【正文】 房四房為主，背江面輔以小面積的二房與緊湊三房。 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 65 頁 五、 項目各期定位 以圖中所示，本項目的二期開發(fā)將遇到一定限制 —— 開發(fā)期間不能對其后的駿逸天下與市政公園形成太大遮擋，因此要保證本項目整體可售面積（包括商業(yè)、不包括車庫、會所等）容積率 ，則不得對二期的規(guī)劃與定位進行調(diào)整與修改，同時一期也將有相應調(diào)整，現(xiàn)將各期定位方向分別闡述如下： 一期 一期規(guī)劃定位方向與本項目整體定位相一致，物業(yè)類型仍修建高層，為保證項目整體容積率，一期的容積率 將加大，戶型以大面積三房與主為主，背江面輔以小面積的二房與緊湊三房。 家庭年收入在 15萬元以上 □ 正處于發(fā)展及上升勢頭的中小型私營企業(yè)老板或個體經(jīng)營者。 □ 再有，隨著鵝公岸大橋的通車，縮短了南岸區(qū)與九龍坡區(qū)的距離，兩者之間的聯(lián)系也變得越來越緊密。 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 65 頁 “談笑有鴻儒” 詮釋：本項目的 目標人群擁有較高的文化修養(yǎng)，喜愛中國傳統(tǒng)精髓文化。 水岸華府 —— “水”是靈動的，是充滿生機的，自古人們以對“水”便有種解不開的情感與依戀，同時，“水” 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 65 頁 也緊扣了本項目的濱江親水主題： “岸”是遠行船只停泊的港灣，是回家的感覺，是溫馨的向往，“岸”也總讓人充滿暇想，暇想那水岸沙灘上緊緊相依相隨的兩串腳印，同時也說明本項目 公里長江岸線的特征； “華府”帶有一種尊崇感，是身份的象征，也表達了本項目的中高檔次的定位。 白發(fā)漁樵江渚上， 慣看秋月春風。 □ 區(qū)域市場日漸成熟 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 65 頁 本項目所處經(jīng)開區(qū)隨著眾多項目的開發(fā)與建成，其區(qū)域配套將日漸完善與成熟，其區(qū)域價值也將逐年攀升，以駿逸天下與美堤雅 城為例，其入市價格與目前銷售價格分別上漲了 400 元 /㎡與 700元 /㎡，隨著其后期的進一步開發(fā)，價格比今年高是自然，且檔次、質(zhì)素等方面又均高于駿逸天下與美堤雅城，那么本項目首期均價達到 4000元 /㎡將是必然。 項目功能定位 本項目功能定位為：以住宅為，輔以少量濱江商業(yè)和社區(qū)商業(yè) 項目 檔次定位 本項目檔次定位為：中高檔住宅項目 檔次定位理由： □ 本項目地處南岸經(jīng)開區(qū)，周邊物業(yè)的檔次均較高而且銷售情況良好，該區(qū)域較高的檔次度已獲得客戶基本認同，也具備一定的市場美譽度，因此本項目可在此基礎之上，將檔次定位為中高檔次 □ 本項目濱江而建，擁有絕佳的江景資源，隨著沿江地塊的大量開發(fā)，其地理位置的稀缺將逐漸顯現(xiàn)出來，則本項目的價值也將獲得進一步提升，具備打造中高檔項目的地段基礎。㎡ /㎡ 。 園林內(nèi)巴渝元素的演繹比較到位 金砂水岸 項目首創(chuàng)重慶活水園林設計，引入嘉陵江水入景，在小區(qū)形成眾多小溪、噴泉、瀑布，中庭園林景觀面積達 2 萬㎡ 水景營造突出，圍繞水元素的園林小品打造較有特色 東方港灣 主要圍繞約克風情街打造，英倫風情 無明顯特色 金沙港灣 園林概念較模糊 無 明顯特色 □ 本項目自身特征 項目的規(guī)模、地形將對園林設計產(chǎn)生影響，因此就本項目而言，占地 360 畝的規(guī)模決定了本項目的園林是本項目除物業(yè)以外的又一產(chǎn)品主體 。 □ 本項目規(guī)劃布局方向建議 從以上相類似項目的類比可以發(fā)現(xiàn)，最大限度的利用自身的景觀優(yōu)勢是以上各項止所考慮的重 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 65 頁 點，無論是陽光 100 的沿江連續(xù)排列的主體建筑構成新城沿江水平景觀軸線的規(guī)劃布局，還是金砂水岸的“ S”型排布方式，都無不以發(fā)揮自 身景觀優(yōu)勢為優(yōu)先；但同時，以上項目在規(guī)劃布局又都存在其共同弱點，即基本無其它特色亮點而言。 “大型”：表明本項目占地 360畝的較大開發(fā)規(guī)模。 □ 隨著美堤雅 城和駿逸天下的開發(fā)，該區(qū)域中高檔物業(yè)已經(jīng)得到市場一定的程度的認知、認同，有利于項目中高檔次物業(yè)的開發(fā)。 開發(fā)重點 1) 打造產(chǎn)品特色 戶型有效利用景觀優(yōu)勢， 面積配比合理，實現(xiàn)戶型特色，追求差異化； 園林設計應與“水”融合，并附以主題風格概念； 建筑設計體現(xiàn)時代特色，突出本項標志性的特征。即是發(fā)揮主觀的能動性，以本項目產(chǎn)品自身為基礎條件，從項目的戶型、配套、物管、規(guī)劃、 園林、以形成集中的核心競爭力，形成對其他競爭項目的主力優(yōu)勢。 4) 充分利用駿逸天下和美堤雅城的配套和人氣帶動的條件，弱化地塊區(qū)域人氣不旺、配套差的不利情況； 5) 通過設置外賣點等多種推廣渠道，增加客戶來源； 6) 通過建筑設計、景觀設計、物業(yè)管理、廣告設計及策劃代理等各類業(yè)內(nèi)知名公司的強強聯(lián)合，保 證項目動作的專業(yè)性，并弱化開發(fā)商在重慶地區(qū)尚不具備知名知度的劣勢； 利用機會、規(guī)避威脅 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 65 頁 1) 充分利用南濱路開通、周邊樓盤新組團開盤、周邊樓盤業(yè)主入住和房交會等重要機會，制定入市、開盤、展示等計劃； 2) 根據(jù)直接競爭對手項目推售戰(zhàn)略制定相應的應對措施； 3) 打造項目自有的難以復制的特色和優(yōu)勢，確定市場差異性地位。 □ 濱江路的通車和丹龍路公交線路引入，使得交通日益完善 就 目前而言，本項目交通的便利度仍較欠缺，但隨著濱江路的建成通車和丹龍路公交系統(tǒng)配置提高，這一劣勢將得到重大的改變，將彌補目前交通的不便劣勢，也給本項目帶來了開發(fā)機會。 本項目所處區(qū)域本屬工業(yè)園區(qū)，區(qū)域內(nèi)多為入駐企業(yè)的辦公樓與廠房，基本無大型宿舍區(qū) (目前正在開發(fā)的駿逸天下與美堤雅城除外 )，目前該區(qū)域除缺乏包括公共交通等在內(nèi)的基本生活配套外其居家氛圍也較薄弱，對于注重居家生活氛圍的客戶而言具有較大抗性，當然隨著駿逸天下與美堤雅城的交房入住，這一劣勢將獲得較大改善。 機會 (O) 威脅 (T) □ 南岸區(qū)作為居家之地，獲得包括南岸區(qū)、渝中區(qū)和九龍坡區(qū)客戶的廣泛認同 □ 隨著駿逸天下及美堤雅城的交房入住，居家氛圍將日趨濃厚，并對該區(qū)域有更廣泛的認識、認可。 □ 配套方 面中高檔物業(yè)需求客戶對獨立會所、基本生活配套、休閑運動、文化教育以及交通配套的關注程度較高。 4) 產(chǎn)業(yè)分布 經(jīng)開區(qū)為工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃，目前主要以無污染的加工工業(yè)為主，如制藥、制衣、機電、建材等。目前，由于地塊濱江段的濱江路尚處于建設初期，計劃 2020 年 3 月本項目一期工程地塊方始具備開發(fā)建設條件。 2) 交通狀況 項目位于經(jīng)開區(qū)城市主干道丹龍路，西接鵝公巖長江大橋，北連主城干道，路面平整寬闊，路況良好。 隨著南岸區(qū)“吃在南岸、住在南岸、玩在南岸”的大區(qū)域整體發(fā)展戰(zhàn)略的進一步實施，園區(qū)內(nèi)及其周邊房地產(chǎn)開發(fā)正如火如荼地進行，該區(qū)域?qū)⒉豢杀苊獬蔀榉康禺a(chǎn)開發(fā)的又一熱土。 □ 潛在競爭對手體量巨大，開發(fā)商實力雄厚，部分項目已經(jīng)在市場上初步樹立了形 象，占有一定的先機，將會本項目形成較大沖擊。 □ 南濱路沿線相似地段的項目，如融僑半島、美堤雅城對本項目構成很大威脅。 3)機會 □ 南岸區(qū)作為居家之地獲得包括南岸區(qū)、渝中區(qū)和九龍坡區(qū)客戶的廣泛認同。 □ 隨著臨江地塊的大量開發(fā)，該類型地塊在市場上將越來越變得稀缺 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 65 頁 雖然重慶市兩江環(huán)繞，江岸線長，濱江地塊多，但由于其地形、地質(zhì)的特殊條件限制，并不是所有的濱江區(qū)域都可用于房地產(chǎn)開發(fā)，因此隨著可用開發(fā)的濱江地塊的大量開發(fā)與使用，已使該類型地塊在市場上越來越少，濱江正向距離城區(qū)中心地段更加偏遠的位置發(fā)展，因此本項目地塊的可預計市場稀缺性將是本項目開發(fā)的一大機會。 競爭對比項目分析 對比項目 點評 結論 產(chǎn)品特色 □ 在規(guī)劃設計方面，各建筑的合理布局以達到“戶戶觀江，家家有景”的規(guī)劃特色，最大限度的利用本項目的景觀優(yōu)勢； □ 在園林設計上，打造具有文化概念的親水主題園林，強調(diào)體驗與參與的園林設計特色，并做到園林與其物業(yè)形態(tài)的整體和諧統(tǒng)一； □ 在戶型設計上，貫徹景觀突出，特色明顯，注重實用的三大設計方針； □ 建筑上賦予與景觀相結合的元素，使建筑成為最觀主題的體現(xiàn)； 主核 心競爭力 優(yōu)質(zhì)的濱江江景 □ 長達 公里的江岸線、與江水近距離接觸，是本項目擁有的很多項目難以匹敵的江景優(yōu)勢； □ 最大限度的利用江景優(yōu)勢，將是打造這一次核心競爭力 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 65 頁 核心競爭力的關鍵； 毗鄰濱江路 本項目得天獨厚的有利條件，當濱江路建成通車后，地塊交通條件更加完善，和商業(yè)帶的打造能為本項目增加又一休閑娛樂配套設施，同時還能帶動項目地塊人氣 次核心競爭力 本項目商業(yè)核心競爭力總結 通過以上市場供需狀況，結合本項目自身地塊條件進行分析，我們認為區(qū)位和市政規(guī)劃等硬性因素對本項目并無任何有利價值，相反其工業(yè) 區(qū)的定位卻是本項目一大劣勢，因此未將其入競爭力的分析。最終樹立本項目之市場良好美譽度與認可度。 五、 整體項目定位 說明： 項 目定位根據(jù)地塊所在區(qū)位、周邊環(huán)境狀況、周邊配套狀況、區(qū)域發(fā)展定位、區(qū)位市場認知度、市場競爭狀況、市場需求狀況、項目經(jīng)濟技術指標等特征，深入挖掘項目自身優(yōu)勢，制定項目的 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 65 頁 市場綜合定位、產(chǎn)品定位、形象定位、客戶群定位、價格定位等，指導下階段的產(chǎn)品設計 (含規(guī)劃設計、建筑設計、園林設計等 )和營銷推廣策略等。 現(xiàn)根據(jù)本項目主要特征： □ 占地規(guī)模 360 畝，未來將是社區(qū)型物業(yè)。 項目產(chǎn)品類型 1) 規(guī)劃布局 當前市場可類比樓盤的規(guī)劃布局分析 項目名稱 具體內(nèi)容 特色 美堤雅城 將整個地塊呈“田”字型分四個組團規(guī)劃，中間交叉兩條街道規(guī)劃為中高檔商業(yè)區(qū)域，其中縱向的步行街長達1 公里，從江邊蜿蜒至山頂 首次采用“ PUD” (有規(guī)劃的單元開發(fā) )開發(fā)概念； 建設 60 米寬的濱江綠化帶，主要為水系與園林植物相結合的方式 ； 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 65 頁 駿逸天下 總占地 200 余畝，有 120 余畝是作為小區(qū)配套公園用地，其余的地塊上錯落