【正文】 ）： 通過網(wǎng)絡(luò)了解房產(chǎn)信息的人群：，以25~29歲的比例最多，%，20~24歲和30~39歲的人群也較多；，%；；，選擇小高層和高層的比例最多，%；，%的人選擇了2500~3500元/平方米；，%的人選擇三室兩廳兩衛(wèi)，%選擇兩室兩廳一衛(wèi)。此外，網(wǎng)絡(luò)媒體現(xiàn)在與傳統(tǒng)媒體資源整合，將企業(yè)以及自身產(chǎn)品進(jìn)行全方位多角度的宣傳，來讓更多的人了解，來達(dá)到、產(chǎn)生更大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益的目的，從而提升品牌價(jià)值。 第三，%；目前某市電視媒體中主要的房產(chǎn)欄目有大家都很熟悉的《某電視臺(tái)》“都市房產(chǎn)報(bào)道”和《安徽電視臺(tái)》“美好家園”等，這些某本地的欄目一直有著眾多消費(fèi)者的關(guān)注和喜愛。通過電視來了解到房產(chǎn)信息的人群：跟報(bào)紙一樣，各年齡段也都有一定的比例分布，三口之家最多，個(gè)人其次；在住房類型上，首選多層，占到55%，其次小高層，%；在住房面積上，80~120平方米最多，60~80平方米和120~140平方米也有較多的人選擇。第四，其他媒體也有較多的人選擇。雜志、廣播、戶外、車身等因與人們的日常生活緊密相連，也深受著消費(fèi)者的關(guān)注，在本次的調(diào)查中也有較多的人選擇，從目前市場狀況看，越來越多的房產(chǎn)商都在戶外和車身投入自己的產(chǎn)品或企業(yè)形象宣傳，以吸引更多的消費(fèi)者關(guān)注。 目前，綠地、萬科等均進(jìn)入某市場，星聯(lián)國際機(jī)構(gòu)將安排青島代理公司和安徽本地合作伙伴公司輝達(dá)公司員工一起匯總住宅調(diào)研成果。第二部分 項(xiàng)目所在蜀山區(qū)規(guī)劃與商業(yè)特點(diǎn)1．項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃特征蜀山區(qū)：共有8處：①三里庵居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心。位于西園新村北側(cè)、長江路沿線。① 高新區(qū)居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心。位于長江西路南側(cè)，現(xiàn)管委會(huì)的西側(cè)。② 西七里塘居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心。以良辰商廈為基礎(chǔ)，結(jié)合七里塘農(nóng)貿(mào)市場等商業(yè)設(shè)施形成居住區(qū)商業(yè)中心。④昌河居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心。位于312國道以南的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)。⑤西城居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心。位于潛山路西側(cè)，結(jié)合某肉聯(lián)廠的改造統(tǒng)一布點(diǎn)，并逐步向西站方向延伸。⑥青陽北路居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心。位于青陽北路，結(jié)合新規(guī)劃的安居苑北村配套建設(shè)。⑦蓮花新村地區(qū)居住區(qū)商業(yè)中心。位于錦繡大道與蓮花路交口的西北角。⑧鄉(xiāng)村花園居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心。位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的始信路邊，結(jié)合區(qū)內(nèi)的鄉(xiāng)村花園中布點(diǎn)的大型超市建設(shè)。區(qū)域業(yè)態(tài)名稱位 置備 注蜀山區(qū)超市①長豐路與清溪路交口規(guī)劃超市②原公交二保場規(guī)劃超市③青陽路東、史河路南規(guī)劃超市④原紅旗建材廠規(guī)劃超市⑤潛山路北規(guī)劃超市⑥原肉聯(lián)廠附近規(guī)劃 目前蜀山區(qū)現(xiàn)有百貨店有良辰商廈一家，所針對(duì)客群為本區(qū)內(nèi)2公里半徑范圍內(nèi)，商業(yè)氛圍遠(yuǎn)不及中心區(qū)商業(yè)。 蜀山區(qū)商業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)走在滿足本區(qū)消費(fèi)者生活需求的基礎(chǔ)上，采取打差異化戰(zhàn)役的方法，大力發(fā)展專業(yè)商場和特色購物中心，從而彌補(bǔ)某商業(yè)空白的專業(yè)化道路。第三部分 項(xiàng)目初步思考分析1．項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃特征從政府出臺(tái)的規(guī)劃文件看，蜀山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃多以超市為主，本項(xiàng)目需立足于這一點(diǎn)，首先相應(yīng)政府政策，其次在區(qū)域內(nèi)做差異化準(zhǔn)備。2．項(xiàng)目位置 家樂福圖9 項(xiàng)目位置項(xiàng)目西側(cè)是合作化路 ，臨近某市政府和CBD，項(xiàng)目北側(cè)是熱電廠，再向北有家樂福大賣場，項(xiàng)目東側(cè)是金寨路高架橋，臨近萬豪三星級(jí)酒店。項(xiàng)目南側(cè)是主體公園。 圖10 項(xiàng)目地塊相片3．項(xiàng)目SWOT及動(dòng)態(tài)競爭分析SWOT分析:類別內(nèi)容針對(duì)性措施S交通便捷，項(xiàng)目規(guī)模大，業(yè)態(tài)全某集團(tuán)具有良好品牌，信譽(yù)卓著高起點(diǎn)策劃和設(shè)計(jì)W項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境不成熟，高架橋?qū)?xiàng)目遮擋比較嚴(yán)重采取立體化綠化景觀，化解高架影響O某新城區(qū)缺乏一流綜合體，市場空白，打差異化戰(zhàn)役某政府要打造CBD發(fā)展專業(yè)商場T某市政府對(duì)面一流位置都要建設(shè)綜合體，對(duì)我們項(xiàng)目寫字樓形成較大壓力4．項(xiàng)目定位思考以家居MALL為龍頭，并針對(duì)高端客群打造汽車市場與高級(jí)購物中心，錯(cuò)位經(jīng)營，成為目的性消費(fèi)強(qiáng)的中高端消費(fèi)目的地，某最有品味的城市綜合體。業(yè)態(tài)構(gòu)成思考 ※ 業(yè)態(tài)方案初步思路：家居Mall 8萬平方米，汽車配件商場２萬平方米，4Ｓ汽車專賣店2萬，五星級(jí)酒店5萬平方米，高級(jí)購物中心3萬平方米今后根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果逐步深化商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)工作。（1） 家居裝飾市場分析建材據(jù)有關(guān)資料表明，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭的持續(xù)走強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，更是帶動(dòng)了家居裝飾裝修業(yè)的發(fā)展。目前我國的住宅裝修是個(gè)巨大的市場，1998年我國用于住宅裝修的費(fèi)用高達(dá)1000億元，2000年為1800億元，2003年達(dá)到3000億元，近年來，我國建筑裝飾行業(yè)的總產(chǎn)值以20%左右的速度遞增，全國家裝行業(yè)總產(chǎn)值以每年30%的速度遞增，到2010年，總量將高達(dá)6500億元。 。 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)角度：家居及裝飾建材需求量將快速增長。據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，～。也就是說，每投入100元的住宅投資，可拉動(dòng)150元到170元的相關(guān)產(chǎn)業(yè)(建材、冶金、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等許多行業(yè)的發(fā)展)需求；每銷售100元的住宅可以帶動(dòng)130元到150元的其它商品銷售。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來10年甚至更長一段時(shí)間，我國建材工業(yè)的發(fā)展速度將高于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度3到4個(gè)百分點(diǎn)。與之對(duì)應(yīng)，作為重要關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，裝飾材料市場無疑會(huì)隨著房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展而相應(yīng)發(fā)展。（2）家居市場發(fā)展趨勢(shì)。今后一段時(shí)期，是我國家居裝飾建材零售業(yè)態(tài)間競爭激烈的時(shí)期。大型綜合超市和倉儲(chǔ)式商品迎合人們“一站式”購物需求，且又以產(chǎn)品豐富、價(jià)格低廉的優(yōu)勢(shì)擁有相當(dāng)?shù)母偁幜?，將成為?nèi)、外資企業(yè)競爭的焦點(diǎn)。專賣店、店中店將向細(xì)分化、個(gè)性化發(fā)展。傳統(tǒng)的物業(yè)型攤位制市場份額將逐漸萎縮，聚集型（商場化市場、主題購物中心）招商制建材市場將在未來幾年內(nèi)有較大發(fā)展。由于消費(fèi)需求的多樣性決定了業(yè)態(tài)形式的多樣化。據(jù)市場抽樣調(diào)查顯示，招商制市場在今后10年內(nèi)仍將占據(jù)主導(dǎo)地位，家居裝飾建材超市具有廣闊的發(fā)展空間。目前幾家全國性連鎖超市品牌的定位，它們的客戶群大都是城市白領(lǐng)、公務(wù)員、知識(shí)分子等穩(wěn)定收入層和中產(chǎn)階級(jí)。隨著國民收入的增加，這部分人群也在增加，超市的份額會(huì)增大。激烈的市場競爭，將會(huì)促使市場管理更加嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致、科學(xué)、有效。市場內(nèi)的各方資源得到充分的整合、利用。定位更加明確，操作手段更強(qiáng)。粗放式的商場正在檔次上分化，低端商場以價(jià)格取勝、中高檔商場則以產(chǎn)品品質(zhì)和規(guī)模取勝；超市則進(jìn)一步降低商品價(jià)格，同時(shí)加大裝修帶動(dòng)家居裝飾建材銷售的力度。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會(huì)的物質(zhì)條件和技術(shù)條件等不斷完善，以及我們對(duì)各種零售業(yè)態(tài)內(nèi)涵的逐步理解，再加之國外規(guī)范化的零售業(yè)態(tài)的示范效應(yīng)，我國的各種零售業(yè)態(tài)必將逐步走向規(guī)范化。 (3) 家居/家具/建材市場現(xiàn)狀名稱批發(fā)行業(yè)、種類商規(guī)模/層數(shù)鋪位間隔、大小租金/管理費(fèi)空置率租戶來源中州家具城高檔沙發(fā)，床，桌椅，茶幾，床墊3萬平方米 / 一層面積90平米，面寬5米，進(jìn)深14米，間隔40厘米每間門面租金3500元/月，管理費(fèi)120元/月 無空置某本地人紅旗建材批發(fā)市場五金，燈飾，地板，電器，油漆等規(guī)模較大/2層店鋪80平米，面寬7米，進(jìn)深10米租金5萬/年，管理費(fèi)200元/年無空置主要某本地東方商城燈飾，油漆，地板，五金，木業(yè)，鋁塑，櫥柜1層50平米，門面寬3米，內(nèi)部進(jìn)深8米租金1000元/月 管理費(fèi)170元/月25%主要是某本地東方家園沙發(fā)，桌椅，茶幾，床墊，衛(wèi)生間用品，浴缸，淋浴器5000平米，2層一層為家具超市，二層為門面出租跟進(jìn)一層無，二層40％主要是某本地，外地占相當(dāng)一部分環(huán)宇國際家具家具批發(fā)，零售10萬平米，2層跟進(jìn)20平方米—45平方米2％各地，主要是淮南，阜陽等地金太陽國際家具廣場家具2層每鋪面積約220平米，內(nèi)部寬約40米，長約60米左右租金每月40元每平米，管理費(fèi)每月9元每平米5％天津，香港國際家具連鎖店成員金三角建材批發(fā)市場建材,2－3層門面寬約4米，內(nèi)部進(jìn)深6米租金為每月50元/平米10％肥東，肥西，霍邱等地紅旗美家居裝飾廣場地板，涂料，木業(yè)，五金，窗簾，陶瓷1到2層，占地100畝左右市場內(nèi)鋪位面積從15到50平米不等跟進(jìn)10％跟進(jìn)方法某認(rèn)為：前期市場調(diào)查最重要的工作之一就是顧客分析，誰是我們的真正主流顧客，這個(gè)問題決定項(xiàng)目成敗。某商業(yè)管理公司總經(jīng)理xx先生之所以能夠帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)成功完成某東方時(shí)代廣場項(xiàng)目定位，就是因?yàn)橥ㄟ^兩個(gè)月的艱苦努力調(diào)研，對(duì)某月收入３０００元以上白領(lǐng)女性作為項(xiàng)目主流購物人群的確定，因此得到精確業(yè)態(tài)定位。某公司承接本項(xiàng)目顧問工作后，會(huì)對(duì)３――５公里半徑人口現(xiàn)狀進(jìn)行專題分析，并爭取得到居委會(huì)和派出所支持，通過５公里人口分析，進(jìn)行１０００－３０００份專題問卷，搞清實(shí)際收入和統(tǒng)計(jì)收入的差別，了解某金領(lǐng)、白領(lǐng)顧客群體的消費(fèi)習(xí)慣和偏好。圖11：人口分析示范方案5．建筑布局與策劃初步建議用地面積：155164平方米 建筑總面積:。根據(jù)xx先生商業(yè)綜合體物業(yè)價(jià)值挖掘思路，首先確定物業(yè)比例和位置。思路１類別面積合計(jì)家居ＭＡＬＬ８萬平方米2022萬平方米汽車配件商場４萬４Ｓ汽車專賣店４萬高級(jí)購物中心２萬平方米五星級(jí)酒店５萬平方米２０萬平方米公寓ＳＯＨＯ１０萬平方米５Ａ寫字樓５萬平方米4A寫字樓５萬平方米５萬平方米住宅高尚住宅 合計(jì)原來初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路住宅面積９萬平方米過小，寫字樓面積過大，市場難以消化。思路２五星級(jí)酒店及高檔購物中心標(biāo)志性寫字樓居住區(qū)汽車賣場 家居ＭＡＬＬ寫字樓 公寓SOHO圖12：項(xiàng)目總平面初步功能規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 思路１思路１：充分考慮某市場特點(diǎn)，結(jié)合綜合體要求。 家居ＭＡＬＬ和寫字樓及公寓五星級(jí)酒店及高檔購物中心標(biāo)志性寫字樓汽車４Ｓ名店和高檔購物中心居住區(qū)圖13：項(xiàng)目總平面初步功能規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 思路２把標(biāo)志性寫字樓依舊放在靠近城市主體公園對(duì)面，同時(shí)配套高檔寫字樓、五星級(jí)酒店、汽車名店和高檔購物中心２萬平方米。圖14 項(xiàng)目初步方案總體模型圖15：項(xiàng)目南側(cè)標(biāo)志性寫字樓立體模型項(xiàng)目建筑策劃建議商業(yè)街區(qū)與廣場根據(jù)洋流理論設(shè)置內(nèi)外結(jié)合的商業(yè)街區(qū)，廣場建議設(shè)置一個(gè)環(huán)形舞臺(tái)日本難波城購物中心參考標(biāo)桿商業(yè)建筑策劃標(biāo)桿建議以六本木新城和難波城等一流購物中心作為標(biāo)桿，進(jìn)行局部創(chuàng)新空中花園建議充分；利用五星級(jí)酒店和購物中心共享空間特點(diǎn)，設(shè)置獨(dú)具特色的空中花園，便于上層布置餐飲休閑業(yè)態(tài)停車場建議一層設(shè)置少量綠地停車場，為顧客提供便利立體模型的建議根據(jù)購物中心商業(yè)建筑經(jīng)驗(yàn)，建議做好多種立體模型，追求最佳可視化效果，減少商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)銜接我公司擁有商業(yè)建筑設(shè)計(jì)合作伙伴甲級(jí)績?cè)O(shè)計(jì)單位，聘請(qǐng)國內(nèi)外商業(yè)建筑設(shè)計(jì)著名專家單位顧問，在商業(yè)布局與建筑設(shè)計(jì)的匹配分析方面具有極強(qiáng)實(shí)力。參考案例美國凱撒宮綜合綜合體圖16 凱撒酒店何購物中心以及劇院綜合體圖17 羅馬文化體驗(yàn)環(huán)境與內(nèi)部商店布局圖18 天幕的環(huán)境與景觀營造6．某綜合體盈利模式思考分期建設(shè) 第一步驟 建設(shè)住宅和家居和汽車購物中心和部分寫字樓及公寓，最好同步引進(jìn)合作伙伴建設(shè)五星級(jí)酒店和購物高檔購物中心及5A寫字樓。 第二步驟 在沒有外來投資伙伴情況下，建設(shè)五星級(jí)酒店和購物高檔購物中心及5A寫字樓和酒店式公寓。提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，提高銷售部分利潤的方法。1. 首先引進(jìn)主，著名酒店管理公司，爾后為引進(jìn)著名企業(yè)總部和高檔商場創(chuàng)造條件，提升整個(gè)物業(yè)價(jià)值。2. 借鑒某公司美國考察商業(yè)綜合體成果，酒店和購物中心都采用明確的文化主題，包括廣場也采用統(tǒng)一文化主題，例如羅馬文化主題等，營造強(qiáng)烈的體驗(yàn)式文化空間，形成顧客目的地。3. 通過主題文化酒店大大提升項(xiàng)目公寓和寫字樓商業(yè)價(jià)值，力爭５Ａ寫字樓達(dá)到1萬元以上，公寓達(dá)到6000元以上，其中主題文化與建筑特別成功，可以達(dá)到7000元價(jià)位。圖 19 威尼斯人商業(yè)綜合體酒店外觀，吸引一流建筑工程公司主動(dòng)參與，讓大家獲得榮譽(yù)感，有效降低項(xiàng)目造價(jià)。l 局部出售：1）部分沿街商業(yè)街區(qū) 2）公寓、寫字樓。爭取出售整體商業(yè)物業(yè)，與基金公司事先溝通聯(lián)絡(luò)。l 鋪位租金項(xiàng)目租金（元/月）前三年三年后六年后店鋪60100150至300百貨4060100 汽車4S店租金理想價(jià)格150元以上。l 銷售鋪價(jià)格建議集中精力做好招商和經(jīng)營工作，商鋪價(jià)值在于經(jīng)營，銷售商鋪是要等待時(shí)機(jī)。經(jīng)過兩年經(jīng)營后。盈利模式設(shè)計(jì)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平高低的標(biāo)志，我們潛心為顧客創(chuàng)造價(jià)值。7．目標(biāo)經(jīng)營商戶定位主力百貨和名店見招商目標(biāo)。主題百貨：重點(diǎn)引進(jìn)白領(lǐng)風(fēng)格百貨，次要主力店名店：與白領(lǐng)風(fēng)格一致的著名品牌名店，日本與韓國風(fēng)格，國內(nèi)一線專賣店作為引進(jìn)重點(diǎn)8．項(xiàng)目市場形象定位（VMD商場整體形象）視覺形象策劃決定項(xiàng)目的檔次和文化品味，過去很多購物中心忽略這個(gè)環(huán)節(jié)，導(dǎo)致投資巨大，但是品味不高，例如廣州正佳廣場就存在這個(gè)教訓(xùn)，沒有進(jìn)行充分細(xì)致的視覺形象策劃，盲目匆忙裝修。我們需要對(duì)整個(gè)某綜合體酒店、購物中心寫字樓的整體色調(diào)協(xié)調(diào)一致，對(duì)購物中心部分進(jìn)行專業(yè)的VMD規(guī)劃，及本項(xiàng)目建設(shè)成為具有亞洲一流水平的高品味綜合體。 圖20——借鑒韓國樂天百貨 圖21：白領(lǐng)百貨整體視覺形象 建筑規(guī)劃與VMD方案建議某考察過 世