【正文】 800 X5=19000平方米 面積： 6000平方米 發(fā)展組合思路 剩余面積用來(lái)做 公寓 總面積約為：40000150006000 =19000平方米 大戶型為主的高檔公寓 小戶型為主的公寓 方向一 方向二 普通公寓 酒店式公寓 94 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 05年老城區(qū)新推出的大戶型高檔公寓市場(chǎng)研究 項(xiàng)目 物業(yè) 規(guī)模 戶型 價(jià)格 巴黎春天（ 2期） 2座高層 8萬(wàn)平米 130330平米 4000以上 魯信皇家 花園 高層 140160平米 4000以上 城市風(fēng)景 高層 110130平米 3500 君臨天下 高層 4 —— —— 電機(jī)廠地塊 —— 12 —— —— 銀領(lǐng)國(guó)際 高層 —— —— 小計(jì) 高層為主 40萬(wàn)平方米 戶型面積在130160之間 價(jià)格 3500元以上 ? 05年僅老城區(qū)新推出的大戶型高檔公寓，就在 40萬(wàn)平米。 ? 本公司的城市風(fēng)景項(xiàng)目中仍有一定數(shù)目的大戶型豪宅。 ? 巴黎春天（ 2期）、魯信皇家花園有較好的自然景觀資源，且巴黎春天（ 1期）高檔定位為其奠定較好的口碑基礎(chǔ)； ? 大戶型高檔公寓，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 95 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目物業(yè)類型組合三（方向一）： 必有業(yè)態(tài)（商業(yè)） +大戶型為主的高檔公寓 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素（ KPI）分析 KPI分析 內(nèi)因 外因 項(xiàng)目周邊缺乏自然景觀資源 該區(qū)域居住屬性不明顯 項(xiàng)目容積率，高檔形象實(shí)現(xiàn)度難 容積率的限制 資源不足 區(qū)域氣質(zhì)不符 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目比較優(yōu)勢(shì)不明顯 與明年我司推出的“城市風(fēng)景”產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)激烈 內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) 不建議使用 城市半徑小，城市豪宅替代品較多 替代品較多 96 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目物業(yè)類型組合三 ： 必有業(yè)態(tài)（商業(yè)） +公寓 在保證利益最大化的前提下：商業(yè)的面積要達(dá)到本項(xiàng)目商業(yè)面積的上限 用 6000平方米來(lái)抵地價(jià) 地下一層 +地上四層面積大約： 3800 X5=19000平方米 面積： 6000平方米 發(fā)展組合思路 剩余面積用來(lái)做 公寓 總面積約為：40000150006000 =19000平方米 大戶型為主的高檔公寓 小戶型為主的公寓 方向一 方向二 普通公寓 酒店式公寓 97 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目 城市風(fēng)景 華都名城 位置 共青團(tuán)路與西五樓交口 中心路與共青團(tuán)路交口 公寓類型 國(guó)際公寓＋住宅＋商業(yè) 四星級(jí)酒店式商務(wù)公寓 規(guī)模 總占地面積 ，建筑面積 ，國(guó)際公寓部分 17層 總用地 11693平米，建筑面積 66581平米， 518層酒店式商務(wù)公寓 9609平米 主力戶型 板式， 4060平米戶數(shù)比占75% 80110平米 價(jià)格 —— __ 按揭 —— __ 營(yíng)銷模式 國(guó)際公寓部分只售不租，提供酒店式服務(wù) __ 普通小戶型公寓市場(chǎng)研究 ? 市場(chǎng)供應(yīng)量： 共計(jì)約 平方米（城市風(fēng)景云頂、華都名城）； ? 內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)： 城市風(fēng)景項(xiàng)目是本公司產(chǎn)品，不能自己和自己競(jìng)爭(zhēng)； ? 產(chǎn)品附加值高： 為了贏的競(jìng)爭(zhēng)城市風(fēng)景云頂推出了商住兩用形概念、華都名城推出了四星級(jí)酒店式服務(wù)概念； ? 市場(chǎng)需求有限： 淄博城市流動(dòng)人口少； 城市年輕白領(lǐng)多與父母共同居住較多： 98 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目物業(yè)類型組合三（ 1/2）： 必有業(yè)態(tài)（商業(yè)） +小戶型普通公寓 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素（ KPI）分析 KPI分析 內(nèi)因 外因 小戶型成本高，市場(chǎng)價(jià)格與辦公相比較低 成本高，利潤(rùn)不高 與明年我司推出的“城市風(fēng)景”推出云頂產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng) 內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) 不建議使用 淄博城市流動(dòng)人口少； 城市年輕白領(lǐng)多與父母共同居住較多 市場(chǎng)需求有限 99 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目物業(yè)類型組合三 ： 必有業(yè)態(tài)（商業(yè) +酒店） +公寓 在保證利益最大化的前提下：商業(yè)的面積要達(dá)到本項(xiàng)目商業(yè)面積的上限 用 6000平方米酒店來(lái)抵地價(jià) 地下一層 +地上四層面積大約： 3800 X5=19000平方米 面積： 6000平方米 發(fā)展組合思路 剩余面積用來(lái)做 公寓 總面積約為：40000150006000 =19000平方米 大戶型為主的高檔公寓 小戶型為主的公寓 方向一 方向二 普通公寓 酒店式公寓 100 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目物業(yè)類型組合三（方向二 2/2）： 必有業(yè)態(tài)（商業(yè)） +小戶型酒店式公寓 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素（ KPI）分析 KPI分析 內(nèi)因 外因 后期經(jīng)營(yíng)困難，發(fā)展商 —小業(yè)主 —管理公司權(quán)權(quán)益關(guān)系不易協(xié)調(diào) 公司管理涉及新領(lǐng)域 酒店式公寓投入成本高 成本高 管理難 跨行管理 陽(yáng)光 100、美旗國(guó)際經(jīng)營(yíng)不利，產(chǎn)生市場(chǎng)負(fù)面影響 市場(chǎng)負(fù)面影響 不建議使用 風(fēng)景華庭、美旗國(guó)際均為爛尾樓改造，估計(jì)是由于成本高啟、早期設(shè)計(jì)所至推出產(chǎn)權(quán)式酒店 市場(chǎng)負(fù)面影響 101 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們利用 LIVQ模型對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展方向進(jìn)行驗(yàn)證 ?我們利用物業(yè)發(fā)展方向判斷模型進(jìn)行分析判斷。 ?根據(jù)客戶的實(shí)際情況，我們確定物業(yè)發(fā)展方向判斷模型的四個(gè)參數(shù)權(quán)重。 物業(yè)形象Image 物業(yè)價(jià)值 Value 回現(xiàn)速度 liquidity 容積率 Quantity 20% 10% 20% 50% 20% 20% 30% 30% 45% 45% 5% 5% 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 資料來(lái)源：世聯(lián)模型 102 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過(guò)估算，我們判斷不同物業(yè)在各自市場(chǎng)的單位盈利水平估算 物業(yè)功能組合 酒店 辦公樓 大戶高檔公寓 小戶型普通公寓 小戶型酒店式公寓 單位成本（元/M2） 2300 2300 2023 2100 2300 單位售價(jià)（元/M2） —— 4000 3500 3500 4000 單位利潤(rùn)（元/M2） —— 1700 1500 1400 1700 ? 本表只列出綜合考慮本項(xiàng)目實(shí)際情況及市場(chǎng)現(xiàn)狀后的可能情況，并非純數(shù)學(xué)組合； ?酒店需長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)受各種因素的影響，在此不做詳細(xì)研究； 說(shuō)明 103 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)價(jià)值估算，通過(guò) LIVQ模型對(duì)物業(yè)組合驗(yàn)證，仍舊是底商 +寫字樓價(jià)值最高 ? 本表只列出綜合考慮本項(xiàng)目實(shí)際情況及市場(chǎng)現(xiàn)狀后的可能情況，并非純數(shù)學(xué)組合； 說(shuō)明 回現(xiàn)速度 liquidity 容積率 Quantity 物業(yè)價(jià)值 Value 物業(yè)形象Image 20% 10% 20% 50% 酒店 寫字樓 大戶高檔公寓 小戶型普通公寓 小戶型酒店式公寓 回現(xiàn)速度 50% 0 9 8 8 7 物業(yè)價(jià)值20% 10 10 9 8 8 容積率 20% 10 10 3 8 9 形象 10% 10 10 8 8 7 總評(píng) 5 7 8 104 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 通過(guò)項(xiàng)目所面對(duì)的外因與內(nèi)因研究，項(xiàng)目（鑫盛持有的物業(yè)）將采用底商 +寫字樓的物業(yè)組合，并使之相互依托，相輔相成，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化； 開發(fā)戰(zhàn)略 面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，我們抓住商業(yè)市場(chǎng)空白點(diǎn)：兒童主題商業(yè)，并抓住淄博寫字樓發(fā)展階段的特征，打造低成本，高形象寫字樓，從而形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力； 105 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 返還物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的研究 項(xiàng)目物業(yè)類型 固有物業(yè)類型 不確定物業(yè)類型 商業(yè) 酒店 公寓 ？ √ 辦公 鑫盛持有物業(yè) 將返還的物業(yè) √ 106 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 將返還物業(yè)的背景和約束條件 項(xiàng)目建成后返還 6000平方米物業(yè)給原張店飯店用于抵地價(jià)。 返還的物業(yè)最好是以酒店的形式。 項(xiàng)目建成后，返還部分的面積，將占項(xiàng)目主體 面積的比例較大。 將有新的一種物業(yè)類型進(jìn)入到項(xiàng)目主體當(dāng)中。 項(xiàng)目建成后，返還部分的物業(yè)如何最大限度的發(fā)揮其功效，成為項(xiàng)目主體良好的配套，與此項(xiàng)目中的其他物業(yè)類型相互支持，相輔相成？ 問(wèn)題 是否可以做酒店？ 做什么樣的酒店？ 107 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 酒店 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素（ KPI）分析 KPI分析 外因 內(nèi)因 產(chǎn)業(yè)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制 108 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 淄博市三星 .四星級(jí)酒店分布圖 天樂(lè)園皇家大酒店 世紀(jì)大酒店 鳳陽(yáng)大酒店 淄博飯店 淄博賓館 勞動(dòng)大廈 玫瑰大酒店 泰星大酒店 魯中賓館 錦繡大酒店 109 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 淄博市四星、三星級(jí)酒店小結(jié)之一 ?規(guī)模： ?四星級(jí)酒店總建筑面積在 ~，客房數(shù)一般在 150～ 200余套。但淄博飯店的客房數(shù)較多，達(dá)到 398套。 ?三星級(jí)酒店總建筑面積在 ~，包括餐飲、娛樂(lè)等面積，客房數(shù)一般在 150～ 200余套。 ?配套 ?四星級(jí)酒店一般配有豪華中西餐廳，咖啡廳，豪華會(huì)議廳、大型浴場(chǎng)廣場(chǎng)等。特別是世紀(jì)大酒店的夏威夷洗浴廣場(chǎng)面積達(dá)到了 10000平方米以上。 ?三星級(jí)酒店配套檔次稍低，個(gè)別的沒(méi)有會(huì)議室 110 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 淄博市四星、三星級(jí)酒店小結(jié)之二 ?經(jīng)營(yíng)狀況 ?四星級(jí)酒店的年均入住率均能達(dá)到 85%以上，高于三星級(jí)酒店的年均入住率 70%。 ?淄博市酒店行業(yè)沒(méi)有明顯的淡旺季，在春節(jié)，五一，十一，期間一般經(jīng)營(yíng)較差。 ?淄博市酒店的主要客人類別以商務(wù)為主，長(zhǎng)期包房的客人并不多，但魯中賓館例外。 ?管理公司 ?淄博市的酒店絕大多數(shù)都沒(méi)有聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，僅世紀(jì)大酒店聘請(qǐng)了香港合源達(dá)波爾酒店管理公司來(lái)管理。 111 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 酒店 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素（ KPI）分析 KPI分析 外因 內(nèi)因 產(chǎn)業(yè)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制 112 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 星級(jí)酒店選址標(biāo)準(zhǔn) ?位于城市、機(jī)場(chǎng)或度假村附近 標(biāo)準(zhǔn)一： 區(qū)域 ?交通便利性好，最好多種交通工具均能抵達(dá) ?有停車場(chǎng)，不易堵車 ?交通輻射能力較強(qiáng) ?臨近公交車站點(diǎn) 標(biāo)準(zhǔn)三： 交通 ?城市中心地帶的商業(yè)區(qū)、金融區(qū)、辦公區(qū)等的主要街道處 ?人流量大，以靠近十字路口為佳 標(biāo)準(zhǔn)二： 位臵 ?周圍生活硬件配套設(shè)施齊全 ?供電供水有保障 標(biāo)準(zhǔn)四： 配套 選址標(biāo)準(zhǔn) √ √ √ √ 113 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制 —— 項(xiàng)目商務(wù)氣質(zhì)濃厚 ?規(guī)劃指標(biāo)限制： R：約 6，高容積率，為酒店提供一定的昭示性； ?區(qū)域?qū)傩韵拗疲? 區(qū)域商業(yè)與商務(wù)氛圍濃厚，與酒店物業(yè)形式相符； ?項(xiàng)目周邊自然景觀資源： 項(xiàng)目周邊缺乏自然景觀資源； ?與固定物業(yè)類型配合度： 酒店與商業(yè)、寫字樓配合相易； ?面積的限制： 6000平方米若其餐飲娛樂(lè)部分的配套由項(xiàng)目主體的商業(yè)部分提供；除去其大堂面積 (與寫字樓共用 )，與其他配套（會(huì)議室，商務(wù)中心等）的面積和公用面積。剩余面積可用來(lái)做標(biāo)準(zhǔn)間客房（ 22~28平方米 /間） 120套以上。 114 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 酒店 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素（ KPI）分析 KPI分析 外因 內(nèi)因 產(chǎn)業(yè)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制 建議 使用 產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶動(dòng)寫字樓需求，同時(shí)帶來(lái)更多的商務(wù)人士 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)較少； 酒店市場(chǎng)供需很旺盛 產(chǎn)業(yè)支撐 市場(chǎng)支撐 項(xiàng)目整體商務(wù)氣質(zhì)濃厚，同時(shí)物業(yè)面積適合 項(xiàng)目屬性支撐 115 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 返還物業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向分析 酒店方向可行，那么酒店該怎么做呢？ 116