【正文】 00 40,000 比例 20% 17% 39% 12% 12%合計 339,855 原有功能配比： 建議功能配比： 120 功能布局示意 寫字樓 酒店 服務式公寓 商業(yè) 商務會所 休閑會所、共享空間 地下停車場 超高層 2層 高層 1至 5層 121 物業(yè)發(fā)展建議 122 建議原則 我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設計方案，而是對設計提出的建設性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素。 123 物業(yè)發(fā)展建議基本思路 KPI體系 人文符號 功能化體系 國際 生活 標志性 —— 娛樂型 BoxShopping/雕像 /超高層 高適應性（彈性空間 /α — room） 超標準服務 室內(nèi)外共享空間 /風格化建筑 智能化管理 完善的交通 /停車 /會議系統(tǒng) 高針對性（服務式公寓 /寫字樓） 娛樂型 Boxshopping 124 超高層 小高層 商業(yè) 服務式公寓 studio soho 個性空間 多層次園林 頂級寫字樓 商務會所 五星級酒店 休閑會所 大堂 共享空間 娛樂型購物中心 Box Shopping 集中展示區(qū) 信息發(fā)布站 品牌櫥窗 主題推廣區(qū) 標志性等候點 TAXI直達大堂 與商業(yè)融合 產(chǎn)品解構(gòu) 125 我們的 “中心化” 舉措之一 商業(yè) 娛樂中心 建筑群 標志性 借鑒地區(qū)性總部 丹佛（美國）的中心化舉措 126 愷撒大拇指 主軸線 新凱旋門 步行道 我們的“中心化” 舉措之二 ?有些功能是產(chǎn)生經(jīng)營回收的，有些功能僅為區(qū)別于其它的標識。 借鑒全國性總部 拉德方斯（巴黎）中心化舉措 標志性 127 整體建筑風格 建筑造型處理應考慮能從周邊的物業(yè)中躍然而出 ， 予人以強烈的視覺沖擊力 ， 又要適合現(xiàn)代人的審美需要 。 標志性 我們的“中心化” 舉措之三 128 元素一：主樓超高層建筑 標志性建筑群 —— 超高層 /豪華酒店 超高層建筑增添了環(huán)市東路又一道風景線 超高層位于環(huán)市東與建設大馬路交叉口處，進入性與昭示性良好。主入口設在環(huán)市東路上。 129 德意志商業(yè)銀行總部 ，位于法蘭可福，總建筑面積 10萬平米。大樓是世界上第一座高層生態(tài)建筑。 整棟大樓全部采用自然通風和溫度調(diào)節(jié)，將運行能耗降到最低，同時也最大程度的減少了空氣調(diào)節(jié)設備對大氣的污染。 建筑物的生態(tài)設計 若干 4層高的空中花園沿著中庭螺旋而上， 不僅為辦公人員提供了舒適的綠色景觀，還避免了全封閉式辦公建筑的昂貴開支。每間辦公室也都采用自然通風。 130 電梯、樓梯間和服務用房被成組放置在大樓的三個角部，使村落般散置的 辦公室和花園更具整體性。成組的巨柱支撐著橫梁，辦公室和空中花園都不受結(jié)構(gòu)構(gòu)件的干擾。 中庭的頂部 德意志商業(yè)銀行總部 131 雙層呼吸幕墻： ?利用自然光實現(xiàn)照明 ?減少空調(diào)的使用 ?通過開啟窗實現(xiàn)自然通風 ?通過遮陽百葉防止日曬 ?室內(nèi)無眩光 呼吸式玻璃幕墻 132 超高層主入口 大堂入口氣派且具有較強的展示性 133 導示牌示意 134 建筑大堂 便利性、融合性、安全私密性 —— ?設于二層平臺，與商業(yè)入口區(qū)分 ?可以打 TAXI的大堂 ?設置獨立訪客停車的車庫 ?與商業(yè)停車完全區(qū)隔 135 商務會所 ? 會客吧：在辦公場合不便接待時可與朋友上會客吧小坐 ， 或獨自去飲一杯咖啡 ， 盡顯逍遙 。 ? 商務中心：設立公務秘書間 ，翻譯服務 ， 秘書服務 ， 辦公系統(tǒng)自動化服務 。 ?商務會議室 、 洽談室 、 培訓室租賃服務 、 會務安排 136 休閑會所 —— 酒店同公寓共享 功能包括多功能影視中心、美容廳、健身房、兒童天地等。 137 共享空間 ?商業(yè)頂部、公寓頂部園林與超高層室內(nèi)生態(tài)空間融合，結(jié)合空中花園與架空層花園形成多層次園林 138 元素二：服務式公寓 服務式公寓為板式高層。通過建筑設計，使公寓達到戶戶光線充足、視野開闊的效果。同時公寓又是個性空間， soho場所。 BoxLiving 服務式公寓 139 room α ?釋放小空間的多種可能 ?建筑無限可能的場所 BoxLiving的定位 —— 彈性空間 140 α—room BoxLiving的定位 —— 彈性空間 滿足 α— room（居住魔方） 個性化和適應變化性要求 141 α — room （生活魔方） 大空間無限分隔的戶型設計 從傳統(tǒng)的 menu plan模式 —— 大空間平面（ free plan）模式 142 + = + = + = or or 單一的組合模式 —— 具有可變性住宅 （ flex housing） 模式 …… α—room 以單元模數(shù)的一個“ menu plan”（居住菜單） BoxLiving的平面組合形式 143 N P V H I O R N N P H V * I * R N P V H I O R N N P H V * I * R α— room（居住魔方）戶型設計的可變性與適應性 α—room BoxLiving的針對客戶的典型組合方式 144 + = 從居住型小戶型向“ Studio” / “ SOHO”的轉(zhuǎn)變 α — room（居住魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式 145 + = “ menu plan”（居住菜單）的縱向復式組合 利用樓梯間下方，增加一間多功能房，空間使用面積大于建筑面積 α — room（居住魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式 （ 縱向組合） 146 利用落地凸窗的特性，設置步入式陽臺，模糊的陽臺同房間區(qū)分，步入式陽臺的設置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式。 步入式 景觀凸窗 室內(nèi)地面 步入式陽臺 步入式 景觀凸窗 步入式 陽臺 α — room（生活魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式 147 B戶型平面 A/C戶型平面 平面示意圖 以 60㎡（ 6 10）為一個基本單元 148 以三層為一循環(huán)，以一個循環(huán)為模型，構(gòu)筑一個三層高的框架，公共走廊設在第二層。戶型按垂直關(guān)系將戶型分為 A、 B、 C三種戶型，入戶門設在 B戶型， B戶型為必選戶型， A、 C戶型按需選購，組合成所需的戶型。共 72種戶型組合的可能性。而且結(jié)構(gòu)與圍護分離，日后業(yè)主有重新組合戶型的可能性。 黃色的為三層所共用的走廊， 藍色的為垂直的交通井， 紅色的分別為廁所與廚房的排氣管與排煙管。 肉色的為水管電纜 立體示意圖 149 150 151 152 153 154 服務式公寓的可能性（客戶需求） ?全套家具家電、室內(nèi)精裝修，廚房衛(wèi)浴設施要齊全； ?提供家政服務、鐘點工服務 ?HBO電視，寬帶上網(wǎng)； ?停車方便 ?有會所、酒吧等休閑娛樂場所，服務高檔完善 ?裝修最好簡單而有品質(zhì) ?居住區(qū)域安全有保證 ?優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理 ?能和一群志趣相投的朋友一起，不會孤單 155 “服務式公寓相關(guān)建議” 156 服務式公寓提供的附加服務 業(yè)主人流入口廳堂設酒店式服務臺，保安及物業(yè)管理人員可在此輪值；住戶可于酒店式柜臺接收留言口訊； 家居清潔及家務助理服務； 干濕洗熨服務； 安排電召的士服務； 租車服務； 籌辦宴會及到會服務； 提拿物件，關(guān)開車門； 定時喚醒服務； 代為訂餐、送餐服務； 代租、代管服務； 157 元素三：景觀型購物中心 寫字樓 酒店 服務式公寓 商業(yè) Street Mall+ BoxShopping 158 商業(yè)的核心是人氣的聚集 突破點：必須配合有效的措施實現(xiàn)人氣的聚集 ? 建筑特色 ? 圍合造景 ? 吸引人的工具（尖端消費品展示區(qū)） ? 符合廣州文化，且能超越廣州現(xiàn)有的科技、人文展示。 ? 主力品牌店 ? 廣場與雕塑 …… 159 “ shoppingmall” 超級購物中心是世界上最為流行的商業(yè)業(yè)態(tài) ? ShoppingMall，是一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費場所。它起源于歐美，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn)物。 ? “ ShoppingCenter”這并不是“ Mall”本身的含義， “ Mall”并不是要讓消費者感覺“更大”，最主要的是要有鮮明的“定位”和獨特的魅力。 ? 衡量其成功的標志，不是商場、車庫的多少，而是人工湖、蹦極、攀巖之類的娛樂活動、樹木、草坪、圖書館的數(shù)量。 本項目應該說是這種意義上的 Mall。 3 160 Street Mall的建筑概念模型 —— Folded street ?Folded street—— 與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊組合而成，使街區(qū)生動活潑 ?觀景平臺 —— 體塊相互錯落，形成了豐富的空間層次，同時營造出生態(tài)觀景平臺 161 Centre +Street Mall的建筑形式（ Queen Street Mall） ?直通街概念 —— 建筑化的、人行道延伸進去的建筑，建筑里面有廣場、展館、小店 ?與環(huán)境親和、融合的街區(qū)代表 ?對環(huán)境作出貢獻的同時也得到環(huán)境的回報 162 BoxShopping的建筑形式 163 BoxShopping的平面示意 人流匯集 /信息發(fā)布 /營銷的風格化展示 164 BoxShopping的 功能示意 ?建于商業(yè)的前廣場，與商場及架空層連接； ?人流匯聚： Box是車庫 /地面 /架空層等人流集散的場所，有利于人流的疏導及各功能物業(yè) 間交通的組織； ?展示場所： Box具有的信息發(fā)布 /昭示 /人流匯聚等功能， 使其成為天然的展示 和售賣空間； 165 停車 設計時需要考慮商業(yè)車流與住宅車流的分離，并分別設出入口 166 休閑廣場 （“街道家具” /景觀元素 —— 人文符號） 167 綜合體底部互聯(lián)互通 168 作為商場的有利支撐 引入主力店和品牌店 169 特色酒吧咖啡街 170 高檔次的購物環(huán)境 171 綜合中心 —— 娛樂、康體 172 匯集各國特色餐飲 173 人造景觀增加活力 174 構(gòu)筑吸引客戶的 4大平臺 綜合服務平臺 綜合體 表面是簡單組合的成果，實際上是內(nèi)在協(xié)同性的發(fā)揮： ? 規(guī)模效應 ? 與其它個體項目的區(qū)別效應 ? 整體形象提升 ? 星級酒店的統(tǒng)一物管 ? 會所、酒店配套設施的共享； ? 餐飲、書屋、購物、教育設施等等帶來的便利性 ? 人流資源共享，內(nèi)部消費 我們的宗旨：提升物業(yè)功能，提升服務 175 構(gòu)筑吸引客戶的 4大平臺 教育平臺 — EMBA、 MBA的教室、舉辦各類（粵曲、插花等等）培訓班 金融服務平臺 — 工商、銀行、保險、擔保公司場內(nèi)辦理業(yè)務 … 信息服務平臺 — 信息發(fā)布展版、建立信息網(wǎng)絡服務；提供咨詢服務 … 176 配套設施 177 建設大馬路 Boxshopping 環(huán)市東路 公寓 酒店 寫字樓 Street mall 整體功能分布示意 178 經(jīng)濟測算 179 180 演講完畢，謝謝觀看！