【正文】 符合商業(yè)經(jīng)營的需要，符合投資商戶經(jīng)營的利益。 工地圍板 胸卡 防火、防電危險(xiǎn) 萬達(dá)究竟怎么了？“訂單”地產(chǎn)是否遭遇瓶頸？萬達(dá)模式將要何去何從？萬達(dá)的優(yōu)勢盡管萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營在部分區(qū)域遭到嚴(yán)厲的批評和嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，萬達(dá)開發(fā)模式中存在的一些弊端也相繼暴露，但是，我們必須看到，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中所具有的獨(dú)特競爭優(yōu)勢是其它開發(fā)商所不可比的。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的今天，是王健林的眼力、能力、實(shí)力和號召力所決定的。國際商業(yè)資源的深度挖掘和多方整合能力，形成了萬達(dá)的第三個(gè)優(yōu)勢。萬達(dá)不僅自己的每個(gè)項(xiàng)目賣出了天價(jià)，成為商業(yè)地產(chǎn)中的明星項(xiàng)目，而且也極大的抬高和拉升了當(dāng)?shù)氐钠渌虡I(yè)樓盤的銷售價(jià)格。萬達(dá)的高層們未免四處救火，窮于應(yīng)付。在商業(yè)規(guī)劃上，過多相信了自己的判斷和建筑設(shè)計(jì)院的方案。過分追求銷售的高價(jià)、利潤和速度，是萬達(dá)地產(chǎn)思維的又一盲點(diǎn)，是萬達(dá)的又一戰(zhàn)略誤區(qū)，這就必然為萬達(dá)商業(yè)物業(yè)后續(xù)的運(yùn)營埋下了隱患，投資商戶的起訴和經(jīng)營的危機(jī)就是意料之中的事了。但萬達(dá)前期只提供基本的物業(yè)管理和簡單的招商指導(dǎo)，從而導(dǎo)致萬達(dá)的許多項(xiàng)目商鋪賣得好，品牌招不好，商品銷不了的先熱后冷的局面。從而加強(qiáng)了對項(xiàng)目的掌控能力和管理主動(dòng)權(quán)，使項(xiàng)目在定位、布局、招商、運(yùn)營、管理等方面更符合商業(yè)的整體利益。萬達(dá)今天的實(shí)踐為我們展望萬達(dá)的未來洞開了一扇大門，我們有理由相信：萬達(dá)和萬達(dá)們有著揚(yáng)棄過去的勇氣和走出誤區(qū)的決心，一個(gè)適合中國的商業(yè)地產(chǎn)模式也將逐步形成。這樣，項(xiàng)目的各項(xiàng)功能配套和設(shè)備配套更加符合商業(yè)經(jīng)營的需要，符合投資商戶經(jīng)營的利益。第四，忽視后期的品牌招商和經(jīng)營管理是萬達(dá)的又一誤區(qū)。萬達(dá)還是按照住宅的銷售思維，怎么賣得快、怎樣賣價(jià)高，就怎么賣。而在這方面，萬達(dá)恰恰輕視了；充其量來看，萬達(dá)只顧及到了沃爾瑪們的商業(yè)需求。萬達(dá)的誤區(qū)初上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之路的萬達(dá)，憑著“挾天子（沃爾瑪們）以令諸侯（商戶）”的號召力，憑著占據(jù)城市核心商圈的得天獨(dú)厚優(yōu)勢，憑著在住宅地產(chǎn)方面的多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以住宅地產(chǎn)開發(fā)的思維，將商鋪切割，一賣了之，因而埋下了禍根。鋪天蓋地的廣告，將萬達(dá)“訂單地產(chǎn)”中的國際巨頭商家的品牌號召力、萬達(dá)自身的品牌影響力，以及項(xiàng)目地段優(yōu)勢發(fā)揮得淋漓盡致，做足了賣點(diǎn)，極大地促進(jìn)了項(xiàng)目的銷售?？梢哉f，政府的支持和銀行的扶持是萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)上獲得成功的重要因素。中國城市化進(jìn)程的加快和入世后商業(yè)的全面升級為商業(yè)地產(chǎn)帶來的巨大投資機(jī)會，是許多開發(fā)商都能預(yù)感得到的，但在這個(gè)機(jī)會面前，只有王健林能把它和商業(yè)資源、開發(fā)模式三者有機(jī)的結(jié)合在一起，成就了萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。作為國內(nèi)最早進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)品牌及其“訂單”開發(fā)模式在業(yè)界具有舉足輕重的影響，成為許多后續(xù)跟進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商研究、學(xué)習(xí)和模仿的樣板。 財(cái)務(wù)部 4，功能標(biāo)牌 指示牌 經(jīng)濟(jì)實(shí)力萬達(dá)在招商上的被動(dòng)和滯后，在管理上的簡單和單一，直接影響著項(xiàng)目的定位、經(jīng)營和發(fā)展，影響著萬達(dá)后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的銷售，影響著萬達(dá)品牌的社會形象。第三，過于“溺愛”主力商家而忽視了個(gè)體商戶的利益。第一，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上，萬達(dá)并未遵循商業(yè)規(guī)劃必須先行的原則。完全由自己的隊(duì)伍來研發(fā)軟件、跟進(jìn)、租金管理、安全管理、報(bào)批文件，包括財(cái)務(wù)系統(tǒng)全部信息化。重于管理，這是最核心的一條。萬達(dá)更多選擇非零售業(yè)態(tài)，更強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式消費(fèi)，萬達(dá)有一個(gè)明確規(guī)定，體驗(yàn)式消費(fèi)要大于50%，尤其是文化娛樂和餐飲。設(shè)計(jì)是決定購物中心是否興旺的關(guān)鍵一環(huán)，甚至比定位更具技術(shù)化。其次，萬達(dá)更多考慮居住人口而非流動(dòng)人口，盡管一般的高鐵站、火車站、飛機(jī)場等地客流量相當(dāng)大，但這些人群極少有持續(xù)購買的行為，偶爾一兩次購買就走了。作為國內(nèi)最早進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)品牌及其“訂單”開發(fā)模式在業(yè)界具有舉足輕重的影響，成為許多后續(xù)跟進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商研究、學(xué)習(xí)和模仿的樣板。 信托融資的展望 對于目前國內(nèi)信托融資的定位，房地產(chǎn)信托專家孫飛博士提出了“信托+銀行”的模式，即開發(fā)商缺少什么，就可以利用信托補(bǔ)充什么以達(dá)到銀行的信貸要求，從而后期順利的從銀行融資，信托靈活而力不足，“信托+銀行”的模式才是中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式。此種方式，委托人提供業(yè)已存在并具有較強(qiáng)變現(xiàn)能力的商業(yè)地產(chǎn)類信托財(cái)產(chǎn)，將之委托給信托公司，設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托，委托人取得信托受益權(quán)，然后委托人在將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，實(shí)現(xiàn)融資目的，或者將受益權(quán)作抵押獲得債務(wù)融資。貸款型信托一度是我國房地產(chǎn)融資信托的主要產(chǎn)品，主要原因在于它規(guī)避了銀監(jiān)局文件的諸多限制，如自有資金比例的要求和四證齊全的要求，使開發(fā)商較容易貸到資金，隨著2006年第四季度，房地產(chǎn)貸款型信托計(jì)劃“井噴”以后，監(jiān)管部門己要求信托公司對此類信托計(jì)劃參照商業(yè)銀行的貸款標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后，其發(fā)展前景開始變得較黯淡。 房地產(chǎn)投資信托融資根據(jù)銀監(jiān)會《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法》中關(guān)于“房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”的界定，房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。海外基金的表現(xiàn)則相對活躍，自2002年起海外基金，如摩根斯坦利地產(chǎn)基金、荷蘭國際(ING)、高盛、美林集團(tuán)、雷曼兄弟等開始有規(guī)模地投資于內(nèi)地房地產(chǎn)市場。第三，增加公司的相關(guān)義務(wù)：上市公司必須遵循上市的有關(guān)法規(guī)并接受監(jiān)督，必須對自身財(cái)務(wù)狀況、重大經(jīng)營決策、并購活動(dòng)、關(guān)聯(lián)交易等按時(shí)向社會公眾披露，這些信息有時(shí)會涉及商業(yè)秘密，對公司的競爭可能會產(chǎn)生不利影響。第四，改善企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)：自有資金在資金來源中所占比率的高低是衡量一個(gè)公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和實(shí)力的重要指標(biāo)，上市融資可以提高公司自有資金比率，改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，從而提高公司的經(jīng)營安全程度和競爭力，從而增強(qiáng)公司通過其他方式融資的能力。 銀行信貸融資長期以來，銀行信貸融資一直是房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要方式之一，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資也不例外，這與我國的金融市場的形勢密切相關(guān)，也與銀行信貸融資具有成本較低、貸款額度大等優(yōu)勢有關(guān)。因此，運(yùn)用自有資金投資開發(fā)成了檢驗(yàn)開發(fā)商誠意和實(shí)力的最佳方式，有“操盤手”共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，投資者的信心也大為增強(qiáng)，對開發(fā)商而言，則能獲取更多的資金支持。隨著融資體系的逐漸完善，各種融資主體都會進(jìn)入投資收益比較高的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，隨之出現(xiàn)的是融資渠道與方式將呈現(xiàn)多元化，除銀行貸款外，上市融資、REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券等都將會成為開發(fā)商/投資商可用的主要融資方式。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間相對較短，資金循環(huán)的模式得到市場驗(yàn)證的并不多，融資方式主要以銀行貸款為主。(12)回買融資：即開發(fā)商將自己開發(fā)的某項(xiàng)物業(yè)賣給貸款機(jī)構(gòu)，然后再用貸款機(jī)構(gòu)的貸款買回該項(xiàng)物業(yè)。房地產(chǎn)辛迪加可以籌集到開發(fā)商難以籌集到的權(quán)益或短期資金。%的非住房商業(yè)地產(chǎn)的長期貸款，占房地產(chǎn)貸款總額的28%。也就是說，公司的成長性是資本市場的投資價(jià)值觀，所以美國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)按照資本市場的價(jià)值觀塑造公司的發(fā)展模式，上市后依托資本市場的資金支持，持續(xù)擴(kuò)張發(fā)展。同時(shí)，在商業(yè)房地產(chǎn)很長的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策變更都會對收益產(chǎn)生巨大的影響。其實(shí)質(zhì)是發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資收益的目的；同時(shí)，將固定在土地上的資金重新流動(dòng)起來，使其進(jìn)入社會流通領(lǐng)域，以擴(kuò)充社會資金來源。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資少則幾億元，多則幾十億元、幾百億元，如果沒有足夠的資金支持，不僅開發(fā)建設(shè)完不成，而且即使開發(fā)成后期的運(yùn)營過程中也會因此出現(xiàn)各種各樣的問題。這個(gè)作用我信它為“拖”，這個(gè)“拖”實(shí)際上當(dāng)?shù)暮?，為了沃爾瑪價(jià)值的提升，它是主力店，或者是遠(yuǎn)期的回報(bào)起了決定性的作用。第一篇：商業(yè)地產(chǎn)模式商業(yè)地產(chǎn)模式第一種就是我們逐步認(rèn)同的是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運(yùn)營包裝進(jìn)入資本市場，獲取良好的融資，這個(gè)金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經(jīng)濟(jì)評估會是我們現(xiàn)在講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價(jià)值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。第三種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達(dá)，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實(shí)大連萬達(dá)嘗到很多的甜頭，那一層銷售價(jià)格通常是市場價(jià)的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。但從房地產(chǎn)的整個(gè)開發(fā)過程來看，資金短缺問題是目前中國房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的最突出問題，對于投資規(guī)模大、投資回收期長的商業(yè)地產(chǎn)更是如此。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的概念商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資是指開發(fā)商為了確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。目前在我國的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競爭已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營的不穩(wěn)定性增大。對于資本市場來說，投資判斷并不是著眼于公司單個(gè)項(xiàng)目的投資，而是根據(jù)公司長期發(fā)展的投資。(3)銀行貸款：到1997年止，商業(yè)銀行是美國商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)資金的唯一來源。(7)房地產(chǎn)辛迪加：這是國外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式，它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成，其中經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負(fù)無限責(zé)任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營，以其出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。這種方式在于開發(fā)商作為某項(xiàng)物業(yè)的所有人，既想保持該物業(yè)的所有權(quán)以獲得該項(xiàng)物業(yè)的連續(xù)收益，又想出讓該項(xiàng)物業(yè)獲得資金以減少資金占用，而投資者也想獲得可觀的投資收益所采用。其缺點(diǎn)在于融資成本高，程序復(fù)雜，法律架構(gòu)復(fù)雜。 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資趨勢融資方式由間接融資向直接融資為主轉(zhuǎn)變是國際融資市場發(fā)展的趨勢，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資體系不僅會逐漸完善間接融資模式，而且會大力發(fā)展真接融資模式，從而使融資體系更趨合理化，這也是分散銀行融資風(fēng)險(xiǎn)、拓寬商