【正文】 ）： 通過網(wǎng)絡了解房產(chǎn)信息的人群：，以25~29歲的比例最多，%，20~24歲和30~39歲的人群也較多；，%；；，選擇小高層和高層的比例最多，%；，%的人選擇了2500~3500元/平方米；，%的人選擇三室兩廳兩衛(wèi)，%選擇兩室兩廳一衛(wèi)。此外，網(wǎng)絡媒體現(xiàn)在與傳統(tǒng)媒體資源整合，將企業(yè)以及自身產(chǎn)品進行全方位多角度的宣傳，來讓更多的人了解，來達到、產(chǎn)生更大的社會和經(jīng)濟效益的目的，從而提升品牌價值。 第三，%；目前某市電視媒體中主要的房產(chǎn)欄目有大家都很熟悉的《某電視臺》“都市房產(chǎn)報道”和《安徽電視臺》“美好家園”等，這些某本地的欄目一直有著眾多消費者的關(guān)注和喜愛。通過電視來了解到房產(chǎn)信息的人群：跟報紙一樣，各年齡段也都有一定的比例分布，三口之家最多，個人其次；在住房類型上，首選多層，占到55%，其次小高層，%；在住房面積上，80~120平方米最多，60~80平方米和120~140平方米也有較多的人選擇。第四，其他媒體也有較多的人選擇。雜志、廣播、戶外、車身等因與人們的日常生活緊密相連，也深受著消費者的關(guān)注，在本次的調(diào)查中也有較多的人選擇，從目前市場狀況看，越來越多的房產(chǎn)商都在戶外和車身投入自己的產(chǎn)品或企業(yè)形象宣傳，以吸引更多的消費者關(guān)注。 目前，綠地、萬科等均進入某市場，星聯(lián)國際機構(gòu)將安排青島代理公司和安徽本地合作伙伴公司輝達公司員工一起匯總住宅調(diào)研成果。第二部分 項目所在蜀山區(qū)規(guī)劃與商業(yè)特點1．項目所在區(qū)域規(guī)劃特征蜀山區(qū)：共有8處：①三里庵居住區(qū)級商業(yè)中心。位于西園新村北側(cè)、長江路沿線。① 高新區(qū)居住區(qū)級商業(yè)中心。位于長江西路南側(cè)，現(xiàn)管委會的西側(cè)。② 西七里塘居住區(qū)級商業(yè)中心。以良辰商廈為基礎，結(jié)合七里塘農(nóng)貿(mào)市場等商業(yè)設施形成居住區(qū)商業(yè)中心。④昌河居住區(qū)級商業(yè)中心。位于312國道以南的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)。⑤西城居住區(qū)級商業(yè)中心。位于潛山路西側(cè)，結(jié)合某肉聯(lián)廠的改造統(tǒng)一布點，并逐步向西站方向延伸。⑥青陽北路居住區(qū)級商業(yè)中心。位于青陽北路，結(jié)合新規(guī)劃的安居苑北村配套建設。⑦蓮花新村地區(qū)居住區(qū)商業(yè)中心。位于錦繡大道與蓮花路交口的西北角。⑧鄉(xiāng)村花園居住區(qū)級商業(yè)中心。位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的始信路邊，結(jié)合區(qū)內(nèi)的鄉(xiāng)村花園中布點的大型超市建設。區(qū)域業(yè)態(tài)名稱位 置備 注蜀山區(qū)超市①長豐路與清溪路交口規(guī)劃超市②原公交二保場規(guī)劃超市③青陽路東、史河路南規(guī)劃超市④原紅旗建材廠規(guī)劃超市⑤潛山路北規(guī)劃超市⑥原肉聯(lián)廠附近規(guī)劃 目前蜀山區(qū)現(xiàn)有百貨店有良辰商廈一家，所針對客群為本區(qū)內(nèi)2公里半徑范圍內(nèi)，商業(yè)氛圍遠不及中心區(qū)商業(yè)。 蜀山區(qū)商業(yè)發(fā)展應當走在滿足本區(qū)消費者生活需求的基礎上，采取打差異化戰(zhàn)役的方法，大力發(fā)展專業(yè)商場和特色購物中心，從而彌補某商業(yè)空白的專業(yè)化道路。第三部分 項目初步思考分析1．項目所在區(qū)域規(guī)劃特征從政府出臺的規(guī)劃文件看，蜀山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃多以超市為主，本項目需立足于這一點，首先相應政府政策，其次在區(qū)域內(nèi)做差異化準備。2．項目位置 家樂福圖9 項目位置項目西側(cè)是合作化路 ，臨近某市政府和CBD，項目北側(cè)是熱電廠，再向北有家樂福大賣場，項目東側(cè)是金寨路高架橋，臨近萬豪三星級酒店。項目南側(cè)是主體公園。 圖10 項目地塊相片3．項目SWOT及動態(tài)競爭分析SWOT分析:類別內(nèi)容針對性措施S交通便捷，項目規(guī)模大，業(yè)態(tài)全某集團具有良好品牌，信譽卓著高起點策劃和設計W項目所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境不成熟，高架橋?qū)椖空趽醣容^嚴重采取立體化綠化景觀，化解高架影響O某新城區(qū)缺乏一流綜合體，市場空白，打差異化戰(zhàn)役某政府要打造CBD發(fā)展專業(yè)商場T某市政府對面一流位置都要建設綜合體，對我們項目寫字樓形成較大壓力4．項目定位思考以家居MALL為龍頭，并針對高端客群打造汽車市場與高級購物中心，錯位經(jīng)營，成為目的性消費強的中高端消費目的地，某最有品味的城市綜合體。業(yè)態(tài)構(gòu)成思考 ※ 業(yè)態(tài)方案初步思路：家居Mall 8萬平方米，汽車配件商場２萬平方米，4Ｓ汽車專賣店2萬，五星級酒店5萬平方米，高級購物中心3萬平方米今后根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果逐步深化商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設計工作。（1） 家居裝飾市場分析建材據(jù)有關(guān)資料表明，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展勢頭的持續(xù)走強，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，更是帶動了家居裝飾裝修業(yè)的發(fā)展。目前我國的住宅裝修是個巨大的市場，1998年我國用于住宅裝修的費用高達1000億元，2000年為1800億元，2003年達到3000億元，近年來，我國建筑裝飾行業(yè)的總產(chǎn)值以20%左右的速度遞增，全國家裝行業(yè)總產(chǎn)值以每年30%的速度遞增，到2010年，總量將高達6500億元。 。 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)角度：家居及裝飾建材需求量將快速增長。據(jù)有關(guān)部門測算，～。也就是說，每投入100元的住宅投資，可拉動150元到170元的相關(guān)產(chǎn)業(yè)(建材、冶金、商業(yè)、服務業(yè)等許多行業(yè)的發(fā)展)需求；每銷售100元的住宅可以帶動130元到150元的其它商品銷售。業(yè)內(nèi)人士預測，未來10年甚至更長一段時間，我國建材工業(yè)的發(fā)展速度將高于國民經(jīng)濟發(fā)展速度3到4個百分點。與之對應，作為重要關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，裝飾材料市場無疑會隨著房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展而相應發(fā)展。（2）家居市場發(fā)展趨勢。今后一段時期，是我國家居裝飾建材零售業(yè)態(tài)間競爭激烈的時期。大型綜合超市和倉儲式商品迎合人們“一站式”購物需求，且又以產(chǎn)品豐富、價格低廉的優(yōu)勢擁有相當?shù)母偁幜Γ瑢⒊蔀閮?nèi)、外資企業(yè)競爭的焦點。專賣店、店中店將向細分化、個性化發(fā)展。傳統(tǒng)的物業(yè)型攤位制市場份額將逐漸萎縮，聚集型（商場化市場、主題購物中心）招商制建材市場將在未來幾年內(nèi)有較大發(fā)展。由于消費需求的多樣性決定了業(yè)態(tài)形式的多樣化。據(jù)市場抽樣調(diào)查顯示，招商制市場在今后10年內(nèi)仍將占據(jù)主導地位，家居裝飾建材超市具有廣闊的發(fā)展空間。目前幾家全國性連鎖超市品牌的定位，它們的客戶群大都是城市白領(lǐng)、公務員、知識分子等穩(wěn)定收入層和中產(chǎn)階級。隨著國民收入的增加，這部分人群也在增加，超市的份額會增大。激烈的市場競爭，將會促使市場管理更加嚴謹、細致、科學、有效。市場內(nèi)的各方資源得到充分的整合、利用。定位更加明確，操作手段更強。粗放式的商場正在檔次上分化，低端商場以價格取勝、中高檔商場則以產(chǎn)品品質(zhì)和規(guī)模取勝；超市則進一步降低商品價格，同時加大裝修帶動家居裝飾建材銷售的力度。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，社會的物質(zhì)條件和技術(shù)條件等不斷完善，以及我們對各種零售業(yè)態(tài)內(nèi)涵的逐步理解，再加之國外規(guī)范化的零售業(yè)態(tài)的示范效應，我國的各種零售業(yè)態(tài)必將逐步走向規(guī)范化。 (3) 家居/家具/建材市場現(xiàn)狀名稱批發(fā)行業(yè)、種類商規(guī)模/層數(shù)鋪位間隔、大小租金/管理費空置率租戶來源中州家具城高檔沙發(fā)，床，桌椅，茶幾，床墊3萬平方米 / 一層面積90平米，面寬5米，進深14米，間隔40厘米每間門面租金3500元/月，管理費120元/月 無空置某本地人紅旗建材批發(fā)市場五金，燈飾，地板，電器，油漆等規(guī)模較大/2層店鋪80平米，面寬7米，進深10米租金5萬/年，管理費200元/年無空置主要某本地東方商城燈飾，油漆，地板，五金，木業(yè)，鋁塑，櫥柜1層50平米，門面寬3米，內(nèi)部進深8米租金1000元/月 管理費170元/月25%主要是某本地東方家園沙發(fā)，桌椅，茶幾，床墊，衛(wèi)生間用品，浴缸，淋浴器5000平米，2層一層為家具超市，二層為門面出租跟進一層無，二層40％主要是某本地，外地占相當一部分環(huán)宇國際家具家具批發(fā)，零售10萬平米，2層跟進20平方米—45平方米2％各地，主要是淮南，阜陽等地金太陽國際家具廣場家具2層每鋪面積約220平米，內(nèi)部寬約40米，長約60米左右租金每月40元每平米，管理費每月9元每平米5％天津，香港國際家具連鎖店成員金三角建材批發(fā)市場建材,2－3層門面寬約4米，內(nèi)部進深6米租金為每月50元/平米10％肥東，肥西，霍邱等地紅旗美家居裝飾廣場地板，涂料，木業(yè)，五金，窗簾，陶瓷1到2層，占地100畝左右市場內(nèi)鋪位面積從15到50平米不等跟進10％跟進方法某認為：前期市場調(diào)查最重要的工作之一就是顧客分析，誰是我們的真正主流顧客，這個問題決定項目成敗。某商業(yè)管理公司總經(jīng)理xx先生之所以能夠帶領(lǐng)團隊成功完成某東方時代廣場項目定位，就是因為通過兩個月的艱苦努力調(diào)研，對某月收入３０００元以上白領(lǐng)女性作為項目主流購物人群的確定，因此得到精確業(yè)態(tài)定位。某公司承接本項目顧問工作后，會對３――５公里半徑人口現(xiàn)狀進行專題分析，并爭取得到居委會和派出所支持，通過５公里人口分析，進行１０００－３０００份專題問卷，搞清實際收入和統(tǒng)計收入的差別，了解某金領(lǐng)、白領(lǐng)顧客群體的消費習慣和偏好。圖11：人口分析示范方案5．建筑布局與策劃初步建議用地面積：155164平方米 建筑總面積:。根據(jù)xx先生商業(yè)綜合體物業(yè)價值挖掘思路，首先確定物業(yè)比例和位置。思路１類別面積合計家居ＭＡＬＬ８萬平方米2022萬平方米汽車配件商場４萬４Ｓ汽車專賣店４萬高級購物中心２萬平方米五星級酒店５萬平方米２０萬平方米公寓ＳＯＨＯ１０萬平方米５Ａ寫字樓５萬平方米4A寫字樓５萬平方米５萬平方米住宅高尚住宅 合計原來初步規(guī)劃設計思路住宅面積９萬平方米過小，寫字樓面積過大，市場難以消化。思路２五星級酒店及高檔購物中心標志性寫字樓居住區(qū)汽車賣場 家居ＭＡＬＬ寫字樓 公寓SOHO圖12：項目總平面初步功能規(guī)劃設計圖 思路１思路１：充分考慮某市場特點，結(jié)合綜合體要求。 家居ＭＡＬＬ和寫字樓及公寓五星級酒店及高檔購物中心標志性寫字樓汽車４Ｓ名店和高檔購物中心居住區(qū)圖13：項目總平面初步功能規(guī)劃設計圖 思路２把標志性寫字樓依舊放在靠近城市主體公園對面，同時配套高檔寫字樓、五星級酒店、汽車名店和高檔購物中心２萬平方米。圖14 項目初步方案總體模型圖15：項目南側(cè)標志性寫字樓立體模型項目建筑策劃建議商業(yè)街區(qū)與廣場根據(jù)洋流理論設置內(nèi)外結(jié)合的商業(yè)街區(qū)，廣場建議設置一個環(huán)形舞臺日本難波城購物中心參考標桿商業(yè)建筑策劃標桿建議以六本木新城和難波城等一流購物中心作為標桿，進行局部創(chuàng)新空中花園建議充分；利用五星級酒店和購物中心共享空間特點，設置獨具特色的空中花園，便于上層布置餐飲休閑業(yè)態(tài)停車場建議一層設置少量綠地停車場，為顧客提供便利立體模型的建議根據(jù)購物中心商業(yè)建筑經(jīng)驗，建議做好多種立體模型，追求最佳可視化效果，減少商業(yè)規(guī)劃與建筑設計銜接我公司擁有商業(yè)建筑設計合作伙伴甲級績設計單位，聘請國內(nèi)外商業(yè)建筑設計著名專家單位顧問，在商業(yè)布局與建筑設計的匹配分析方面具有極強實力。參考案例美國凱撒宮綜合綜合體圖16 凱撒酒店何購物中心以及劇院綜合體圖17 羅馬文化體驗環(huán)境與內(nèi)部商店布局圖18 天幕的環(huán)境與景觀營造6．某綜合體盈利模式思考分期建設 第一步驟 建設住宅和家居和汽車購物中心和部分寫字樓及公寓，最好同步引進合作伙伴建設五星級酒店和購物高檔購物中心及5A寫字樓。 第二步驟 在沒有外來投資伙伴情況下，建設五星級酒店和購物高檔購物中心及5A寫字樓和酒店式公寓。提升項目商業(yè)價值，提高銷售部分利潤的方法。1. 首先引進主，著名酒店管理公司，爾后為引進著名企業(yè)總部和高檔商場創(chuàng)造條件，提升整個物業(yè)價值。2. 借鑒某公司美國考察商業(yè)綜合體成果，酒店和購物中心都采用明確的文化主題，包括廣場也采用統(tǒng)一文化主題，例如羅馬文化主題等，營造強烈的體驗式文化空間，形成顧客目的地。3. 通過主題文化酒店大大提升項目公寓和寫字樓商業(yè)價值，力爭５Ａ寫字樓達到1萬元以上，公寓達到6000元以上，其中主題文化與建筑特別成功，可以達到7000元價位。圖 19 威尼斯人商業(yè)綜合體酒店外觀，吸引一流建筑工程公司主動參與，讓大家獲得榮譽感，有效降低項目造價。l 局部出售：1）部分沿街商業(yè)街區(qū) 2）公寓、寫字樓。爭取出售整體商業(yè)物業(yè)，與基金公司事先溝通聯(lián)絡。l 鋪位租金項目租金（元/月）前三年三年后六年后店鋪60100150至300百貨4060100 汽車4S店租金理想價格150元以上。l 銷售鋪價格建議集中精力做好招商和經(jīng)營工作，商鋪價值在于經(jīng)營，銷售商鋪是要等待時機。經(jīng)過兩年經(jīng)營后。盈利模式設計是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平高低的標志，我們潛心為顧客創(chuàng)造價值。7．目標經(jīng)營商戶定位主力百貨和名店見招商目標。主題百貨：重點引進白領(lǐng)風格百貨，次要主力店名店：與白領(lǐng)風格一致的著名品牌名店，日本與韓國風格，國內(nèi)一線專賣店作為引進重點8．項目市場形象定位（VMD商場整體形象）視覺形象策劃決定項目的檔次和文化品味，過去很多購物中心忽略這個環(huán)節(jié)，導致投資巨大，但是品味不高，例如廣州正佳廣場就存在這個教訓，沒有進行充分細致的視覺形象策劃，盲目匆忙裝修。我們需要對整個某綜合體酒店、購物中心寫字樓的整體色調(diào)協(xié)調(diào)一致，對購物中心部分進行專業(yè)的VMD規(guī)劃，及本項目建設成為具有亞洲一流水平的高品味綜合體。 圖20——借鑒韓國樂天百貨 圖21：白領(lǐng)百貨整體視覺形象 建筑規(guī)劃與VMD方案建議某考察過 世