【正文】 控制，過(guò)于追求商鋪銷售利潤(rùn)的最大化，而忽視了商戶投資經(jīng)營(yíng)收益的最大化。在商業(yè)規(guī)劃上，過(guò)多相信了自己的判斷和建筑設(shè)計(jì)院的方案。作為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，大連萬(wàn)達(dá)的開(kāi)發(fā)模式一直是大家學(xué)習(xí)的榜樣，但隨著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，我們有必要重新審視萬(wàn)達(dá)模式，以期從它的成敗得失中受到應(yīng)有的啟示。第七，標(biāo)準(zhǔn)化。第六，信息化。二，重于解決問(wèn)題。在商家分級(jí)方面，萬(wàn)達(dá)內(nèi)部會(huì)對(duì)有發(fā)展的幾千個(gè)商家有個(gè)ABCD等級(jí)評(píng)定，這種做主要有兩個(gè)原因，一個(gè)是內(nèi)部防止腐敗，另一個(gè)就是激勵(lì)這些商家不斷提升自己，給他更好的條件。其次，餐飲的比重要夠大，每一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中餐飲比重在整個(gè)租賃面積當(dāng)中會(huì)超過(guò)20%，所以每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)原則上里面的餐飲會(huì)超過(guò)30家，甚至有些還會(huì)達(dá)到40多家。很多項(xiàng)目設(shè)計(jì)了好幾條線，如果平行有兩條線，有一條線的某個(gè)位置肯定是冷的和死的。首先，交通優(yōu)先，交通的設(shè)計(jì)一定要作為重中之重，設(shè)計(jì)時(shí)一定要首先考慮車輛的進(jìn)出方向，大型商業(yè)中心離不開(kāi)車流，所以一定要考慮周邊交通的關(guān)系，要做到能夠進(jìn)來(lái)，也能迅速疏散。再次，大眾消費(fèi)定位也給我們留下了足夠的提升空間。第二，定位。大型購(gòu)物中心尤其是綜合體，不同于傳統(tǒng)的百貨店，因此萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不會(huì)選擇在城市核心區(qū)建店。目前國(guó)內(nèi)持續(xù)升溫的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上還處于“成長(zhǎng)期”。在它22年的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，已經(jīng)儼然成為一部中國(guó)式房企發(fā)展教科書。未來(lái)房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，提供有效的資金融通和風(fēng)險(xiǎn)管理手段。(2)房地產(chǎn)信托融資的劣勢(shì)。它是以企業(yè)資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流入作為信用基礎(chǔ)去化解讓渡資金適用權(quán)中的風(fēng)險(xiǎn)，使資產(chǎn)的有形價(jià)值向無(wú)形價(jià)值延伸、擴(kuò)展，這樣不僅使得信托的風(fēng)險(xiǎn)隔離功能發(fā)揮的淋漓盡致，而且作為財(cái)產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托合同不超過(guò)200份的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化程度要求比較高，同時(shí)也是為了保證信托產(chǎn)品的安全性、收益性。這種形式的信托，由信托公司向不特定的社會(huì)投資者募集資金，這筆資金以收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的部分股權(quán)，甚至在有的項(xiàng)目中對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行增資擴(kuò)大股份，從而控制和獲得開(kāi)發(fā)商的部分所有者權(quán)益，并以轉(zhuǎn)讓或受讓開(kāi)發(fā)商股東的股權(quán)作為保證，將資金投入到相關(guān)項(xiàng)目中。而信托公司在固定時(shí)點(diǎn)(如半年或一年)向投資者支付信托收益，并于期限屆滿之時(shí)將最后一期信托收益和本金償還投資者。 房地產(chǎn)投資信托（REIT）的形式及其特點(diǎn) 我國(guó)房地產(chǎn)信托在歷經(jīng)幾次整頓之后，在央行、銀監(jiān)局控制銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的大背景下，得到了較快的發(fā)展。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)日益與世界經(jīng)濟(jì)接軌的大背景下，產(chǎn)業(yè)基金投資法等相關(guān)法律法規(guī)將得以制訂和頒行，房地產(chǎn)業(yè)基金發(fā)展的政策瓶頸必將被打破。目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入我國(guó)資本市場(chǎng)一般有兩種方式：一是申請(qǐng)中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過(guò)回購(gòu)房、買斷、租約等直接或迂回的方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收?；鸬匿N售和贖回都是通過(guò)基金管理人與投資者私下協(xié)商來(lái)進(jìn)行的。商業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)在于后期的經(jīng)營(yíng)，前期巨大的資金壓力使得基金介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為一種可行的選擇。(2)上市融資的負(fù)面效應(yīng)第一，融資成本高：首先從投資角度來(lái)看，股票投資風(fēng)險(xiǎn)高，相應(yīng)必然要求有較高的報(bào)酬率；其次，股票股利是從稅后利潤(rùn)支付，不像債務(wù)利息那樣具有抵稅作用；再次，股票的發(fā)行費(fèi)用也比較高。第六，有利于企業(yè)股份制改造：根據(jù)規(guī)定推薦上市的企業(yè)必須是股份制企業(yè)，房地產(chǎn)公司可以以上市為契機(jī)，建立現(xiàn)代企業(yè)制度以有利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。第二，融資能力強(qiáng)：由于股票的預(yù)期收益較高，并可一定程度上抵消通貨膨脹的影響，因此，普通股籌資容易吸收資金；已經(jīng)上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)日后的實(shí)際情況，通過(guò)配股、增發(fā)或發(fā)行可轉(zhuǎn)債進(jìn)行再融資。在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，銀行信貸融資仍將在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資中占有重要的位置。由于近年來(lái)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有局部過(guò)熱的表現(xiàn)，北京出臺(tái)的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》于2010年12月1日開(kāi)始執(zhí)行，進(jìn)而在全國(guó)進(jìn)行逐步推廣，對(duì)商業(yè)物業(yè)的預(yù)售資金監(jiān)管更加嚴(yán)格，資金使用受到限制；另外，隨著開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)的重視，商鋪分割產(chǎn)權(quán)出售的比例將越來(lái)越小，預(yù)售款融資所占比例也會(huì)越來(lái)越小。在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)高漲的形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商可以利用買方的激烈競(jìng)爭(zhēng)，以預(yù)租預(yù)售形式進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，及早將產(chǎn)品推向市場(chǎng)，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。作為資金的提供者，銀行、信托投資公司及其他投資者在追求投資收益的目標(biāo)下希望保證資金的安全。目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資方式主要有銀行信貸、上市融資等；另外，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可用的幾種新的融資工具，如REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金等，也一并進(jìn)行探討。此外，自2005年以來(lái)，海外基金頻頻出手，在人民幣升值預(yù)期的背景下，尾隨高盛、摩根士丹利等巨頭而來(lái)的機(jī)構(gòu)投資者不斷增加。而自2007年以來(lái)，為了抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)和降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策收緊銀根，到2009年下半年，除國(guó)有商業(yè)銀行在信貸方面對(duì)部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還有選擇性支持外，其他股份制銀行已很少對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款發(fā)放。從投資者的角度來(lái)看，既可獲得債權(quán)性質(zhì)的收益，又可獲得股份性質(zhì)的分紅，還可以實(shí)現(xiàn)債轉(zhuǎn)股，類似于優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)債。開(kāi)發(fā)商在回買的過(guò)程中可以對(duì)此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來(lái)的好處；對(duì)于融資機(jī)構(gòu)而言，即可獲得高于抵押貸款的利息收入，又可以所有權(quán)人的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入。(11)回租融資：即開(kāi)發(fā)商先出售自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)，再將其租回經(jīng)營(yíng)。在美國(guó)存在權(quán)益REIT(投資并經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn))、抵押貸款REIT(購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款)、混合REIT(同時(shí)投資抵押貸款和商地產(chǎn))和有限壽命REIT(在有限而確定的時(shí)間段內(nèi)購(gòu)買和經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn))四種類型的REIT。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時(shí)作為合資方，他也與開(kāi)發(fā)商共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老基金和人壽保險(xiǎn)公司是主要的機(jī)構(gòu)，他們持有的很多抵押貸款擔(dān)保債務(wù)(CMOs)是由商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的債券。發(fā)行債券可以聚集社會(huì)閑散資金，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)大規(guī)模的長(zhǎng)期資金。其中商業(yè)地產(chǎn)占了很大一部分，商業(yè)地產(chǎn)的融資方式有企業(yè)內(nèi)部融資和外部融資兩大類，具體有以下幾種： 企業(yè)內(nèi)部融資 即開(kāi)發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，或通過(guò)擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資金循環(huán)的主要形式如圖1所示 ：由圖1可以看出，REIT、產(chǎn)業(yè)基金等在美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)揮著重要的作用。因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。其收益主要來(lái)源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)的升值。因?yàn)樯虡I(yè)用地的土地使用權(quán)出讓價(jià)格是最高的，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)水準(zhǔn)高，建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜并廣泛采用新材料和新工藝，內(nèi)部裝修及陳設(shè)豪華，都使得商業(yè)地產(chǎn)所需資金遠(yuǎn)高于住宅或廠房物業(yè)。綜合以上概念，本文所論述的商業(yè)地產(chǎn)定義為商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要是指商業(yè)零售和其他實(shí)物交易或提供有償服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也就是CCIM申廣義上的商鋪概念。而產(chǎn)權(quán)分割出售的后果就是在后期的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，最終導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。 資金問(wèn)題是商業(yè)地產(chǎn)面臨的突出問(wèn)題土地和資金就像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩條腿，沒(méi)有土地和資金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將寸步難行。第二篇：商業(yè)地產(chǎn) 融資模式融資模式簡(jiǎn)介 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資需求背景 商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷高速發(fā)展近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在經(jīng)歷了一段時(shí)間的沉寂后，于21世紀(jì)初重新成為開(kāi)發(fā)投資熱點(diǎn)。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價(jià)高、利潤(rùn)率及開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較高、投資回收期長(zhǎng)”等特點(diǎn)，使有能力全額購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實(shí)在少而甚少；即使有能力購(gòu)買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長(zhǎng)的項(xiàng)目上。第二種模式就是“ 出售”這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開(kāi)始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。開(kāi)發(fā)商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式上有所創(chuàng)新。為什么租售結(jié)合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過(guò)賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的比較。隨著我國(guó)商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，區(qū)域城市的繁榮，人民生活水平的提高，交通條件的改善，另外就是2010年國(guó)家出臺(tái)政策，開(kāi)始對(duì)商品住宅的一線城市實(shí)行限購(gòu)，二、三線城市實(shí)行限貸，商業(yè)地產(chǎn)成為投資追逐的熱點(diǎn)，勢(shì)必出現(xiàn)新一輪的高速發(fā)展?，F(xiàn)在在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中普遍存在的產(chǎn)權(quán)分割出售的現(xiàn)象，根本原因就在于開(kāi)發(fā)商資金不足，急于盡快回收資金。除了商鋪和商業(yè)樓宇的概念外，商業(yè)地產(chǎn)還有商業(yè)物業(yè)、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等多種名稱，其中中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒就把進(jìn)行商業(yè)零售和其他實(shí)物當(dāng)場(chǎng)交易或面對(duì)大眾有償服務(wù)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所稱為商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的特點(diǎn)是與其自身的特殊性緊密相關(guān)的，概括起來(lái)，主要有以下兩點(diǎn)： 資金規(guī)模大、融資周期長(zhǎng) 投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的共性，而商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的要求尤為突出。 風(fēng)險(xiǎn)大、成本高 商業(yè)地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性。而且，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)渡期的存在使開(kāi)發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時(shí)可能面臨調(diào)整或虧損。 美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷幾十年的發(fā)展過(guò)程，無(wú)論是在經(jīng)營(yíng)模式、商業(yè)形態(tài)，還是資金平臺(tái)上都已逐漸完善，尤其是在房地產(chǎn)證券化之后，房地產(chǎn)投資信托(REIT)日漸成熟，從而推動(dòng)了美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)取得前所未有的發(fā)展。 美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資方式美國(guó)房地產(chǎn)在1990年的估算價(jià)值就約為5~，這些房地產(chǎn)大都以債務(wù)和權(quán)益融資。(2)發(fā)行債券：根據(jù)發(fā)行主體的不同，分為政府發(fā)行、金融機(jī)構(gòu)發(fā)行和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行三種。(4)其他融資機(jī)構(gòu)的融資：是指從銀行外的其他機(jī)構(gòu)融資，包括保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理公司等。與合作開(kāi)發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，他還充當(dāng)貸款人的角色，要將其投資分期收回，并要求獲得利息。(8)房地產(chǎn)投資信托(REIT)：房地產(chǎn)投資信托可以是信托也可以是