【正文】 定金或購房款”和企業(yè)留存收益等。REIT立法要求資產(chǎn)由獨(dú)立的顧問來進(jìn)行管理。這對于依賴銀行融資的商業(yè)地產(chǎn)來說無疑是雪上加霜，融資困難已經(jīng)成為制約國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。預(yù)租預(yù)售款手段通常與商業(yè)房地產(chǎn)營銷手段相結(jié)合，開發(fā)商能夠借預(yù)售的聲勢帶動樓盤的整體銷售，提高整個項(xiàng)目的聲譽(yù)，為后期招商工作打下基礎(chǔ)。第七，提高公司價值：股票上市后公司股份流通性大大增強(qiáng)，其價值必然顯著提高，進(jìn)而提高股東財富。從目前內(nèi)地市場來看，海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，大多選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高，具有經(jīng)營特性的商業(yè)地產(chǎn)是海外基金投資的熱點(diǎn)之一，其中收租型海外基金首選北京、上海，有成功經(jīng)驗(yàn)后選擇廣州、深圳，再進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津等地。信托計(jì)劃屆滿時，由開發(fā)商的股東按照事先約定，對信托公司所持有的股份溢價回購，此溢價就構(gòu)成了信托公司和相關(guān)投資者的共同毛收益?？傮w而言，我國的房地產(chǎn)信托融資將會有進(jìn)一步突破性進(jìn)展，還有很大的發(fā)展空間。萬達(dá)廣場定位為流行時尚或年輕時尚，目標(biāo)客戶群在15至30歲，所以他們多數(shù)考慮時尚品牌、便宜餐飲、文化娛樂等，高端并不是其主要定位。餐飲比重成為萬達(dá)廣場的一張王牌，實(shí)踐證明王健林的判斷是正確的。標(biāo)準(zhǔn)化是信息化的前提，商業(yè)管理公司大概出了20本書，把每個項(xiàng)目的各種流程都非常標(biāo)準(zhǔn)地規(guī)范下來，比方說《開店手冊》，把安全管理、租金管理等流程形成了若干項(xiàng)，必須按標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行，因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)化漏洞少，而且把標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)容放在信息軟件上以后，剛招來的人也會干。這就是我們不難在萬達(dá)購物廣場看到的景象：“沃爾瑪們”輕裝上陣、生意興隆，而商戶們不堪重負(fù)、慘淡經(jīng)營。 彩旗 配電房 萬達(dá)的優(yōu)勢，首先就是王健林的優(yōu)勢。萬達(dá)強(qiáng)大的營銷能力是其它投資商所不能及的。在商鋪分割上，以切西瓜銷售的方式，橫豎切割，一賣了之。萬達(dá)在招商上的被動和滯后，在管理上的簡單和單一，直接影響著項(xiàng)目的定位、經(jīng)營和發(fā)展，影響著萬達(dá)后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的銷售，影響著萬達(dá)品牌的社會形象。隨著商業(yè)地產(chǎn)在中國的快速發(fā)展，隨著萬達(dá)對商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)踐和探索，萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式開始被注入更多的商業(yè)元素和成熟基因。投資商戶們“沃爾瑪?shù)拇髽涞紫潞贸藳觥钡拿缐?，最終被萬達(dá)的厚此薄彼所擊碎，繼而出現(xiàn)的諸多問題也一定程度上與萬達(dá)過份“溺愛”主力商家而忽視了個體商戶的利益不無關(guān)系。一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位、市場定位、功能配套是什么，是需要建立在充分的市場調(diào)查的基礎(chǔ)之上的；而不同的商業(yè)業(yè)態(tài)、市場定位和功能配套，對商業(yè)物業(yè)的舉架、柱距、荷載，對客流、物流、車流的交通，對電力、暖通、給排水、電梯設(shè)備等等各方面的要求都不相同。我們在每個城市都能看到占據(jù)核心商圈的萬達(dá)項(xiàng)目圍板上震撼人心的廣告牌，當(dāng)?shù)孛襟w上 富有沖擊力的廣告語?？梢哉f，一個領(lǐng)導(dǎo)人的素質(zhì)就是他企業(yè)的素質(zhì)，他的眼光決定著企業(yè)的發(fā)展方向，他的能力決定著企業(yè)的運(yùn)作實(shí)力。 保安部 第四篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃模式一、市場調(diào)研：1，前言——本次市調(diào)的背景、動機(jī)、運(yùn)用手段、目的等； 2，市場分析——（1）當(dāng)前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢4，競爭個案項(xiàng)目調(diào)查與分析 5，消費(fèi)者分析：（1）購買者地域分布；（2）購買者動機(jī)（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）（4）購買時機(jī)、季節(jié)性（5）購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）（6）購買頻度 6，結(jié)論二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研 1，地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)2，地塊本身的優(yōu)劣勢 3，地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）4，環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）6，公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）三、項(xiàng)目投資分析 1，投資環(huán)境分析（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）2，土地建筑功能選擇（見下圖表）3，現(xiàn)實(shí)土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）4，土地延展價值分析判斷（十種因素）5，成本敏感性分析（1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤 6，投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價模擬表（2）股東回報率7，同類項(xiàng)目成敗的市場因素分析四，營銷策劃（一）市場調(diào)查項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2 建筑規(guī)模與風(fēng)格建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)）8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）（二）、目標(biāo)客戶分析經(jīng)濟(jì)背景過分追求銷售的高價、利潤和速度，是萬達(dá)地產(chǎn)思維的又一盲點(diǎn)，是萬達(dá)的又一戰(zhàn)略誤區(qū)，這就必然為萬達(dá)商業(yè)物業(yè)后續(xù)的運(yùn)營埋下了隱患，投資商戶的起訴和經(jīng)營的危機(jī)就是意料之中的事了。集團(tuán)多年前成立了一個信息建設(shè)管理中心，現(xiàn)在隊(duì)伍已經(jīng)很大規(guī)模。第四，業(yè)態(tài)。對于萬達(dá)廣場的選址原則，首先要求交通便利，至少有兩個主道，這樣才能方便進(jìn)出，否則將來隨著人流、車流的增加，容易造成堵車、進(jìn)出困難等困境，這可能就會嚴(yán)重影響項(xiàng)目的收益和增長率。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，信托融資的規(guī)模小、期限短，而且目前，信托投資公司介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的渠道較窄，2004年5月央行為配合信貸緊縮政策的實(shí)施，對從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的信托投資公司進(jìn)行了非正式告誡，信托對房地產(chǎn)的支持受到限制；另外，不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平，無法滿足商業(yè)房地產(chǎn)投資對流動性和合理避稅的需要。與商業(yè)銀行貸款相比，貸款型信托期限較短，對資金的收益和安全性要求較高，所以單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模受到一定限制，適用于滾動開發(fā)；其融資成本高于銀行貸款，且風(fēng)險也較高，除此以外，與商業(yè)銀行貸款沒有本質(zhì)區(qū)別，信托公司主要起“搭橋作用”。多采用投資公司形式運(yùn)作，以規(guī)避政策的限制。第三，資金使用年限長：發(fā)行股票籌措的資本具有永久性，沒有到期日，不需歸還，便于房地產(chǎn)公司對資金使用方式的安排，而且普通股籌資沒有固定的股利負(fù)擔(dān)。開發(fā)企業(yè)的自有資金注入開發(fā)項(xiàng)目則是一種良好的“信號發(fā)射機(jī)制”，促進(jìn)了資金提供方和需求方的信息交流，降低了雙方的交易費(fèi)用，提高了交易的效率。其缺點(diǎn)在于融資成本高，程序復(fù)雜，法律架構(gòu)復(fù)雜。(7)房地產(chǎn)辛迪加：這是國外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式，它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成，其中經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負(fù)無限責(zé)任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營，以其出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。對于資本市場來說，投資判斷并不是著眼于公司單個項(xiàng)目的投資，而是根據(jù)公司長期發(fā)展的投資。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的概念商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資是指開發(fā)商為了確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動。第三種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達(dá)，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實(shí)大連萬達(dá)嘗到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為“拖”，這個“拖”實(shí)際上當(dāng)?shù)暮茫瑸榱宋譅柆攦r值的提升，它是主力店，或者是遠(yuǎn)期的回報起了決定性的作用。其實(shí)質(zhì)是發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資收益的目的；同時，將固定在土地上的資金重新流動起來，使其進(jìn)入社會流通領(lǐng)域，以擴(kuò)充社會資金來源。也就是說，公司的成長性是資本市場的投資價值觀，所以美國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)按照資本市場的價值觀塑造公司的發(fā)展模式，上市后依托資本市場的資金支持，持續(xù)擴(kuò)張發(fā)展。房地產(chǎn)辛迪加可以籌集到開發(fā)商難以籌集到的權(quán)益或短期資金。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時間相對較短，資金循環(huán)的模式得到市場驗(yàn)證的并不多，融資方式主要以銀行貸款為主。因此，運(yùn)用自有資金投資開發(fā)成了檢驗(yàn)開發(fā)商誠意和實(shí)力的最佳方式，有“操盤手”共擔(dān)風(fēng)險，投資者的信心也大為增強(qiáng)，對開發(fā)商而言，則能獲取更多的資金支持。第四，改善企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)：自有資金在資金來源中所占比率的高低是衡量一個公司財務(wù)結(jié)構(gòu)和實(shí)力的重要指標(biāo)，上市融資可以提高公司自有資金比率，改善財務(wù)結(jié)構(gòu)，從而提高公司的經(jīng)營安全程度和競爭力，從而增強(qiáng)公司通過其他方式融資的能力。海外基金的表現(xiàn)則相對活躍，自2002年起海外基金，如摩根斯坦利地產(chǎn)基金、荷蘭國際(ING)、高盛、美林集團(tuán)、雷曼兄弟等開始有規(guī)模地投資于內(nèi)地房地產(chǎn)市場。貸款型信托一度是我國房地產(chǎn)融資信托的主要產(chǎn)品，主要原因在于它規(guī)避了銀監(jiān)局文件的諸多限制，如自有資金比例的要求和四證齊全的要求，使開發(fā)商較容易貸到資金，隨著2006年第四季度，房地產(chǎn)貸款型信托計(jì)劃“井噴”以后，監(jiān)管部門己要求信托公司對此類信托計(jì)劃參照商業(yè)銀行的貸款標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后，其發(fā)展前景開始變得較黯淡。 信托融資的展望 對于目前國內(nèi)信托融資的定位，房地產(chǎn)信托專家孫飛博士提出了“信托+銀行”的模式，即開發(fā)商缺少什么，就可以利用信托補(bǔ)充什么以達(dá)到銀行的信貸要求，從而后期順利的從銀行融資，信托靈活而力不足，“信托+銀行”的模式才是中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式。其次，萬達(dá)更多考慮居住人口而非流動人口，盡管一般的高鐵站、火車站、飛機(jī)場等地客流量相當(dāng)大，但這些人群極少有持續(xù)購買的行為，偶爾一兩次購買就走了。萬達(dá)更多選擇非零售業(yè)態(tài)，更強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式消費(fèi)，萬達(dá)有一個明確