【正文】 （關(guān)鍵績效指標(biāo)） 本項(xiàng)目的契 合程度投資 　，升值潛力巨大 　 　 　 　自用 辦公 　、配套完善 　 　 　居住 、配套完善、交通便利 　，采光通風(fēng)良好 　，資金壓力小 　 　與本項(xiàng)目高度符合與本項(xiàng)目中度符合與本項(xiàng)目不符合機(jī)會(huì)挖掘 根據(jù)公寓 KPI指標(biāo)，本項(xiàng)目未來公寓的需求以投資為主，自用為輔，其中又以自用辦公為主，居住要看后期如何定位與設(shè)計(jì)創(chuàng)新84包頭公寓市場的機(jī)會(huì)總結(jié)： 目前公寓市場較好，但產(chǎn)品品質(zhì)較低，處于初級階段，多以個(gè)體小公司辦公租用，自住性能不佳，市場缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品本項(xiàng)目與其他大部分公寓產(chǎn)品相比，更靠近城市核心地帶，作為投資有更大的升值潛力和收益價(jià)值目前包頭與周邊地區(qū)特別是鄂爾多斯的消費(fèi)者、投資者都看好包頭房地產(chǎn)市場，有不少人前來投資，不過市場基本為較低端的上商務(wù)公寓，缺乏創(chuàng)新性產(chǎn)品，更合理有效地利用好土地包頭市公寓市場正處于初級狀態(tài)，公寓產(chǎn)品一般品質(zhì)較低，但是有相當(dāng)多的投資者來包頭投資公寓，大多為個(gè)體散戶，購買后租給個(gè)體小公司用。這種商務(wù)小公寓的居住環(huán)境不佳，極少有人自住，目前市場缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品的嘗試，市場競爭平臺(tái)消費(fèi)者需求平臺(tái)85商業(yè)市場商業(yè)市場公寓市場公寓市場住宅市場住宅市場酒店市場酒店市場寫字樓市場寫字樓市場 分物業(yè)市場研究本體機(jī)會(huì) 宏觀市場市場機(jī)會(huì) 微觀市場市場研究機(jī)會(huì)挖掘86市場現(xiàn)狀 —— 包頭企業(yè)多屬草創(chuàng)期或成長期，寫字樓面積需求較小，多數(shù)在 100㎡ 左右，行業(yè)分布散亂，尚未形成一定的聚集，租戶層次差距明顯公司人員不多，主要是貨物周轉(zhuǎn)，四、五十平方米正好 —— 訪談包頭瑞德商貿(mào)有限公司工作人員216。 包頭企業(yè)還處于創(chuàng)業(yè)、成長或發(fā)展期，辦公面積多為 3040平米，大的150平米左右；216。 一些知名企業(yè)在包頭的分支機(jī)構(gòu)較少，導(dǎo)致對寫字樓承租需求較弱；216。 除了華茂大廈主要以銀行、保險(xiǎn)、證券行業(yè)集中，其他寫字樓行業(yè)散亂企業(yè)類型 企業(yè)人數(shù) 物業(yè)要求 寫字樓階段創(chuàng)業(yè)性企業(yè) 20人以下 價(jià)格低、空間使用靈活、可商可住 商住公寓成長型企業(yè) 2050人 價(jià)格適合、面積實(shí)用，地段要好，開始要求形象 商住公寓、低檔寫字樓發(fā)展型企業(yè) 5080人 形象要好，價(jià)格中等，要有商務(wù)配套，區(qū)位要好，交通便利低檔寫字樓、中高檔寫字樓穩(wěn)定型企業(yè) 80100人 高形象、可以接受高價(jià)格，商務(wù)配套服務(wù) 中高檔寫字樓、頂級寫字樓擴(kuò)張型企業(yè) 100人以上 高形象品質(zhì)、企業(yè)品牌、價(jià)格敏感度低 中高檔寫字樓、頂級寫字樓不同發(fā)展階段企業(yè)對于寫字樓物業(yè)的需求87市場格局 —— 目前包頭辦公物業(yè)主要分布在昆區(qū)中心、高新區(qū)、青山區(qū) 3大板塊，昆區(qū)作為寫字樓傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域存量及在售項(xiàng)目最多，高新區(qū)預(yù)計(jì)未來兩年寫字樓項(xiàng)目推盤較多216。因高新區(qū)是政府重點(diǎn)規(guī)劃的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，因此，引入大量企業(yè)入住，辦公市場也因此而逐步發(fā)展成熟，政策扶持上有其他區(qū)域不具備的競爭優(yōu)勢；216。昆區(qū)作為包頭的老城區(qū)，在區(qū)域認(rèn)知及商業(yè)配套方面仍然具有其他區(qū)域無法比擬的優(yōu)勢，隨著舊城改造的逐步實(shí)施，區(qū)位優(yōu)勢也將越發(fā)明顯；216?，F(xiàn)在小型的金融公司和典當(dāng)行是租用商業(yè)寫字樓的主要客戶，鄂爾多斯的人一夜暴富，使鄂爾多斯的房價(jià)大漲，很多人都愿意來包頭投資房地產(chǎn)。昆區(qū)青山區(qū)高新區(qū)包頭寫字樓現(xiàn)狀格局88以租金售價(jià)檔次劃分以地理位置不同劃分昆都侖片區(qū)：稀土高新片區(qū)：青山片區(qū)：高級寫字樓： 75元 /月 *平方米、 10000元 /平米以上中級寫字樓： 4555/月 *平方米、 700010000元 /平米低級寫字樓： 3545/月 *平方米以下、7000元 /平米以下財(cái)富中心 東源國際大廈 科源大廈 金頂商務(wù)大廈 萬達(dá)廣場 帝豪天下 金融廣場國貿(mào)大廈 金榮財(cái)富中心 大福林綜合樓 永盛成大廈 傳媒大廈 燕趙大廈 總部經(jīng)濟(jì)園財(cái)富中心　科源大廈 東源國際大廈 國貿(mào)大廈 萬號(hào)大廈 帝豪天下 金榮財(cái)富中心金融廣場 總部經(jīng)濟(jì)園 　萬達(dá)廣場 傳媒大廈 　 時(shí)代財(cái)富廣場 燕趙大廈 金頂商務(wù)大廈 大福林綜合樓包頭現(xiàn)有寫字樓市場主要以乙級寫字樓和商住公寓綜合樓為主，高品質(zhì)、高形象、高層純甲級寫字樓數(shù)量較少89昆區(qū)青山區(qū)東河區(qū)九原區(qū)高新區(qū)九原區(qū)【 昆區(qū)中心板塊 】 城市核心區(qū)域，傳統(tǒng)商業(yè)、行政中心，高層產(chǎn)品為主，占位城市高端商務(wù)板塊，吸引全市中高端服務(wù)企業(yè)城市核心地段、齊備的設(shè)施、濃厚的商業(yè)及商務(wù)氛圍、通達(dá)的交通條件，普遍認(rèn)知的中央商務(wù)區(qū)高層主要客戶是大型國企、金融類、能源、商貿(mào)類企業(yè)等700010000元區(qū)域資源產(chǎn)品形式客戶特征價(jià)格平臺(tái)典型樓盤 財(cái) 富中心 科源大廈規(guī)模建面 5萬（含商 業(yè) ），占地 ，地上 13層為 金融 辦公區(qū)和咖啡 廳 ， 4層 以上 為 高檔商 務(wù) 寫字樓 容 積 率： 建筑面 積 萬㎡產(chǎn)品形式 高層， 26層 高 層 ， 20層價(jià)格 4月成交均價(jià) 13200元 /㎡ ，目前 報(bào) 價(jià) 14800元 /㎡2間 起租，租金 /㎡ /天 4層 以上每 層 增加 目前 報(bào) 價(jià) 10000元 /平米戶型面積 主力 戶 型 102平米 面 積 區(qū) 間 8001500平米銷售狀況 兩套以上出售，去化速度一般。一月售出 1套，三月 5套 整 層銷 售，大部分樓 層 已售客戶特征 主要是金融 類 企 業(yè) 私 營貿(mào) 易 類 企 業(yè)高新區(qū)中心區(qū)90【 青山板塊 】 城市次中心，配套完善，區(qū)域環(huán)境優(yōu)良，城市中高端商務(wù)板塊，純寫字樓項(xiàng)目極少，多以商務(wù)公寓類產(chǎn)品為主昆區(qū) 青山區(qū)東河區(qū)九原區(qū)高新區(qū)九原區(qū)區(qū)域資源城市的經(jīng)濟(jì)中心區(qū)之一，配套設(shè)施完善，區(qū)域環(huán)境優(yōu)良，區(qū)域認(rèn)知較高，商務(wù)需求較為旺盛高層主要客戶是金融、貿(mào)易類企業(yè)客戶，部分個(gè)體老板等投資客60009000元 /平米產(chǎn)品形式客戶特征價(jià)格平臺(tái)典型樓盤 萬達(dá)廣 場 金 頂 商 務(wù) 大廈規(guī)模 小高、公寓， 10棟 小高 層 住宅， 總 共 1700套， 4棟 配套樓 棟 ，公寓和寫字樓各 2棟 高 層 土地面 積 5507 ㎡，建筑面 積 ㎡產(chǎn)品形式 高 層 ，地上 26層 ，地下 2層 高 層 ，地上 26層 ，地下 2層 （ 99米）價(jià)格 辦 公 73007400元 /平米 均價(jià) 80009000元 /㎡戶型面積 面 積 區(qū) 間 110130平米 可隨意分割 1201000 ㎡銷售狀況 已售完，去化速度很快 已售完，去化速度快。小 業(yè) 主惜售，出租率高客戶特征 個(gè)體老板、投 資 客。 多是 貿(mào) 易、金融 類 企 業(yè)辦 公自用，部分投 資 客高新區(qū)91昆區(qū) 青山區(qū)東河區(qū)九原區(qū)高新區(qū)九原區(qū)高新區(qū)【 高新區(qū)板塊 】 依托規(guī)劃前景及產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動(dòng)，價(jià)格平臺(tái)呈現(xiàn)走高趨勢，客戶以入駐高新區(qū)企業(yè)為主依托高新區(qū)規(guī)劃形成的城市新發(fā)區(qū)域，新區(qū)發(fā)展規(guī)劃預(yù)期明確，入駐企業(yè)享有其他區(qū)域無法比擬的政策稅收優(yōu)惠高層主要客戶是入駐高新區(qū)的企業(yè)辦公自用，少部分投資客50007800元區(qū)域資源產(chǎn)品形式客戶特征價(jià)格平臺(tái)典型樓盤 金融廣 場規(guī)模 占地面 積 萬㎡，建筑面 積 11萬㎡產(chǎn)品形式 高 層 ，地上 26層 ，地下 1層 。 4號(hào)樓 為辦 公， 3號(hào)樓 為 公寓價(jià)格 辦 公均價(jià) 63007800元 /㎡ ，底商 25000元 /㎡戶型面積 主力寫字樓 戶 型 4001600㎡ 底商 10003200㎡銷售狀況 整 層 或半 層 出售，已售完客戶特征 金融 類 企 業(yè)辦 公自用項(xiàng)目優(yōu)勢 區(qū)域 規(guī) 劃 優(yōu)勢 、地段 優(yōu)勢92目前市場上在售項(xiàng)目以中、高檔寫字樓為主，價(jià)格和銷量均正處于上升期216。在售項(xiàng)目中，昆區(qū)及青山區(qū)代表性寫字樓售價(jià)均在700010000元 /平米之間，唯財(cái)富中心突破了價(jià)格平臺(tái)達(dá)到了 13000元 /平米的寫字樓價(jià)格巔峰；216。在售純寫字樓項(xiàng)目中，一般都具有投資背景或依托相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的項(xiàng)目銷售情況較好216。在售寫字樓項(xiàng)目中，自用客戶占到 6080%；也有相當(dāng)比例的投資客，多購買小面積第一陣營 第二陣營93結(jié)合包頭目前寫字樓市場主流特征顯示 —— 尚處于市場化啟動(dòng)期：住宅開發(fā)商進(jìn)入商住產(chǎn)品開發(fā)，小投資客占主流市場化啟動(dòng)期經(jīng)濟(jì)背景 私營經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展供應(yīng) 供應(yīng)主體?開發(fā)商 /企業(yè)自建并存?部分開發(fā)商由住宅轉(zhuǎn)入寫字樓開發(fā)?辦公物業(yè)的需求顯現(xiàn)，能實(shí)現(xiàn)略高于住宅開發(fā)的利潤需求客戶特征 自用 ?商住公寓：貿(mào)易物流類、裝修裝飾、中介公司等產(chǎn)品 ?由于缺乏寫字樓專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，商住公寓等模糊產(chǎn)品為主?有一定的公建形象，但產(chǎn)品素質(zhì)低，不能很好的適應(yīng)現(xiàn)代化辦公的需求?政府無商務(wù)區(qū)規(guī)劃，開發(fā)商主導(dǎo)，板塊特征不明顯，對客戶決策不構(gòu)成影響投資 小投資客成交關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素自用?辦公物業(yè)形象?與住宅辦公接近的使用成本盈利模式 開發(fā)類寫字樓以出售為主 投資?產(chǎn)品與住宅類似，易于被接受，投資門檻較低?投資意識(shí)開始萌發(fā)，市場其他投資渠道少階段標(biāo)志 開發(fā)商進(jìn)入寫字樓市場代表城市 臨沂94根據(jù)包頭寫字樓市場出現(xiàn)的新熱點(diǎn)我們發(fā)現(xiàn) —— 正步入市場化發(fā)展期：產(chǎn)品主導(dǎo)，板塊逐漸形成，客戶開始細(xì)分，領(lǐng)先開發(fā)商和市場標(biāo)桿項(xiàng)目出現(xiàn)市場化發(fā)展期經(jīng)濟(jì)背景 第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展供應(yīng) 供應(yīng)主體?開發(fā)商逐漸占據(jù)主導(dǎo)?專業(yè)開發(fā)商出現(xiàn)，引導(dǎo)市場的發(fā)展需求客戶特征 自用?一線寫字樓：高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)?客戶逐漸按租金承受力分層?外地外資企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品 ?多元化產(chǎn)品：商住、純寫字樓、高檔寫字樓?開發(fā)水平和產(chǎn)品素質(zhì)快速提升?依托不同的資源（政策、傳統(tǒng)認(rèn)知、產(chǎn)業(yè)聚集等）板塊化趨勢逐漸顯現(xiàn)投資 中產(chǎn)階級，對房地產(chǎn)投資有一定的認(rèn)識(shí)成交關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素自用?一線寫字樓：物業(yè)形象與產(chǎn)品品質(zhì)，由于市場整體租金的絕對水平不高，對成本敏感度低?中檔寫字樓：性價(jià)比，對形象有要求，對成本敏感盈利模式 出售為主 投資?城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對寫字樓租賃市場的信心?投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)（參考市場可比物業(yè)的租金實(shí)現(xiàn)）階段標(biāo)志 出現(xiàn)領(lǐng)先開發(fā)商和標(biāo)桿項(xiàng)目代表城市 沈陽、青島、烏魯木齊、合肥95? ?321包頭第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，整體寫字樓市場正進(jìn)入市場化發(fā)展時(shí)期；市場存在發(fā)展空間，現(xiàn)狀和未來均具有良好的發(fā)展機(jī)遇整體市場相對初級，高端寫字樓受市場認(rèn)可需要時(shí)間；中端寫字樓銷售憑租均良好；低端寫字樓憑租良好，但非本項(xiàng)目考慮范圍包頭目前純寫字樓項(xiàng)目較少，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的客戶以金融、貿(mào)易等行業(yè)成長型企業(yè)為主，形象好、價(jià)格實(shí)惠的商務(wù)辦公產(chǎn)品市場反應(yīng)較好。 寫字樓市場總結(jié)： 包頭寫字樓主要集中在昆區(qū)和青山區(qū)，高新區(qū)將憑借區(qū)域規(guī)劃及政策傾斜成為新的熱點(diǎn)96商業(yè)市場商業(yè)市場公寓市場公寓市場住宅市場住宅市場酒店市場酒店市場寫字樓市場寫字樓市場 分物業(yè)市場研究本體機(jī)會(huì) 宏觀市場市場機(jī)會(huì) 微觀市場市場研究機(jī)會(huì)挖掘97n服務(wù)業(yè)較為發(fā)達(dá)： 包頭的一二三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)三一二排列，第三產(chǎn)業(yè)增加值在2023年首次達(dá)到 1000億元以上，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 43%以上； n高科技產(chǎn)業(yè)已具規(guī)模 ： 包頭國家稀土高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 是內(nèi)蒙古唯一的國家級高新區(qū)，開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展稀土、電子信息、機(jī)電一體化、生物技術(shù)、鋁銅、節(jié)能環(huán)保六大產(chǎn)業(yè) ； n投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)： 包頭市國內(nèi)生產(chǎn)總值主要靠投資拉動(dòng)，出口和消費(fèi)方面的貢獻(xiàn)度不高，投資項(xiàng)目主要由政府主導(dǎo) 。包頭第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速， 2023年服務(wù)業(yè)首次達(dá)到 ，占國內(nèi)生產(chǎn)總值43%以上，整體寫字樓市場正處于由市場化啟動(dòng)期向發(fā)展時(shí)期轉(zhuǎn)變的過渡階段非市場化時(shí)期 市場化啟動(dòng)期 市場化發(fā)展期 市場化成熟期人均 GDP 1000美元以下 10003000美元 30005000美元 5000美元以上三產(chǎn)產(chǎn)值 小于 1000億元 10002023億元 2023億元以上經(jīng)濟(jì)背景第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)私營經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對主導(dǎo)地位市場特征寫字樓市場未發(fā)育，大型企業(yè)的自建辦公樓為主投資集中在住宅市場，寫字樓等其他物業(yè)并未細(xì)分出來產(chǎn)品細(xì)分開始，寫字樓的增長主要取決于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)市場足夠細(xì)分，走向成熟，表現(xiàn)出明顯的產(chǎn)品細(xì)分特征代表城市 目前國內(nèi)四線以 下城市為主 太原、哈爾濱、濟(jì) 南、鄭州 杭州、青島、大連 、沈陽 北京、上海、廣州 、深圳、天津包頭包頭98商務(wù)辦公物業(yè)的終端使用者會(huì)隨著企業(yè)發(fā)展的不同階段而產(chǎn)生不同的使用需求。企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求商住公寓中高檔 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)： 10人以下物業(yè)要求：價(jià)格低、空間使用靈活、可商可住 成長型企業(yè)人數(shù)： 1020人物業(yè)要求：價(jià)格適合、面