【正文】 第四，成立專門機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對后期招商、經(jīng)營、管理、服務(wù)的力度，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，從而有效的保障了項目后期的商業(yè)經(jīng)營和商戶的利益。萬達(dá)之所以是萬達(dá)，就是它能正視過去，敢反省失敗，能走出誤區(qū)。但是，真所謂“成也蕭何，敗也蕭何”；萬達(dá)在沃爾瑪們物業(yè)需求上的百依百順，必然減少了對銷售區(qū)域的考慮和投入，在對沃爾瑪們的低廉租金上的損失必然要從銷售的高價中回報。第二，在營銷銷售方面，萬達(dá)過分追求銷售數(shù)量、金額和速度，而缺乏對投資類型、經(jīng)營品類、已售未售商鋪的控制，過于追求商鋪銷售利潤的最大化，而忽視了商戶投資經(jīng)營收益的最大化。第一，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上，商業(yè)規(guī)劃必須先行的原則，萬達(dá)并未遵循。萬達(dá)憑借其實力和品牌號召力，一開始就高舉起連鎖經(jīng)營的大旗，在全國各地攻城略地，連鎖開發(fā)經(jīng)營萬達(dá)購物廣場，使萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)真正實現(xiàn)規(guī)?；_發(fā)，連鎖化經(jīng)營。另外，盡管萬達(dá)在同這些國際巨頭的結(jié)盟合作過程中，在租金上作出了很大的讓利甚至犧牲，但通過沃爾瑪巨頭們的良好經(jīng)營和品牌影響力，萬達(dá)在獲取有限租金之外，最大限度地獲得了高額的資產(chǎn)升值，從而使萬達(dá)的資本實力日益增強(qiáng)，為其持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)的價值首先在地段。因此，審視萬達(dá)、解讀萬達(dá)，首先不能對萬達(dá)優(yōu)勢視而不見。 消防通道 經(jīng)理辦公室 歡迎牌 2，營銷中心 建議成立專門機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對后期招商、經(jīng)營、管理、服務(wù)的力度，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，從而有效的保障了項目后期的商業(yè)經(jīng)營和商戶的利益。第四，忽視后期的品牌招商和經(jīng)營管理。第二，過分追求銷售的高價、利潤和速度。目前國內(nèi)持續(xù)升溫的商業(yè)地產(chǎn)實際上還處于“成長期”。三就是對商家進(jìn)行扶持。此外，在業(yè)態(tài)選擇上同業(yè)態(tài)盡量選一家，不選兩家，這樣才能提升比較效益。其中，主要的兩三個門應(yīng)該放在人特別愿意走的幾個方向。另外，大眾消費定位也便于復(fù)制，便于“工廠”化的開展。第一，選址。在中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史上，有一個企業(yè)之名在市場中特別響亮：萬達(dá)。故綜合來說，信托融資降低了開發(fā)商的財務(wù)成本；第三，房地產(chǎn)信托可以串接多種其它融資工具，如可引入房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)變?yōu)閲鴥?nèi)產(chǎn)業(yè)投資基金，可以固定回報方式介入項目公司，可適時包裝房地產(chǎn)企業(yè)上市，可為項目前期建設(shè)融資以完成銀行貸款條件等。這種形式的信托具有如下特點：信托的目的不是長期控制某家房地產(chǎn)開發(fā)商，而是通過這種方式來運(yùn)作投資委托的資金以達(dá)到預(yù)期的理財效果，為委托人謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報酬；股權(quán)信托在這份合同中具有表決權(quán)的優(yōu)先股性質(zhì)，作為股東每年的回報率是固定的，不參與利潤分成；在信托期限內(nèi)占到開發(fā)商股份的控股或者相對控股地位的，能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計劃等。這種信托項目，信托投資公司作為受托人，接受市場中的不特定投資者(作為委托人)的委托，以信托合同的形式將其資金集中起來，然后通過一個信托貸款的模式貸給開發(fā)商，開發(fā)商在信托計劃屆滿時，將資金償還給信托公司。宏觀政策對銀行資金流向房地產(chǎn)業(yè)的限制在短期內(nèi)不會有松動，資金來源的多元化是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢。當(dāng)前中國《產(chǎn)業(yè)基金投資管理辦法》正在出臺過程中，中國的房地產(chǎn)業(yè)基金只能向特定投資者發(fā)行基金份額，即采取私募設(shè)立的模式。第九，便于公司進(jìn)行并購(資產(chǎn)重組)：股票上市更容易為人們所接受，為公司提供了一個并購的有力工具，公司的收購與兼并將相對容易，有利于公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。 房地產(chǎn)公司上市融資的優(yōu)缺點分析(1)上市融資的正面效應(yīng)第一，籌資量大：與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股票融資的特點決定的。但是這種融資方式受宏觀政策和物業(yè)經(jīng)營方式的影響很大。由于房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險較大的經(jīng)濟(jì)活動，市場信息不對稱，出現(xiàn)“逆向選擇”和“道德危機(jī)”的可能性較大。在這些多元化融資方式中，REIT以其收益穩(wěn)定等諸多利好成為商業(yè)地產(chǎn)融資新寵，早在2005年年底，“廣州越秀”率先在香港發(fā)行REIT，開創(chuàng)了國內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資的先河。這種方式的優(yōu)勢在于，突破了抵押貸款的界限，也為物業(yè)所有者的推出提供了便利。(10)租賃融資：在這種方式下，擁有土地經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，將該土地出租給其他的投資者開發(fā)建設(shè)，以每年獲得的租金作為抵押，申請房地產(chǎn)項目開發(fā)的長期貸款，或者是開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。與合作開發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，他還充當(dāng)貸款人的角色，要將其投資分期收回，并要求獲得利息。(2)發(fā)行債券：根據(jù)發(fā)行主體的不同，分為政府發(fā)行、金融機(jī)構(gòu)發(fā)行和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行三種。 美國商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式美國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷幾十年的發(fā)展過程，無論是在經(jīng)營模式、商業(yè)形態(tài)，還是資金平臺上都已逐漸完善，尤其是在房地產(chǎn)證券化之后，房地產(chǎn)投資信托(REIT)日漸成熟，從而推動了美國商業(yè)地產(chǎn)取得前所未有的發(fā)展。 風(fēng)險大、成本高 商業(yè)地產(chǎn)具有高風(fēng)險、高收益的特性。除了商鋪和商業(yè)樓宇的概念外，商業(yè)地產(chǎn)還有商業(yè)物業(yè)、商業(yè)營業(yè)用房等多種名稱，其中中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒就把進(jìn)行商業(yè)零售和其他實物當(dāng)場交易或面對大眾有償服務(wù)的經(jīng)營場所稱為商業(yè)營業(yè)用房。隨著我國商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，區(qū)域城市的繁榮，人民生活水平的提高，交通條件的改善，另外就是2010年國家出臺政策，開始對商品住宅的一線城市實行限購，二、三線城市實行限貸，商業(yè)地產(chǎn)成為投資追逐的熱點，勢必出現(xiàn)新一輪的高速發(fā)展。開發(fā)商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價高、利潤率及開發(fā)風(fēng)險較高、投資回收期長”等特點，使有能力全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實在少而甚少；即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項目上。第二篇：商業(yè)地產(chǎn) 融資模式融資模式簡介 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資需求背景 商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷高速發(fā)展近年來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)歷了一段時間的沉寂后，于21世紀(jì)初重新成為開發(fā)投資熱點。而產(chǎn)權(quán)分割出售的后果就是在后期的運(yùn)營過程中難以實現(xiàn)統(tǒng)一管理，最終導(dǎo)致項目失敗。因為商業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓價格是最高的，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計水準(zhǔn)高，建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜并廣泛采用新材料和新工藝，內(nèi)部裝修及陳設(shè)豪華，都使得商業(yè)地產(chǎn)所需資金遠(yuǎn)高于住宅或廠房物業(yè)。因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險相當(dāng)大。其中商業(yè)地產(chǎn)占了很大一部分，商業(yè)地產(chǎn)的融資方式有企業(yè)內(nèi)部融資和外部融資兩大類，具體有以下幾種： 企業(yè)內(nèi)部融資 即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金支持項目開發(fā)，或通過擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。養(yǎng)老基金和人壽保險公司是主要的機(jī)構(gòu)，他們持有的很多抵押貸款擔(dān)保債務(wù)(CMOs)是由商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的債券。在美國存在權(quán)益REIT(投資并經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn))、抵押貸款REIT(購買商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款)、混合REIT(同時投資抵押貸款和商地產(chǎn))和有限壽命REIT(在有限而確定的時間段內(nèi)購買和經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn))四種類型的REIT。開發(fā)商在回買的過程中可以對此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來的好處；對于融資機(jī)構(gòu)而言，即可獲得高于抵押貸款的利息收入，又可以所有權(quán)人的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營收入。而自2007年以來，為了抑制房地產(chǎn)投資過快增長和降低銀行金融風(fēng)險，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策收緊銀根，到2009年下半年，除國有商業(yè)銀行在信貸方面對部分商業(yè)地產(chǎn)項目還有選擇性支持外，其他股份制銀行已很少對商業(yè)地產(chǎn)項目的貸款發(fā)放。目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的融資方式主要有銀行信貸、上市融資等；另外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可用的幾種新的融資工具，如REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金等，也一并進(jìn)行探討。在商業(yè)地產(chǎn)市場高漲的形勢下，開發(fā)商可以利用買方的激烈競爭，以預(yù)租預(yù)售形式進(jìn)行滾動開發(fā)，及早將產(chǎn)品推向市場，降低開發(fā)風(fēng)險。在未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，銀行信貸融資仍將在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資中占有重要的位置。第六，有利于企業(yè)股份制改造：根據(jù)規(guī)定推薦上市的企業(yè)必須是股份制企業(yè)，房地產(chǎn)公司可以以上市為契機(jī)，建立現(xiàn)代企業(yè)制度以有利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的重點在于后期的經(jīng)營，前期巨大的資金壓力使得基金介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為一種可行的選擇。目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入我國資本市場一般有兩種方式：一是申請中國政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回的方式實現(xiàn)資金合法流通和回收。 房地產(chǎn)投資信托（REIT）的形式及其特點 我國房地產(chǎn)信托在歷經(jīng)幾次整頓之后，在央行、銀監(jiān)局控制銀行信貸風(fēng)險的大背景下，得到了較快的發(fā)展。這種形式的信托，由信托公司向不特定的社會投資者募集資金，這筆資金以收購開發(fā)商的部分股權(quán)，甚至在有的項目中對開發(fā)商進(jìn)行增資擴(kuò)大股份，從而控制和獲得開發(fā)商的部分所有者權(quán)益，并以轉(zhuǎn)讓或受讓開發(fā)商股東的股權(quán)作為保證，將資金投入到相關(guān)項目中。它是以企業(yè)資產(chǎn)的未來預(yù)期現(xiàn)金流入作為信用基礎(chǔ)去化解讓渡資金適用權(quán)中的風(fēng)險，使資產(chǎn)的有形價值向無形價值延伸、擴(kuò)展，這樣不僅使得信托的風(fēng)險隔離功能發(fā)揮的淋漓盡致，而且作為財產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托合同不超過200份的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。未來房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，提供有效的資金融通和風(fēng)險管理手段。目前國內(nèi)持續(xù)升溫的商業(yè)地產(chǎn)實際上還處于“成長期”。第二，定位。首先，交通優(yōu)先，交通的設(shè)計一定要作為重中之重，設(shè)計時一定要首先考慮車輛的進(jìn)出方向，大型商業(yè)中心離不開車流，所以一定要考慮周邊交通的關(guān)系，要做到能夠進(jìn)來，也能迅速疏散。其次，餐飲的比重要夠大，每一個萬達(dá)廣場中餐飲比重在整個租賃面積當(dāng)中會超過20%，所以每個萬達(dá)廣場原則上里面的餐飲會超過30家，甚至有些還會達(dá)到40多家。二，重于解決問題。第七，標(biāo)準(zhǔn)化。在商業(yè)規(guī)劃上，過多相信了自己的判斷和建筑設(shè)計院的方案。但是，真所謂“成也蕭何，敗也蕭何”；萬達(dá)在“沃爾瑪們”物業(yè)需求上的百依百順，必然減少了對銷售區(qū)域的考慮和投入，在對“沃爾瑪們”的低廉租金上的損失必然要從銷售的高價中回報。這樣，項目的各項功能配套和設(shè)備配套更加