【正文】 象 ?打造成熟海濱生活社區(qū)，注入社區(qū)投資價值 ?建筑錯落 排布，以最大可能的利用中央景觀和海景 ?通過 藍(lán)色人工湖、沙灘游泳池 制造濱海的感覺，拉近與海的距離 ?通過 林蔭道 打通與海的聯(lián)系 ?海洋生物造型建筑小品 來渲染海的氣氛 98 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒分析（ 2） 3. 針對度假客戶，從度假氛圍上盡力營造社區(qū)氛圍 ?整體的簡約熱帶風(fēng)情，演繹濱海度假意象 ?加勒比風(fēng)情的商業(yè)街，體現(xiàn)度假感覺 ?景觀、小品等方面均體現(xiàn)度假感覺 4. 針對投資客戶，從”升值、低總價和稀缺性”上做足文章 ?低總價、升值： 6500元 /平米的低單價預(yù)示著較大的升值空間 標(biāo)桿產(chǎn)品 別墅的高價格也顯示出投資性物業(yè)的低價和空間 ?表現(xiàn)稀缺性 大梅沙旅游區(qū)域海景資源的稀缺性 從湖景、沙灘泳池、共享開放空間來展示濱海社區(qū)的稀缺性 99 本報告是嚴(yán)格保密的。 截然不同的兩極：海岸生活與新城市主義 (New Urbanism) ?“海岸生活” ——生活方式的轉(zhuǎn)變 “他們在這里，完全與城市的喧囂隔離，所感受到的是太平洋的遼闊，加利福尼亞群山的靜謐，連呼吸的空氣也是潔凈的 …… ” —— 王受之 ?“新城市主義” ——就業(yè)與居住質(zhì)量的提升 核心“三大思想”： （ 1） 重視區(qū)域規(guī)劃 ，強(qiáng)調(diào)城市從區(qū)域整體的高度看 待和解決問題； （ 2） 以人為中心 ，強(qiáng)調(diào)建成環(huán)境的宜人性以及對人類社會生活的支持性； （ 3） 尊重歷史和自然 ，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃設(shè)計與自然、人文、歷史環(huán)境的和諧性。 —— 王慧 《新城市主義的理念與實(shí)踐、理想與現(xiàn)實(shí)》，載《國外城市規(guī)劃》 香蜜湖 東海岸 深圳 蠡湖新城 濱湖新城 馬山項目 無錫 100 本報告是嚴(yán)格保密的。 通過案例啟示和對標(biāo)分析，找到了本項目的成功之道 —— 以“馬山模式”來打造無錫“另一極” “馬山模式 ”(本項目 ) —— 生活方式的轉(zhuǎn)變 非傳統(tǒng)、功能復(fù)合型 主要滿足度假、投資需求 遠(yuǎn)離都市喧囂、享受自然的恬淡 滿足對生活要求更高的人、實(shí)現(xiàn)生活方式的轉(zhuǎn)換 針對度假 — 營造度假生活氛圍 針對投資 — 實(shí)現(xiàn)物業(yè)總價控制，預(yù)示升值空間 較弱，但要求小區(qū)內(nèi)部有獨(dú)具特色的配套設(shè)施 相對 獨(dú)立 于新舊城區(qū)之外，自成體系，形成獨(dú)有的特色 /風(fēng)情 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富，滿足客戶多元化需求 整體定位 功能定位 核心競爭要素 對公共交通和配套的依賴 與城市的關(guān)系 生活方式 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 形象定位 “新城市主義 ” (蠡湖 /濱湖新城 ) ——回歸傳統(tǒng) 傳統(tǒng)的、區(qū)域整體的、單一居住 主要滿足日常生活與居住 恢復(fù)城市人文價值以提高城市生活品質(zhì) 體現(xiàn)傳統(tǒng)型生活方式的提升 營造傳統(tǒng)一居溫馨、便利的生活氛圍，高品質(zhì)社區(qū)物業(yè)單價一般較高 對公共交通和生活配套（教育、醫(yī)療、商業(yè)等）依賴性強(qiáng)，要求高 要求新城與舊城之間 聯(lián)系緊密 ，新區(qū)建設(shè)與舊城改造相互協(xié)調(diào)發(fā)展 物業(yè)類型以多層、小高層為主，戶型滿足常住型單一居家生活需要 101 本報告是嚴(yán)格保密的。 打造另一極 —— 馬山模式四大關(guān)鍵舉措 關(guān)鍵舉措二：在客戶定位基礎(chǔ)上的功能復(fù)合 對于產(chǎn)品功能不進(jìn)行嚴(yán)格定向和過于細(xì)分 關(guān)鍵舉措一：轉(zhuǎn)變生活方式的社區(qū)形象 營造新的生活方式，回歸自然，建立社區(qū)形象 關(guān)鍵舉措 四：低開高走的營利模式 低開高走價格策略，后期升值空間大 低首付降低投資門檻 首期配套大投入，產(chǎn)品低價格為后續(xù)開發(fā)聚集人氣 關(guān)鍵舉措 三：啟動期以低總價打投資度假客 控制面積，低總價入市 客戶以投資客和度假客為主 102 本報告是嚴(yán)格保密的。 為實(shí)現(xiàn)本項目目標(biāo)，我們的唯一出路就是：跳出以萬科魅力之城為代表的濱湖新城“一極”，打造另一極，創(chuàng)建城市“第三地” ?第三地：除工作、生活之外的第三生活空間 通過創(chuàng)新的“馬山模式”來實(shí)現(xiàn)本項目的差異化競爭，成為新的一極??！ 無錫正在形成的一極： 便利和舒適居住，充分營造城市氛圍 103 本報告是嚴(yán)格保密的。 問題界定和結(jié)構(gòu)化分析 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 案例借鑒和模式選擇 項目定位 客戶定位和需求分析 市場競爭分析 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 一期經(jīng)濟(jì)測算 104 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目定位調(diào)查和分析的基本面結(jié)論 無錫整體房價尚有提升空間 結(jié)論 1 結(jié)論 2 無錫高端消費(fèi)者居住需求未被充分滿足 結(jié)論 3 無錫地產(chǎn)全面創(chuàng)新時代將在 2023年后 105 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目定位分析的主要難點(diǎn) 短時間內(nèi)無法依賴馬山區(qū)域價值的提升得到重大利好 難點(diǎn) 1 難點(diǎn) 2 所擁有的旅游資源無法形成獨(dú)享的項目資源 難點(diǎn) 3 濱湖蠡湖新城將形成無錫房地產(chǎn)的一極 106 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目定位不能落入的圈套 被納入萬科順馳一極的參考體系 圈套 1 圈套 2 被消費(fèi)者用日常居所標(biāo)準(zhǔn)衡量價值 圈套 3 被強(qiáng)化沒有“依山傍水”的自然資源 107 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目定位思考的關(guān)鍵點(diǎn) 如何形成與萬科順馳極抗衡的另一極？ 關(guān)鍵 1 關(guān)鍵 2 項目資源該以怎樣的次序整合？ 關(guān)鍵 3 消費(fèi)者的購買價值點(diǎn)如何釋放？ 關(guān)鍵 4 如何實(shí)現(xiàn)項目的最大價值而達(dá)到我們的 R2？ 108 本報告是嚴(yán)格保密的。 馬 山 計 劃 PLAN FOR MOUNTMA RESORT 109 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目發(fā)展階層 提交產(chǎn)品 制造商品 提交服務(wù) 展示體驗(yàn) 市場 溢價 無差別 競爭 有差別 無關(guān)的 顧客需求 有關(guān)的 馬山計劃 萬科、順馳 110 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目價值增進(jìn)階梯 產(chǎn)品 商品 服務(wù) 體驗(yàn) 價值高 價值低 萬科、順馳 馬山計劃 111 本報告是嚴(yán)格保密的。 體驗(yàn)式房地產(chǎn)產(chǎn)品定律 使每個人以個性化的方式參與其中 建造滿足體驗(yàn)展示的產(chǎn)品，讓產(chǎn)品或服務(wù)活起來 使產(chǎn)品成為稀缺 創(chuàng)造一種強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)的品牌形象 籌劃展示產(chǎn)品的體驗(yàn)活動 112 本報告是嚴(yán)格保密的。 馬山計劃體驗(yàn)五步曲 FIVE STEP FOR Experience MMA. PLAN 一種創(chuàng)新的生活觀念 A New Lifestyle Idea 一條體驗(yàn)的休閑路線 A Experience Resort Route 一個會員俱樂部中心 A Club VIP Center 一套馬山計劃中的房子 A House of MMa. 一段閑暇的時光 A Leisure Time Culture 113 本報告是嚴(yán)格保密的。 富人生活基本價值取向圖解 綜合解決 有幾處供不同使用的房子，具有才藝的孩子，漂亮賢惠的妻子 需要出境旅游、異國情調(diào)、有氧運(yùn)動以及諸如高爾夫、游艇、 SPA等很花錢消費(fèi) 需要房子足夠大、足夠豪、足夠有情調(diào)，足夠稀缺、足夠貴、足夠特別、足夠被別人稱道 …… 需要在高檔酒店、餐廳、俱樂部、會館等場所進(jìn)行生意和友誼的交換 滿意的事業(yè) 美滿的家庭 社交的圈子 享樂的時光 投資的渠道 需要有股票、債券、固定資產(chǎn)等投資渠道獲取高額或者穩(wěn)定的投資回報 自豪的宅子 114 本報告是嚴(yán)格保密的。 富人對于居所功能的潛在需求 物 質(zhì) 需 求 精神需求 社交 居住 度假 投資 一種滿足多種需求的解決方案 115 本報告是嚴(yán)格保密的。 改變富人對居所的狹義理解 改變前富人居住價值排序 重要程度 改變后富人居住價值排序 重要程度 日常居?。ǔ鞘泻诵?、配套齊全） 居住體驗(yàn) 小區(qū)環(huán)境、戶型設(shè)計 社交體驗(yàn) 身份感 休閑度假體驗(yàn) 投資 投資體驗(yàn) 其他功能（度假、休閑、交往等） 文化體驗(yàn) 116 本報告是嚴(yán)格保密的。 新居住模式的價值整合及對應(yīng) 離開城市核心 具有廣闊旅游資源 獨(dú)立居所 提供會員服務(wù) 有時尚富人運(yùn)動 強(qiáng)烈居住文化 離城 30KM 太湖國家旅游度假區(qū)多種休閑資源 容積率 1 會議、酒店、餐飲、商業(yè)等 高爾夫、游艇等 形象塑造 117 本報告是嚴(yán)格保密的。 馬山計劃體驗(yàn)五步曲 FIVE STEP FOR Experience MMA. PLAN 一種創(chuàng)新的生活觀念 A New Lifestyle Idea 一條體驗(yàn)的休閑路線 A Experience Resort Route 一個會員俱樂部中心 A Club VIP Center 一套馬山計劃中的房子 A House of MMa. 一段閑暇的時光 A Leisure Time Culture 118 本報告是嚴(yán)格保密的。 Resort常見的關(guān)鍵因素 Golf高爾夫 Fishing垂釣 Mountaineering登山 Yacht游艇 Spa溫泉 Bicycle自行車 Meeting會議 Cate美食 Club俱樂部 Hotel酒店 Caf233。咖啡館 Art藝術(shù) 119 本報告是嚴(yán)格保密的。 120 本報告是嚴(yán)格保密的。 整合馬山計劃的 Resort體驗(yàn)之旅 MMA. 18灣沿湖大道 靈山大佛 太湖國際高爾夫 溫泉 SPA 高爾夫公園 水岸風(fēng)情街 俱樂部 體驗(yàn)健康、休閑和放松的時尚運(yùn)動 體驗(yàn)果嶺、垂釣和葡萄文化 體驗(yàn)咖啡、美酒、盛宴的異域文化 體驗(yàn)游艇會、球會等富人喜愛的游戲 體驗(yàn)離開城市喧鬧后的輕松心情 體驗(yàn)宏偉、空靈、升騰的超度 體驗(yàn) 18洞 72桿美景山地湖濱高爾夫 長堤 體驗(yàn)湖面、空氣、清風(fēng)和陽光 會議中心 體驗(yàn)全新的社交場地 121 本報告是嚴(yán)格保密的。 馬山計劃體驗(yàn)五步曲 FIVE STEP FOR Experience MMA. PLAN 一種創(chuàng)新的生活觀念 A New Lifestyle Idea 一條體驗(yàn)的休閑路線 A Experience Resort Route 一個會員俱樂部中心 A Club VIP Center 一套馬山計劃中的房子 A House of MMa. 一段閑暇的時光 A Leisure Time Culture 122 本報告是嚴(yán)格保密的。 會員俱樂部中心的設(shè)臵計劃 管理中心 星級物業(yè)管理 國際會議中心管理 酒店管理 租售中心 SPA俱樂部 Resort俱樂部 高爾夫俱樂部 登山俱樂部 游艇俱樂部 葡萄酒俱樂部 風(fēng)水文化俱樂部 美食俱樂部 湖鮮美食會 中西餐宴會 意大利美食 咖啡酒館文化街區(qū) 會籍制 居住會籍 游客會籍 123 本報告是嚴(yán)格保密的。 馬山計劃體驗(yàn)五步曲 FIVE STEP FOR Experience MMA. PLAN 一種創(chuàng)新的生活觀念 A New Lifestyle Idea 一條體驗(yàn)的休閑路線 A Experience Resort Route 一個會員俱樂部中心 A Club VIP Center 一套馬山計劃中的房子 A House of MMa. 一段閑暇的時光 A Leisure Time Culture 124 本報告是嚴(yán)格保密的。 解構(gòu) MMA. 6萬 m2中心廣場 3萬 m2湖面 2萬 m2高爾夫果嶺公園 2023 m2 SPA會館 會員俱樂部 1條水系 5個水岸碼頭廣場 2條風(fēng)情商業(yè)街 多功能別墅區(qū) 會議中心區(qū) 家庭居住區(qū) 度假公寓區(qū) 125 本報告是嚴(yán)格保密的。 示意圖 高爾夫果嶺公園 會所