【正文】 00 40,000 比例 20% 17% 39% 12% 12%合計(jì) 339,855 原有功能配比： 建議功能配比： 120 功能布局示意 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 商業(yè) 商務(wù)會(huì)所 休閑會(huì)所、共享空間 地下停車場(chǎng) 超高層 2層 高層 1至 5層 121 物業(yè)發(fā)展建議 122 建議原則 我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案，而是對(duì)設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見(jiàn)，即市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶購(gòu)買的因素。 123 物業(yè)發(fā)展建議基本思路 KPI體系 人文符號(hào) 功能化體系 國(guó)際 生活 標(biāo)志性 —— 娛樂(lè)型 BoxShopping/雕像 /超高層 高適應(yīng)性（彈性空間 /α — room） 超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù) 室內(nèi)外共享空間 /風(fēng)格化建筑 智能化管理 完善的交通 /停車 /會(huì)議系統(tǒng) 高針對(duì)性（服務(wù)式公寓 /寫字樓） 娛樂(lè)型 Boxshopping 124 超高層 小高層 商業(yè) 服務(wù)式公寓 studio soho 個(gè)性空間 多層次園林 頂級(jí)寫字樓 商務(wù)會(huì)所 五星級(jí)酒店 休閑會(huì)所 大堂 共享空間 娛樂(lè)型購(gòu)物中心 Box Shopping 集中展示區(qū) 信息發(fā)布站 品牌櫥窗 主題推廣區(qū) 標(biāo)志性等候點(diǎn) TAXI直達(dá)大堂 與商業(yè)融合 產(chǎn)品解構(gòu) 125 我們的 “中心化” 舉措之一 商業(yè) 娛樂(lè)中心 建筑群 標(biāo)志性 借鑒地區(qū)性總部 丹佛（美國(guó)）的中心化舉措 126 愷撒大拇指 主軸線 新凱旋門 步行道 我們的“中心化” 舉措之二 ?有些功能是產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)回收的，有些功能僅為區(qū)別于其它的標(biāo)識(shí)。 借鑒全國(guó)性總部 拉德方斯（巴黎）中心化舉措 標(biāo)志性 127 整體建筑風(fēng)格 建筑造型處理應(yīng)考慮能從周邊的物業(yè)中躍然而出 ， 予人以強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力 ， 又要適合現(xiàn)代人的審美需要 。 標(biāo)志性 我們的“中心化” 舉措之三 128 元素一：主樓超高層建筑 標(biāo)志性建筑群 —— 超高層 /豪華酒店 超高層建筑增添了環(huán)市東路又一道風(fēng)景線 超高層位于環(huán)市東與建設(shè)大馬路交叉口處，進(jìn)入性與昭示性良好。主入口設(shè)在環(huán)市東路上。 129 德意志商業(yè)銀行總部 ，位于法蘭可福，總建筑面積 10萬(wàn)平米。大樓是世界上第一座高層生態(tài)建筑。 整棟大樓全部采用自然通風(fēng)和溫度調(diào)節(jié)，將運(yùn)行能耗降到最低，同時(shí)也最大程度的減少了空氣調(diào)節(jié)設(shè)備對(duì)大氣的污染。 建筑物的生態(tài)設(shè)計(jì) 若干 4層高的空中花園沿著中庭螺旋而上， 不僅為辦公人員提供了舒適的綠色景觀，還避免了全封閉式辦公建筑的昂貴開(kāi)支。每間辦公室也都采用自然通風(fēng)。 130 電梯、樓梯間和服務(wù)用房被成組放置在大樓的三個(gè)角部，使村落般散置的 辦公室和花園更具整體性。成組的巨柱支撐著橫梁，辦公室和空中花園都不受結(jié)構(gòu)構(gòu)件的干擾。 中庭的頂部 德意志商業(yè)銀行總部 131 雙層呼吸幕墻： ?利用自然光實(shí)現(xiàn)照明 ?減少空調(diào)的使用 ?通過(guò)開(kāi)啟窗實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng) ?通過(guò)遮陽(yáng)百葉防止日曬 ?室內(nèi)無(wú)眩光 呼吸式玻璃幕墻 132 超高層主入口 大堂入口氣派且具有較強(qiáng)的展示性 133 導(dǎo)示牌示意 134 建筑大堂 便利性、融合性、安全私密性 —— ?設(shè)于二層平臺(tái)，與商業(yè)入口區(qū)分 ?可以打 TAXI的大堂 ?設(shè)置獨(dú)立訪客停車的車庫(kù) ?與商業(yè)停車完全區(qū)隔 135 商務(wù)會(huì)所 ? 會(huì)客吧：在辦公場(chǎng)合不便接待時(shí)可與朋友上會(huì)客吧小坐 ， 或獨(dú)自去飲一杯咖啡 ， 盡顯逍遙 。 ? 商務(wù)中心：設(shè)立公務(wù)秘書(shū)間 ，翻譯服務(wù) ， 秘書(shū)服務(wù) ， 辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù) 。 ?商務(wù)會(huì)議室 、 洽談室 、 培訓(xùn)室租賃服務(wù) 、 會(huì)務(wù)安排 136 休閑會(huì)所 —— 酒店同公寓共享 功能包括多功能影視中心、美容廳、健身房、兒童天地等。 137 共享空間 ?商業(yè)頂部、公寓頂部園林與超高層室內(nèi)生態(tài)空間融合，結(jié)合空中花園與架空層花園形成多層次園林 138 元素二：服務(wù)式公寓 服務(wù)式公寓為板式高層。通過(guò)建筑設(shè)計(jì)，使公寓達(dá)到戶戶光線充足、視野開(kāi)闊的效果。同時(shí)公寓又是個(gè)性空間， soho場(chǎng)所。 BoxLiving 服務(wù)式公寓 139 room α ?釋放小空間的多種可能 ?建筑無(wú)限可能的場(chǎng)所 BoxLiving的定位 —— 彈性空間 140 α—room BoxLiving的定位 —— 彈性空間 滿足 α— room（居住魔方） 個(gè)性化和適應(yīng)變化性要求 141 α — room （生活魔方） 大空間無(wú)限分隔的戶型設(shè)計(jì) 從傳統(tǒng)的 menu plan模式 —— 大空間平面（ free plan）模式 142 + = + = + = or or 單一的組合模式 —— 具有可變性住宅 （ flex housing） 模式 …… α—room 以單元模數(shù)的一個(gè)“ menu plan”（居住菜單） BoxLiving的平面組合形式 143 N P V H I O R N N P H V * I * R N P V H I O R N N P H V * I * R α— room（居住魔方）戶型設(shè)計(jì)的可變性與適應(yīng)性 α—room BoxLiving的針對(duì)客戶的典型組合方式 144 + = 從居住型小戶型向“ Studio” / “ SOHO”的轉(zhuǎn)變 α — room（居住魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式 145 + = “ menu plan”（居住菜單）的縱向復(fù)式組合 利用樓梯間下方，增加一間多功能房，空間使用面積大于建筑面積 α — room（居住魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式 （ 縱向組合） 146 利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽(yáng)臺(tái)，模糊的陽(yáng)臺(tái)同房間區(qū)分，步入式陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式。 步入式 景觀凸窗 室內(nèi)地面 步入式陽(yáng)臺(tái) 步入式 景觀凸窗 步入式 陽(yáng)臺(tái) α — room（生活魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式 147 B戶型平面 A/C戶型平面 平面示意圖 以 60㎡（ 6 10）為一個(gè)基本單元 148 以三層為一循環(huán)，以一個(gè)循環(huán)為模型，構(gòu)筑一個(gè)三層高的框架，公共走廊設(shè)在第二層。戶型按垂直關(guān)系將戶型分為 A、 B、 C三種戶型，入戶門設(shè)在 B戶型， B戶型為必選戶型， A、 C戶型按需選購(gòu)，組合成所需的戶型。共 72種戶型組合的可能性。而且結(jié)構(gòu)與圍護(hù)分離，日后業(yè)主有重新組合戶型的可能性。 黃色的為三層所共用的走廊， 藍(lán)色的為垂直的交通井， 紅色的分別為廁所與廚房的排氣管與排煙管。 肉色的為水管電纜 立體示意圖 149 150 151 152 153 154 服務(wù)式公寓的可能性（客戶需求） ?全套家具家電、室內(nèi)精裝修，廚房衛(wèi)浴設(shè)施要齊全； ?提供家政服務(wù)、鐘點(diǎn)工服務(wù) ?HBO電視，寬帶上網(wǎng)； ?停車方便 ?有會(huì)所、酒吧等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，服務(wù)高檔完善 ?裝修最好簡(jiǎn)單而有品質(zhì) ?居住區(qū)域安全有保證 ?優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理 ?能和一群志趣相投的朋友一起，不會(huì)孤單 155 “服務(wù)式公寓相關(guān)建議” 156 服務(wù)式公寓提供的附加服務(wù) 業(yè)主人流入口廳堂設(shè)酒店式服務(wù)臺(tái)，保安及物業(yè)管理人員可在此輪值；住戶可于酒店式柜臺(tái)接收留言口訊； 家居清潔及家務(wù)助理服務(wù)； 干濕洗熨服務(wù)； 安排電召的士服務(wù)； 租車服務(wù)； 籌辦宴會(huì)及到會(huì)服務(wù)； 提拿物件，關(guān)開(kāi)車門； 定時(shí)喚醒服務(wù)； 代為訂餐、送餐服務(wù)； 代租、代管服務(wù)； 157 元素三：景觀型購(gòu)物中心 寫字樓 酒店 服務(wù)式公寓 商業(yè) Street Mall+ BoxShopping 158 商業(yè)的核心是人氣的聚集 突破點(diǎn)：必須配合有效的措施實(shí)現(xiàn)人氣的聚集 ? 建筑特色 ? 圍合造景 ? 吸引人的工具（尖端消費(fèi)品展示區(qū)） ? 符合廣州文化，且能超越廣州現(xiàn)有的科技、人文展示。 ? 主力品牌店 ? 廣場(chǎng)與雕塑 …… 159 “ shoppingmall” 超級(jí)購(gòu)物中心是世界上最為流行的商業(yè)業(yè)態(tài) ? ShoppingMall，是一種集購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)場(chǎng)所。它起源于歐美，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn)物。 ? “ ShoppingCenter”這并不是“ Mall”本身的含義， “ Mall”并不是要讓消費(fèi)者感覺(jué)“更大”，最主要的是要有鮮明的“定位”和獨(dú)特的魅力。 ? 衡量其成功的標(biāo)志，不是商場(chǎng)、車庫(kù)的多少，而是人工湖、蹦極、攀巖之類的娛樂(lè)活動(dòng)、樹(shù)木、草坪、圖書(shū)館的數(shù)量。 本項(xiàng)目應(yīng)該說(shuō)是這種意義上的 Mall。 3 160 Street Mall的建筑概念模型 —— Folded street ?Folded street—— 與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊組合而成，使街區(qū)生動(dòng)活潑 ?觀景平臺(tái) —— 體塊相互錯(cuò)落，形成了豐富的空間層次，同時(shí)營(yíng)造出生態(tài)觀景平臺(tái) 161 Centre +Street Mall的建筑形式（ Queen Street Mall） ?直通街概念 —— 建筑化的、人行道延伸進(jìn)去的建筑，建筑里面有廣場(chǎng)、展館、小店 ?與環(huán)境親和、融合的街區(qū)代表 ?對(duì)環(huán)境作出貢獻(xiàn)的同時(shí)也得到環(huán)境的回報(bào) 162 BoxShopping的建筑形式 163 BoxShopping的平面示意 人流匯集 /信息發(fā)布 /營(yíng)銷的風(fēng)格化展示 164 BoxShopping的 功能示意 ?建于商業(yè)的前廣場(chǎng)，與商場(chǎng)及架空層連接； ?人流匯聚： Box是車庫(kù) /地面 /架空層等人流集散的場(chǎng)所，有利于人流的疏導(dǎo)及各功能物業(yè) 間交通的組織； ?展示場(chǎng)所： Box具有的信息發(fā)布 /昭示 /人流匯聚等功能， 使其成為天然的展示 和售賣空間； 165 停車 設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮商業(yè)車流與住宅車流的分離，并分別設(shè)出入口 166 休閑廣場(chǎng) （“街道家具” /景觀元素 —— 人文符號(hào)） 167 綜合體底部互聯(lián)互通 168 作為商場(chǎng)的有利支撐 引入主力店和品牌店 169 特色酒吧咖啡街 170 高檔次的購(gòu)物環(huán)境 171 綜合中心 —— 娛樂(lè)、康體 172 匯集各國(guó)特色餐飲 173 人造景觀增加活力 174 構(gòu)筑吸引客戶的 4大平臺(tái) 綜合服務(wù)平臺(tái) 綜合體 表面是簡(jiǎn)單組合的成果，實(shí)際上是內(nèi)在協(xié)同性的發(fā)揮： ? 規(guī)模效應(yīng) ? 與其它個(gè)體項(xiàng)目的區(qū)別效應(yīng) ? 整體形象提升 ? 星級(jí)酒店的統(tǒng)一物管 ? 會(huì)所、酒店配套設(shè)施的共享； ? 餐飲、書(shū)屋、購(gòu)物、教育設(shè)施等等帶來(lái)的便利性 ? 人流資源共享，內(nèi)部消費(fèi) 我們的宗旨：提升物業(yè)功能，提升服務(wù) 175 構(gòu)筑吸引客戶的 4大平臺(tái) 教育平臺(tái) — EMBA、 MBA的教室、舉辦各類（粵曲、插花等等）培訓(xùn)班 金融服務(wù)平臺(tái) — 工商、銀行、保險(xiǎn)、擔(dān)保公司場(chǎng)內(nèi)辦理業(yè)務(wù) … 信息服務(wù)平臺(tái) — 信息發(fā)布展版、建立信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；提供咨詢服務(wù) … 176 配套設(shè)施 177 建設(shè)大馬路 Boxshopping 環(huán)市東路 公寓 酒店 寫字樓 Street mall 整體功能分布示意 178 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 179 180 演講完畢，謝謝觀看！