【正文】 、使產(chǎn)品成為稀缺創(chuàng)造一種強調(diào)體驗的品牌形象籌劃展示產(chǎn)品的體驗活動112本報告是嚴格保密的。馬山計劃體驗五步曲FIVE STEP FOR Experience MMA. PLAN一種創(chuàng)新的生活觀念 A New Lifestyle Idea一條體驗的休閑路線 A Experience Resort Route一個會員俱樂部中心 A Club VIP Center一套馬山計劃中的房子 A House of MMa.一段閑暇的時光 A Leisure Time Culture113本報告是嚴格保密的。富人生活基本價值取向圖解綜合解決有幾處供不同使用的房子，具有才藝的孩子，漂亮賢惠的妻子需要出境旅游、異國情調(diào)、有氧運動以及諸如高爾夫、游艇、 SPA等很花錢消費需要房子足夠大、足夠豪、足夠有情調(diào)，足夠稀缺、足夠貴、足夠特別、足夠被別人稱道 ……需要在高檔酒店、餐廳、俱樂部、會館等場所進行生意和友誼的交換滿意的事業(yè)美滿的家庭社交的圈子 享樂的時光投資的渠道需要有股票、債券、固定資產(chǎn)等投資渠道獲取高額或者穩(wěn)定的投資回報自豪的宅子114本報告是嚴格保密的。富人對于居所功能的潛在需求 物 質(zhì) 需 求精神需求社交 居住度假 投資一種滿足多種需求的解決方案115本報告是嚴格保密的。改變富人對居所的狹義理解改變前富人居住價值排序 重要程度 改變后富人居住價值排序 重要程度日常居住（城市核心、配套齊全） 居住體驗小區(qū)環(huán)境、戶型設(shè)計 社交體驗身份感 休閑度假體驗投資 投資體驗其他功能（度假、休閑、交往等） 文化體驗116本報告是嚴格保密的。新居住模式的價值整合及對應(yīng)離開城市核心具有廣闊旅游資源獨立居所提供會員服務(wù)有時尚富人運動強烈居住文化離城 30KM太湖國家旅游度假區(qū)多種休閑資源容積率 1會議、酒店、餐飲、商業(yè)等高爾夫、游艇等形象塑造117本報告是嚴格保密的。馬山計劃體驗五步曲FIVE STEP FOR Experience MMA. PLAN一種創(chuàng)新的生活觀念 A New Lifestyle Idea一條體驗的休閑路線 A Experience Resort Route一個會員俱樂部中心 A Club VIP Center一套馬山計劃中的房子 A House of MMa.一段閑暇的時光 A Leisure Time Culture118本報告是嚴格保密的。 Resort常見的關(guān)鍵因素Golf高爾夫Fishing垂釣Mountaineering登山Y(jié)acht游艇Spa溫泉Bicycle自行車Meeting會議Cate美食Club俱樂部Hotel酒店Caf233?？Х瑞^Art藝術(shù)119本報告是嚴格保密的。 120本報告是嚴格保密的。 整合馬山計劃的 Resort體驗之旅MMA.18灣沿湖大道靈山大佛太湖國際高爾夫溫泉 SPA高爾夫公園水岸風(fēng)情街俱樂部體驗健康、休閑和放松的時尚運動體驗果嶺、垂釣和葡萄文化體驗咖啡、美酒、盛宴的異域文化體驗游艇會、球會等富人喜愛的游戲體驗離開城市喧鬧后的輕松心情體驗宏偉、空靈、升騰的超度體驗 18洞 72桿美景山地湖濱高爾夫長堤 體驗湖面、空氣、清風(fēng)和陽光會議中心 體驗全新的社交場地121本報告是嚴格保密的。馬山計劃體驗五步曲FIVE STEP FOR Experience MMA. PLAN一種創(chuàng)新的生活觀念 A New Lifestyle Idea一條體驗的休閑路線 A Experience Resort Route一個會員俱樂部中心 A Club VIP Center一套馬山計劃中的房子 A House of MMa.一段閑暇的時光 A Leisure Time Culture122本報告是嚴格保密的。會員俱樂部中心的設(shè)置計劃管理中心星級物業(yè)管理國際會議中心管理酒店管理租售中心SPA俱樂部Resort俱樂部高爾夫俱樂部登山俱樂部游艇俱樂部葡萄酒俱樂部風(fēng)水文化俱樂部美食俱樂部湖鮮美食會中西餐宴會意大利美食咖啡酒館文化街區(qū)會籍制居住會籍游客會籍123本報告是嚴格保密的。馬山計劃體驗五步曲FIVE STEP FOR Experience MMA. PLAN一種創(chuàng)新的生活觀念 A New Lifestyle Idea一條體驗的休閑路線 A Experience Resort Route一個會員俱樂部中心 A Club VIP Center一套馬山計劃中的房子 A House of MMa.一段閑暇的時光 A Leisure Time Culture124本報告是嚴格保密的。解構(gòu) MMA.6萬 m2中心廣場3萬 m2湖面2萬 m2高爾夫果嶺公園2023 m2 SPA會館會員俱樂部1條水系5個水岸碼頭廣場2條風(fēng)情商業(yè)街多功能別墅區(qū)會議中心區(qū)家庭居住區(qū)度假公寓區(qū)125本報告是嚴格保密的。示意圖高爾夫果嶺公園會所廣場廣場會議酒店住區(qū)別墅住區(qū)中心湖廣場 商業(yè)街商業(yè)街廣場廣場廣場河道126本報告是嚴格保密的。功能及配比計劃（按 ）主要用途 單 位面 積 總 面 積 比例別 墅 自住、企 業(yè)別 墅、餐 廳 、投 資 1x1000m2 5000 m2 %2x600m27x400m2聯(lián) 排 投 資 、自住、酒店 180－ 200 m2 m2 60％200－ 250 m2250－ 280 m2疊拼洋房 投 資 、酒店、自住 150－ 180 m2 m2 10％180－ 200 m2度假公寓 投 資 、酒店、度假公寓 60－ 80 m2 7萬 m2 20％80－ 100 m2會 議 中心 會 議 接待 100－ 500 m2 5000 m2 %會所 溫泉 SPA會 館 2023 m2 5000 m2 %俱 樂 部 1500 m2鋼 琴學(xué)校 1500 m2商 業(yè) 集中商 業(yè) 3000 m2 8000 m2 %商 業(yè) 街 5000 m2社區(qū)配套 停 車場 、醫(yī) 療 、文化體育、社區(qū)服 務(wù) 等－ 1萬 m2 3% 127本報告是嚴格保密的。馬山計劃體驗五步曲一種創(chuàng)新的生活觀念 A New Lifestyle Idea一條體驗的休閑路線 A Experience Resort Route一個會員俱樂部中心 A Club VIP Center一套馬山計劃中的房子 A House of MMa.一段閑暇的時光 A Leisure Time Culture128本報告是嚴格保密的。與和睦的家庭生活相關(guān)129本報告是嚴格保密的。與悠閑自在的慢節(jié)奏相關(guān)130本報告是嚴格保密的。與水岸生活場景相關(guān)131本報告是嚴格保密的。與給予孩子的時間相關(guān)132本報告是嚴格保密的。與孩子的歡愉方式相關(guān)133本報告是嚴格保密的。與友誼和聚會相關(guān)134本報告是嚴格保密的。與享受溫泉相關(guān)135本報告是嚴格保密的。推薦案名半島第一章Peninsula of chapterⅠ? 半島 —— 馬山是一個半島、島的自然環(huán)境優(yōu)美、島上的 Resort項目、半島酒店的尊貴、? 第一章 —— 代表項目的地位、猶如樂曲章節(jié)的優(yōu)雅旋律溫泉 . 水岸 . 高爾夫 . 小鎮(zhèn)136本報告是嚴格保密的。備選案名半島印象Peninsula Impression溫泉 . 水岸 . 高爾夫 . 小鎮(zhèn)半島假日半島 19公里137本報告是嚴格保密的。其他備選案名太湖印象TaiHu Impression溫泉 . 水岸 . 高爾夫 . 小鎮(zhèn)太湖假日太湖 19公里太湖第一章138本報告是嚴格保密的。分期建議高爾夫果嶺公園會所廣場廣場廣場廣場廣場一期 Ⅱ 區(qū)商業(yè)街河道河道二期 Ⅱ 區(qū)中心湖廣場 商業(yè)街二期 Ⅰ 區(qū)一期 Ⅰ 區(qū)139本報告是嚴格保密的。首期一區(qū)開發(fā)計劃（ C地塊）附加點 單 位面 積 單 價 總 價 配比 總 建筑面 積比例聯(lián) 排 送 1個院子和 1個露臺 180－ 200m2 6500 120－ 130萬 40％ 55％送 2個院子和 1個露臺 200－ 250m2 130－ 160萬 40％送 2個院子、 1個露臺1個 車庫250－ 280m2 160－ 180萬 20％疊拼洋房 送 1個院子或 1個露臺 150－ 180 m2 4800 72－ 85萬 50％ 18％送 1個院子或 1個露臺 180－ 200 m2 85－ 100萬 50％帶 15 m2露臺 60－ 80 m2 28－ 50萬 60％ 18％會所 9％商 業(yè) 8000 2400萬 共建配套 高 爾 夫公園 2萬中心廣 場 6萬總建筑面積 121， 140平方米，容積率 140本報告是嚴格保密的。首期總開發(fā)計劃（ B+C）附加點 單 位面 積 配比 總 建筑面 積 總 比例獨 棟別 墅 11000m 2 3％ .2600m 27400m 2聯(lián) 排 送 1個院子和 1個露臺 180－ 200m2 40％ 9萬 55％送 2個院子和 1個露臺 200－ 250m2 40％送 2個院子、 1個露臺1個 車庫250－ 280m2 20％疊拼洋房 送 1個院子或 1個露臺 150－ 180 m2 50％ 18％送 1個院子或 1個露臺 180－ 200 m2 50％度假公寓 帶 15 m2露臺 60－ 80 m2 60％ ％帶 20 m2露臺 80－ 100 m2 40％會所 ％商 業(yè) 公建配套 中心廣 場 6萬高 爾 夫公園 2萬 總建筑面積 184400平方米，容積率 本報告是嚴格保密的。問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向案例借鑒和模式選擇項目定位客戶定位和需求分析 市場競爭分析經(jīng)濟技術(shù)指標分析 一期經(jīng)濟測算142本報告是嚴格保密的。我們根據(jù)無錫和馬山住宅市場情況，預(yù)測了不同容積率下本項目不同產(chǎn)品的可能售價范圍容積率 聯(lián)排價格 疊拼與多層價格 小高層價格 68008000 55006000 45005000 65007500 51005700 45005000 65007500 48005500 400045001 63007000 45005500 40004500 63006800 45005500 40004500 60006500 45005000 37004200 60006500 40004500 35004100 p交叉替代法確定 TH價格p市場比較法確定多層和小高層價格p價格預(yù)測基于項目的核心價值體系和無錫市場價格水平確定p容積率 ，獨棟的比重相對較少，對整體經(jīng)濟測算影響不大143本報告是嚴格保密的。通過構(gòu)建模型，計算不同容積率下的最優(yōu)物業(yè)類型配比u根據(jù)市場調(diào)查情況，在容積率較低的情況下，將小高層的占地比例設(shè)置為零。u容積率超過 1之后，有少部分的小高層出現(xiàn)計算條件：純聯(lián)排別墅容積率 純多層容積率 純小高層容積率 占地面積 S，容積率 R聯(lián)排、多層和小高層占地比例為 X,Y,Z構(gòu)建模型X+Y+Z=1++=RS最后根據(jù)各種物業(yè)類型占地面積比例，計算不同容積率下的建筑面積144本報告是嚴格保密的。根據(jù)模型測算分析，凈利潤總額在 左右的容積率下達到最高p凈利潤在容積率，為 。p凈成本利潤率呈現(xiàn)下降趨勢，但在 － 不明顯p平均成本隨容積率提高而趨于平緩，維持在 2400左右145本報告是嚴格保密的。項目物業(yè)類型的市場分析獨棟別墅聯(lián)排別墅疊拼花園洋房商業(yè)u在無錫中高端客戶心目中， 獨棟和聯(lián)排 都是純粹意義上的別墅，二者的差別主要體現(xiàn)在面積和總價上。訪談顯示，二者的受歡迎程度基本相同。u疊拼和花園洋房 在無錫供給較少。其原因并非需求乏力，而是早期的供給尚缺乏創(chuàng)新性和多樣性。依靠此供給拉動需求的潛力巨大。u疊拼和花園洋房在無錫 能滿足投資和度假的復(fù)合功能，符合本項目核心競爭力要求。u通過打造 5000平米小鎮(zhèn)風(fēng)情商業(yè)，構(gòu)建小鎮(zhèn)的關(guān)鍵元素，降低區(qū)域陌生感u市場調(diào)查結(jié)果顯示，無錫中高端消費者在馬山置業(yè)傾向于總價較低別墅項目。 2： 1的比例適合市場調(diào)查結(jié)論根據(jù)測算，在 ，獨棟占極少比例， Townhouse和多層的比例為 2： 1146本報告是嚴格保密的。問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向案例借鑒和模式選擇項目定位客戶定位和需求分析 市場競爭分析經(jīng)濟技術(shù)指標分析 一期經(jīng)濟測算147本報告是嚴格保密的。序號分