【導(dǎo)讀】江，毗鄰駿逸天下、美堤雅城和一個(gè)市政公園，背靠工業(yè)園企業(yè)。項(xiàng)目地塊江岸線狹長(zhǎng)，與長(zhǎng)江。僅濱江路一路之隔，項(xiàng)目江景面極為開闊。目前，由于地塊濱江段的濱江路尚處于建設(shè)初期，計(jì)。劃2020年3月本項(xiàng)目一期工程地塊方始具備開發(fā)建設(shè)條件。檔次低、市場(chǎng)輻射范圍窄，對(duì)本項(xiàng)目的支持力度非常有限。行街和南濱路餐飲娛樂街。目前公共交通配套嚴(yán)重不足，出行欠便利。體)的交房使用，業(yè)主入住，公共交通將極大改善。此外，當(dāng)2020年-2020年間濱江路通車后，項(xiàng)目交通狀況還將得到進(jìn)一步改善。目前經(jīng)開區(qū)本屬工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃，之前類似于城市邊緣新興地帶，即使當(dāng)前有大量企業(yè)的入住，經(jīng)開區(qū)為工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃，目前主要以無(wú)污染的加工工業(yè)為主，如制藥、制衣、機(jī)電、建材等。本項(xiàng)目所于經(jīng)開區(qū)內(nèi)，入駐企業(yè)基本無(wú)污染，同時(shí)區(qū)內(nèi)綠化良好，再加上毗鄰120畝的市政公園，定的先機(jī)，將會(huì)本項(xiàng)目形成較大沖擊。城對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成很大威脅。

　　

【正文】 ： 客戶 種類 年齡 特征 家庭人口狀況 收入狀況 從事行業(yè)及職業(yè)狀況分析 消費(fèi)心理描和敘 中高端 客戶 3035 歲 □ 此類客戶人群出生于 60 年代中期 70 年代中初期 □ 總體結(jié)婚率為 70%左右 (70中初期結(jié)婚率相對(duì)較低 )。 □ 該階段的人群一般只有一個(gè)子女，年齡在 310 歲左右為主，尚須父母照顧。父母年齡在 5570 歲左右，年齡較大，自理能力相對(duì)較差，以兩代和三代同堂為主；生于 70 中初期的人群結(jié)婚及有子女比例較低，父母年齡相對(duì)較為年輕，自理家庭年收入在 10萬(wàn)元以上 □事業(yè)正處于高速成長(zhǎng)上升階段，企業(yè)高級(jí)職員、經(jīng)理、公務(wù)員和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等 該類客戶因其在社會(huì)上取得一定的成功，已具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，追求生活的品質(zhì)感，具有一定文化 內(nèi)涵，對(duì)于價(jià)格的抗性不大。 中國(guó)最大管理資源中心 第 28 頁(yè) 共 65 頁(yè) 能力強(qiáng)，與父母分開居住的比例大 高端 客戶 4050 歲 □ 此類客戶人群出生于 50 年代末 70 年代中期 □ 結(jié)婚率為 80%左右 □ 一般只有一個(gè)子女，年齡在313 歲左右為主尚須父母照顧。 □ 父母年齡在 5570 歲左右，年齡較大，自理能力相對(duì)較差。 家庭年收入在 15萬(wàn)元以上 □ 正處于發(fā)展及上升勢(shì)頭的中小型私營(yíng)企業(yè)老板或個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。 □ 事業(yè)成功，思維活躍，但觀念較為傳統(tǒng)，家庭觀念較強(qiáng)。 此類客戶收入較高，對(duì)生活品質(zhì)要求較高，價(jià)格敏感度相對(duì)較弱； 由于普遍事業(yè)有成，其工作壓力大，健康、舒適、寧?kù)o的生活是其追求的方向，本項(xiàng)目所提 倡的自然返相歸真的生活概念對(duì)其有較強(qiáng)的吸引力。 客戶群定位總結(jié)： □ 本項(xiàng)目的客戶主要來(lái)源于南岸區(qū)和渝中區(qū)，九龍坡區(qū)和其它區(qū)域作為補(bǔ)充； □ 30－ 35 歲的中高端客戶將是本項(xiàng)目?jī)煞考熬o湊三房的主要客戶來(lái)源。該年齡階段的客戶、以兩口之家和三口之家為主，事業(yè)正處于上升階段，企業(yè)高級(jí)職員、經(jīng)理、公務(wù)員和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等。收入較高且穩(wěn)定；注重生活的品質(zhì)感。 □ 40－ 50 歲高端客戶將是本項(xiàng)目大三房至四房戶型的主要客戶來(lái)源，該年齡階段客戶以三口之家和三代居家為主，事業(yè)成功的企業(yè)高級(jí)管理人員、中小型私營(yíng)企業(yè)老板或個(gè)體 經(jīng)營(yíng)者，工作壓力較大，渴望生活的舒適與寧?kù)o。 因此，就本項(xiàng)目住宅而言，建議就客戶群進(jìn)行針對(duì)性的推廣，將有助于銷售價(jià)格的提升。 中國(guó)最大管理資源中心 第 29 頁(yè) 共 65 頁(yè) 五、 項(xiàng)目各期定位 以圖中所示，本項(xiàng)目的二期開發(fā)將遇到一定限制 —— 開發(fā)期間不能對(duì)其后的駿逸天下與市政公園形成太大遮擋，因此要保證本項(xiàng)目整體可售面積（包括商業(yè)、不包括車庫(kù)、會(huì)所等）容積率 ，則不得對(duì)二期的規(guī)劃與定位進(jìn)行調(diào)整與修改，同時(shí)一期也將有相應(yīng)調(diào)整，現(xiàn)將各期定位方向分別闡述如下： 一期 一期規(guī)劃定位方向與本項(xiàng)目整體定位相一致，物業(yè)類型仍修建高層，為保證項(xiàng)目整體容積率，一期的容積率 將加大，戶型以大面積三房與主為主，背江面輔以小面積的二房與緊湊三房?？蛻羧喝允羌彝ナ杖敫叨€(wěn)定的牌社區(qū)中上階層的人士。 二期 由于二期開發(fā)時(shí)需盡是避免對(duì)駿逸天下與市政公園形成遮擋，因此二期的規(guī)劃定位與一期、三期規(guī)劃定位將存在較大差異，建議如下： 1） 二期分為三個(gè)組團(tuán)，一組團(tuán)規(guī)劃為濱江商業(yè)帶，二、三組團(tuán)則住宅為主； 2） 為保證二期與一期，三期的產(chǎn)品一致性，不至于其客戶群差異性過大，仍建議其物業(yè)類型修建高層； 3） 高層建筑必然對(duì)后面形成遮擋，為避免此情況發(fā)生，因此將住宅密集型的設(shè)置于二期、二、三組團(tuán)，一組團(tuán)規(guī)劃為低樓層的 濱江商業(yè)帶，給予駿逸天下與市政公園較為寬闊的視野，同時(shí)本項(xiàng)目的主要園林景觀將在二期設(shè)置。但為了保證達(dá)到一定容積率，其組團(tuán)內(nèi)部可建設(shè)住宅的區(qū)域各物業(yè)之間密度將加大，樓間距將較小。 4） 因僅是加大組團(tuán)間距，其物業(yè)類型未做修改，所以其戶型、客戶群等定位均為一期、二期相一致。 5） 二期的住宅體量相對(duì)其他一期、三期偏少，園林景觀為重，因此建議可將本項(xiàng)目的商業(yè)配套設(shè)置于二期的濱江沿線。具體的規(guī)模與主題將在產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議中有闡述。 3．、三期 三期與一期規(guī)劃相似，其定位方向與本項(xiàng)目整體定位相一致，物業(yè)類型仍修建高層，但為保證項(xiàng)目 整體容積率，三期的容積率必將加大，因此其容量將是本項(xiàng)目三期開發(fā)中最大的一期，因此便 中國(guó)最大管理資源中心 第 30 頁(yè) 共 65 頁(yè) 于開發(fā)與后期銷售，將三期劃分為三開發(fā)，以降低推售風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)三期戶型仍以大面積三房四房為主，背江面輔以小面積的二房與緊湊三房?？蛻羧喝允羌彝ナ杖敫叨€(wěn)定的處于社會(huì)中上階層的人士。 六、 項(xiàng)目開發(fā)步驟建議 宏觀開發(fā)策略 分三期、八大組團(tuán)進(jìn)行開發(fā)，組團(tuán)內(nèi)商業(yè)與住宅同時(shí)開發(fā)，通過分步實(shí)施、滾動(dòng)、綜合平衡、協(xié)調(diào)發(fā)展、用 6 年半左右的周期開發(fā)本項(xiàng)目。 建設(shè)計(jì)劃 1） 組團(tuán)劃分 項(xiàng)目分為三期八個(gè)組團(tuán)開發(fā)。 階段 組團(tuán) 開發(fā)產(chǎn)品 規(guī)模 一期 一組團(tuán) 住宅、園林、車庫(kù)等 建筑面積約 10 萬(wàn)㎡ 二組團(tuán) 住宅、園林、車庫(kù)等 建筑面積約 12 萬(wàn)㎡ 二期 一組團(tuán) 濱江商業(yè)、園林等 建筑面積約 3 萬(wàn)㎡ 二組團(tuán) 住宅、園林、會(huì)所、社區(qū)商業(yè)配套、公建設(shè)施等 建筑面積約 10 萬(wàn)㎡ 三組團(tuán) 住宅、園林、車庫(kù)等 建筑面積約 3 萬(wàn)㎡ 三期 一組團(tuán) 住宅、園林、社區(qū)公建等 建筑面積約 8 萬(wàn)㎡ 二組團(tuán) 住宅、園林、車庫(kù)等 建筑面積約 14 萬(wàn)㎡ 三組團(tuán) 住宅、園林、車庫(kù)等 建筑面積約 12 萬(wàn)㎡ 注：按項(xiàng)目占地 萬(wàn)平方米，設(shè)定整個(gè)項(xiàng)目的容積率為 3。 45（可銷售 的住宅和商業(yè)建筑的容積率為 ），總建筑面積約為 83 萬(wàn)㎡各區(qū)位置參見項(xiàng)目概念性規(guī)劃示意圖。 2） 建設(shè)周期 建設(shè)計(jì)劃在 6 年半是左右時(shí)間內(nèi)（ 2020 年 3 月至 2020 年 8 月）進(jìn)行。 預(yù)計(jì)時(shí)間 － － － 2020． 6－ 中國(guó)最大管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 65 頁(yè) 階段 一期建設(shè)準(zhǔn)備 一期 二期 三期 一組團(tuán) 二組團(tuán) 一組團(tuán) 二組團(tuán) 三組團(tuán) 一組團(tuán) 二組團(tuán) 三組團(tuán) 說明 完成項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；一期建筑設(shè)計(jì)、手續(xù)等相關(guān)開發(fā)準(zhǔn)備工作完成。 設(shè) 置小區(qū)入口首期開發(fā)規(guī)模不宜過大。 在一組團(tuán)主體進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)層建設(shè)后，開始二組團(tuán)施工，并在 2020 年3 月開始二期工程。 二期一組團(tuán)為規(guī)模較小的濱江商業(yè)帶、其建設(shè)與二期二組團(tuán)同時(shí)開始 小區(qū)主要社區(qū)配套設(shè)置在此組團(tuán)中。在一期二組團(tuán)建設(shè)封頂后，與一組團(tuán)商業(yè)部分同時(shí)開始施工。（視一期銷售進(jìn)展情況確定具體時(shí)間。） 在二期二組團(tuán)建設(shè)封頂后時(shí)間，開始施工。此時(shí)南濱路正式通車，濱江商業(yè)帶相應(yīng)建設(shè)。 二期規(guī)模較小，三期一組團(tuán)建設(shè)時(shí)間可與二期三組團(tuán)建設(shè)封頂后開始行。 三期規(guī)模，其二組團(tuán)的建設(shè)可根據(jù)一組團(tuán)的銷售情況進(jìn)行調(diào)整。 最后一個(gè) 組團(tuán)爭(zhēng)取在2020 年8 月份將使用。 注： ◎ 各期、各組團(tuán)建設(shè)時(shí)間，存在一定程度的交叉，下一期開發(fā)時(shí)間的選擇，很大程度取決于前一期的銷售進(jìn)展情況，并且考慮到未來(lái)接盤將以現(xiàn)樓銷售為主。 ◎ 一期一、二、組團(tuán)、由于為項(xiàng)目開發(fā)的首期，建議采用小規(guī)模，快頻次的方式開發(fā)。 項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃 計(jì)劃在 2020 年 10 月項(xiàng)目正式市場(chǎng)展示至 2020 年 12 月 9 項(xiàng)目建設(shè)完成后 4個(gè)月）尾盤銷售完成，銷售時(shí)長(zhǎng) 6 年 2 個(gè)月。 1） 項(xiàng)目營(yíng)銷階段劃分 從目前情況而言，本項(xiàng)目離正式推出市場(chǎng)尚需一段霎時(shí)間，以下初步推廣預(yù)計(jì)均以本項(xiàng)目明年三 中國(guó)最大管理資源中心 第 32 頁(yè) 共 65 頁(yè) 月開始動(dòng) 工之工程進(jìn)度計(jì)劃為參照時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 2） 項(xiàng)目各期工程主力銷售階段劃分 一期： 2020 年 10 月―― 2020 年 5 月 二期： 2020 年 9 月―― 2020 年 5 月（其中二組團(tuán)商業(yè)銷售將穿插于三期的銷售期間） 三期： 2020 年 9 月―― 2020 年 5 月 剩余住宅和商業(yè)： 2020 年 7 月－ 12 月 3） 一期推售進(jìn)度預(yù)估 一組團(tuán) 2020 年 4 月―― 9 月，項(xiàng)目蓄勢(shì)期（通過在房交會(huì)展示和設(shè)置外賣場(chǎng)等多種方式客戶積累） 2020 年 10 月―― 2020 年 4 月，項(xiàng)目強(qiáng)銷期 2020 年 5 月―― 8 月，主清盤期 二組團(tuán) 2020 年 5 月―― 8 月，項(xiàng)目蓄勢(shì)期 2020 年 9 月―― 2020 年 4 月，項(xiàng)目強(qiáng)銷期 2020 年 5 月―― 8 月，主清盤期 4） 二期推售進(jìn)度預(yù)估 一組團(tuán)（濱江商業(yè)的銷售和招商可穿插于二期整個(gè)銷售段） 二組團(tuán) 2020 年 5 月―― 7 月，項(xiàng)目畜勢(shì)期 2020 年 8 月－ 2020 年 11 月，項(xiàng)目強(qiáng)銷期 2020 年 12 月―― 2020 年 1 月，清盤期 三組團(tuán) 2020 年 12 月―― 2020 年 2 月，項(xiàng)目蓄勢(shì)期 2020 年 3 月―― 2020 年 6 月，項(xiàng)目強(qiáng)銷期 2020 年 7 月―― 2020 年 8 月，清盤期 中國(guó)最大管理資源中心 第 33 頁(yè) 共 65 頁(yè) 5） 三期推售進(jìn)度預(yù)估 一組團(tuán) 2020 年 5 月―― 8 月，項(xiàng)目蓄勢(shì)期 2020 年 5 月― ― 2020 年 3 月，項(xiàng)目強(qiáng)銷期 2020 年 5 月―― 8 月，清盤期 三組團(tuán) 2020 年 5 月―― 8 月，項(xiàng)目蓄勢(shì)期 2020 年 9 月―― 2020 年 5 月，項(xiàng)目強(qiáng)銷期 2020 年 6 月―― 2020 年 10 月，清盤期 6） 所有乘余商鋪和住宅清盤進(jìn)度預(yù)估 2020 年 7 月 12 月，結(jié)合三期剩余單位一起進(jìn)行整盤清盤。 昌龍 濱江花園項(xiàng)目 中國(guó)最大管理資源中心 第 34 頁(yè) 共 65 頁(yè) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 第一部分 項(xiàng)目規(guī)劃建議 一、 規(guī)劃思路 1． 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目地塊價(jià)值最大化為首要原則。 2． 充分利用現(xiàn)狀地形、地勢(shì)、自然環(huán)境特點(diǎn)，突出項(xiàng)目突出的景觀優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造便于人際交往和物業(yè)管理 的鄰里空間以特色鮮明的景觀環(huán)境，使人文建筑與自然環(huán)境渾然一體。 3． 地塊特色資源（自然景觀、歷史人文、區(qū)域規(guī)劃等）的挖掘和利用。 4． 保持今后發(fā)展的靈活性，使其能適應(yīng)將來(lái)的市場(chǎng)需求變化。 5． 項(xiàng)目整體規(guī)劃與組團(tuán)規(guī)劃之間的協(xié)調(diào)與配合。