【正文】 品牌連鎖型本地自營(yíng)型城市微觀市場(chǎng)分析 酒店物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12345 678910134567富貴大酒店昆山賓館2漢庭商務(wù)酒店華利大酒店錦華賓館君豪酒店華東國(guó)際商務(wù)酒店8 譽(yù)興大酒店9 一醉天元酒店10 鼎豐大酒店11 昆山瑞士大酒店11昆山市酒店主要分布在前進(jìn)路沿線及火車站北廣場(chǎng)附近休閑度假型酒店主要分布在各大風(fēng)景區(qū)城市微觀市場(chǎng)分析 酒店物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。除產(chǎn)權(quán)式酒店外，昆山市各種類型酒店均存在入住率普遍高于 65%酒店 星級(jí) 入住率君豪大酒店 高端酒店 （五星級(jí)） 68%昆山瑞士大酒店 中高端酒店（ 準(zhǔn)五星） 75%昆山賓館 中高端酒店 （四星級(jí)） 75%華東國(guó)際商務(wù)酒店 中高端酒店 （準(zhǔn)四星） 70%富貴大酒店 中高端酒店 （準(zhǔn)四星） 70%錦華賓館 中端經(jīng)濟(jì)型酒店 （三星、自營(yíng)） 65%華利大酒店 中端經(jīng)濟(jì)型酒店 （三星、自營(yíng)） 68%并蒂蓮商務(wù)酒店 中低端經(jīng)濟(jì)型自營(yíng)酒店 75%漢庭大酒店 中低端經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店 95%以上鼎豐大酒店 低端社會(huì)型酒店旅館 65%入住率均高于65%城市微觀市場(chǎng)分析 酒店物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。參考入駐率經(jīng)驗(yàn)數(shù)值，昆山全市酒店總體供求平衡高端酒店市場(chǎng) 供求合理 ，中高端酒店 略顯緊缺， 中端酒店市場(chǎng) 供求合理中低端經(jīng)濟(jì) 型連鎖酒店 較緊缺 ，低端社會(huì)型酒店 處于合理范圍依據(jù)酒店業(yè)理論模型： 合理出租率應(yīng)既能使酒店效益最佳化，又能使其可持續(xù)發(fā)展昆山酒店的最佳合理出租率，應(yīng)在 6570%昆山市酒店年平均出租率介于合理區(qū)間，全市客房 供求總體平衡1. 高端酒店市場(chǎng) （五星級(jí)）由于客房結(jié)構(gòu)、高投入、高成本引起的高價(jià)格定位等原因，處于合理略低區(qū)位，約為 68%， 處于合理供求區(qū)間 ；2. 中高端酒店市場(chǎng)（ 四、準(zhǔn)五四星級(jí)）在房?jī)r(jià)升高同時(shí)，平均出租率達(dá)到 7276%，處于最高位置， 略顯緊缺 ；3. 中端酒店市場(chǎng) （三星或準(zhǔn)三星標(biāo)準(zhǔn)）處較低位置，平均出租率約為 70%， 處于合理供求區(qū)間 ；4. 中低端經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店 處于最高位置，平均出租率達(dá) 80%以上， 較緊缺，有一定市場(chǎng)空白 ；5. 低端社會(huì)型酒店市場(chǎng) （二星級(jí)以下）處于合理略低位置，即 65%之間， 處于合理供求區(qū)間；城市微觀市場(chǎng)分析 酒店物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市區(qū)內(nèi)，以 “ 三星級(jí)及以下的本地中端經(jīng)濟(jì)型酒店和低端社會(huì)型酒店 ” 為主高端酒店和連鎖型經(jīng)濟(jì)酒店各僅 1家，中高端酒店數(shù)量較少?gòu)娜蟹秶鷣砜矗焊叨司频隇檫B鎖型， 分布在前進(jìn)路沿線， 數(shù)量少，僅 1家；中高端酒店，以本地自營(yíng)性酒店為主，連鎖經(jīng)營(yíng)品牌酒店較少， 如昆山賓館和華東國(guó)際商務(wù)酒店，分布較散，數(shù)量較少，約 34家， 前進(jìn)路沿線和市中心 均有；中端經(jīng)濟(jì)型酒店 以 本地自營(yíng) 居多，分布很散， 數(shù)量較多 ，多集中在 火車站北廣場(chǎng)周邊 ；連鎖型品牌經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)型酒店很少 ，僅有漢庭快捷和錦江之星 2家，位于 火車站北廣場(chǎng)旁 ；中低端社會(huì)型自營(yíng)酒店數(shù)量較多，市中心和火車站北場(chǎng)周邊較多；城市微觀市場(chǎng)分析 酒店物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。高端和中高端酒店 以外資企業(yè)商務(wù)客戶、江浙滬參加會(huì)議人員為主，年會(huì)議頻次非常高，且 商務(wù)會(huì)展客源 比重有增多趨勢(shì)酒店 會(huì)議頻次（次 /年） 客戶來源昆山瑞士大酒店 100次左右 上海企業(yè)為主昆山賓館 130次左右 上海、蘇州、本地客華東國(guó)際商務(wù)酒店 90次左右 江浙滬富貴大酒店 60次左右 上海、蘇州、本地客在 旅游團(tuán)隊(duì)、商務(wù)散客和會(huì)議展覽 三大宗客戶群體中以 三星級(jí)酒店 為主要住宿地，駐留時(shí)間在兩天之內(nèi)的普通旅游團(tuán)隊(duì)比重 相對(duì)降低而以 高星級(jí)酒店 為主要住宿地，支付房?jī)r(jià)高的商務(wù)散客、會(huì)議展覽比重 明顯增大城市微觀市場(chǎng)分析 酒店物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。景氣上升階段，出租率提高先于房?jī)r(jià)提高 12 年景氣下降階段，出租率下降先于房?jī)r(jià)下降 12 年 周期的高點(diǎn)通常并非在出租率的高點(diǎn)，而是在房?jī)r(jià)的高點(diǎn)。此時(shí)全面衡量酒店收益的指標(biāo)RevPAR達(dá)到最大化。這是因?yàn)?，?dāng)需求增加時(shí)，首先反映在出租率的提高，等到出租率達(dá)到酒店最佳收益點(diǎn)時(shí)，酒店運(yùn)營(yíng)商才開始醞釀提高房?jī)r(jià)。否則在景氣初期即提高房?jī)r(jià)，可能是需求下降，影響出租率。而當(dāng)供給增長(zhǎng)較快時(shí)，首先是每家酒店的入住客人被分流，出租率下降。為了保持出租率，酒店運(yùn)營(yíng)商開始降價(jià)吸引客人。以倫敦 19811991 年間的周期為例， 1985 年倫敦酒店出租率達(dá)到高峰 (83%)，但平均房?jī)r(jià)在 1987 年才達(dá)到高峰 (100 英鎊 )， RevPAR 也在 1987 年達(dá)到高峰 (81 英鎊 /客房 ) (圖 3)。酒店業(yè)屬于典型的周期性行業(yè)。通過研究美國(guó)、英國(guó)、香港、中國(guó)的酒店市場(chǎng)周期變化，我們發(fā)現(xiàn)：RevPAR（ Revenue Per Available Room）是每間可出租客房的收入，用于全面衡量酒店的收益。等于出租率乘以平均房?jī)r(jià)。城市微觀市場(chǎng)分析 酒店物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未來有 3個(gè)五星級(jí)酒店項(xiàng)目入市，市中心 1個(gè)，城南片區(qū) 2個(gè)；昆山市多數(shù)開發(fā)商看好高端市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，但未來供應(yīng)逐漸趨向飽和，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈1324① 世貿(mào)廣場(chǎng) — 洲際皇冠假日酒店 （ 國(guó)際五星級(jí)酒店 ）② 世茂蝶湖灣 — 國(guó)際星級(jí)酒店③ 弘基財(cái)富廣場(chǎng) — 產(chǎn)權(quán)式酒店④ 吉田國(guó)際廣場(chǎng) — 國(guó)際五星級(jí)酒店城市微觀市場(chǎng)分析 酒店物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。昆山市的中高端酒店和中低端經(jīng)濟(jì)型酒店未來發(fā)展?jié)摿^大，高端酒店有一定發(fā)展空間，但逐漸趨向飽和高端酒店處于合理供求范圍目前僅一家，未來較多入市高端酒店未來一定時(shí)間內(nèi) 有發(fā)展空間，但隨項(xiàng)目入市，競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，供應(yīng)趨向飽和中高端酒店略顯緊缺昆山市中高端酒店數(shù)量較少，多為本土自營(yíng)型中高端酒店 未來發(fā)展空間及潛力較大尤其是品牌連鎖型中高端酒店中端酒店處于合理供求范圍中端酒店目前數(shù)量較多中端酒店未來 發(fā)展可能過剩不是昆山酒店市場(chǎng)主力發(fā)展方向中低端酒店較為緊缺，有一定市場(chǎng)空白市區(qū)的中低端經(jīng)濟(jì)型酒店目前數(shù)量較少，多為本土自營(yíng)中低端經(jīng)濟(jì)型酒店較為緊缺，有一定市場(chǎng)， 未來發(fā)展?jié)摿Υ笥绕涫瞧放七B鎖型中低端經(jīng)濟(jì)型酒店低端社會(huì)酒店處供求合理低端社會(huì)酒店數(shù)量較少低端社會(huì)酒店雖目前供求合理，但 未來發(fā)展空間小√√城市微觀市場(chǎng)分析 酒店物業(yè)總結(jié)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。昆山市商業(yè)市場(chǎng)分析總結(jié)商業(yè)物業(yè)1. 人民路、前進(jìn)西路、柏廬路最具發(fā)展?jié)摿?，前兩者?huì)形成復(fù)合商業(yè)街區(qū)，后者形成女性時(shí)尚街區(qū)；2. 人民路作為傳統(tǒng)商圈，隨著人行天橋修建，其對(duì)本項(xiàng)目威脅最為嚴(yán)重，本項(xiàng)目必須功能錯(cuò)位，有效區(qū)隔3. 百貨業(yè)態(tài)已無(wú)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，大賣場(chǎng)在特定區(qū)域存在空白，餐飲、休閑、娛樂主題定位存在明顯市場(chǎng)空間4. 餐飲、休閑、娛樂以及新興服務(wù)業(yè)態(tài)是下一個(gè)商業(yè)發(fā)展機(jī)遇，應(yīng)跟隨百貨布局，或自行聚合布局5. 辦公物業(yè)6. 2. 受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響 ,昆山市 寫字樓 未完全發(fā)展起來 ,且沒有發(fā)展純寫字樓的條件 .但以辦公立項(xiàng)的 40年產(chǎn)權(quán) 商務(wù)公寓 ，是昆山市的現(xiàn)有市場(chǎng)空白點(diǎn) ,結(jié)合產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、其他類似城市發(fā)展歷程、客戶特征等，未來發(fā)展?jié)摿^大；7. 酒店物業(yè)8. 3. 昆山市 高端五星級(jí)酒店 ，目前處于合理供求范圍，且入駐率日趨上升。雖目前僅有 1家，但多數(shù)開發(fā)商看準(zhǔn)這一機(jī)遇，城市未來 34家五星級(jí)酒店入市，競(jìng)爭(zhēng)逐漸趨向激烈，市場(chǎng)未來趨向飽和，價(jià)格處于兩難境地；9. 低端社會(huì)型酒店旅館 ，目前處于合理供求范圍，但入駐率日趨下降。目前數(shù)量較多，未來發(fā)展?jié)摿π。?0. 中端酒店 以本地自營(yíng)為主，無(wú)品牌效應(yīng)，目前數(shù)量較多。處于合理供求范圍，入駐率日趨下降，未來發(fā)展可能過剩或保持原狀，潛力不大；11. 中低端經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店和中高端酒店 目前數(shù)量較少，且均顯緊缺，未來發(fā)展?jié)摿Υ?；本?bào)告是嚴(yán)格保密的。四、 地塊解析及 SWOT分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目四至項(xiàng) 目北： 臨 衡山路，與 規(guī) 劃中火 車 站南廣 場(chǎng) 和 800畝 土地相望東 ：與四季花城相 臨南： 臨 中華 園路，與基督教教堂相望西： 臨 黃山路，與 規(guī) 劃中國(guó)際 學(xué)校和已建成常 發(fā) 香城名園相望本處項(xiàng)目指整體項(xiàng)目，包括規(guī)劃中商業(yè)地塊和已建成住宅部分本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主因素 細(xì)分因素 分析 分值 權(quán)重與原有商圈關(guān)系 與人民路商圈存在物理阻斷與柏廬中路在特定業(yè)態(tài)方面存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系2 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 與吉田國(guó)際商業(yè)部分存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，該項(xiàng)目目前已入駐樂購(gòu)，商業(yè)街部分產(chǎn)權(quán)分隔出售，定位餐飲、休閑、娛樂，配套純寫字樓與五星級(jí)酒店—2 潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 規(guī)劃中火車站南廣場(chǎng)有地下商業(yè)部分，可能存在競(jìng)爭(zhēng)。但對(duì)酒店、寫字樓等物業(yè)利好。800畝地如何規(guī)劃仍未有定論—1 人口密度 人口密度 現(xiàn)有人口密度低 —2 規(guī)劃人口密度 規(guī)劃中人口密度中高 1 商業(yè)、商務(wù)氛圍 未形成有效的商業(yè)、商務(wù)氛圍 —2 周邊配套 現(xiàn)有配套 火車站南廣場(chǎng)馬上動(dòng)工，其他配套不完善 —1 未來規(guī)劃 火車站人行天橋、 800畝土地的開發(fā)以及周邊居住小區(qū)的成熟3 區(qū)位分析 從區(qū)位各因素方面對(duì)地塊進(jìn)行分析，以判斷本地塊是否適合商業(yè)綜合開發(fā)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)位分析主因素 細(xì)分因素 分析 分值 權(quán)重可達(dá)性 道路 周邊道路等級(jí)高， 4車道，路況好，車流密度低。其中黃山路存在綠化隔離帶。1 公共交通 現(xiàn)有公交路線有限 —2 其他 周邊無(wú)停車設(shè)施 —1 可視性 南 差 —2 西 佳 3 東 極佳 3 合計(jì) 項(xiàng)目地塊可視性好，有利于商業(yè)發(fā)展。但是目前由于周邊配套不完善，可達(dá)性存在一定缺陷，這一缺陷在未來可以完善。此外，周邊人口密度目前較低，商業(yè)氛圍不成熟，也是項(xiàng)目地塊的一個(gè)區(qū)位限制。地塊可視性佳，但其他因素需要隨時(shí)間逐步改善?？傮w而言，本地塊適合商業(yè)定位，當(dāng)前開發(fā)難度大，但長(zhǎng)期具有發(fā)展?jié)摿?。本?bào)告是嚴(yán)格保密的。地塊分析地塊現(xiàn)狀：地形呈 L型，其中與黃山路臨街長(zhǎng)度為 320，進(jìn)深 40米，與衡山路臨街長(zhǎng)度為 260米，進(jìn)深 80米左右，其中東側(cè)有一河流，河長(zhǎng) 140米，寬 23米，與地塊北側(cè)紅線相距 米，與地塊南側(cè)紅線相距 16米。地塊目前為毛地，地勢(shì)平坦。地塊具有良好的可視性。地塊占地面積 30000平方米，可建建筑面積為 80000平方米。地塊形狀呈不規(guī)則的 L形，具有較長(zhǎng)的臨街面本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地塊分析因素 分析 分值 權(quán)重形狀 呈 L型不規(guī)則形狀 1 地形 基本平坦，有一處高地 1 內(nèi)部景觀 具有一條河流，可修建沿河休閑景觀帶，同時(shí)對(duì)酒店、寫字樓物業(yè)利好3 臨街面 長(zhǎng)，有利于發(fā)展商業(yè) 3 規(guī)劃指標(biāo) 容積率較高，不適合單純發(fā)展商業(yè) 2 可視性 無(wú)遮擋，具有良好的可視性 3 總計(jì) 從地塊自身因素，判斷本地塊是否適合商業(yè)綜合開發(fā)地塊容積率較高，形狀適合發(fā)展綜合物業(yè)，可以進(jìn)行商業(yè)、酒店、寫字樓等綜合開發(fā)尤其適合商業(yè)發(fā)展，但體量受限內(nèi)部河流對(duì)于塑造景觀，發(fā)展休閑、餐飲商業(yè)提供了優(yōu)良條件本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)位和地塊分析總結(jié)分析總結(jié)世聯(lián)認(rèn)為：（ 1）本地塊適合進(jìn)行綜合開發(fā)（ 2）地塊自身?xiàng)l件適合商業(yè)發(fā)展，但是周邊商業(yè)氛圍、人口密度、公共配套暫時(shí) 還不完善，需要一定時(shí)間培育成熟。同時(shí)由于地形限制，商業(yè)體量不可過大（ 3）地塊規(guī)劃指標(biāo)允許綜合開發(fā)，但酒店和寫字樓物業(yè)類型依然需周邊公共配套（ 4）本地塊具有良好的可視性、可達(dá)性，以及內(nèi)部自然河流，具有巨大開發(fā)潛力本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。SWOT分析?優(yōu)勢(shì)?威 脅?劣 勢(shì)?機(jī)會(huì)（ 1）良好的可 視性 。（ 2）具有很好的臨 街 長(zhǎng) 度 。（ 3）地 勢(shì) 平坦，具有自然河流 。（ 4）周 邊 道路 設(shè)施良好；（ 5）品牌具有 較好的知名度（ 1)周 邊 人口密度不高；（ 2）周 邊 公共交通等配套 設(shè) 施不完善；（ 3） 項(xiàng) 目所 處地段商 業(yè) 商 務(wù) 氛圍 不成熟（ 4）形狀不 規(guī)則 ， 進(jìn) 深 較 ?。?1）已建 項(xiàng) 目，如吉田國(guó) 際對(duì)本 項(xiàng) 目存在 競(jìng) 爭(zhēng)關(guān)系；（ 2）火 車 站南廣 場(chǎng) 商 業(yè) 及 800畝 土地開 發(fā) 可能對(duì) 本 項(xiàng) 目形成 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系（ 1）火 車 站南廣場(chǎng) 及人行天 橋 的建立有利于人流導(dǎo) 入；（ 2）政府 規(guī) 劃火車 站商圈的建立；（ 3）本區(qū)域配套商 業(yè) 幾乎空白，存在市 場(chǎng) 機(jī)遇SWOT單因素分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。SWOT分析 優(yōu)勢(shì) +機(jī)會(huì)：交互分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。SWOT分析 優(yōu)勢(shì) +威脅：交互分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。SWOT分析 劣勢(shì) +機(jī)會(huì)：交互分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。SWOT分析 劣勢(shì) +威脅：交互分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。SWO