【正文】 P城 40公里 ?規(guī)模：占地 80英畝 ?房地產(chǎn)： 350個獨立住宅， 300個公寓、旅館單位 ?資源：墨西哥灣， 800米海岸線 83 本報告是嚴(yán)格保密的。 中高密度的小鎮(zhèn)核心＋低密度的濱海地帶 濱海低密度物業(yè) 沿海涼亭 遠海中等密度物業(yè) ?靠近海的是低密度物業(yè)，沿著海邊是一系列的新古典主義的小涼亭，主要的公共設(shè)施都位于遠離海濱的一側(cè) 。 ?在經(jīng)歷老式小鎮(zhèn)生活的同時，又享受著未被破壞的海濱環(huán)境。 84 本報告是嚴(yán)格保密的。 一個讓最多物業(yè)可觀海景和都易走近海灘的規(guī)劃布局可使整個開發(fā)項目升值 ?鎮(zhèn)的南北朝向提供了最寬廣的海濱景觀，各類建筑按地貌安置在階梯狀分布的道路和小徑系統(tǒng)上 ?街道系統(tǒng)：街道南北走向，終止于海邊，為更多的住房提供海景。籬笆系統(tǒng)形成的公共小巷網(wǎng)絡(luò)使得步行成為街區(qū)之間更方便的聯(lián)系方式，有利于鼓勵大家步行， 創(chuàng)造一個生動的海濱小鎮(zhèn)環(huán)境 85 本報告是嚴(yán)格保密的。 分散安置配套設(shè)施，融合入小鎮(zhèn)，提升周邊物業(yè)價值 網(wǎng)球場 海灘涼亭 旅館零售 郵局 中央廣場 餐食服務(wù) 郊野公園 自行車出租處 水塔公園 泳池 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 3 5 2 4 6 7 8 9 10 4 4 4 4 4 4 4 ?分散排布公園、涼亭、游泳池和小鎮(zhèn)廣場，提升周邊物業(yè)價值。例：一個造價 2萬美元的小的海灘涼亭明顯提升鄰近物業(yè)價值 ?特別是在遠離海邊的地區(qū)，創(chuàng)造性地運用設(shè)施，能最大程度地提升地塊的價值（一座造價為早期遠離海灘的觀景點，也提升了附近物業(yè)的價值） 86 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 整體布局上疏密相宜 使景觀價值最大化的規(guī)劃營造小鎮(zhèn)氛圍 ?平面布局與交通規(guī)劃使更多物業(yè)能觀賞或接近海資源，提升物業(yè)價值 ?獨特的道路系統(tǒng)，使步行成為主流，創(chuàng)造生動的海濱小鎮(zhèn)環(huán)境 配套設(shè)施融入社區(qū)，利用一些低成本的設(shè)施提升物業(yè)價值 ?配套設(shè)施適當(dāng)分布，價值均好 ?創(chuàng)造性地利用觀景休閑設(shè)施，提升周邊物業(yè)價值，營造濱海度假小鎮(zhèn)氛圍 ?資源最好的地塊建造最高端的低密度物業(yè)，保護海灘生態(tài)環(huán)境 ?資源較差區(qū)域建造中高密度物業(yè)及公共服務(wù)配套，營造小鎮(zhèn)生活 87 本報告是嚴(yán)格保密的。 CASE2:萬科東海岸 , 深圳 案例選擇的適用條件： ?濱海社區(qū) ?資源不強勢 ?郊區(qū)物業(yè) ?周邊配套缺乏 ?定位相似 88 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目概況 大梅沙海濱公園 鹽壩高速 東海岸 80米 2023米 總占地 總建面 容積率 覆蓋率 16% 綠化率 50% 總戶數(shù) 1948戶 ?區(qū)域：深圳鹽田區(qū)的東部，距鹽田區(qū)政府約 10多公里 ?交通：與市內(nèi)的聯(lián)系相對不便，但交通狀況處在改善之中 ?鹽壩高速于 02年通車 ?深鹽快速線等三條線路未來 3年內(nèi)通車 ?資源：二線海景，緊鄰菠蘿山 ?地塊現(xiàn)狀：坡地，高差60余米，內(nèi)有少量山泉溪流 89 本報告是嚴(yán)格保密的。 以單體建筑朝向性的最優(yōu)化為規(guī)劃主導(dǎo)思想，使所有建筑最大限度的擁有景觀 ?以社區(qū)中心和中央景觀為核心，點式布臵產(chǎn)品 ?依山勢從高到低依次排列獨立別墅、聯(lián)排別墅、多層住宅、小高層住宅 ?原有溪水順勢自然流入社區(qū)中心的水面 ?以林蔭道溝通社區(qū)與大梅沙的聯(lián)系 90 本報告是嚴(yán)格保密的。 多種物業(yè)類型擴大客戶群，降低市場風(fēng)險，聚集社區(qū)人氣 項目定位： 休閑度假、投資為主的住宅社區(qū) 目標(biāo)客戶 ： ?度假客戶 ?預(yù)期有升值期望的投資客戶 ?部分周邊區(qū)域或深圳市東部的自住客戶 產(chǎn)品多樣化：以多種物業(yè)類型有效擴大客戶群，提升社區(qū)人氣 91 本報告是嚴(yán)格保密的。 配套、小品營造濱海度假社區(qū)氛圍 蚌殼式對講 海魚式對講 海上小島 海灘游泳池 沙灘排球場 海洋意象 ?開放式加勒比海商業(yè)街 ?山地公園和大湖面 ?以沙灘游泳池及小品為社區(qū)營造度假意象 92 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 以擴大濱海意象為主導(dǎo)，輔以生活配套來弱化陌生區(qū)域 ?以形象標(biāo)識 真正的海岸生活，來引導(dǎo)濱海度假生活 ?以商業(yè)街來克服大梅沙片區(qū)配套不足的現(xiàn)狀營造生活氛圍 在規(guī)劃上展示海岸社區(qū)，景觀價值最大化 ?現(xiàn)有樓建筑錯落排布，以最大可能的利用中央景觀和海景 ?通過藍色人工湖、沙灘泳池制造濱海的感覺 ?通過林蔭道打通與海的聯(lián)系 以多樣化的產(chǎn)品來擴大客戶群，降低市場風(fēng)險，提升人氣 ?聯(lián)排別墅、獨棟別墅、公寓的組合與與周圍單一的酒店式公寓競爭 針對度假客戶，從度假氛圍上盡力營造 ?整體的簡約熱帶風(fēng)情，演繹濱海度假意象 ?加勒比風(fēng)情的商業(yè)街，體現(xiàn)度假感覺 ?類似海洋產(chǎn)品的建筑小品來渲染海的氣氛 針對投資客戶，從”升值、低總價”上做文章 ?公寓每套 25萬元左右的價格在所有物業(yè)中總價最低 ?平均每套 80余萬的價格在相當(dāng)于市內(nèi)熱點區(qū)域的價格，較豪宅的價格低 93 本報告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒總結(jié) ?資源較差區(qū)域建造中高密度物業(yè)及公共服務(wù)配套區(qū)，營造小鎮(zhèn)公共核心區(qū)域 ?資源最好的地塊建造最高端的低密度物業(yè)，保護海灘原生態(tài)環(huán)境 ?創(chuàng)造性地利用觀景休閑設(shè)施，提升周邊物業(yè)價值，營造濱海度假小鎮(zhèn)氛圍 ?控制成本合理設(shè)臵社區(qū)配套，價值均好 ?以多樣化的產(chǎn)品來擴大客戶群，降低市場風(fēng)險，提升人氣 依據(jù)本項目的發(fā)展策略，借鑒成功案例經(jīng)驗，制定本項目差異化競爭的 5大關(guān)鍵舉措 94 本報告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃設(shè)置適當(dāng)集中的小鎮(zhèn)公共核心區(qū)域 ?根據(jù)案例借鑒，結(jié)合地塊特征，在所示位置建立小鎮(zhèn)中心，為整個社區(qū)服務(wù)，營造小鎮(zhèn)氛圍。 河道 明好 民生 鱷魚湖 舉措 1區(qū)域價值 95 本報告是嚴(yán)格保密的。 廣場是小鎮(zhèn)重要的公共空間，部分公共配套集中于此 ?超市 ?基本商業(yè) ?餐飲服務(wù) ?藥店 ?彩擴 ?家政 舉措 1社區(qū)配套 96 本報告是嚴(yán)格保密的。 異國風(fēng)情的步行商業(yè)街滿足人們基本需求和濱海購物體驗 舉措 1社區(qū)配套 97 本報告是嚴(yán)格保密的。 河道 明好 民生 鱷魚湖 高品質(zhì)的山頂會所及少量商業(yè)，風(fēng)景絕佳、俯瞰整個社區(qū) ?最高點處的山頂會所，北面觀海，南望濕地公園，整個社區(qū)盡收眼底。 ?山頂會所及高檔商業(yè)是社區(qū)的標(biāo)志，是前期的重要展示，消費者將透過它感受到社區(qū)的高品質(zhì)。 舉措 1社區(qū)配套 98 本報告是嚴(yán)格保密的。 河道 明好 民生 鱷魚湖 高品質(zhì)的山頂會所及少量商業(yè)，風(fēng)景絕佳、俯瞰整個社區(qū) ?最高點處的山頂會所，北面觀海，南望濕地公園，整個社區(qū)盡收眼底。 ?山頂會所及高檔商業(yè)是社區(qū)的標(biāo)志，是前期的重要展示，消費者將透過它感受到社區(qū)的高品質(zhì)。 舉措 1社區(qū)配套 99 本報告是嚴(yán)格保密的。 通過分散于小鎮(zhèn)的觀海臺，雕塑，海濱泳池等設(shè)施強化海濱意象，提升物業(yè)價值 舉措 2社區(qū)配套 100 本報告是嚴(yán)格保密的。 坡地別墅 山頂會所 內(nèi)海 坡地別墅 依托自身資源，打造特色坡地別墅 ?非傳統(tǒng)坡地住宅，景觀不是靜止的空間而具有時間性 ?無論是北面面海，西面臨河還是南面濕地公園兩側(cè)，地塊特征都可用于打造小鎮(zhèn)的坡地特色 舉措 3資源整合 101 本報告是嚴(yán)格保密的。 坡地別墅 山頂會所 內(nèi)海 坡地別墅 依托自身資源，打造特色坡地別墅 ?非傳統(tǒng)坡地住宅，景觀不是靜止的空間而具有時間性 ?無論是北面面海，西面臨河還是南面濕地公園兩側(cè)，地塊特征都可用于打造小鎮(zhèn)的坡地特色 舉措 3資源整合 102 本報告是嚴(yán)格保密的。 河道 明好 民生 鱷魚湖 通過資源再造將洼地改造為濕地公園，成為社區(qū)開放空間和重要景觀資源 ?改造后在濕地邊緣進行適度修飾，引進適量觀賞植物 ?內(nèi)部保持原生態(tài)風(fēng)貌，既保護環(huán)境又降低改造成本 ?建造簡易棧橋，連接濕地，引導(dǎo)人們曲徑探幽 舉措 3資源整合 103 本報告是嚴(yán)格保密的。 河道 明好 民生 鱷魚湖 通過資源再造將洼地改造為濕地公園，成為社區(qū)開放空間和重要景觀資源 ?改造后在濕地邊緣進行適度修飾，引進適量觀賞植物 ?內(nèi)部保持原生態(tài)風(fēng)貌，既保護環(huán)境又降低改造成本 ?建造簡易棧橋，連接濕地，引導(dǎo)人們曲徑探幽 舉措 3資源整合 104 本報告是嚴(yán)格保密的。 創(chuàng)新產(chǎn)品 —— 坡地退臺式花園洋房 ?依托濕地公園景觀價值，建造花園洋房 ?通過產(chǎn)品創(chuàng)新，贈送面積，增加超值感，實現(xiàn)高 性價比 贈送地下室 贈送露臺 棧橋 濕地公園 舉措 4產(chǎn)品創(chuàng)新 105 本報告是嚴(yán)格保密的。 花園洋房產(chǎn)品增值創(chuàng)新 ?一樓送下沉式私家院落和半地下層 ?半地下層 ,可用作書房、 茶室、客房等 ,也可和客廳及入戶門廳一起 /形成半圍合的首層私家花園 … 下沉式私家院落 半地下層 舉措 4產(chǎn)品創(chuàng)新 106 本報告是嚴(yán)格保密的。 花園洋房產(chǎn)品增值創(chuàng)新 ?二層以上送空中花園 ?頂層附送閣樓 送空中花園 頂層附送閣樓 舉措 4產(chǎn)品創(chuàng)新 107 本報告是嚴(yán)格保密的。 多元化的產(chǎn)品利于營造小鎮(zhèn)氛圍，總價控制能有效增大客戶群，降低風(fēng)險 占地面積 /萬 m2 占地比例 建筑面積 /萬 m2 面積比例 面積范圍/m2 均價 /元 總價 /萬元 套數(shù)比例 獨立別墅 54% 40％ 300～ 400 4000 140 26％ 聯(lián)排別墅 27% 30％ 180～ 250 3500 75 32％ 花園洋房 16% 25％ 120～ 150 2700 40 42％ 公共服務(wù)設(shè)施 3% 5％ —— —— — —— 合計 108. 8 100% 100％ —— —— — 100％ ?在保證社區(qū)高品質(zhì)的前提下，為營造“小鎮(zhèn)”的氛圍、保持原生態(tài)、以及多元化產(chǎn)品擴大客戶群，初步建議容積率范圍為 ～ ?此物業(yè)配比表乃初步建議，測算價格基于市場情況取偏 保守 值，項目啟動時可根據(jù)市場實際情況加以調(diào)整 舉措 5產(chǎn)品組合 108 本報告是嚴(yán)格保密的。 借鑒國際類比案例，結(jié)合項目實際情況，我們建議如下的功能布局 花園洋房 獨立別墅 公共配套 聯(lián)排 濕地公園 ?臨海臨河的地塊為獨棟別墅用地，享有最好資源，低密度開發(fā)，保護原有生態(tài)環(huán)境。 ?資源相對弱勢且進入性好的地塊建為小鎮(zhèn)中心，服務(wù)社區(qū)。 ?濕地公園為兩側(cè)花園洋房提供景觀價值。 ?強烈遷走墳地，暫時可采用園林、綠化帶和強體隔斷。 私密區(qū) 綠化隔離帶 109 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目分組團設(shè)計及各組團特色 ?項目各組團分區(qū)原則 資源的利用 劣性的規(guī)避 區(qū)域的方正性 各地塊相對獨立性和協(xié)調(diào)性 ?BLOCK1特色：國際濱海社區(qū)，完全生活“靜”界 ?BLOCK2特色：山頂會所、國際商業(yè)街區(qū) ?BLOCK3特色：濕地公園、社區(qū)中心，選擇一種社區(qū)就選擇一種生活方式 ?BLOCK4特色：美墅生活 ?BLOCK5特色：濱海純靜生活 BLOCK4 BLOCK1 BLOCK5 BLOCK2 BLOCK3 110 本報告是嚴(yán)格保密的。 首先開發(fā)的民生地塊功能布局 花園洋房 獨立別墅 公共配套 聯(lián)排 濕地公園 國際濱海社區(qū) 完全生活靜界 山頂會所 國際商業(yè)街區(qū) 濕地公園、社區(qū)中心 選擇一種社區(qū)就選擇一種生活方式 111 本報告是嚴(yán)格保密的。 民生地塊的物業(yè)配比初步建議 占地面積 /萬 m2 占地比例 建筑面積 /萬m2 面積比例 面積范圍/m2 均價 /元 總價 /萬元 套數(shù) 套數(shù)比例 獨立