【導(dǎo)讀】域及住宅區(qū)，其中購物零售的商業(yè)部分逾6萬平方米樓面面積，是本項目的成敗關(guān)鍵，需要在競爭積激烈的北京商業(yè)中建立地位，才能帶動整個項目，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。經(jīng)過多番論證，達(dá)致的共識，是要創(chuàng)立獨(dú)有的風(fēng)格；大前提是要走在社會發(fā)展的前面，帶領(lǐng)消費(fèi)者，創(chuàng)造并滿足因社會環(huán)境轉(zhuǎn)變而形成的新需求。這種新商業(yè)形態(tài)與目前北。京甚至國內(nèi)的購物式商場有截然不同的設(shè)計和定位、管理模式和招商方式。各個獨(dú)立租戶亦可配合整。體運(yùn)作，與項目整體形成互動、互相推廣、長期運(yùn)作的效應(yīng)。在制定這報告前，分別進(jìn)行了以下類別的基本調(diào)查，搜集資料。作為各項構(gòu)思策略部。傳統(tǒng)商業(yè)和傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣。牌，屬中高檔，促銷手段較多，·新世界商場分南北兩部分，用品、少女服飾及電訊產(chǎn)品等。·交通方便，既是地鐵出口，·宜家的風(fēng)格受年輕人喜愛，雅寶路等，逐漸形成整個區(qū)域的商業(yè)氛圍，較之其它區(qū)域，具有慣性匯聚的優(yōu)勢。·CBD及周邊區(qū)域更是朝陽區(qū)乃至北京的重要的商業(yè)中心之一。

　　

【正文】 車位上一定要保證充足，因為是世界級品牌，我們有一定的固定客戶，但由于多數(shù)客戶是公司總裁、金領(lǐng)、 CEO 等，收入很高的人群，所以環(huán)境一定要好。無論是硬件還是軟件都要求是很高檔的，對于 CBD 我們還是很看好的，因為他現(xiàn)在是北京經(jīng)濟(jì)和商業(yè)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，要求面積 100150 平方米左右，裝修方面我們自己來做。 ? 拉格斐 我們在選址上是要求這座城市最繁華的商業(yè)街，周邊要有大的酒店和高消費(fèi)人群居住或工作的地方。交通要便利， 要有充足的車位，消費(fèi)群體是高收入人群和外國人，商場的環(huán)境一定要好。我們國貿(mào)已經(jīng)有店，所以不會再在那里開店的。面積在 90150 平方米左右，我們也是要自己裝修，區(qū)域的不同裝修會有一些改動，但根椐公司的意向來做，不破壞整個的統(tǒng)一風(fēng)格。 ? 范思哲 地段一定要繁華，人群的消費(fèi)能力強(qiáng)，交通要便利，車位要充足，消費(fèi)群體都是金領(lǐng)和收入非常高的一些人，環(huán)境一定要舒適，配套要好。我們在國貿(mào)已經(jīng)有店，但 CBD 的位置非常好，面積會在 120 平米左右。我們也是自己裝修。 ? 多美 地段要繁華，消費(fèi)群體能力強(qiáng)，交通要便利，車位要充足，消費(fèi)群體都是高收入的人群。要求商場環(huán)境好，配套齊。我們是以量身訂制為主打， CBD 我們還沒有店，很看好 CBD 那里的消費(fèi)群體和 CBD 的知名度。面積 80100 平方米左右， ? 伯爵萊利 地段繁華，消費(fèi)群體能力強(qiáng)，交通方便，車位要充足，消費(fèi)群體都是高收入人群。要求商場的環(huán)境好、配套齊， CBD 的投資潛力很大，面積 80150 平米左右，自己裝修。 ? Gieves amp。 Hawkes 地段繁華，消費(fèi)群體能力強(qiáng)，交通方便，車位要充足，消費(fèi)群體都是高收入人群。要求商場的環(huán)境好、配套齊，面積 80150 平米左右，自己裝修。 ? 圣約翰 地段繁華，消費(fèi)群體能力強(qiáng)，交通方便，車位充足，消費(fèi)群體都是高收入人群。要求商場的環(huán)境好，配套齊。面積 80150 平米左右，自己裝修， CBD 是一個理想的投資區(qū)域。 ? 1881 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 61 頁 地段繁華，消費(fèi)群能力強(qiáng)，交通方便，車位充足，消費(fèi)群體都是高收入人群。要求商場的環(huán)境好，配套齊，面積要求 120170 平方米，自己裝修。 ? KENZO 選址目標(biāo)集中在繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)的五星級酒店，高檔酒店本身的客戶群體及區(qū)域內(nèi)的慣性消費(fèi)群體。要求交通便捷、車位充足。在裝修上要求，店面統(tǒng)一形象，自行裝修。所需面積應(yīng)在100 平方米左右 ? testoni 鐵獅東尼 選址目標(biāo)集中在繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)的五星級酒店以及頂級商場專賣店分布情況：賽特、王府飯店。要求交通便捷、車位充足。裝修上店面統(tǒng)一形象，自行裝修。所需面積 100 平米左右。 ? Givenchy 紀(jì)梵希 選址目標(biāo)集中在繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)的商場和酒店。交通便捷，車位充足。裝修上店面統(tǒng)一 形象，自行裝修。所需面積為 130 平方米左右 ? BACCARAT 意大利水晶專賣店，分布在國貿(mào)商城和王府飯店地下一層。專賣店選址要交通便捷，車位充足。裝修上店面統(tǒng)一形象，自行裝修。面積的要求為 100 平米左右 ? 菲拉格幕 主要目標(biāo)消費(fèi)群為高檔區(qū)域的客戶以及區(qū)域內(nèi)的慣性消費(fèi)群體。所在環(huán)境要交通便捷，車位充足。裝修上店面統(tǒng)一形象，自行裝修。面積的要求為 150 平米左右 ? BURBERRY 博柏利 選址目標(biāo)為集中的繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)的五星級酒店和頂級商場主要目標(biāo)消費(fèi)群為區(qū)域內(nèi)的慣性消費(fèi)群體。交通便捷，車位充足。對裝修上店 面統(tǒng)一形象，自行裝修。需面積為 150 平米左右 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 61 頁 ? ESEADA 主要目標(biāo)消費(fèi)群高檔區(qū)域內(nèi)的慣性消費(fèi)群體。專賣店分布情況為北京王府飯店地下一層、二層。裝修上店面統(tǒng)一形象，自行裝修。所需面積為 100 平米左右 ? BALLY 巴利 高檔區(qū)域內(nèi)的慣性消費(fèi)群體。要求交通便捷，車位充足。裝修上店面統(tǒng)一形象，自行裝修。所需面積為 90 平米左右 ? BOSS 主要目標(biāo)消費(fèi)群為高檔區(qū)域內(nèi)的慣性消費(fèi)群體。選址意向要求高檔酒店、頂級商務(wù)樓、大規(guī)模商場及繁榮商業(yè)街。交通便捷，車位充足。裝修上店面統(tǒng)一形象，自行裝修。所需面積的要求：受所 在位置的影響，大致集中在 100200 平米左右 ? COACH 寇馳 主要目標(biāo)消費(fèi)群為高檔區(qū)域內(nèi)的慣性消費(fèi)群體。專賣店分布北京目前僅此一家， 2020 年 4月開業(yè)。選址意向集中在繁華區(qū)域內(nèi)的五星級酒店。交通便捷，車位充足。裝修上店面統(tǒng)一形象，自行裝修。所需面積為 100 平米左右。 ? GUCCI 選址意向集中在繁華區(qū)域內(nèi)的五星級酒店以及頂級商場。主要目標(biāo)消費(fèi)群為酒店本身的客戶以及區(qū)域內(nèi)的慣性消費(fèi)群體。交通便捷，車位充足。裝修上店面統(tǒng)一形象，自行裝修。所需面積的要求為 100 平米左右。 駐京商業(yè) /使館級人員、商會代表 、政府部門 接觸主要商企高層、使館人員、香港商會、新加坡商會等代表，均認(rèn)為北京現(xiàn)時沒有這樣的場所，市場將有很大的需求。 ? 香港商會 Mr. Thomas Kwong— 商會委員會成員（亦是香港中華電力駐京總代表） 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 61 頁 “香港商會經(jīng)常舉辦各類商貿(mào)和文娛活動，也和商會的公司成員、非成員公司或其他商會、機(jī)構(gòu)等合作舉辦活動，包括研討會、各類商務(wù)或休閑聚會、慈善晚會、周年晚會等。一般在酒店、餐廳、俱樂部等地方舉行。 北京現(xiàn)在沒有一個非常時尚、充滿活力的活動中心場所。而時尚活動、青年集會、商務(wù)活動是一個非常大的市場，我 們也愿意參與推動北京的時尚潮流活動。 另外，常駐北京的香港人越來越多，但沒有一個可以購買到香港特產(chǎn)的地方，可以提供香港地方特色或在香港常見的餐飲食品，這樣就不用經(jīng)常從香港帶過來一些在北京買不到的東西了。如果有這樣的類似“香港街“的地方，還可以讓香港人有個集中的場所?！? （背景資料：中國香港（地區(qū)）商會于 1993 年在北京正式成立，是繼美國、法國、意大利和日本之后在華成立的第五個國外地區(qū)商會。商會為非盈利性，集商業(yè)及社交為一體的組織。其宗旨是促進(jìn)香港與國內(nèi)之貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作和文化交流，加強(qiáng)與國內(nèi)有關(guān)機(jī)構(gòu)及企業(yè)單 位的聯(lián)系，并組織文娛康樂聯(lián)誼活動。） ? 中國國際貿(mào)易促進(jìn)委員會北京市分會 韓冰女士 — 大型活動部項目經(jīng)理 “我們組織和參與組織的活動年年都在遞增，范圍很廣，規(guī)模有大有小，在場地選擇上的確較麻煩，酒店、寫字樓、高檔商場租金很貴，成本壓力大，有些地方商業(yè)化過濃，或場地不夠大。北京缺少一個可以做活動的公共戶外場地?！? （背景資料：中國國際貿(mào)易促進(jìn)委員會北京市分會（簡稱北京貿(mào)促會、北京國際商會），是由北京市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易界有代表性的人士、企業(yè)和團(tuán)體組成的對外貿(mào)易與投資促進(jìn)機(jī)構(gòu)，是政府支持、實(shí)行企業(yè)運(yùn)作的非盈利性社團(tuán)法人 ?，F(xiàn)有企業(yè)、機(jī)構(gòu)會員 4000 余家，其中直屬會員 177 家；在北京市 14 個區(qū)縣和開發(fā)區(qū)設(shè)有支會機(jī)構(gòu)，有 7 個行業(yè)團(tuán)體會員， 2 個行業(yè)委員會。） 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 61 頁 第 二 節(jié) 布 局 思 維 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 61 頁 7．布局基本思維 ? 北京現(xiàn)有商場模式及概念傳統(tǒng)保守 現(xiàn)有的北京商場，在結(jié)構(gòu)定位上，仍停留于傳統(tǒng)及保守格局，經(jīng)營與促銷手法未能與國際運(yùn)作接軌：經(jīng)營者相對不看重購物環(huán)境或服務(wù)好壞，而以價格檔次及優(yōu)惠為重。 ? 北京欠缺中青年動感活動暨商場集中地 沒有為中青一群提供結(jié)合動感、娛樂、群聚、潮流、休閑及購物等的必到場地，亦未有為“入世”、“ 2020 奧運(yùn)”帶來的國際環(huán)境進(jìn)行部署。 ? 蓄勢待發(fā)，對時尚潮流的要求 ? 時尚趨勢，是每一個成熟商業(yè)社會的成員必然的需求，尤其是中青年的群體。當(dāng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定了，國際交流增多了，對產(chǎn)品的時尚質(zhì)量的需求就會越來越廣化和深化。逐漸，時尚產(chǎn)品的需求更會變成是一種非必需品，而成為一項必需的生活情趣。 ? 天時、地利、僅欠“人和” 北京的經(jīng)濟(jì)正在趨向成熟，北京的國際信息和交流正在迅速深化，配合中國“入世”，北京人的商業(yè)行為正在迅速與國際接軌。 2020 年北京奧運(yùn)， 2020 年上海世博會再次將世界的目光集中在中國，必將吸引大量國內(nèi)及國際旅 客的到訪。 本項目已具備優(yōu)越的地理環(huán)境，又逢奧運(yùn)時機(jī)，只要配合獨(dú)特的商業(yè)布局與國際性的經(jīng)營運(yùn)作，就會成為北京現(xiàn)代商業(yè)的先行者。 8．布局動機(jī)及目的 ? 把握先機(jī)，創(chuàng)造需求 由于長期來在各方面的局限，北京人對這種需求，無論在硬件（商場、經(jīng)營手法），軟件（市民需求），都未能明確的表現(xiàn)出來。大家只是在“蓄勢待發(fā)”。因而，要走在潮流之先，就要有一個“把握時機(jī)”的視野 —— 在各方面仍在等待之時，創(chuàng)造這個條件，帶領(lǐng)這個需求。 ? 突破傳統(tǒng)，帶領(lǐng)局面 根據(jù)這個思維方向，我們需要的已不是一個傳統(tǒng)的購物商場，也不是什么號稱多 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 61 頁 元化、 綜合性的中型購物活動中心。 ? “超級娛樂動感城” 它是從質(zhì)到量，到思維概念，都是一個涵蓋時尚生活、娛樂、動感、消費(fèi)購物、休閑品位，及國際活力的一個“超級娛樂動感城”。是北京，甚至是全國第一家這樣模式的場地，有如迪士尼主題公園的富于動感和多資多彩，卻又涵蓋更多商業(yè)消費(fèi)，國際競賽表演的場所。它周圍的商業(yè)活動，就有如與美國環(huán)球片場互動的 City Walk 街上的餐飲、購物消費(fèi)。 這個地方，我們不稱它為商場，因為它不是一個普通的購物中心，它是較接近主題公園般的娛樂動感消費(fèi)中心。它是一個全新意念，面向時尚生活、休閑購物 ，與國際消費(fèi)概念及活動概念的區(qū)域，也是北京最“ in” 的地方。 整個商業(yè)布局，將跟隨著整個思維定位布置，最終的動機(jī)，是創(chuàng)造一個充滿活力和動感的中心。整個場地由周一至周日，由早上到清晨，都是那么充滿活力動感；這些活動，有室內(nèi)、室外，小型、大型，有由大業(yè)主組織，由租戶舉辦，由企業(yè)或產(chǎn)品推動，或由文化表演團(tuán)體推演，以至各式各樣的自動個體文化活動等。 當(dāng)消費(fèi)者、參觀者、旅游人士來到這里，將會全情沉醉在一個全北京開放時間最長，范圍最廣闊，動感表演最多資多彩，歡樂永不休止的動感商城。 ? 具體的遠(yuǎn)期目的 ? 創(chuàng)造潮流、動感的 時尚潮流中心 ? 北京中青年凝聚中心 ? 室內(nèi)外大、小型，本地及國際性文娛及體育活動的中心 ? 具格調(diào)的餐飲娛樂休閑場地 ? 節(jié)日（除夕倒數(shù)、情人節(jié)）的必然聚集場地 ? 北京除天安門外的第二個必游及娛樂景點(diǎn) ? 時尚品牌、跨國公司宣傳推廣的平臺 ? 現(xiàn)代推廣促銷及商場管理的感念展示平臺 ? 通過各類活動來創(chuàng)造和形成這樣的中心和平臺，并由零散的活動慢慢形成有規(guī)律、具規(guī)模的每月活動和每年的大型活動，亦可考慮形成有項目特色的定期活動，具體內(nèi)容可包含： 中國最大管理資源中心 第 37 頁 共 61 頁 ? 節(jié)日匯聚：除夕倒數(shù)、情人節(jié)之夜、圣誕狂歡、春節(jié)廟會 ? 消費(fèi)閑游：啤酒節(jié)、紅酒品嘗晚宴 ? 運(yùn)動動感 ： 3 人籃球賽、 XGame、攀巖、障礙自行車賽、奧運(yùn)會戶外直播的現(xiàn)場體驗、世界杯