【正文】 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必需經(jīng)歷一定時(shí)間的培育期。 在培育期內(nèi)，開發(fā)商須暫時(shí)減少自己的部分利益來換取項(xiàng)目足夠的市場(chǎng)支撐； 扶持商家、炒熱項(xiàng)目的經(jīng)營，以達(dá)到提升項(xiàng)目地產(chǎn)價(jià)值的目的。 故我司建議 —— ： 本案試營業(yè)起，根據(jù)商家承租面積的大小，給予商家 26個(gè)月 免租期，對(duì)知名品牌及特大面積商家還應(yīng)給予更多招商優(yōu)惠等 ； ：現(xiàn)設(shè)定 第三年為租金原價(jià) ，第一年租金在原價(jià)的基礎(chǔ)上打 8折； 第二年租金在原價(jià)的基礎(chǔ)上打 9折；第三年按租金原價(jià)收??；第四年起租金 逐年滾動(dòng)遞增。同時(shí)，根據(jù)商家品牌、業(yè)態(tài)、需求面積的不同情況，為其 提供優(yōu)惠政策和具有吸引力的商務(wù)條件，例如開放合作經(jīng)營、加盟等方式等。 區(qū)域租金研究 —— 沈家門商圈商業(yè)情況 ?沈家門的商業(yè)發(fā)展以新街為核心區(qū)域 ， 由東海東路 、 東河路 、 濱港路圍合而成 。 該商圈知名度和美譽(yù)度都很高 ， 人流量大而且持續(xù) ， 消費(fèi)人群輻射周邊區(qū)域 。 項(xiàng)目名稱 體量 經(jīng)營業(yè)態(tài) 租金（元 /天 /平米） 經(jīng)營狀況 新街步行街 80余家 服裝、鞋類為主 412 ★★★★★ 濱港路休閑街 200余家（其中有 67家海鮮夜排檔） 集游、吃、購、休閑、娛樂為一 體 521 ★★★★☆ 女人街 20家左右 女裝、化妝、飾品 310 ★★★☆☆ 同濟(jì)路商業(yè)街 210余家 經(jīng)營業(yè)態(tài)較雜，以服裝業(yè)為主 ★★★★★ 西大街特色美食街 200余家 飲食、美發(fā)、副食品等多種行業(yè) 310 ★★★☆☆ 漁港休閑特色街 140余家 餐飲、娛樂 38 ★★★☆☆ 華之友百貨 5000平米 百貨 不詳 ★★★★☆ 臺(tái)客隆超市 2023平米 百貨 不詳 ★★★☆☆ 商圈調(diào)研五 —— 東港商圈商業(yè)情況 ?東港商業(yè)圈主要包含中昌街 、 海蓮路兩條街和歐尚超市一個(gè)點(diǎn) ， 現(xiàn)在東港二期的碧海蓮緣街 、 昌正商業(yè)街也逐步發(fā)展起來 。 隨著東港二期的逐步開發(fā) ， 該商業(yè)中心必將成為普陀的新地標(biāo)和人氣集中區(qū)域 。 ?東港作為新興開發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通便利，人流量較大，目前商業(yè)形態(tài)以餐飲、服務(wù)、便利店為住。最具規(guī)模的商業(yè)體是歐尚超市，經(jīng)營狀況非常好，同時(shí)根據(jù)了解歐尚超市周邊，將開發(fā)建設(shè)凱虹購物廣場(chǎng)，面積 6萬平方米 .計(jì)劃于 2023年初開業(yè)。 項(xiàng)目名稱 體量（萬平米） 業(yè)態(tài) 租金（元 /天 /平米） 出租率 經(jīng)營狀況 中昌街 餐飲、建材、娛樂 100% ★★★★☆ 海蓮路 1 海鮮大排檔居多 100% ★★★★☆ 碧海蓮緣街 餐飲、小賣店 90% ★★☆☆☆ 昌正商業(yè)街 娛樂、餐飲 標(biāo)價(jià)： ，其中第一年 3折，第二年 5折；第三年 ，第四年 ，第五年按標(biāo)價(jià)。（ 2F對(duì)折） 100% ★★★☆☆ 臺(tái)貿(mào)商城 沿街為餐飲、小家電店等，內(nèi)鋪已廢棄或作倉儲(chǔ)所用。 沿街商鋪 ，內(nèi)鋪約 。 30% ★☆☆☆☆ 歐尚超市 （其中超市面積為 ） 超市、百貨 1619 100% ★★★★★ point6： 租金定價(jià)建議 區(qū)域 樓層 業(yè)態(tài)分區(qū) 編號(hào) 業(yè)態(tài)定位 建筑面積 品牌檔次例舉 租金定價(jià)建議 租賃期限 （ F） （㎡） 元 /㎡ /天 月租金（元） 年 A棟 1 樂活族 A1 音像制品 37 / 2, 3 A21F 婚紗攝影 234 親密愛人 11, 5 A3 家居家紡 162 水星家紡、羅蘭家紡 7, 5 A4 干洗店 68 / 4, 3 A5 美甲 45 / 4, 3 A6 藥店 55 / 3, 1 A71F 美容美發(fā) 68 米蘭、頂峰 4, 3 A81F 寵物店 71 / 4, 3 A91F 房產(chǎn)中介 78 / 4, 3 A101F 眼鏡店 64 寶島眼鏡、紅星眼鏡 3, 3 A111F 手機(jī)專賣 62 / 3, 3 A12 便利店 70 可的 5, 3 小計(jì) 1014 59, A區(qū)租金定價(jià)建議表 1 point6： 租金定價(jià)建議 A區(qū)租金定價(jià)建議表 2 區(qū)域 樓層 業(yè)態(tài)分區(qū) 編號(hào) 業(yè)態(tài)定位 建筑面積 品牌檔次例舉 租金定價(jià)建議 租賃期限 （ F） （㎡） 元 /㎡ /天 月租金（元） 年 A棟 2 樂活族 A22F 婚紗攝影 782 親密愛人 23, 5 A32F 家居家紡 375 水星家紡、羅蘭家紡 14, 5 A72F 美容美發(fā) 304 米蘭、頂峰 12, 3 A82F 寵物店 71 / 3, 3 A92F 房產(chǎn)中介 78 / 3, 3 A102F 眼鏡店 64 寶島眼鏡、紅星眼鏡 2, 3 A112F 手機(jī)專賣 168 / 7, 3 小計(jì) 1842 67, point6： 租金定價(jià)建議 A區(qū)租金定價(jià)建議表 3 區(qū)域 樓層 業(yè)態(tài)分區(qū) 編號(hào) 業(yè)態(tài)定位 建筑面積 品牌檔次例舉 租金定價(jià)建議 租賃期限 （ F） （㎡） 元 /㎡ /天 月租金（元） 年 A棟 3 學(xué)院派 A13 教育培訓(xùn) 928 韋博教育 19, 5 A14 游藝城 887 湯姆熊 18, 5 小計(jì) 1815 38, 4 博弈堂 A15 桌球館 605 傳奇 7, 3 A16 雀友會(huì)館 692 / 8, 3 A17 網(wǎng)吧 322 / 4, 3 A18 桌游店 317 / 4, 3 小計(jì) 1936 25, 合 計(jì) 6607 191, point6： 租金定價(jià)建議 B區(qū)租金定價(jià)建議表 1 區(qū)域 樓層 業(yè)態(tài)分區(qū) 編號(hào) 業(yè)態(tài)定位 建筑面積 品牌例舉 租金原價(jià)建議 租賃期限 （ F） （㎡） 元 /㎡ /天 月租金（元） 年 B棟 1 購物狂 B11F 精品購物 2407 / 183, 3 小計(jì) 2407 183, 2 購物狂 B12F 精品購物 2818 / 128, 3 小計(jì) 2818 128, point6： 租金定價(jià)建議 B區(qū)租金定價(jià)建議表 2 區(qū)域 樓層 業(yè)態(tài)分區(qū) 編號(hào) 業(yè)態(tài)定位 建筑面積 品牌檔次例舉 租金定價(jià)建議 租賃期限 （ F） （㎡） 元 /㎡ /天 月租金（元） 年 B棟 3 料理師 B2 西餐牛排 395 西堤牛排 15, 5 B3 日式鐵板燒 /料理 587 上井、榮 21, 5 B4 茶餐廳 357 洋蔥餐廳、新旺茶餐廳 14, 5 B5 韓國料理 351 明洞、權(quán)金城 13, 5 B6 時(shí)尚火鍋 784 澳門豆撈 23, 5 B7 壽司 115 爭(zhēng)鮮 5, 3 小計(jì) 2589 94, B棟 4 朋來閣 B8 宴會(huì)餐廳 2945 / 44, 8 小計(jì) 2945 44, 合 計(jì) 10759 512, point6： 租金定價(jià)建議 C區(qū)租金定價(jià)建議表 1 區(qū)域 樓層 業(yè)態(tài)分區(qū) 編號(hào) 業(yè)態(tài)定位 建筑面積 品牌檔次例舉 租金定價(jià)建議 租賃期限 （ F） （㎡） 元 /㎡ /天 月租金（元） 年 C棟 1 商務(wù)范 C1 茶館 230 泰和 12, 5 C21F 銀行 472 工商銀行 / / / C3 數(shù)碼彩擴(kuò) 32 柯達(dá)彩擴(kuò) 2, 1 C41F 證券中心 368 / 19, 5 C51F 美容 SPA 67 薩琳娜 5, 5 C6 旅行社 37 / 3, 1 小計(jì) 1206 43, point6： 租金定價(jià)建議 C區(qū)租金定價(jià)建議表 2 區(qū)域 樓層 業(yè)態(tài)分區(qū) 編號(hào) 業(yè)態(tài)定位 建筑面積 品牌檔次例舉 租金定價(jià)建議 租賃期限 （ F） （㎡） 元 /㎡ /天 月租金（元） 年 C棟 2 商務(wù)范 C7 票務(wù)中心 58 / 3, 1 C22F 銀行 703 工商銀行 / / / C42F 證券中心 448 / 20, 5 C52F 美容 SPA 490 薩琳娜 19, 5 小計(jì) 1699 43, 3 商務(wù)范 C23F 銀行 2185 工商銀行 / / / 小計(jì) 2185 / / 4 運(yùn)動(dòng)帶 C8 健身中心 2190 / 46, 8 小計(jì) 2190 46, 合 計(jì) 7280 132, point6： 租金定價(jià)建議 D區(qū)租金定價(jià)建議表 1 區(qū)域 樓層 業(yè)態(tài)分區(qū) 編號(hào) 業(yè)態(tài)定位 建筑面積 品牌例舉 租金原價(jià)建議 租賃期限 （ F） （㎡） 元 /㎡ /天 月租金（元） 年 D棟 1 享樂派 D1 西點(diǎn)餅屋 172 85℃ 面包房 11, 3 D2 酒吧 1529 沙爹云吞面 116, 8 D3 冰品甜品 82 DQ 8, 3 D4 咖啡 302 伊諾咖啡、上島 22, 5 小計(jì) 2085 159, 2 饕餮控 D5 川菜 670 巴蜀傳香 24, 5 D6 江浙菜 702 新開元 25, 5 D7 粵菜 671 天天漁港 24, 5 D8 寧波菜館 497 / 18, 5 小計(jì) 2540 92, point6： 租金定價(jià)建議 D區(qū)租金定價(jià)建議表 2 區(qū)域 樓層 業(yè)態(tài)分區(qū) 編號(hào) 業(yè)態(tài)定位 建筑面積 品牌例舉 租金原價(jià)建議 租賃期限 （ F） （㎡） 元 /㎡ /天 月租金（元） 年 D棟 3 樂開懷 D9 量販?zhǔn)?KTV 2898 炫音 79, 8 小計(jì) 2898 79, 4 美食匯 D10 時(shí)尚餐廳 411 大城小愛 8, 5 D11 湘菜 548 毛家飯店 11, D12 自助餐 714 圓苑酒家 15, D13 韓式燒烤 234 韓風(fēng) 4, D14 泰國料理 300 香江蕉葉 6, 小計(jì) 2207 46, 5 都食客 D15 大型海鮮餐廳 2638 / 40, 8 小計(jì) 2638 40, 合 計(jì) 12368 418, 總 計(jì) 37014 1,193, 根據(jù)上述圖表分析、計(jì)算： 本案 租金 (名義租金 )定價(jià)均價(jià) 為 /M2/天 （建筑面積） point6： 租金定價(jià)建議 樓層 業(yè)態(tài)分區(qū) 編號(hào) 業(yè)態(tài)定位 建筑面積 租金原價(jià)建議（名義租金） 租賃期限 （ F） （㎡） 元 /㎡ /天 月租金（元） 年 B 4 朋來閣 B8 宴會(huì)餐廳 2945 44, 8 C 4 運(yùn)動(dòng)帶 C8 健身中心 2190 46, 8 D 4 美食匯 D10 時(shí)尚餐廳 411 8, 5 D11 湘菜 548 11, D12 自助餐 714 15, D13 韓式燒烤 234 4, D14 泰國料理 300 6, 5 都食客 D15 大型海鮮餐 廳 2638 40, 8 合計(jì) 9980 178, point： 持有部分租金 對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃定位，以及建議開發(fā)商采用對(duì)部分面積持有出租或售后返租的經(jīng)營方式，其目的是要促進(jìn)銷售，因?yàn)椋N售價(jià)格賣的是商業(yè)地產(chǎn)的保值、升值的未來，而招商出租的租金價(jià)格，則是當(dāng)下市場(chǎng)的實(shí)際接受價(jià)格，因此，開發(fā)商勢(shì)必要對(duì)出租部分的租金進(jìn)行貼補(bǔ)，以贏得市場(chǎng)的占有份額，經(jīng)營好本項(xiàng)目的意義在于用最短時(shí)間，把地產(chǎn)的價(jià)值提升上去。 所以，我們建議開發(fā)商對(duì)以下各區(qū)域的部分業(yè)態(tài)，進(jìn)行售后返租的貼補(bǔ)： A區(qū)：婚紗攝影、家居家紡、美容美發(fā)、教育培訓(xùn)、游藝城 B區(qū)：餐飲類 D區(qū)：酒吧、咖啡、餐飲類、量販?zhǔn)?KTV point7： 未來八年租金預(yù)估 PART4: 項(xiàng)目推盤節(jié)奏 POINT1：整體推盤節(jié)奏制定原則； 本策略的制定以 ”適廟從緊的房地產(chǎn)綜合政策“、”較為激烈的競(jìng)品市場(chǎng)“、”辦公產(chǎn)品戶型偏大“、”商業(yè)物業(yè) 3F、 4F商業(yè)價(jià)值逐層遞減，將面臨一定銷售壓力“