某城市綜合體開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位報(bào)告-資料下載頁
2025-02-08 21:20本頁面
【正文】 石巖等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 中高層管理等 10%其他 5%目標(biāo)客戶特征216。 主力客戶群：? 私營(yíng)企業(yè)主 —— 他們擁有自己的產(chǎn)業(yè)，以外來人口為主，業(yè)主有大有小，財(cái)力也各不相同，但以中 等有產(chǎn)階層占較大比例。由于收入不同，不同地源人對(duì)不同戶型、不同品味的住房， 追求不盡相同。 這部分客戶中家庭年收入以 2050萬之間為主流。? 政府公務(wù)員 —— 這批人收入相對(duì)比較穩(wěn)定，家庭年收入以 1130萬為主 ，主要靠每月積蓄來維持生計(jì)，住 房補(bǔ)貼上也受到更好的優(yōu)待。由于收入穩(wěn)定，這批人供樓的信心比較強(qiáng)。 ? 企業(yè)中高管理層及高級(jí)技術(shù)人員 —— 他們的年收入一般在 10萬元 /年以上 。他們是房產(chǎn)消費(fèi)的主流， 而且大多手上已積累了一筆儲(chǔ)蓄，現(xiàn)在很多都住在租用商品房或集資房中。216。 次主力客戶群n 本地居民 —— 這些人多為當(dāng)?shù)卦∶?，其收入相?duì)較高。此消費(fèi)群體購(gòu)房的目的是為了改善居住環(huán) 境，大多將原有的農(nóng)民房租出。n 來自周邊（如石巖）等的客戶 —— 新安對(duì)比石巖等區(qū)域，在交通、治安以及教育配套方面有無法比n 擬的優(yōu)勢(shì)，很多中層階層客戶為子女教育及改善居住氛圍而選擇新安老城置業(yè)。 來自關(guān)內(nèi)的客戶 —— 這部分來自關(guān)內(nèi)，面對(duì)關(guān)內(nèi)高昂的房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)而將目光投向了關(guān)外房?jī)r(jià) 相對(duì)便宜的物業(yè)。216。 其他? 投資客 —— 這部分客戶對(duì)寶安發(fā)展開好，認(rèn)為有升值空間。在此區(qū)域房?jī)r(jià)相較其他區(qū)域?yàn)榈蜁r(shí)，進(jìn) 行投資。目標(biāo)客戶特征三、客戶戶型需求？參考 1：老城區(qū)三級(jí)市場(chǎng)活躍戶型面積考慮到項(xiàng)目一期 35萬㎡的體量規(guī)模相對(duì)較大，單一戶型無法滿足社會(huì)多層次客戶需求， 兼容性加強(qiáng) ，需要不同的 各種戶型相搭配組合 ，可實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。根據(jù)老城區(qū)三級(jí)市場(chǎng)（ 111月）客戶來訪需求分析可得出， 客戶以 105124 ㎡的中、大三房為主需求，約占 30％－ 40％之間；四房、四房以上在 125160 ㎡平米之間需求占 15％左右； 數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心新政影響分析對(duì)客戶最大威懾力的舉措：——9 0 ㎡ 以上的房型首付三成以上影響：不但提高自住客戶的置業(yè)門檻，同時(shí)也影響投資客信心，而 8089 ㎡ 的戶型成為經(jīng)濟(jì)型自住客、投資客追捧的熱點(diǎn)。參考 2：新政后對(duì)面積影響政策影響（ 90 ㎡ 以上首付 3成）導(dǎo)致 90100 ㎡ 價(jià)值增長(zhǎng)空間不大滯銷區(qū) 滯銷區(qū) 滯銷區(qū)風(fēng)臨洲苑開盤當(dāng)天銷控分析 數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心數(shù)據(jù)分析 數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心參考 3：目標(biāo)客戶需求針對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶進(jìn)行訪談分析梳理，得知他們的購(gòu)房需求如下：客戶 置業(yè)目的 需求房型私營(yíng)企業(yè)主；政府公務(wù)員；企業(yè)中高層；改善住房條件改善住房條件的家庭要求 110 ㎡ 以上的三房；家庭規(guī)模大的需要更大， 約在 140 ㎡ 的四房、160 ㎡ 的五房結(jié)婚 結(jié)婚的則以 75㎡ 左右的兩房居多改善住房環(huán)境 選擇 125㎡ 的三房 ， 140 ㎡ 四 房 居多大型企業(yè)員工；白領(lǐng) 自??；結(jié)婚需求面積相對(duì)較小，主要集中 在 8090 ㎡ 的小三房和 7080 ㎡ 的兩房關(guān)內(nèi)人士；投資客更換住房環(huán)境；投資 根據(jù)情況不同，面積段要求比較分散實(shí)際設(shè)計(jì)時(shí)，可以考慮多種組合的可能性，諸如通過 1個(gè) 85㎡ +75㎡ 單位 的組合，實(shí)現(xiàn) 160 ㎡ 的大戶型 。 1個(gè) 75㎡ +65 ㎡ 單位的組合，實(shí)現(xiàn) 140 ㎡ 的大戶型，豐富產(chǎn)品的多樣性。綜合以上分析和修正，針對(duì)本項(xiàng)目，由于地位位置、容積率、周邊環(huán)境、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、地塊素質(zhì)等的各項(xiàng)差異，結(jié)合本項(xiàng)目定位，本項(xiàng)目建議戶型配比如下：戶型配比戶型面積區(qū)間（ ㎡ ）主力面積（㎡） 面積比 套數(shù)套數(shù)比套數(shù)合計(jì) 備注二房 2*2*1 7079 75 20% 35％ 677 27% 27% 不組合三房 小 3*2*1 8089 85 15% 448 18% 58% 不組合中 3*2*2 105115 110 30% 65％ 692 28% 不組合大 3*2*2 120130 125 15% 305 12%80 ㎡ 二房 +45 ㎡ 一房組合四房 4*2*2 135144 140 15% 272 11% 11%75 ㎡ 二房 +65 ㎡ 二房組合五房 5*2*2 155165 160 5% 79 3% 3%85 ㎡ 三房 +75 ㎡ 二房組合合計(jì) 住宅總銷售面積 253800平米， 2473 100% 100% 戶型定位 — 最終戶型配比（報(bào)批用）戶型配比戶型 面積（ ㎡ ） 主力面積（㎡）面積比 套數(shù) 套數(shù)比 套數(shù)合 計(jì)一房 1*2*1 4048 45 5% 70％ 305 10% 10%二房 2*2*1 6368 65 7% 272 9% 51%2*2*2 7278 75 10% 351 11%2*2*2 7079 75 20% 677 22%2*2*2 7882 80 10% 305 10%三房 3*2*1 8089 85 3% 79 3% 39%3*2*1 8089 85 15% 448 14%3*2*2 105115 110 30% 30％ 692 22%深圳中原寶安 22區(qū)項(xiàng)目專組2023年 1月 匯報(bào)完畢，謝謝大家！
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