【正文】 部，是東北與華北兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部，海陸空交通高度發(fā)達(dá)u 國家歷史文化名城山海關(guān)、避暑勝地北戴河、南戴河旅游度假區(qū)、昌黎黃金海岸 等 40多個(gè)旅游景區(qū)獨(dú)具魅力，每年吸引上千萬海內(nèi)外游客慕名而至39本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。消費(fèi)者深度訪談43本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。—— 新戴河芳馨園度假村總經(jīng)理 劉先生海島、溫泉對北京人很有吸引力，北京人很愛玩 …—— 北京天地集董事長 韓先生 44本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。結(jié)論 4：作為北方的旅游度假區(qū)，應(yīng)創(chuàng)造不同主題以應(yīng)對四季分明的氣候變化u 需要打造不同的主題以應(yīng)對季節(jié)變化u 中高端消費(fèi)者提出開發(fā)溫泉、高爾夫、文化旅游和特色活動(dòng)等良好建議 北方旅游季節(jié)性強(qiáng)，應(yīng)該開發(fā)有文化底蘊(yùn)的古跡，吸引有文化層次的人，解決淡季需求問題 … —— 中國拆船公司副總經(jīng)理 趙先生要注意人造景點(diǎn)的開發(fā)，實(shí)現(xiàn)冬季不閑、秋季不冷、夏季熱鬧的目標(biāo) …—— 樂亭海洋局局長 安先生溫泉主要能彌補(bǔ)冬季市場，對自駕車和豪華團(tuán)客戶比較有吸引力，游客注重篝火晚會和特色餐飲 …—— 樂亭精石旅行社總經(jīng)理 劉女士經(jīng)常去陪客戶洗溫泉，打高爾夫 …—— 燃料公司黨委書記 蘇先生47本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。成功案例借鑒51本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。環(huán)境保護(hù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展 “ 雙贏 ” 的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略u 發(fā)展旅游業(yè)和商業(yè)服務(wù)為其支柱產(chǎn)業(yè)u 改良土壤，敷設(shè)地下排水管，種植花木，重現(xiàn)土地生機(jī)u 建設(shè)污水和垃圾處理設(shè)施u 集中敷設(shè)管線，便于安裝維修并利于城市景觀u 合理利用淡水，高標(biāo)準(zhǔn)排放，減少污染u 垃圾嚴(yán)格分類投放55本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例二：京津新城，雄踞京津?qū)毜?，璀璨明珠u 區(qū)位：位于天津市寶坻縣周良莊，距北京 98km，距天津40km，距唐山105kmu 區(qū)外交通：距津薊高速公路僅 200mu 規(guī)模： 占地， 計(jì)劃開發(fā)溫泉度假村、皇宮大酒店、高爾夫球場、教育基地、別墅、公寓等u 資源：溫泉，潮白河， 27洞高爾夫京津新城59本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例三：捕鯨人小鎮(zhèn)，特產(chǎn)商業(yè)中心，以古老的捕鯨作業(yè)為度假市場的主要賣點(diǎn)u 區(qū)位：夏威夷卡那帕利海灘度假村u 規(guī)模：離海 352呎，占地 ，由 15棟建筑物組成的綜合購物中心，包括31家商店、 8家餐廳及若干辦公室63本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。集約利用土地，創(chuàng)新開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)和建造模式，使之成為獨(dú)特的第二居所社區(qū)u 公共空間為中心，整合大海、沙灘，居民至主要公共空間距離不超過 5分鐘u 集中設(shè)置公共服務(wù)區(qū)，布置廣場、旅館等商業(yè)性設(shè)施u 放射性與方格網(wǎng)相結(jié)合的道路規(guī)劃，便捷地到達(dá)公共服務(wù)區(qū)和公共空間u 南北向展開布局，沙灘景觀最大化67本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。保留了海岸線、濕地及湖泊，規(guī)劃 小而緊湊的總平面， 所有設(shè)施安排在步行范圍u 規(guī)劃休閑區(qū)、閑置空間區(qū)和主要為獨(dú)戶住宅大片居住區(qū)u 高密度使用土地，度假村活動(dòng)集中在兩個(gè)可容納密集活動(dòng)的核心區(qū)，東濱海和西濱海村總共占全島 10%弱u 度假村與私人住宅隔開，度假村放置在可容納密集活動(dòng)的核心區(qū)西濱海村 東濱海村汪達(dá)地壘種植園71本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深度研究表明，原生態(tài)海灘、高爾夫、溫泉、四季主題是本案最具競爭力的主題競爭優(yōu)勢 市場競爭格局消費(fèi)者訪談 成功案例競爭優(yōu)勢差異化競爭大北京地區(qū)中高端客戶群 國際國內(nèi)類似個(gè)案借鑒75本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。打網(wǎng)崗島應(yīng)建設(shè)成為 “ 具有北中國特色的可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)海島 ”創(chuàng)造不同主題應(yīng)對四季變化，突出北方粗獷的地域文化特色北中國特色保護(hù)原生態(tài)的海島環(huán)境，控制開發(fā)強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展可持續(xù)發(fā)展的，生態(tài)的做足沙灘、海島溫泉、海島高爾夫等多個(gè)主題海島項(xiàng)目定位79本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目整體功能定位182。消費(fèi)者定量分析83本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。結(jié)論 4：購買度假物業(yè)的主要?jiǎng)訖C(jī)為家人周末度假，其次為投資和朋友聚會u 周末度假是購買度假物業(yè)首要?jiǎng)訖C(jī)u 對京唐兩市而言，投資是次要?jiǎng)訖C(jī)u 選擇朋友聚會也是重要購買動(dòng)機(jī)87本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目整體功能定位應(yīng)符合國際規(guī)律，借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，并考慮地塊資源和消費(fèi)者需求項(xiàng)目整體功能定位1234國際規(guī)律： 用地功能劃分和吸引點(diǎn)的建設(shè)應(yīng)充分考慮旅游度假區(qū)的演變規(guī)律消費(fèi)者定量分析：居住物業(yè)更為看中景觀價(jià)值和升值潛力，酒店物業(yè)考慮舒適度要求案例借鑒：保護(hù)原生態(tài)環(huán)境，以公共空間為中心，景觀價(jià)值最大化，度假與居住物業(yè)分隔地塊資源分析：梳理出打網(wǎng)崗島的價(jià)值點(diǎn)，海島、長灘、內(nèi)外海、溫泉、高爾夫、濕地、漁業(yè)91本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。以初步劃定三大功能區(qū)為藍(lán)本，世聯(lián)建議的用地功能劃分如下u 大眾游憩區(qū)：u 沿外海規(guī)劃碼頭、溫泉樂園、運(yùn)動(dòng)發(fā)展區(qū)、海濱浴場u 內(nèi)海規(guī)劃溫泉配套游憩區(qū)和綜合展示區(qū)u 高尚度假區(qū)：u 規(guī)劃 18洞濕地高爾夫、高爾夫南北兩側(cè)布置高尚度假村u 島嶼西南端規(guī)劃海鳥生態(tài)保護(hù)區(qū)123456789101112131415161718海鳥生態(tài)保護(hù)區(qū)18洞高爾夫高爾夫度假村高爾夫度假村浴場綜合展示區(qū)運(yùn)動(dòng)發(fā) 展區(qū)溫泉主 題樂園溫泉配套休憩區(qū)碼頭主 題樂園濕地保護(hù)區(qū)內(nèi)海外海95本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。建設(shè)吸引點(diǎn)99本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。海島高爾夫，高貴源于稀缺u 規(guī)劃 18洞濕地高爾夫球場u 形成由景色秀麗的濕地球場洞間開敞空間和由水和沙窩障礙圍繞著的起伏輕擊區(qū)；u 水面介入帶來的驚險(xiǎn)賦于高樂夫球場特有的挑戰(zhàn)，大多數(shù)球路經(jīng)過住宅區(qū)u 集可玩性、秀麗與挑戰(zhàn)于一體103本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。生態(tài)保護(hù)區(qū)，濕地觀鳥，親近自然，放飛心情u 島嶼西南規(guī)劃海鳥棲息地u 內(nèi)海規(guī)劃濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)107本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域識別系統(tǒng)：道路u 利用相鄰及穿越項(xiàng)目的道路u 統(tǒng)一規(guī)劃和界定區(qū)域u 成為城市風(fēng)景線111本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。THE END THANK YOU!115本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。旅游度假區(qū)開發(fā)特點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)約束條件，決定了本案應(yīng)采用價(jià)值導(dǎo)向型的開發(fā)策略目標(biāo)及條件?京津唐第一旅游度假勝地?開發(fā)時(shí)間不受限制?啟動(dòng)資金受限制價(jià)值導(dǎo)向型關(guān)鍵舉措?區(qū)域開發(fā)采取分階段漸近式開發(fā)策略?啟動(dòng)區(qū)的成功開發(fā)?吸引點(diǎn)良好經(jīng)營?項(xiàng)目的成功啟動(dòng)為市場樹立成功典范，并實(shí)現(xiàn)區(qū)域的滾動(dòng)開發(fā)113本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。四季分明的主題，讓歡樂時(shí)光不斷延續(xù)u 生態(tài)觀島區(qū)，濕地春日觀鳥，親近自然，放飛心情u 圍繞長灘建設(shè)黃金海岸，夏日主題u 秋日海島高爾夫，高貴緣于稀缺u 冬日溫泉，是放松 ，更是奢侈享受109本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。圍繞海島、沙灘做足文章，提供閑散、趣味、挑戰(zhàn)、教育等多重體驗(yàn)u 保護(hù)原生態(tài)沙灘，體味大海、陽光和空氣，回歸大自然u 島嶼西南端規(guī)劃私家游艇碼頭，尊貴在于獨(dú)有u 海上運(yùn)動(dòng)發(fā)展區(qū)建設(shè)水上運(yùn)動(dòng)俱樂部，體驗(yàn)極限挑戰(zhàn)105本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。123456789101112131415161718海鳥生態(tài)保護(hù)區(qū)18洞高爾夫高爾夫度假村高爾夫度假村浴場綜合展示區(qū)運(yùn)動(dòng)發(fā) 展區(qū)溫泉主 題樂園溫泉配套休憩區(qū)碼頭主 題樂園濕地保護(hù)區(qū)內(nèi)海外海高爾夫海鳥保護(hù)區(qū)游艇碼頭 長灘水上運(yùn)動(dòng)碼頭公園海洋展示中心漁人碼頭101本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?；谝陨系墓δ懿季郑缆?lián)建議采取進(jìn)一步的增值舉措，以提升區(qū)域整體價(jià)值u 引入內(nèi)海，形成運(yùn)河，打造島內(nèi)環(huán)型景觀水系u 島嶼中部規(guī)劃內(nèi)湖， 100~200畝，分隔動(dòng)區(qū)和靜區(qū)，作為景觀內(nèi)湖123456789101112131415161718海鳥生態(tài)保護(hù)區(qū)18洞高爾夫高爾夫度假村高爾夫度假村浴場綜合展示區(qū)運(yùn)動(dòng)發(fā) 展區(qū)溫泉主 題樂園溫泉配套休憩區(qū)碼頭主 題樂園濕地保護(hù)區(qū)內(nèi)海外海123456 7897本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。利用網(wǎng)格法對地塊進(jìn)行宗地分割，作為功能劃分的基礎(chǔ)u 網(wǎng)格法劃分u 充分考慮島嶼現(xiàn)有資源價(jià)值u 充分反映目前的權(quán)屬和開發(fā)現(xiàn)狀u 靈活調(diào)整，避免嚴(yán)格的網(wǎng)格分割而產(chǎn)生大量邊角宗地 u 考慮到地塊較大，基本分割單位設(shè)為 1公里123456789101112131415161718內(nèi)海外海93本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地塊資源分析89本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。結(jié)論 2：酒店等住宿設(shè)施應(yīng)著重滿足舒適度要求，無需奢華，景觀資源相對不重要u 京津兩地更為關(guān)注酒店舒適度，價(jià)格則是次要考慮因素u 唐山人由于收入水平相對較低，更為關(guān)注價(jià)格因素u 京津唐對酒店的景觀資源要求不高85本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。國際規(guī)律研究81本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目界定和結(jié)構(gòu)化分析182。以北京為目標(biāo)進(jìn)行量化市場調(diào)研，將個(gè)人短期旅游度假消費(fèi)者細(xì)分為四個(gè)群組客戶細(xì)分客戶類型 年齡 月收入水平（家庭）出游頻率（次 /年）旅游支出（元 /次 *人）旅游偏好浪漫感性族 25~35 8,000~ 5~8 500~800 山水、海濱度假都市享樂族 20~30 5,000~8,000 5~8 300~500 都市度假時(shí)尚精英族 30~50 2萬以上 8~10 1,000以上 資源型度假歡樂家庭族 35~45 5,000~8000 5~8 200~300 海濱度假、主題樂園77本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?；鶃喭吆蠉u成功的關(guān)鍵要素q定位理念q保護(hù)原生海灘、森林、湖泊資源，使其成為最大的價(jià)值點(diǎn)q海灘和獲獎(jiǎng)高爾夫球場為特色的多功能旅游度假勝地q總體規(guī)劃q