東白倉商業(yè)綜合體項目商業(yè)計劃書-資料下載頁
2025-08-02 23:15本頁面
【正文】 出租收益可出租總面積34906平方米，主力百貨店按平均每平方米22元測算，中型超市按19元/平方米測算，其他詳見下表： 項目出租收益估算表序號物業(yè)類型出租面積（㎡）月租金（元/㎡）年出租收益（萬元/年）A區(qū)1主力百貨9024222綜合超市5047193家具店3884134地下商場8406(出租6304)105大型餐飲4334(出租2167)25656B區(qū)12113(出租8480)25合 計34906銷售收入可售面積為97676平方米，合理收入測算如下： 項目合理銷售收入估算表序號物業(yè)類型可售面積（㎡）售價（元/㎡）銷售收入（萬元）備注1住宅花園洋房1500018002700電梯公寓3600015005400小計5100081002A區(qū)步行街31213800024970金融機構(gòu)7006000420兒童城28383000851通訊市場189180001512家電市場21323000639大型餐飲21674000866小計40941292583B區(qū)餐飲面積363340001453合計4地下商城210250001051合 計9767639862項目總收入，按510年一個經(jīng)營周期計算，出租固定資產(chǎn)的平均收益周期選擇10年計算，出租收益為85201萬元。項目靜態(tài)財務(wù)分析 項目主要財務(wù)指標(biāo)項目名稱金額（萬元）一銷售收入39862減：開發(fā)成本32903 營業(yè)稅費2292二 經(jīng)營利潤4667減：期間費用850三 營業(yè)利潤3817加：其他業(yè)務(wù)收入凈值8521四利潤總額12338五稅前投資回報率%六投資凈回報率%注：經(jīng)營期間費用按經(jīng)營收入的10%計算，%。第八章 風(fēng)險分析本項目是一個涵蓋商業(yè)、住宅兩種物業(yè)的綜合性大型項目，存在一定的不確定因素，具有一定的投資風(fēng)險。主要有以下幾方面：市場容量風(fēng)險：華龍區(qū)流動人口少，年人均消費額不足2000元，商品消費群體主要是當(dāng)?shù)鼐用?，這對商業(yè)消費總量的發(fā)展形成致命的制約。但為了規(guī)避風(fēng)險，在項目規(guī)劃定位時，根據(jù)周邊市場情況，對各物業(yè)的面積總量進行了合理分配，商業(yè)7萬多平方米，已在一定程度上超越了市場的需求現(xiàn)狀，如何引導(dǎo)市場消費和有效的挖掘市場潛在需求是解決市場容量風(fēng)險的重要途徑。產(chǎn)品銷售風(fēng)險：商業(yè)需求具有不可預(yù)測性，規(guī)劃設(shè)計難度大。居民收入低，消費支出小，投資者可接受的商業(yè)門面價格偏低。長壽高檔住宅樓盤不多，消費能力有限，對豪宅的需求不大。但關(guān)鍵是能不能開發(fā)市場需要的產(chǎn)品，能不能走市場差異化道路，為此，我們瞄準(zhǔn)廣大的中小投資戶，開發(fā)低總價、小面積的商業(yè)步行街系統(tǒng)，從而規(guī)避商業(yè)物業(yè)市場銷售風(fēng)險。同時以商業(yè)步行街系統(tǒng)為依托,利用優(yōu)良的自然景觀,打造濮陽市華龍區(qū)首屈一指的豪宅。盡管本項目的開發(fā)存在一定風(fēng)險，但這些風(fēng)險都可以預(yù)先估計并在實際操作中加以規(guī)避。因此，總體上看風(fēng)險是比較小的，并具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。第九章 總體評價一、 本項目是一個投資風(fēng)險較小的項目。二、 本項目是一個投資回報較高的項目。三、 通過分析論證，我們認(rèn)為本項目是一個投資較大、回報率較高、風(fēng)險相對較小、具有可操作性，符合我公司商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)的可行性項目。四、 本項目的實施可以加快該片區(qū)的城市改造，能有效的促進長壽地區(qū)的商業(yè)發(fā)展和增加就業(yè)。
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