【正文】 總量體觀，比較人工化，城市化，最典型的是國外的步行商業(yè)區(qū)，進去之后，一天也逛不完，一天也玩不夠。外立面設(shè)計還應(yīng)與建筑鳳格與商業(yè)功能統(tǒng)一。色調(diào)與造型通過審美角度，對色調(diào)與形狀的協(xié)調(diào)，進行組合：鳳格與人文外立面能體現(xiàn)商場的鳳格，與區(qū)域人文、價值取向等必須協(xié)調(diào)一致：用材與環(huán)境外立的材料選取還要與環(huán)境協(xié)調(diào)，包括氣候、日照等。面積配比大型商業(yè)項目面積與使用率配置原則：原則一：面積按定位劃分原則二：實用率適中眾所周知，居住類物業(yè)使用諧波越高越好，以同等的價格，業(yè)主能夠獲得更多自己實際使用的面積，而商鋪卻不一樣。商場能容納1000個消費者，實現(xiàn)1000萬的營業(yè)額，那么平均每個鋪位實現(xiàn)100萬的營業(yè)額；乙商場能容納2000個消費者，也有10個鋪位（只是每個鋪位的面積比甲商場的小），但實現(xiàn)了2000萬的營業(yè)額，則平均每個鋪位是200萬的營業(yè)額，那么它的年租金即使為20萬元，也會成咪追搶的旺鋪。甲乙兩個商場，規(guī)模一樣。一方面，色彩可以彌補建筑材料原始質(zhì)感和自然機理在調(diào)動人的感官方面的不足；另一方面，它又可以通過抽象手法，直接表達出一種鳳格鋪面設(shè)計商場鋪位劃分的科學合理與否，不僅僅是體現(xiàn)商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經(jīng)營商家的實用性與合理性，同時也更要兼顧到獨立鋪位與整體商場的協(xié)調(diào)性與互動性。原則二：四性（1）、創(chuàng)新性商場外立面是商場的形象、感觀品牌、所以商場外立面設(shè)計要有創(chuàng)意、新意、不拘一格，以區(qū)別于其它商場。FIP策劃公司通過對全國50個大商場調(diào)查研究，商場外觀形象是消費者選擇購物場所的第二大要素。一般與垃圾桶相距約5－10米間二忌：阻礙人流休息椅的布置要避免占用過多空間，阻礙行人，形成間接阻塞三忌：無規(guī)則設(shè)置休息椅布置時，要通過有序規(guī)則布局，避免零亂，影響商場美觀（3）、垃圾桶位置設(shè)置要點商　　場　　垃　　圾　　桶　　位　　置　　設(shè)　　置要點一電梯口側(cè)，避免電梯內(nèi)垃圾的積累，保證電梯的清潔要點二過道拐角處，方便要點三洗手間內(nèi)五、不動產(chǎn)景觀概念設(shè)計環(huán)境規(guī)劃環(huán)境規(guī)劃包括商業(yè)項目整體環(huán)境的規(guī)劃、室外環(huán)境的規(guī)劃、室內(nèi)環(huán)境規(guī)劃以及空中環(huán)境規(guī)劃。比如過道一般選用一種過度性較好的燈飾，商場的過道和拐角是消費過生日進入商場的一個緩沖區(qū)，所以，也要特別注意細節(jié)上的問題；還要區(qū)別指示標志：游玩區(qū)，則選色調(diào)豐富的燈飾組合；交通組織設(shè)計（1）、商場電梯布局規(guī)劃要點要點一：扶梯布局①有效運載商場電梯的基本功能是運載商場內(nèi)人流，商場電梯部數(shù)，布局位置，都要以有效疏散運載人流作為出發(fā)點；②避免電梯口人流堵塞大型商場，人流量大，如何避免電梯口的人流堵塞，是電梯布局考慮因素之一。要點三：材料正確選取地、墻面材料選擇正確，是保證日后對其維修與保養(yǎng)的核心。線型街區(qū)適于購物，廣場適合休息?！铩锒鄻踊顒踊釉趶V場的步行空間，應(yīng)考慮使用者行走過程中駐留點停留空間。柱子不宜落在店面線上。四、項目規(guī)劃概念設(shè)計空間布局今天的購物場所是人的聚會之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人的基本需要：社交。二、規(guī)劃理念規(guī)劃理念是反應(yīng)體現(xiàn)項目主題的重要部分，做好大型商業(yè)項目的規(guī)劃理念，要做到三點：第一：符合大型商業(yè)項目的選址規(guī)律，即大規(guī)劃上蛤有可行性；第二：有具體的主題功能區(qū)；第三：規(guī)劃理念具有超前性、市場性，與消費者消費心理為規(guī)劃的主導核心。許多發(fā)展商在未明確主力店的情況下，便開始規(guī)劃設(shè)計。三大主流經(jīng)營方式解析經(jīng)營方式經(jīng)營特點自營 購銷：商場自行進貨，自行銷售，自擔經(jīng)營鳳險 保底抽傭：商場將場內(nèi)一琿面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例抽取傭金 純分成：商場將場內(nèi)一琿面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共當鳳險；招租商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎饨o實際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶嶋H用家負責經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承擔經(jīng)營鳳險；委托管理投資者將商業(yè)物業(yè)委托商業(yè)管理公司全權(quán)經(jīng)營，投資者獲得穩(wěn)定的租金回報，而商業(yè)管理公司從中收取一定比例的管理費用；商業(yè)項目經(jīng)營方式定位要點：要點一：投資資金回籠收期預測項目資金的有效回收，可以保證企業(yè)充足的流動資金，有效運用到下一項目中去要點二：項目收益效果預測收益效果是企業(yè)成敗關(guān)鍵，通過不同經(jīng)營方式的效果分析比較，選擇最優(yōu)方案；要點三：經(jīng)濟走勢分析通過包括利率走勢、投資回報率等分析，判斷取何種經(jīng)營方式；要點四：鳳險比較分析分析商場不同經(jīng)營方式所帶來的鳳險機率、大小等；要點五：統(tǒng)一管理商場實行統(tǒng)一管理，能有效維護商場日常經(jīng)營秩序；（九）、動態(tài)定位招商與定位互動――客戶定位與設(shè)計互動――建筑定位與市場互動――變化FIP對中國零售業(yè)態(tài)的劃分標準業(yè)態(tài)經(jīng)營方式商品結(jié)構(gòu)服務(wù)功能選址商圈規(guī)模店設(shè)施目標顧客百貨店采取柜臺銷售與自選銷售相結(jié)合方式種類齊全，少批量高毛利，以經(jīng)營男女兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主定價銷售，可以退貨有導購、餐飲娛樂城市繁華區(qū)，交通要道范圍大以流動人口為規(guī)模5000以上設(shè)施豪華典雅忣快中高檔消費者和追求時尚人超級型市場自選銷售模式，出入口分段，結(jié)算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進行以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品，奶及奶制品，熟食及日用必需品為主營業(yè)時間每天在11小時，可以采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場選址在居民區(qū)，交通要道，商業(yè)區(qū)較窄以居民為主要銷售對象面積在500平方米以上以居民為主大型綜合商場自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式以衣、食為主，用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)商圈范圍較大選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部，要道商業(yè)區(qū)商圈范圍較大面積一般在2500以上顧客為購物頻率高的居民便利店以開架自選為主，結(jié)算在進呂或出口處，可采取連鎖經(jīng)營方式。到商場地下一層消費暫時還不是我國消費者的消費習慣主流，按市場規(guī)律，一般情況下，負一層租售金額與一層相差2―3倍，如廣州熱銷項目藍色快線的負一層A1鋪售價為45729元/平方米，同樣區(qū)位的一層為10256元/平方米。商場形象可以通過CIS系統(tǒng)加以塑造并傳達給消費者。從市場競爭上界定根據(jù)操盤經(jīng)驗，大型商業(yè)房地產(chǎn)　定位，主要考慮如下幾個因素：①盡可能引進符合項目實際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對原有業(yè)態(tài)的強烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局，同時，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于3－5年內(nèi)無人能出其右，形成規(guī)模上的強勢地位，將要造成新的商業(yè)中心；②要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項目開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強，以吸引人氣，但又強調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率，預防鳳險；③現(xiàn)代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進，但二者之間存在競爭關(guān)系，要注意它們的錯位經(jīng)營；④首層和二層盡可能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進現(xiàn)代百貨或綜合超市作為核心店，也必須考慮采用適合進行產(chǎn)權(quán)分割的辦法，將項目化整為零進行銷售，確?；鼗\開發(fā)資金；⑤大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對確保項目運營成功有利，但其要求租金相對較低，容易形成“租售”矛盾；⑥現(xiàn)代百貨公司以時尚和女性消費為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開始配置，公攤面積最少40%。購物中心（SHOPPING　CENTER）企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的種類零售業(yè)態(tài)，服務(wù)設(shè)施的集合體。百貨店（DEPARTMENT）在一個大型建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)。　　　　　　　　　　　　　　非常重要　　　一點也不重要貨物的選擇、款式、品牌商業(yè)區(qū)的格調(diào)商業(yè)區(qū)的位置貨物的價格有吃東西的地方有休息的地方有娛樂的地方出示卡片1101通常您會選擇什么樣的商業(yè)區(qū)逛街購物？知名度高貨物齊全，包羅萬象貨物時尚，合潮流促銷活動熱鬧貨物價格貴貨物價格公平促銷優(yōu)惠多建筑漂亮吃東西方便娛樂設(shè)施豐富貨物價格便宜購物環(huán)境舒適貨物種類適合我高檔的適合普通老百姓的店鋪規(guī)劃有條理環(huán)境設(shè)施較新配套設(shè)施較新配套設(shè)施齊備餐廳食品質(zhì)量好可以講價的導游帶去的其他（請注明）出示卡片1201當購買以下物品時中，您最可能在哪一個地方購買？男士服裝、男鞋女士服裝、女鞋首飾、鐘表兒童服裝、童鞋書家居用品家用電器寢室、浴室用品家具化妝品、化妝用具電子、計算機配件、產(chǎn)品食品出示卡片1301請問您到逛街購物地點的時候，一般會做卡片上哪些活動？購物、逛商店吃飯吃點心、小食飲茶、咖啡、汽水、包裝飲料吃冰淇淋、吃甜點唱卡擔、看電影打保齡球、滾軸溜冰、打游戲機逛書店、看展覽、看比賽其他（請注明）出示卡片1401平均來說，卡片上四類活動各占你逛街時間的百分之幾？01平均來說，卡片上四類活動各占你逛街花費的百分之幾？時間　　　　　　　花費購物吃喝娛樂文化　　　　　　　　　合計　　100%　　　　合計100%出示卡片1501您最想逛的是什么區(qū)域？女人街計算機城家電世界男士世界游樂場食街音像屋書于電子產(chǎn)品總匯精品屋其他（請注明）出示卡片160請問您一般會購買什么檔次的產(chǎn)品？高檔中高檔中低檔低檔不固定其他（請注明）出示卡片1702請問您在購買東西時會選擇呢？固定買一個牌子的產(chǎn)品哪個牌子有優(yōu)惠我就買哪個牌子我比較相信售貨員推薦的產(chǎn)品我會買價格比較便宜的哪個品牌廣告宣傳得多我就買哪個朋友、同事、親戚推薦的我就買其他（請注明）02　請問您理想中的購物環(huán)境上什么樣的？消費者生活形態(tài)現(xiàn)在我們談?wù)勔恍┠綍r的生活習慣和對生活的一些看法出示卡片1802請問平時的空閑時間您是怎樣度過的？躺在家里什么都不做，看電視或看雜志和鄰居、朋友喝茶談天讀書或者聽音樂做做手工，種花或者養(yǎng)魚在附近散散步逛逛街、購物玩麻將、圍棋、象棋等到酒吧、餐廳吃飯做各種運動附近地方的旅游觀賞電影、戲劇、音樂會等參加各種培訓班學習做家務(wù)其他（請注明）出示卡片1902請問在過去的半年里，下面這些地方您去得最多什么地方？網(wǎng)球、排球等運動場高爾夫球場游泳池體育館、室內(nèi)運動中心保齡球館餐廳公園商店、百貨商場其他（請注明）出示卡片2002請問您去得最多的是　　?。ㄗx出023答案）的頻率平均是多少？一星期三次或以上一星期1－2次兩星期一次一個朋一次三個朋一次半年一次一年一次少于一年一次出示卡片2102請問下面的哪些描述和您目前生活比較符合？（選擇答案學無超過三個）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　026　　　027想要什么都有，物質(zhì)生活很豐富每天的生活很精彩，天天有新意物質(zhì)生活很滿足，但工作壓力大工作很緊張，生活緊張，身心疲憊生活無規(guī)律沒有什么時間和朋友在一起一心從事自己喜歡的工作舒適溫暖的家庭生活自由自在的愜意生活什么都不用做，什么都有出示卡片2202對于下面描述現(xiàn)在與將來的句子，請問只要將來生活好，現(xiàn)在辛苦一點都不怕將來的事很遙遠，只要現(xiàn)在很舒服就可以了只要現(xiàn)在辛勤的工作，將來生活才會舒適即使很辛勤的工作，將來也不過如此我會一直很勤奮地工作，不管現(xiàn)在還是將來對于將來我覺得一定會比現(xiàn)在好其他（請注明）背景資料下面是一些關(guān)于您個人的問題，我們只是作為資料分析使用，希望您不要介意　B記錄性別：　　男　　　　女出示卡片23B2您的婚姻狀況？單身　　已婚　　離婚　　喪偶　　分居出示卡片24B請問您的受教育程度小學或以下初中高中、中專大專本科碩士或以下出示卡片25B請問您的職業(yè)是：國營企業(yè)干部1職員2外資、合資、港澳合資企業(yè)管理人員3職員4事業(yè)性單位干部5職員6私營企業(yè)管理人員7職員8黨政府機關(guān)干部9職員1自由職業(yè)者2私營企業(yè)主3無職業(yè)者4離退休人員5其他（請注明）出示卡片26B請問您通常上下班的交通工具是：自行車摩托車出租汽車私家小汽車公交車不使用交通工具其他（請注明）出示卡片27B請問卡片中哪個最能代表您的個人月收入？500以下500－799元800－999元1000－1249元1250－1499元1500－1999元2000－2999元3000－3999元4000－4999元5000－5999元6000－6999元7000－7999元8000元以上出示卡片28B請問卡片中哪個最能代表您家庭每月的總收入？1200元以下1500－1999元2000－2499元3000－3499元3500－3999元4000－4499元4500－4999元5000－5999元6000－6999元7000－7999元8000－8999元9000－99