【正文】 u 除天津人外，京唐兩地對產(chǎn)品不關(guān)心86本報告是嚴格保密的。結(jié)論 4：購買度假物業(yè)的主要動機為家人周末度假，其次為投資和朋友聚會u 周末度假是購買度假物業(yè)首要動機u 對京唐兩市而言，投資是次要動機u 選擇朋友聚會也是重要購買動機87本報告是嚴格保密的。目標消費者定量分析重要結(jié)論結(jié)論 2：對于居住物業(yè)，更為看中的是景觀價值和升值潛力結(jié)論 1：海灘是重要短期旅行度假目的地，溫泉、水上運動是最受歡迎的主題u 大海、沙灘、水上運動受到普遍歡迎u 居住物業(yè)營造景觀和區(qū)域價值u 酒店等住宿考慮舒適度 結(jié)論 3：對于酒店物業(yè)，舒適度要求則是首要考慮因素88本報告是嚴格保密的。地塊資源分析89本報告是嚴格保密的。地塊資源分析梳理出打網(wǎng)崗島的價值點，海島、長灘、內(nèi)外海、溫泉、濕地、漁業(yè)u 海島：北中國大型原生態(tài)海島，島嶼為灘涂地，占地近18km2u 長灘： 15km海岸線，優(yōu)質(zhì)天然細砂，入海坡度平緩u 內(nèi)外海：雙道平行海岸線，雙重景觀u 溫泉：擁有豐富的溫泉資源u 漁業(yè)：漁業(yè)資源豐富，冬季不封海，仍可出海打魚浴場碼頭溫泉海鳥棲息濕地沙灘內(nèi)海外海90本報告是嚴格保密的。項目整體功能定位應(yīng)符合國際規(guī)律，借鑒成功經(jīng)驗，并考慮地塊資源和消費者需求項目整體功能定位1234國際規(guī)律： 用地功能劃分和吸引點的建設(shè)應(yīng)充分考慮旅游度假區(qū)的演變規(guī)律消費者定量分析：居住物業(yè)更為看中景觀價值和升值潛力，酒店物業(yè)考慮舒適度要求案例借鑒：保護原生態(tài)環(huán)境，以公共空間為中心，景觀價值最大化，度假與居住物業(yè)分隔地塊資源分析：梳理出打網(wǎng)崗島的價值點，海島、長灘、內(nèi)外海、溫泉、高爾夫、濕地、漁業(yè)91本報告是嚴格保密的。用地功能劃分92本報告是嚴格保密的。利用網(wǎng)格法對地塊進行宗地分割，作為功能劃分的基礎(chǔ)u 網(wǎng)格法劃分u 充分考慮島嶼現(xiàn)有資源價值u 充分反映目前的權(quán)屬和開發(fā)現(xiàn)狀u 靈活調(diào)整，避免嚴格的網(wǎng)格分割而產(chǎn)生大量邊角宗地 u 考慮到地塊較大，基本分割單位設(shè)為 1公里123456789101112131415161718內(nèi)海外海93本報告是嚴格保密的。在項目整體定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合地塊開發(fā)現(xiàn)狀，動靜分隔，劃定三大主題功能區(qū)u 依托現(xiàn)有碼頭、溫泉、沙灘規(guī)劃 大眾游憩區(qū)u 海鳥棲息保留地規(guī)劃 生態(tài)保護區(qū)u 內(nèi)海規(guī)劃為濕地生態(tài)保護區(qū)u 大眾游憩區(qū)和生態(tài)保護區(qū)之間規(guī)劃高尚度假區(qū)123456789101112131415161718高尚度假區(qū)生態(tài)保護區(qū)大眾游憩區(qū)濕地生態(tài)保護區(qū)內(nèi)海外海94本報告是嚴格保密的。以初步劃定三大功能區(qū)為藍本，世聯(lián)建議的用地功能劃分如下u 大眾游憩區(qū)：u 沿外海規(guī)劃碼頭、溫泉樂園、運動發(fā)展區(qū)、海濱浴場u 內(nèi)海規(guī)劃溫泉配套游憩區(qū)和綜合展示區(qū)u 高尚度假區(qū)：u 規(guī)劃 18洞濕地高爾夫、高爾夫南北兩側(cè)布置高尚度假村u 島嶼西南端規(guī)劃海鳥生態(tài)保護區(qū)123456789101112131415161718海鳥生態(tài)保護區(qū)18洞高爾夫高爾夫度假村高爾夫度假村浴場綜合展示區(qū)運動發(fā) 展區(qū)溫泉主 題樂園溫泉配套休憩區(qū)碼頭主 題樂園濕地保護區(qū)內(nèi)海外海95本報告是嚴格保密的。打網(wǎng)崗島的道路交通規(guī)劃，應(yīng)該充分考慮用地功能劃分u 橫貫全島的主干道在入口處，沿內(nèi)海布置u 富于變化的主干道連接各個功能區(qū)123456789101112131415161718海鳥生態(tài)保護區(qū)18洞高爾夫高爾夫度假村高爾夫度假村浴場綜合展示區(qū)運動發(fā) 展區(qū)溫泉主 題樂園溫泉配套休憩區(qū)碼頭主 題樂園濕地保護區(qū)內(nèi)海外海96本報告是嚴格保密的。基于以上的功能布局，世聯(lián)建議采取進一步的增值舉措，以提升區(qū)域整體價值u 引入內(nèi)海，形成運河，打造島內(nèi)環(huán)型景觀水系u 島嶼中部規(guī)劃內(nèi)湖， 100~200畝，分隔動區(qū)和靜區(qū)，作為景觀內(nèi)湖123456789101112131415161718海鳥生態(tài)保護區(qū)18洞高爾夫高爾夫度假村高爾夫度假村浴場綜合展示區(qū)運動發(fā) 展區(qū)溫泉主 題樂園溫泉配套休憩區(qū)碼頭主 題樂園濕地保護區(qū)內(nèi)海外海123456 7897本報告是嚴格保密的。在功能布局的基礎(chǔ)上，世聯(lián)建議如下的宗地技術(shù)經(jīng)濟指標功能指標宗地編號 用地性質(zhì) 功能組成 占地面積 容積率① 生態(tài)保護用地 海鳥生態(tài)保護區(qū) ——② 高爾夫用地 18洞濕地高爾夫、高爾夫度假物業(yè) ≤③ 海濱浴場 海濱浴場、浴場配套物業(yè) ~④ 運動發(fā)展區(qū) 水上運動俱樂部、配套物業(yè) ~⑤ 綜合發(fā)展區(qū) 海洋主題公園、配套物業(yè) ~⑥ 溫泉休憩區(qū) 溫泉度假物業(yè) ~⑦ 溫泉主題區(qū) 溫泉主題公園、配套物業(yè) ~⑧ 碼頭主題區(qū) 碼頭主題公園、配套物業(yè) ~98本報告是嚴格保密的。建設(shè)吸引點99本報告是嚴格保密的。在項目用地功能劃分的基礎(chǔ)上，充分表現(xiàn)項目整體定位確定的主題，建設(shè)吸引點u 京津唐第一旅游度假勝地u 北中國特色u 可持續(xù)發(fā)展的，生態(tài)的u 海島q海島高爾夫、海島溫泉主題公園、游艇碼頭q四季分明的主題、海洋展示中心q海島生態(tài)保護區(qū)、濕地保護區(qū)q長灘、水上運動、碼頭主題公園100本報告是嚴格保密的。123456789101112131415161718海鳥生態(tài)保護區(qū)18洞高爾夫高爾夫度假村高爾夫度假村浴場綜合展示區(qū)運動發(fā) 展區(qū)溫泉主 題樂園溫泉配套休憩區(qū)碼頭主 題樂園濕地保護區(qū)內(nèi)海外海高爾夫海鳥保護區(qū)游艇碼頭 長灘水上運動碼頭公園海洋展示中心漁人碼頭101本報告是嚴格保密的。享受大海、陽光、空氣長灘建立富于競爭力的旅游度假產(chǎn)品線，來滿足京津唐中高端消費者高層面的精神訴求貴族、高尚的運動享受、放松的休閑生活挑戰(zhàn)極限、擁抱激情特色的漁業(yè)文化體驗海洋文化時尚、愜意的時光親近海鳥、大自然海島高爾夫 溫泉樂園水上運動公園碼頭公園海洋展示中心游艇碼頭生態(tài)公園硬線軟線京津唐第一旅京津唐第一旅游度假目的地游度假目的地102本報告是嚴格保密的。海島高爾夫，高貴源于稀缺u 規(guī)劃 18洞濕地高爾夫球場u 形成由景色秀麗的濕地球場洞間開敞空間和由水和沙窩障礙圍繞著的起伏輕擊區(qū)；u 水面介入帶來的驚險賦于高樂夫球場特有的挑戰(zhàn)，大多數(shù)球路經(jīng)過住宅區(qū)u 集可玩性、秀麗與挑戰(zhàn)于一體103本報告是嚴格保密的。溫泉主題樂園，是放松 ，更是一種奢侈享受u 依托現(xiàn)有溫泉資源，建立體驗式主題樂園u 充分利用海島資源，將溫泉與大海充分融合，創(chuàng)造特有的體驗u 提供娛樂、休閑、旅游、居住、會務(wù)、療養(yǎng)等全方位的服務(wù)104本報告是嚴格保密的。圍繞海島、沙灘做足文章，提供閑散、趣味、挑戰(zhàn)、教育等多重體驗u 保護原生態(tài)沙灘，體味大海、陽光和空氣，回歸大自然u 島嶼西南端規(guī)劃私家游艇碼頭，尊貴在于獨有u 海上運動發(fā)展區(qū)建設(shè)水上運動俱樂部，體驗極限挑戰(zhàn)105本報告是嚴格保密的。海洋展示中心，集科學、教育、展示于一體u 綜合展示區(qū)規(guī)劃以海洋為主題的海洋公園，水族館等106本報告是嚴格保密的。生態(tài)保護區(qū)，濕地觀鳥，親近自然，放飛心情u 島嶼西南規(guī)劃海鳥棲息地u 內(nèi)海規(guī)劃濕地生態(tài)保護區(qū)107本報告是嚴格保密的。碼頭主題公園，體驗漁業(yè)文化，分享參與樂趣u 依托現(xiàn)有漁船碼頭，建設(shè) 主題公園108本報告是嚴格保密的。四季分明的主題，讓歡樂時光不斷延續(xù)u 生態(tài)觀島區(qū)，濕地春日觀鳥，親近自然，放飛心情u 圍繞長灘建設(shè)黃金海岸，夏日主題u 秋日海島高爾夫，高貴緣于稀缺u 冬日溫泉，是放松 ，更是奢侈享受109本報告是嚴格保密的。區(qū)域識別系統(tǒng)110本報告是嚴格保密的。區(qū)域識別系統(tǒng)：道路u 利用相鄰及穿越項目的道路u 統(tǒng)一規(guī)劃和界定區(qū)域u 成為城市風景線111本報告是嚴格保密的。區(qū)域識別系統(tǒng)：標志物u 建立強勢區(qū)域形象，使消費者產(chǎn)生 “進入感 ”u 可以通過以下元素得以實現(xiàn)：標志物、導示系統(tǒng)、雕塑、室外家俱、小品、路燈等112本報告是嚴格保密的。旅游度假區(qū)開發(fā)特點和現(xiàn)實約束條件，決定了本案應(yīng)采用價值導向型的開發(fā)策略目標及條件?京津唐第一旅游度假勝地?開發(fā)時間不受限制?啟動資金受限制價值導向型關(guān)鍵舉措?區(qū)域開發(fā)采取分階段漸近式開發(fā)策略?啟動區(qū)的成功開發(fā)?吸引點良好經(jīng)營?項目的成功啟動為市場樹立成功典范，并實現(xiàn)區(qū)域的滾動開發(fā)113本報告是嚴格保密的。結(jié)合旅游度假區(qū)開發(fā)特點和現(xiàn)實約束條件，建議本案的開發(fā)次序與節(jié)奏123456789101112131415161718海鳥生態(tài)保護區(qū)18洞高爾夫高爾夫度假村高爾夫度假村浴場綜合展示區(qū)運動發(fā) 展區(qū)溫泉主 題樂園溫泉配套休憩區(qū)碼頭主 題樂園濕地保護區(qū)內(nèi)海外海Phase IPhase IIu 第一階段：溫泉、碼頭主題公園，溫泉配套游憩區(qū)、運動發(fā)展區(qū)，預(yù)計6~10年完成u 第二階段：浴場、綜合展示區(qū)、高爾夫、高爾夫度假區(qū)預(yù)計 8~10年完成u 整體計劃區(qū)預(yù)計15~20年開發(fā)完成114本報告是嚴格保密的。THE END THANK YOU!115本報告是嚴格保密的。演講完畢，謝謝觀看