【正文】 對住宅選擇的品位上u 從客戶訪談我們了解到，長樂高收入人群具有炫耀、攀比的消費(fèi)心理u 從福州市場現(xiàn)有高檔樓盤來看，長樂客戶比例較高的通常產(chǎn)品形象奢華、氣派文化水平、素質(zhì)不高，在消費(fèi)上存在比闊、炫耀、跟風(fēng)的心理?！?神 5傳媒跟風(fēng)虛榮，只要有好產(chǎn)品都會買，購買力很強(qiáng)。 —— 世茂外灘涂 銷售代表好面子、攀比，你換奔馳我就買寶馬，有集體定購十幾輛寶馬的事情。 —— 長樂開發(fā)商 鄭總文化素質(zhì)很差，剛富起來的暴發(fā)戶，好攀比。例子，辦喪事花 30萬很正常?！?長樂天上人間 郝總項(xiàng)目名稱 建筑形象 長樂客戶所占比重名城港灣 西班牙風(fēng)格，豪華氣派 高世茂外灘花園 奢華 高君臨閩江 豪華、大氣 高東方威尼斯 澳洲風(fēng)格、現(xiàn)代明快 低蘭庭西江月 現(xiàn)代東方庭院 低88本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目的差異化形象定位 —— 風(fēng)格經(jīng)典突出的多賣點(diǎn)別墅u 對福州別墅市場產(chǎn)品形象研究，我們從時(shí)間最近、具備一定規(guī)模、且產(chǎn)品品質(zhì)較高的樓盤入手項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格 產(chǎn)品類型名城港灣 西班牙風(fēng)格 水島別墅東方威尼斯 澳洲風(fēng)格、現(xiàn)代明快 水島別墅居住主題公圓 山水別墅蘭庭西江月 現(xiàn)代東方庭院 倚山別墅云畝天朗 西班牙風(fēng)格 水島別墅多樣化的建筑風(fēng)格，但至今并無很好的演繹 無一例外的圍繞山水做文章，同一樓盤中產(chǎn)品的類型相對單一由此，本項(xiàng)目要在產(chǎn)品形象上與市場形成差異化，可以從兩方向做： 建筑風(fēng)格經(jīng)典，元素、特點(diǎn)突出； 多賣點(diǎn)別墅的開發(fā) ，結(jié)合項(xiàng)目地塊、資源特點(diǎn)，開發(fā)海岸別墅、沙灘別墅、叢林別墅等89本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品形象建議 —— 地中海風(fēng)情的海岸新都地中海風(fēng)情的海岸新都 —— 享受奢侈的開始項(xiàng)目形象定位：定位詮釋：地中海休閑、浪漫的氣質(zhì)；東海岸廣闊、包容的胸懷；出離舊城而高于舊城的新都；讓奢侈的體驗(yàn)在這里升華 ……90本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。建筑風(fēng)格建議 —— 法式風(fēng)格演繹豪華典雅法式建筑特征：? 布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間；? 效果貴族風(fēng)格，高貴典雅；? 細(xì)節(jié)處理上法式廊柱、雕花、線條的運(yùn)用，精細(xì)考究的制作工藝。91本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。體驗(yàn)陽光、海灘、休閑、浪漫92本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。感受經(jīng)典、品位、豪華、尊崇93本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。分享健康、快樂、幸福、成功94本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。推薦案名字 1u 結(jié)合項(xiàng)目的資源和產(chǎn)品的屬性海岸 —— 突出項(xiàng)目優(yōu)勢自然資源；新 —— 模式的創(chuàng)新，產(chǎn)品的創(chuàng)新，價(jià)值的創(chuàng)新； 都 —— 都市般便捷的生活；出離舊城而高于舊城的新都。 海岸新都95本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案名推薦 2碧海藍(lán)天Le grand bleu碧海、藍(lán)天 ——廣闊的視野，包容的胸懷、淡定的氣質(zhì) ……沙灘、海岸線、大海 …… 本項(xiàng)目具備的，卻未被多數(shù)人意識到的強(qiáng)勢自然資源。注：法國電影《 Le grand bleu》 （《碧海藍(lán)天》）以法國式的浪漫講述對大海的熱愛。u 從項(xiàng)目的自然資源及其賦予產(chǎn)品的意境出發(fā)u 其他推薦案名 尚郡、東海天郡、水幕天城96本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。216。 客戶定位216。 形象定位216。 產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位97本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品價(jià)值整合及對應(yīng) —— 多重體驗(yàn)的復(fù)合載體u 居住體驗(yàn)u 休閑度假體驗(yàn)u 社交體驗(yàn)u 投資體驗(yàn)景觀資源 大海、礁石、園林景觀獨(dú)立居所 定制獨(dú)棟別墅生活配套 濱海商業(yè)街、醫(yī)療、教育機(jī)構(gòu)度假設(shè)施社交活動休閑氛圍投資價(jià)值海濱浴場、海灘娛樂設(shè)施、旅游居住、餐飲娛樂配套商務(wù)、會議、宴會等的配套活動場所休閑設(shè)施、產(chǎn)品風(fēng)格的塑造區(qū)域、產(chǎn)品的升值潛力，產(chǎn)品價(jià)格的提升空間社區(qū)服務(wù) 內(nèi)外部交通、安全系統(tǒng)、健康會所會員服務(wù) 游艇會、飛行會等98本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品定位 —— 以休閑的氛圍打造多重價(jià)值的海岸別墅q 定制獨(dú)棟別墅 為主體 —— 居住、度假、企業(yè)會所、投資q 雙拼、聯(lián)排別墅 —— 居住、度假投資、企業(yè)會所、投資q 精裝公寓（單元式組合） —— 酒店、投資、度假、養(yǎng)老、居住q 濱海商業(yè)街： 便利店、精品店、西餐廳、咖啡館 —— 投資q 濱海大酒店： 餐廳、宴會廳、會議中心、娛樂設(shè)施、客房等 —— 客房投資q 相關(guān)配套： 學(xué)校、社區(qū)診所、會員俱樂部（游艇、飛行…… ）等銷售99本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品存在價(jià)值的論證別墅、公寓—— 項(xiàng)目主體，其銷售價(jià)值是本項(xiàng)目開發(fā)利潤實(shí)現(xiàn)的主要構(gòu)成；定制別墅： 從提供的 N種設(shè)計(jì)樣板中選擇符合自己喜好的別墅，適用于獨(dú)棟別墅。以定制別墅的方式，給予客戶足夠的尊崇感和參與感，也更加貼合客戶的喜好。單元式組合精裝公寓：基本統(tǒng)一的戶型，可組合成不同戶型，精裝產(chǎn)品，對于度假和投資客而言可減少投入，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。酒店 目前長樂酒店經(jīng)營狀況普遍良好，星級酒店入住率均在 85%以上，主要原因是長樂工業(yè)企業(yè)多，為長樂酒店帶來大量的商務(wù)客人，同時(shí)大量本地人有到酒店開房打牌的習(xí)慣。而本項(xiàng)目周邊即為大型工業(yè)集中區(qū)，同時(shí)漳港海鮮遠(yuǎn)近聞名，這為本項(xiàng)目酒店帶來生意機(jī)會。 此外，可通過星級酒店的建設(shè)快速提升項(xiàng)目檔次，樹立項(xiàng)目高端形象而提升價(jià)值；利用酒店設(shè)施，為度假、居住的客戶提供一定的配套服務(wù)。 商業(yè)街 —— 度假、休閑的必要配套。100本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目功能及配比計(jì)劃細(xì) 分 單 位面 積 總 面 積 比例住宅 獨(dú) 棟別 墅 280600m2 10萬 m2 %聯(lián) 排 別 墅 180280m2 m2 %精裝公寓（ 單 元式 組 合） 50m2 2萬 m2 %商 業(yè) 濱 海海商 業(yè) 街 2023m2 %酒店 餐 飲 、宴會、會 議 接待、商 務(wù) 中心、休 閑娛樂 、客房 10000 m2 10000 m2 %會所 健身、網(wǎng)球 場 、恒溫泳池等運(yùn) 動場館 2023 m2 %俱 樂 部：游艇會、 飛 行會等美容、 SPA等休 閑 生活會 館配套 社區(qū)醫(yī)院 500 m2 6500m2 %貴 族學(xué)校 5000m2便利店、 銀 行、家政服 務(wù) 、治安 維護(hù) 、巴士 總 站等 1000m2總計(jì) m2海 灘 浴 場 、休 閑娛樂設(shè) 施、游艇 碼頭 、 飛 行場 等公共休 閑 空 間 租用101本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能布局建議問題界定 經(jīng)濟(jì)評價(jià)地塊解析市場背景項(xiàng)目界定案例研究需求分析競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動區(qū)建議開發(fā)時(shí)機(jī)研判102本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。216。 資源利用216。 功能布局功能布局建議216。 規(guī)劃指標(biāo)216。啟動區(qū)建議103本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。通過研究國際成功案例 ,獲得啟示 案例選取的適用條件u 城市邊緣地區(qū)u 稀缺但不獨(dú)占的自然資源u 自身解決社區(qū)配套u(yù) 居住、休閑、旅游度假功能并存104本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。Homestead, Michigan105本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地塊原址為沙丘，現(xiàn)為度假氛圍濃厚的成熟居住社區(qū)u 區(qū)位：位于密歇根湖Glen Arboru 資源： ，面對 Crystal river,東側(cè)直達(dá)森林茂密的山脊；地塊四周其他地區(qū)為沙丘湖邊公園u 產(chǎn)品構(gòu)成： 96棟別墅， 500個公寓式別墅u 游憩設(shè)施：沙灘俱樂部，回力球俱樂部，網(wǎng)球俱樂部，帆船港口106本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。Homestead的功能布局u 集中各類游憩設(shè)施和居住空間，使大部分基地仍然保持原有狀態(tài)u 規(guī)劃兩個游憩設(shè)施組團(tuán)，分散布置，各自都有商務(wù)、飲食、休閑服務(wù)設(shè)施，以應(yīng)對季節(jié)變化u 休閑設(shè)施與居住區(qū)相距不遠(yuǎn)，相互融合u 自行車和滑雪道連接各項(xiàng)游憩設(shè)施，形成道路網(wǎng)獨(dú)棟和別墅回力球俱樂部沙灘俱樂部別墅別墅海灘及其游憩設(shè)施滑雪沙灘游憩107本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。香港 愉景灣108本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。位于香港大嶼山東北海岸，以小鎮(zhèn)模式發(fā)展成中高檔低密度住宅區(qū)u 區(qū)位：位于香港大嶼山東北海岸， 擁有優(yōu)良的山、海及沙灘資源，占地面積約 649公頃u 交通：通過公路、輕軌、水路與市中心相連；車程約 40分鐘，渡輪至中環(huán)需 40分鐘左右。區(qū)內(nèi)有穿梭巴士、購物巴士、電瓶車及出租汽車u 產(chǎn)品：有別墅、聯(lián)排別墅、多層、小高層及高層，平均容積率約 u 發(fā)展模式：按自給自足小鎮(zhèn)式發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展為中高檔的低密度住宅區(qū)，并成為外國人的聚居地愉景灣109本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。配套功能布局123456 7989111012131－美食廣場2－學(xué)校3－幼兒園4－沙灘5－巴士總站6－消防局7－警崗8－愉景廣場9－碼頭10－高爾夫球會11－游艇會12－康樂會13－直升機(jī)場u 核心商業(yè)區(qū)分布在區(qū)域的相對中心位置u 海濱漫步徑、康樂會、私人沙灘等大量休閑設(shè)施沿一線海景排布，自然資源利用充分u 游艇會、高爾夫球會和康樂會分散排布，使得各個區(qū)域價(jià)值均好，同時(shí)分散人流u 巴士總站設(shè)立在人群較聚集的區(qū)域，方便內(nèi)外部通行u 學(xué)校設(shè)立在離沙灘相對較遠(yuǎn)的區(qū)域，遠(yuǎn)離繁華和喧囂110本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。q 平面布局與交通規(guī)劃，致力于景觀價(jià)值最大化；q 集中各類游憩設(shè)施和居住空間，對山體、湖泊及海岸資源進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)；q 公共服務(wù)配套區(qū)如廣場、酒店、學(xué)校和社區(qū)商業(yè)等集中布置在社區(qū)中心；q 主題度假組團(tuán)分散布置，各自都有商務(wù)、飲食、休閑服務(wù)設(shè)施；q 休閑娛樂設(shè)施在社區(qū)內(nèi)分散排布，價(jià)值均好；p 度假組團(tuán)與居住社區(qū)距離不遠(yuǎn)，相互融合。案例借鑒q “高質(zhì)素、低密度 ”進(jìn)行社區(qū)建設(shè)，并營造沙灘、海濱漫步道、山體公園等大量開放的公共休閑空間；q 建設(shè) 有吸引力的度假休閑設(shè)施（游艇碼頭、高爾夫球會、沙灘、郊野公園、酒店、劇院、網(wǎng)球場等），提供參與性的體驗(yàn)活動；u 功能實(shí)現(xiàn)u 功能布局111本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。低密度別墅，豐富的 休閑設(shè)施，完善的生活配套，構(gòu)建 度假式居住生活u 旅游度假設(shè)施的打造，迅速提升區(qū)域形象，賦予項(xiàng)目多重價(jià)值u 教育、醫(yī)療、交通等生活配套設(shè)施肩負(fù)城市配套功能，大大提升項(xiàng)目整體形象和物業(yè)價(jià)值p 別墅沿海岸排布，使景觀資源最大化；p 分別設(shè)立海灘假日廣場和社區(qū)中心廣場，將度假娛樂和生活集中區(qū)相對分離；p 集中建設(shè)醫(yī)療、教育、治安、交通等生活配套設(shè)施，便利社區(qū)生活；p 游艇碼頭、飛行會、海灘、風(fēng)情商業(yè)街等度假設(shè)施分散排布，提升價(jià)值的同時(shí)，使各區(qū)塊價(jià)值均好；p 修建海濱漫步徑、社區(qū)會所等大量休閑設(shè)施，提升海濱生活品質(zhì)。112本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地塊資源分析N東海u A區(qū)塊：項(xiàng)目南段沙灘部分，現(xiàn)成的海灘資源，作為休閑活動的場所其價(jià)值已被部分當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)識到，是本項(xiàng)目休閑旅游價(jià)值最高的地塊u B區(qū)塊：正對沙灘，規(guī)劃的濱海大道北側(cè)臨街區(qū)塊，商業(yè)價(jià)值相對較大u C區(qū)塊：與嘈雜的度假海灘之間有 B區(qū)塊的隔斷，相對隱秘，且占據(jù)較長海岸，海景較好，居住價(jià)值高ABC113本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目功能布局假日廣場N濱海大道東海中心廣場地中海風(fēng)情商業(yè)街社區(qū)配套（醫(yī)院、學(xué)校、會所、治安處、社區(qū)巴士總站、便利店等） 酒店度假海灘（浴場、野營地、燒烤場等） 游艇碼頭、飛行會濱海漫跑徑ABC114本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。啟動期位置選擇 —— 由南向北推進(jìn)開發(fā)啟動區(qū)位置選擇原則u 昭示與進(jìn)入