【正文】 178。 文化交流場216。 與各國商會、旅游促進(jìn)組織等聯(lián)合舉辦旅游文化交流活動，以不同國家文化為主題，展示各國旅游資源、特色藝術(shù)品、日用食品、并配以富異國風(fēng)情的表演和活動等216。 以特定主題舉行各式文化活動，如咖啡文化節(jié)可展示不同國家、不同風(fēng)味的咖啡產(chǎn)品和因此衍生的各國特色文化，其它主題還包括如紅酒、茶道等216。 以潮流文化為主題，吸引年輕人的廣泛參與，如動漫節(jié)，可展示優(yōu)秀動漫作品、影視、選拔創(chuàng)作新秀、動漫人物模仿優(yōu)秀等多種內(nèi)容，可由網(wǎng)絡(luò)公司、游戲公司、媒體參與合作，還可以形成動漫界的年度盛世11．3．2租用場地亮點(diǎn)將租用場地發(fā)展為多元娛樂集中地，成為北京最多種類、各式各樣的娛樂場所；有活力潮流的，有時(shí)尚休閑的，來到這里，就不用四處尋覓了。提供的娛樂項(xiàng)目可包括由音樂酒吧、迪廳、到休閑式的足底按摸、桑拿、健身、香熏浴等（北京雖然大，卻沒有一個(gè)這樣的中心）。以類別而言，可分為以下類別：178。 聯(lián)合國式餐飲風(fēng)情（最多風(fēng)情，國際多元化飲食天地）因與使館區(qū)為鄰，我們就可以和中國有邦交的百多個(gè)國家不同菜式為構(gòu)思，成為全京最多不同種類餐飲特色的地方，吸引各國使館區(qū)人員及各國人士，同時(shí)亦讓本地及各地的游客品嘗各國風(fēng)味。178。 臺、港、東南亞、日韓飲食天地臺灣、新馬泰、香港、日韓在京的流動人口達(dá)數(shù)十萬人，這些駐京群眾層高消費(fèi)，亦喜愛聚集享受本國情調(diào)。在這里設(shè)立專門店，售賣具當(dāng)?shù)靥厣漠a(chǎn)品和日用品。設(shè)立具東南亞各地風(fēng)情的餐飲，例如港式茶餐廳、臺灣蛋在面、星馬沙爹等餐廳。亦可開設(shè)兼有這些地方本土風(fēng)情的休閑場所。這些各地本土特色濃厚的商業(yè)店鋪，不單吸引來自這些國家/地方的人士，亦會吸引本地及來人士，是北京現(xiàn)有的大賣場或商場不能提供到的。178。 主要標(biāo)志店多元化、百貨類的Major Store, 是任何商場不能缺少的。因而本項(xiàng)目的租用場地亦必須開設(shè)大型百貨公司；形式、規(guī)模和形象可以臺灣的太平洋、日本的Uny、歐洲的Marks amp。 Spencer等考慮。百貨公司之外，亦須開設(shè)大型酒樓、電影院等。此外，可考慮有計(jì)算機(jī)場，音響及影視會場，或潮流產(chǎn)品，如手機(jī)，電子產(chǎn)品場等。11．4 南、北、中動態(tài)及業(yè)務(wù)區(qū)域主要的內(nèi)街廣場頗長，因此在布局方面我們隨著設(shè)計(jì)與商業(yè)元素的考慮，以內(nèi)街為分界，將地塊分兩大動態(tài)及業(yè)務(wù)區(qū)域，以地面為主要活動或業(yè)務(wù)場地，南側(cè)商業(yè)樓設(shè)為時(shí)尚休閑區(qū)，中心至北側(cè)商業(yè)樓為活力動感區(qū)。12．布局概述12．1 南側(cè)——國際時(shí)尚休閑區(qū)因面對臨近的使館區(qū)，而且該處較為清靜，環(huán)境美雅，因此可以休閑、時(shí)尚的餐飲、娛樂及雅致的零售為主。這里以“聯(lián)合國式”多國不同風(fēng)情的餐廳、酒吧、特色零售，及有品位的音樂會所為主。這區(qū)域亦以時(shí)尚休閑氣氛，帶有極濃郁的歐陸風(fēng)味，配以部分冷門但獨(dú)特的中東、非洲及東南亞的風(fēng)情，同時(shí)揉合北京文化的色彩。這區(qū)域的特色包括：178。 國際休閑社交場地該區(qū)域?qū)⑹俏v京外交及商貿(mào)人士的交際、社交活動的集中地；同時(shí)亦可吸引大量港、臺、日、韓人士，這批人有一定的消費(fèi)能力。這些人的聚集，將連帶吸引跨國企業(yè)白領(lǐng)，本地愛好時(shí)尚文化人士的匯聚。最終成為北京較時(shí)尚休閑匯聚的熱點(diǎn)。178。 取代三里屯酒吧一條街憑借地理環(huán)境的優(yōu)勢，以及整個(gè)項(xiàng)目的布局，同時(shí)有系統(tǒng)地提升它的素質(zhì)，以更健全的管理，使它除了提供一個(gè)國際休閑餐飲的地點(diǎn)，還可發(fā)展為多姿多彩的夜間娛樂場，利用更完善的管理，更高質(zhì)量的服務(wù)，更豐富的內(nèi)涵，本項(xiàng)目的西區(qū)——國際休閑餐飲區(qū)，有非常好的機(jī)會“取代三里屯酒吧一條街。除了三里屯酒吧街可能在不久的將來拆遷發(fā)展，就算以它目前的運(yùn)作方式及條件，本項(xiàng)目的“國際休閑餐飲區(qū)”有很好的機(jī)會取而代之?！皣H休閑餐飲區(qū)”并不只是一條“酒吧街”，它是一個(gè)“較高尚”、“較具系統(tǒng)”、“更多元”、“更具內(nèi)涵”的休閑區(qū)，在擁有一定格調(diào)之外，亦是讓大眾化接受的時(shí)尚休閑區(qū)，因而有更大的吸引力。178。 5大類商業(yè)元素綜合考慮，在這區(qū)域，我們可設(shè)立5大類商業(yè)元素：216。 各國風(fēng)情餐廳216。 各地風(fēng)情酒吧，包括清吧，有現(xiàn)場演奏的音樂吧等216。 各國特色的風(fēng)土口味店，如法國的咖啡、巧克力，荷蘭的芝士等216。 健怡健身用品及服務(wù)216。 高檔國際精品店，高檔珠寶店178。 綠化休閑及國際品位配合環(huán)境，加強(qiáng)休閑及品味格調(diào)，使其日間有悠閑的氣氛，中午有午間音樂會，午間亦可吸引附近方圓23公里的大部分企業(yè)高層白領(lǐng)，及商業(yè)人士前來午膳或作一個(gè)短暫的咖啡會，在舒閑的氣氛下洽談商務(wù)。亦可在下午時(shí)候，讓不用上班的人士（駐京人士、太太、游客、自由職業(yè)者、文化界、演藝人士）來到這里享受一個(gè)舒適愜意的下午。目標(biāo)人群：本區(qū)域的目的是吸引由20歲至55歲的人群，但以25到45為主要目標(biāo)群。12．2中心區(qū)——娛樂動感區(qū)中心區(qū)占占據(jù)整個(gè)中心廣場及沿街道兩側(cè)。這將是全北京最具特色的動感活力區(qū)域，由西向東的一條內(nèi)街，延伸至東部的東三環(huán)?；盍痈袇^(qū)，是本項(xiàng)目的精髓所在。我們利用獨(dú)特的露天廣場，設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)沫h(huán)境和設(shè)施，舉行文娛、康體活動，并與商品、消費(fèi)者、潮流導(dǎo)向等互動而成為一個(gè)流行生活中心。這區(qū)域的商業(yè)布局類別可分為5大類：216。 時(shí)尚潮流服飾、飾物及美容產(chǎn)品216。 時(shí)尚運(yùn)動服飾、用品及設(shè)備216。 計(jì)算機(jī)、影音、手機(jī)、電子新潮流產(chǎn)品的展示216。 娛樂、影視及表演216。 動感文化為了發(fā)揮牽頭吸引的作用，在這5大類別之中，各設(shè)有一至幾個(gè)旗艦店，如：178。 時(shí)尚潮流216。 World of Benetton216。 Esprit216。 Mango216。 Kookai216。 Red Earth216。 God178。 運(yùn)動216。 Nautica216。 Nike216。 NBA專門店216。 曼聯(lián)專門店178。 計(jì)算機(jī)、影音、手機(jī)、電子216。 IBM216。 Intel216。 Samsung216。 Apple216。 Motorola216。 Nokia178。 娛樂、影視、演藝216。 地庫娛樂區(qū)。以地庫一為集中點(diǎn)，可在人流、入口及音響等控制上較易處理216。 設(shè)Disco Lounge,日式Music Hall, Rock amp。 Roll bars等。和休閑區(qū)的清吧有所分別，在休閑區(qū)亦可通過地庫進(jìn)行地庫娛樂區(qū)216。 設(shè)電影院。除物色合適伙伴外（如中影、吳思遠(yuǎn)、UA、Village等），亦可在布局設(shè)計(jì)加些心思，例如可將電影院和劇場音樂廳等共享，使場地更多元化運(yùn)用。劇場可將使本項(xiàng)目更具現(xiàn)代文化色彩，可吸引一批前衛(wèi)領(lǐng)導(dǎo)性的演藝文化界人士到來，加強(qiáng)本項(xiàng)目的號召力。劇場亦可隨時(shí)改設(shè)為音樂廳、小型或另類音樂會等，增加品位及動感的多元性目標(biāo)人群：在這個(gè)區(qū)域，我們致力吸引由15歲至40歲的主流人群。這批人士，追求潮流，追求新鮮事物，及有大量精力，在北京，本項(xiàng)目的娛樂動感區(qū)將是唯一能滿足這批極有消費(fèi)能力及意欲群體的未來需求。第 三 節(jié)布　局　內(nèi)　容13．布局內(nèi)容以項(xiàng)目的整體概念和定位為基礎(chǔ)，根據(jù)本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)圖，現(xiàn)將地庫一層至地上五層的商業(yè)元素進(jìn)行分列和布局。本報(bào)告這一部分的布局采用較為大體性的設(shè)計(jì)，主要目的是：－　將各區(qū)功能分類，并且有系統(tǒng)地列出－　請建筑師事務(wù)報(bào)就一些商業(yè)元素，例如餐飲娛樂業(yè)等，提供技術(shù)配合的可能性在發(fā)展商對各部分的功能和技術(shù)配合予以確認(rèn)后，本公司會再根據(jù)最后確定的初步布局方案進(jìn)行深入地細(xì)化，以避免項(xiàng)目建成后，功能和商業(yè)營運(yùn)的不配合，否則不但會引致經(jīng)濟(jì)損失，亦會嚴(yán)重影響日后動作。本報(bào)告的商業(yè)布局，除了從商業(yè)利益著眼外，亦從項(xiàng)目整體出發(fā)細(xì)心考慮，包括公寓、酒店、辦公樓、商業(yè)等各部分之間的相互配合，既要避免相互之間出現(xiàn)互相限制的負(fù)面影響，又同時(shí)從各部分互動方面增強(qiáng)賣點(diǎn)。14．商業(yè)布局份量分配在以上有關(guān)本項(xiàng)目的商業(yè)布局，份量分配約為：商業(yè)類別　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　占整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)份量178。 零售用男女服飾　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　35%　　　　　　　　　　　　　　　　　　　216。 運(yùn)動用品用服飾216。 首飾、鐘表用眼鏡216。 書籍、文具、精品216。 計(jì)算機(jī)、影音、電子產(chǎn)品及家居用品178。 餐飲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　30%　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　216。 時(shí)尚各國風(fēng)情餐廳咖啡店216。 潮流餐飲（特色快餐和另類文化餐飲）216。 旗艦式中式酒樓216。 港臺新馬泰特色餐廳，例如港式茶餐廳等178。 娛樂　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　20%216。 酒吧類、清吧和音樂吧216。 music hall178。 服務(wù)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3% 216。 銀行216。 旅行社216。 洗衣 178。 健怡　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　12%216。 香熏、桑拿216。 健體中心216。 美容化妝用品　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　15． 地庫根據(jù)地庫的特點(diǎn)，建議將噪音較大的娛樂種類放在地庫，因?yàn)椋?78。 可以解決娛樂項(xiàng)目的高噪音對外界的影響，延長營業(yè)時(shí)間；178。 可以將同類的娛樂服務(wù)匯聚一起，增強(qiáng)號召力；178。 可將所有需要較高層的商業(yè)放在一起，則其它樓層不用考慮商業(yè)與樓層層高配合的問題。地庫的定位是娛樂區(qū)，與地面的時(shí)尚休閑和動感地帶亦可互為配合，既有互動的作用，亦將高噪音限止于地庫。同時(shí)，地庫是具有樓高的條件，因此，可便于以各類表演為吸引點(diǎn)。地庫――地下娛樂城1） 地庫酒吧區(qū)北京目前大約有三、四百家酒吧，而且還有繼續(xù)增多的趨勢，多為自發(fā)聚集。大部分分布在朝陽區(qū)和海淀區(qū)的少數(shù)幾個(gè)地方，特別是東三環(huán)、三里屯、工體、朝陽公園、什剎海等處。除少數(shù)外，大多從風(fēng)格、顧客群到價(jià)格，都大致相似。今天，酒吧之于都市的年輕人，不僅僅是一各時(shí)尚了，而是一種生活方式。本項(xiàng)目地庫可設(shè)多個(gè)有表演、有樂隊(duì)的酒吧，各式各樣、不同風(fēng)格。例如英式、拉美等風(fēng)格鮮明的酒吧；或是針對特定人群，如球迷、影迷、野外運(yùn)動愛好者、DV一族等的酒吧；或是經(jīng)常有樂隊(duì)表演、小劇場表演的酒吧，或是由影視、音樂界人士開辦的酒吧等。所有酒吧要各具特色，具不同的格調(diào)和口味，在管理、服務(wù)、定位上與本項(xiàng)目的整體定位一致，以區(qū)別于北京其它的酒吧一條街，以便：－　形成一定規(guī)模，成行成市，增強(qiáng)吸引力－　與地上一層的時(shí)尚休閑的WINE　BAR，BRISTOL，輕音樂酒吧等相呼應(yīng)－　從類別和檔次上有所區(qū)分，讓不同需要的客人各得其所－　在布局設(shè)計(jì)上讓地面休閑與地庫相連，讓人流可以互相流動2） Music House類似上海新天地的ARK，是一種發(fā)源于日本，以搖滾樂隊(duì)為號召的：“l(fā)ive music disco bar”,亦是推動原創(chuàng)音樂文化了展的平臺。它的特色是：－　可吸引熱愛音樂的年輕一族，是流行音樂圈人士的交流地；?。∈怪蔀榫┏橇餍幸魳罚绕涫菗u滾樂迷的集中之處；?。∈菄鴥?nèi)外樂隊(duì)巡演必到之地；?。∈蔷┏堑叵略瓌?chuàng)音樂展示自己的舞臺；?。∫嗍菄鴥?nèi)外音樂媒體、唱片公司發(fā)掘新人、新樂隊(duì)的場所。3) 電影院互動多功能表演場設(shè)置一個(gè)多功能、高品質(zhì)的電影院，發(fā)展一種雙重功能、多種用途的全新概念，這樣才能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益?？紤]要點(diǎn)：－　受到中國目前的傳媒影響和意識形態(tài)的限制，電影院的經(jīng)營并不容易，電影院的經(jīng)營者往往向發(fā)展商（或業(yè)主）提出很多要求，然而由于電影院仍具一定的吸引人流的力量，因此很多發(fā)展商往往處于被動的位置－　目前，同國外一樣，在中國只有所謂的[大片]才能將觀眾吸引到電影中，因此片源十分重要。約99%的[大片]都是從國外進(jìn)口(去年國內(nèi)影片僅《英雄》能與國外大片一爭高低)。中國電影進(jìn)出口總公司每年只能進(jìn)口10部電影，雖然隨著WTO的政策，進(jìn)口電影數(shù)量會增加，但相信還有一段時(shí)間。就算進(jìn)口限制放松，[多銀幕]的效益亦會慢慢減退，因此并不符合經(jīng)濟(jì)效益。－　由于在本項(xiàng)目的布局中，電影院亦是支柱吸引點(diǎn)。因此，在考慮這三方面因素下，我們需要以獨(dú)特的設(shè)計(jì)才能使這個(gè)“電影院”在競爭取勝。因此我們建議本項(xiàng)目的電影院采取多元化的經(jīng)營方式，即：178。 只放映大片從市場定位和推廣方面，讓消費(fèi)者意識到看大片必須到本項(xiàng)目的電影院來看。因此，23個(gè)銀幕就已足夠，較之昆泰的多銀幕電影院，我們在宣傳方面給予不同的賣點(diǎn)：即在本項(xiàng)目看大片才最過癮、最時(shí)尚。178。 在設(shè)計(jì)上增加功能和用途本項(xiàng)目的定位是潮流、動感、文化、時(shí)尚、活力；因此，增加電影院的功能和用途，亦使場地的運(yùn)用更加多元化，包括：a） 表演系列216。 流行音樂表演216。 古典音樂表演216。 另類藝術(shù)表演216。 話劇216。 歌劇注：北京歌劇院在建中，市政府將大力推動表演藝術(shù)，同時(shí)，北京是全國的文化中心，就目前來說，一般的表演場地不但破舊、亦缺乏商業(yè)意識。因此本項(xiàng)目的表演場非常適合二線表演（即：有一定水平，較冷門、但有一定追崇者），和另類表演，這類表演不但具有商業(yè)價(jià)值，同時(shí)更能增加本項(xiàng)目品味和多元性，提升本項(xiàng)目的地位，吸引更多人流。目前，小劇場話劇作為一種小型的“新興化文化產(chǎn)業(yè)”，正在北京、上海等城市開始流行，受到越來越多人的關(guān)注，尤其是白領(lǐng)、知識分子、藝術(shù)界人士，演出劇目日漸繁多，市場規(guī)模也不斷擴(kuò)大。上海已經(jīng)形成安福路“話劇一條街”，上海白領(lǐng)已經(jīng)把聽音樂、看話劇當(dāng)做一種生活方式，觀眾正以每年30%左右的速度增長。而本項(xiàng)目有條件和，亦有機(jī)會成為北京小劇場表演的中心。b） 商業(yè)系列216。 商業(yè)研討會216。 公司員工大會216。 銷售演講216。 商業(yè)培訓(xùn)216。 潮流/藝術(shù)交流會注本項(xiàng)目是個(gè)包涵性極大的商業(yè)商業(yè)項(xiàng)目，既有餐飲、娛樂、購物、亦有服務(wù)公寓及辦公樓等，各大公司可以用此場地舉行商業(yè)活動，推廣產(chǎn)品，亦可以舉行種類型會議。這樣一個(gè)多元化互動的布局設(shè)計(jì)，可以將電影院、表演劇院和會議場地三者合一，物盡其用，增強(qiáng)本項(xiàng)目的功能和吸引力。配合電影院互動表演場，酒吧等娛樂集中地，這里將成為一條[夜之街]，不但可以在日間營業(yè)