【正文】 第一篇：商業(yè)地產(chǎn)模式商業(yè)地產(chǎn)模式第一種就是我們逐步認同的是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經(jīng)濟評估會是我們現(xiàn)在講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。第二種模式就是“ 出售”這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價高、利潤率及開發(fā)風險較高、投資回收期長”等特點，使有能力全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實在少而甚少；即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項目上。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時不免會面臨兩難局面。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時，難找到買家，開發(fā)資金無法回籠；二難是，自己經(jīng)營時，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項目的開發(fā)，影響整體運作。開發(fā)商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市。第三種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實大連萬達嘗到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為“拖”，這個“拖”實際上當?shù)暮茫瑸榱宋譅柆攦r值的提升，它是主力店，或者是遠期的回報起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。第二篇：商業(yè)地產(chǎn) 融資模式融資模式簡介 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資需求背景 商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷高速發(fā)展近年來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)歷了一段時間的沉寂后，于21世紀初重新成為開發(fā)投資熱點。自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個經(jīng)濟高度發(fā)達的地區(qū)興起，并迅速蔓延到全國。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入2005年后，我國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出快的發(fā)展勢頭：，%；到2009年完成投資額10613億，%，%，%%，%%；2010年1~11月完成投資額12675億，%，%，%%，%%。隨著我國商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟的不斷發(fā)展，區(qū)域城市的繁榮，人民生活水平的提高，交通條件的改善，另外就是2010年國家出臺政策，開始對商品住宅的一線城市實行限購，二、三線城市實行限貸，商業(yè)地產(chǎn)成為投資追逐的熱點，勢必出現(xiàn)新一輪的高速發(fā)展。 資金問題是商業(yè)地產(chǎn)面臨的突出問題土地和資金就像房地產(chǎn)開發(fā)的兩條腿，沒有土地和資金，房地產(chǎn)開發(fā)將寸步難行。但從房地產(chǎn)的整個開發(fā)過程來看，資金短缺問題是目前中國房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的最突出問題，對于投資規(guī)模大、投資回收期長的商業(yè)地產(chǎn)更是如此。一個商業(yè)地產(chǎn)項目的投資少則幾億元，多則幾十億元、幾百億元，如果沒有足夠的資金支持，不僅開發(fā)建設完不成，而且即使開發(fā)成后期的運營過程中也會因此出現(xiàn)各種各樣的問題。現(xiàn)在在商業(yè)地產(chǎn)項目中普遍存在的產(chǎn)權(quán)分割出售的現(xiàn)象，根本原因就在于開發(fā)商資金不足，急于盡快回收資金。而產(chǎn)權(quán)分割出售的后果就是在后期的運營過程中難以實現(xiàn)統(tǒng)一管理，最終導致項目失敗。2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的概念與特點 商業(yè)地產(chǎn)的概念目前國內(nèi)外關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的概念和統(tǒng)計的口徑各不一致。根據(jù)美國房地產(chǎn)協(xié)會(CCIM)的定義，商業(yè)地產(chǎn)包括四個分支：商鋪、寫字樓、庫房和廠房，廣義而言，其范圍也包括其他經(jīng)營性交易的經(jīng)營場所，如銀行、餐館、賓館等；而在我國的香港地區(qū)，房地產(chǎn)市場分為住宅、寫字樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房四個分支市場，此處的商業(yè)樓宇泛指CCIM中的廣義商鋪，內(nèi)地許多專家學者也大都使用這一標準。除了商鋪和商業(yè)樓宇的概念外，商業(yè)地產(chǎn)還有商業(yè)物業(yè)、商業(yè)營業(yè)用房等多種名稱，其中中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒就把進行商業(yè)零售和其他實物當場交易或面對大眾有償服務的經(jīng)營場所稱為商業(yè)營業(yè)用房。綜合以上概念，本文所論述的商業(yè)地產(chǎn)定義為商業(yè)經(jīng)營活動的經(jīng)營場所，其中的商業(yè)經(jīng)營活動主要是指商業(yè)零售和其他實物交易或提供有償服務的經(jīng)營活動，也就是CCIM申廣義上的商鋪概念。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的概念商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資是指開發(fā)商為了確保商業(yè)地產(chǎn)項目的順利進行而進行的融通資金的活動。其實質(zhì)是發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資收益的目的；同時，將固定在土地上的資金重新流動起來，使其進入社會流通領域，以擴充社會資金來源。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的特點商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的特點是與其自身的特殊性緊密相關(guān)的，概括起來，主要有以下兩點： 資金規(guī)模大、融資周期長 投資規(guī)模大、投資回收期長是房地產(chǎn)開發(fā)投資的共性，而商業(yè)地產(chǎn)對資金的要求尤為突出。因為商業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓價格是最高的，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計水準高，建筑結(jié)構(gòu)復雜并廣泛采用新材料和新工藝，內(nèi)部裝修及陳設豪華，都使得商業(yè)地產(chǎn)所需資金遠高于住宅或廠房物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營一般還要經(jīng)過2~3年的過渡期，才能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，開發(fā)商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報。所以，商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的資金儲備能力和抗風險的能力有著很高的要求。 風險大、成本高 商業(yè)地產(chǎn)具有高風險、高收益的特性。其收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)的升值。目前在我國的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競爭已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營的不穩(wěn)定性增大。同時，在商業(yè)房地產(chǎn)很長的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策變更都會對收益產(chǎn)生巨大的影響。而且，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整或虧損。因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的風險相當大。因此，投資商、信托公司等資金提供方為保障資金的安全或分享開發(fā)的高收益，一般要求較高的投資回報，對開發(fā)商而言融資費用和利息成本都是很高的。美國商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式及融資方式國外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展尤其以美國市場為典范，雖然在2008年美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，從而爆發(fā)了嚴重的次級債務危機，但其經(jīng)過多年積累的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新融資方式還是值得借鑒的。 美國商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式美國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷幾十年的發(fā)展過程，無論是在經(jīng)營模式、商業(yè)形態(tài)，還是資金平臺上都已逐漸完善，尤其是在房地產(chǎn)證券化之后，房地產(chǎn)投資信托(REIT)日漸成熟，從而推動了美國商業(yè)地產(chǎn)取得前所未有的發(fā)展。美國商業(yè)地產(chǎn)資金循環(huán)的主要形式如圖1所示 ：由圖1可以看出，REIT、產(chǎn)業(yè)基金等在美國的商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)揮著重要的作用。對于資本市場來說，投資判斷并不是著眼于公司單個項目的投資，而是根據(jù)公司長期發(fā)展的投資。也就是說，公司的成長性是資本市場的投資價值觀，所以美國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)按照資本市場的價值觀塑造公司的發(fā)展模式，上市后依托資本市場的資金支持，持續(xù)擴張發(fā)展。 美國商業(yè)地產(chǎn)的融資方式美國房地產(chǎn)在1990年的估算價值就約為5~，這些房地產(chǎn)大都以債務和權(quán)益融資。其中商業(yè)地產(chǎn)占了很大一部分，商業(yè)地產(chǎn)的融資方式有企業(yè)內(nèi)部融資和外部融資兩大類，具體有以下幾種： 企業(yè)內(nèi)部融資 即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金支持項目開發(fā)，或通過擴大自有資金基礎。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部融資包括“抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得現(xiàn)金”、“預收購房定金或購房款”和企業(yè)留存收益等。 企業(yè)外部融資 主要渠道和融資工具以下13種：(1)上市融資：包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。(2)發(fā)行債券：根據(jù)發(fā)行主體的不同，分為政府發(fā)行、金融機構(gòu)發(fā)行和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行三種。發(fā)行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來大規(guī)模的長期資金。(3)銀行貸款：到1997年止，商業(yè)銀行是美國商業(yè)地產(chǎn)債務資金的唯一來源。%的非住房商業(yè)地產(chǎn)的長期貸款，占房地產(chǎn)貸款總額的28%。(4)其他融資機構(gòu)的融資：是指從銀行外的其他機構(gòu)融資，包括保險公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財務管理公司等。養(yǎng)老基金和人壽保險公司是主要的機構(gòu)，他們持有的很多抵押貸款擔保債務(CMOs)是由商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款擔保的債券。(5)合作開發(fā)：包括合資開發(fā)，這種方式可以補充自用資金，分散投資風險，是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用較多的一種方式。(6)前沿貨幣合約：這是一種非常美國化的高比率的房地產(chǎn)融資方式，它采用貸款機構(gòu)出資，開發(fā)商出地和技術(shù)，成立合資公司。與合作開發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，他還充當貸款人的角色，要將其投資分期收回，并要求獲得利息。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時作為合資方，他也與開發(fā)商共享利益、共擔風險。(7)房地產(chǎn)辛迪加：這是國外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式，它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成，其中經(jīng)理合伙人負責房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負無限責任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營，以其出資額為限承擔有限責任。房地產(chǎn)辛迪加可以籌集到開發(fā)商難以籌集到的權(quán)益或短期資金。(8)房地產(chǎn)投資信托(REIT)：房地產(chǎn)投資信托可以是信托也可以是一家公司，通過向開發(fā)商發(fā)放信托資金或直接參與房地產(chǎn)投資等方式參與運作。在美國存在權(quán)益REIT(投資并經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn))、抵押貸款REIT(購買商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款)、混合REIT(同時投資抵押貸款和商地產(chǎn))和有限壽命REIT(在有限而確定的時間段內(nèi)購買和經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn))四種類型的REIT。REIT立法要求資產(chǎn)由獨立的顧問來進行管理。(9)商業(yè)抵押貸款支持證券：商業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS)起源于20世紀80年代，是將房地產(chǎn)貸款組合證券化，通過資本市場向個人和機構(gòu)投資者出售。(10)租賃融資：在這種方式下，擁有土地經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，將該土地出租給其他的投資者開發(fā)建設，以每年獲得的租金作為抵