【正文】 達到規(guī)?；a的目的 ?廣州大盤啟動規(guī)模均在千畝以上，前期造勢 ?形成了原材料 、設計、施工、銷售等一條龍產業(yè)鏈，將控制成本做到極限 在社區(qū)中心往往預留部分用地，待社區(qū)成熟后，再用來開發(fā)中高層住宅，以最大限度的獲取后期土地增值利潤 強大的市場號召力，形成品牌溢價 ?雅居樂、碧桂園等均培養(yǎng)了一批忠實客戶，為他們在陌生區(qū)域開發(fā)提供了信心 配套集中配臵、先行展示 ?五星級酒店、交通中心、商業(yè)中心先行展示 第二部分：發(fā)展方向研判 區(qū)域價值研究 發(fā)展模式反思 大盤成功因素總結 81 本報告是嚴格保密的。 我們按照已有大盤成功模式開發(fā)，能否成為未來廣州第四極的核心，完成企業(yè)的戰(zhàn)略布局？ 82 本報告是嚴格保密的。 按照廣州目前的大盤開發(fā)模式，我們應該采取的戰(zhàn)略與策略 戰(zhàn)略 體系 走低價路線，價格競爭 強大的品牌號召力 大規(guī)模起勢 ?與廣州其他大盤進行低價競爭 ?利用品牌號召力和影響力，吸引客戶 挖掘城市規(guī)劃前景 ?充分挖掘城市規(guī)劃的前景、利好 平民化別墅定位 ?客戶定位城市中產階級，走平民化路線 ?1000畝以上規(guī)模起勢 低成本運作 ?控制成本 第二部分：發(fā)展方向研判 區(qū)域價值研究 發(fā)展模式反思 83 本報告是嚴格保密的。 走平民化路線，客戶定位于城市中產階級，客戶臵業(yè)價格因素排在第一位 臵業(yè)因素排序 平民化別墅定位 置業(yè)因素排序： 價格、區(qū)位、品牌、配套、區(qū)域資源環(huán)境、舒適 相比高端客戶，中產階級注重的是居住條件的改善，有了自己的獨立空間，但對價格的承受能力仍然有限 配套 品牌 區(qū)位 價格 84 本報告是嚴格保密的。 根據以往案例以及客戶訪談，本項目至少形成1000~1500元的價格勢能差才能吸引客戶臵業(yè) ?一個小時車程是可以接受的，但只能打價格、拼環(huán)境了 ——— 珠江地產陳總 時間： 1小時 ?從廣州中信廣場出發(fā)，需要時間約為 1小時 費用： 60元 ?從天河區(qū)中信廣場到本項目整個高速路收費為40元，通勤成本較高 范圍 ： ?已出廣州市范圍 走低價路線，價格競爭 85 本報告是嚴格保密的。 我們認為時代地產相對于其他大盤開發(fā)商在大盤開發(fā)方面以及成本控制方面不具有優(yōu)勢 2023 翠依家園 占地 2023 時代玫瑰園 占地 時代花園 占地 4萬 時代豪園 占地 24萬 2023 時代廊橋 占地 時代新都會 2023 依云小鎮(zhèn) 占地 時代集團 時代投資 時代名苑 時代中通 時代佛岡旅游 誠信物業(yè)管理 派軟科技 翠逸投資 新都匯商業(yè)管理 勝譽投資 低成本運作 86 本報告是嚴格保密的。 廣州目前已經形成多家具有品牌號召力的開發(fā)商，而且限于別墅市場容量，靠規(guī)模啟動風險較大 1 . 7 43 . 2 88 . 2 43 . 7 32 . 0 94 . 9 22 . 3 81 . 42 . 1 32 . 4 50 . 6 3 0 . 3 7 0 . 5 7 0 . 5 4 0 . 4 7 0 . 6 4 0 . 6 8 0 . 6 0 . 7 0 . 3 402468101 2 3 4 5 6 7 8 9 10萬平方米一手別墅 二手別墅58664032762272498488 8208999485704524 6366 3591 4785 5126 5493 4645 7328 6696 6252913502023400060008000100001 2 3 4 5 6 7 8 9 10元一手別墅 二手別墅廣州市 110份別墅價格走勢 廣州市 110份別墅消化量 全年40萬平方米 大盤價格受品牌影響大 大規(guī)模起勢 品牌號召力 87 本報告是嚴格保密的。 廣州郊區(qū)重點發(fā)展區(qū)位為花都、番禺南沙、蘿崗 增城等區(qū)域，而本區(qū)域規(guī)劃前景相對較差 城市規(guī)劃前景與利好 268128764874303830100200300400500蘿崗 白云 番禺 花都 南沙 從化億元2023 年 1 3 季度 G D P2 3 . 6 61 4 9 . 2 55 2 . 4 47 9 . 98 0 . 6 98 1 . 6 5050100150蘿崗 白云 番禺 花都 南沙 從化億元2023 年 1 3 季度固定資產投資廣州 蘿崗 番禺 花都 南沙 88 本報告是嚴格保密的。 目前大盤開發(fā)模式使項目處于邊際利潤界限外，風險較大，與時代對項目的期望不符 項目高投入配套建設和更低的價格，且項目處于邊際利潤界限之外，實現不了項目的愿景 邊際利潤界限 本項目 競爭力模型 高 低 本項目 低 雅居樂等大盤 89 本報告是嚴格保密的。 項目采用廣州大盤的發(fā)展模式，將與恒大產生激烈的競爭 湯塘 恒大 從化 本項目 恒大 本項目 恒大 ≤ ≤ ≤ ≤ ≤ ≈ 區(qū)位 品牌 資金 價格 成本 資源 恒大 恒大 恒大 恒大 本項目 本項目 本項目 本項目 恒大已經形成金碧系列，且項目多定位中低檔次 競爭分析 與恒大在相同的平臺和相同的客戶層面競爭，項目綜合條件處于劣勢，客戶存在被截流的風險，首期風險大 廣州 90 本報告是嚴格保密的。 首期等于整體，項目啟動的成功與否，對后續(xù)開發(fā)能否成功起決定性作用 首期 =整體 完成企業(yè)戰(zhàn)略布局 91 本報告是嚴格保密的。 時代地產多注重精細化的產品打造，產品在珠三角地區(qū)口碑極好，有自己的獨特的品牌影響 有自己特色的品牌發(fā)展道路 ?時代花園在 2023年獨獲廣州市十佳精品社區(qū)的四項金獎； ?中通時代豪園（山東）成為山東省最具有示范性的樓盤； ?時代玫瑰園在 2023年被國家建設部評為“國家科技示范工程”暨全國唯一的“人文社區(qū)”； 2023年榮獲廣州市民十大最喜愛樓盤；在居住社區(qū)引入國家級美術館得到廣泛認可； ?依云小鎮(zhèn) 2023年被評為中國別墅 100強 ； 。 92 本報告是嚴格保密的。 本項目不適合采用廣州大盤的開發(fā)模式以及成功經驗 戰(zhàn)略 體系 走低價路線，價格競爭 強大的品牌號召力 大規(guī)模起勢 ?與廣州其他大盤進行低價競爭 ?利用品牌號召力和影響力，吸引客戶 挖掘城市規(guī)劃前景 ?充分挖掘城市規(guī)劃的前景、利好 平民化別墅定位 ?客戶定位城市中產階級，走平民化路線 ?1000畝以上規(guī)模起勢 低成本運作 ?控制成本 沒有最大化的 發(fā)揮時代優(yōu)勢 93 本報告是嚴格保密的。 按照這種模式必然高投入建設配套，采取更低的價格，使項目陷入激烈的低水平競爭 低 高 競爭模型 低 差異化、有特色的項目 廣州大盤 規(guī)模相對較小 或開發(fā)檔次相對較低的樓盤 缺乏 本項目 廣地花園 標準化一致化嚴重 無差異化，無多樣性 不能突破競爭 不樹立新的生活方式， 沒有文化和品味不能形成核心 94 本報告是嚴格保密的。 真正的度假客戶享受不到度假的樂趣，居家的體驗不到生活的便利，沒特色，無差異化 難道在廣州，大盤開發(fā)僅此一種模式？ 住郊區(qū)大盤能夠體驗的生活僅限與此？ 我們能否在這塊土地上講述新廣州人的故事？ 95 本報告是嚴格保密的。 發(fā)展模式研究 國內外城市發(fā)展規(guī)律研究 案例分析與研究 成功關鍵因素 發(fā)展模式分析 第三部分 96 本報告是嚴格保密的。 城市規(guī)律：大都市發(fā)展經過三個階段：城市化 — 郊區(qū)化 — 逆城市化，廣州也正在遵循這樣的規(guī)律在發(fā)展 …… 城市化 城市發(fā)展規(guī)律 郊區(qū)化 逆城市化 紐約、倫敦、東京、德國魯爾 …… 二戰(zhàn)開始、 20世紀 60年代 時間 城市特征 20世紀 70年代 20世紀 80年代 二戰(zhàn)開始、 世紀 年代交通擁擠、犯罪增長、污染嚴重等城市問題的壓力增大 城市建設的發(fā)展、公共交通的改善、環(huán)境治理水平的提高、服務業(yè)整體條件的改善、汽車燃油成本的增加 人口和社會特征向大都市集中，成為主導趨勢 人口遷移 城市經濟高度集中，二次產業(yè)比重大，各階層都趨向城市集中 高收入階層趨向郊區(qū) 中低收入者趨向城市 二次產業(yè)外遷 高收入階層部分產生回流，占據城市核心資源 中低收入者趨向城市邊緣或郊區(qū) GDP 30005000美元 GDP: 500010000美元 GDP: 10000美元 都市人口 59% 40% 郊區(qū)人口 41% 60% 廣 州 所 處 階 段 第三部分：發(fā)展模式研究 國內外城市發(fā)展規(guī)律 案例分析與研究 成功關鍵因素 發(fā)展模式分析 97 本報告是嚴格保密的。 大都市從城市化到郊區(qū)化階段演變過程中的關鍵特征 城市化 → 郊區(qū)化 1 2 4 3 城市邊緣形成多個新城 經濟結構發(fā)生變化 城市病的產生，知富階層趨向郊區(qū)居住和度假 產生大量的知富階層 ?城市由單中心向多中心都市演變 ?產業(yè)由于成本的壓力，開始外遷 ?城市大力發(fā)展通往城市郊區(qū)的快捷交通 ?在城市郊區(qū)依據不同的資源和區(qū)位形成多個副中心：機場、科學城 、港口、產業(yè)基地等 ?城市第三產業(yè)（金融、保險、會計、法律等）的發(fā)展和聚集產生了大量的知富階層 ?受過良好教育、綜合素質高、有生活品位 ?城市集中的部門并非直接生產經營有形產品、而是涉及無形產品 —— 信息 ?二次產業(yè)轉向郊區(qū) ?零售、度假以及由休閑和居住相關的三次服務成為郊區(qū)的經濟社會特征 ?城市環(huán)境、交通、治安等惡化、開始使人逃離城市 ?知富階層依附于城市、又厭煩城市，因此郊區(qū)度假和休閑成為選擇 98 本報告是嚴格保密的。 在城市郊區(qū)化過程中，大都市邊緣出現了多個不同發(fā)展模式的新城 …… 筑波科學城 東京臨海副中心 多摩新鎮(zhèn) Canberra MiltonKeynes Stevenage Colombia Reston Seaside Walton county moist Ke Gulf Laguna West, Sacramento Country 99 本報告是嚴格保密的。 不同的發(fā)展模式具有不同的驅動因素，根據新城發(fā)展條件擬合，本項目適合生活新城的發(fā)展模式 新城 案例 驅動因素 擬合 產業(yè)新城 ?爾灣（美國，加州） ?筑波科學城（日本，筑波） 產業(yè)聚集 廣州產業(yè)布局已經形成 花都、增城與南沙副中心 副中心新城 東京臨海（日本，東京） 城市副中心 大廣州戰(zhàn)略 “一主三副兩片 ” 行政中心新城 堪培拉（澳大利亞） 省級以上政府遷移 不可能 TOD新城 ?奧潤柯（美國，波特蘭） ?多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都） 捷運系統發(fā)達 廣州市規(guī)劃本區(qū)域無輕軌 等快捷交通 機場新城 北京順義 希思羅機場 緊鄰機場 距離機場較遠 港口新城 上海臨港新城 靠近港口 無港口 生活新城 ?里斯頓新城（美國，華盛頓） ?哥倫比亞新城（美國，馬里蘭州） 位于郊區(qū) 資源資源良好 內部極具城市化 100 本報告是嚴格保密的。 生活新城依靠當地良好的自然資源成為大都市中高收入階層理想的休閑度假與居住之地 生活新城演繹什么樣的生活方式？特色和多樣性體現在哪些方面？ 101 本報告是嚴格保密的。 各年齡層次和生活方式的居民們對郊區(qū)的家情有獨鐘 每天下班，經由 5號或 405號高速公路驅車一小時回到郊區(qū)的家中，與妻兒共進晚餐。 周末，與朋友一起回到郊區(qū)的家，駕駛悍馬在山地中過把癮，晚上在公園舉行小型酒會。 情人節(jié)，攜女友一起漫步林野，互述衷腸，夜晚家中共享燭光晚餐。 圣帕特里克節(jié)與鄰居們共同到教堂禮拜。 感恩節(jié)，兒女們從各地來到郊區(qū)的家與父母團圓，合家品嘗美味的火雞。 102 本報告是嚴格保密的。 配套齊全、盡享生活便利 ?零售店、教堂、幼兒園、學校等一應俱全，步行尺度到達。 103 本報告是嚴格保密的。 絕對休閑生活的完美體驗 ?原生的環(huán)境，融入自然的居住、休閑氛圍極好地契合了客戶需求 104 本報告是