【正文】 而得名。—— 日本福岡博多運(yùn)河城 項(xiàng)目立意 —— 「化都市為劇場(chǎng)」猶如都市中的一個(gè)多元化未來都市?！癆MC運(yùn)河城 13”；高科技游藝主題公園 “福岡快樂國(guó) ”等。是創(chuàng)造節(jié)日氣氛的地方。業(yè)主與建筑師一起確定了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃、運(yùn)作和出租的計(jì)劃?！?日本福岡博多運(yùn)河城市場(chǎng)反饋：前八個(gè)月 ,游客人數(shù)達(dá)到 1200萬人86案例（ 2/2）87模式四的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系）KPI體系外因內(nèi)因明確定位 —— 大規(guī)模綜合 /娛樂性 /觀光性 /頂級(jí) /…功能化體系 —— 商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)地理位置 —— 城市核心區(qū)交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛獨(dú)具特色 —— 建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /…人流及商業(yè)氣氛規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)管理88模式四的收益方式特征89四種模式 KPI體系的總結(jié)90四種模式收益方式特征的總結(jié)91項(xiàng)目發(fā)展模式判斷929394本項(xiàng)目發(fā)展模式方向的判斷綜合四種模式與項(xiàng)目條件和要求的擬合分析，初步判斷本項(xiàng)目可選取 模式一 作為發(fā)展方向。模式一：95面臨的機(jī)會(huì)與困惑96選取模式一發(fā)展面臨的困惑與機(jī)會(huì)困惑一：寫字樓、酒店市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，但供應(yīng)量偏大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；困惑二：區(qū)域多數(shù)物業(yè)租賃情況較好，但銷售量受限制。只有寫字樓有大鵬國(guó)際超高層項(xiàng)目。167。167。這樣的元素，必須能融入廣州的文化，而又能帶來新的血液。案名氣質(zhì)示意： NAGAOcenter借中旅集團(tuán)綜合業(yè)務(wù)資源、借區(qū)域多元文化融合的氣質(zhì)資源，借項(xiàng)目 “綜合體 ”這一本體資源，體現(xiàn)多元與多變、傳統(tǒng)與現(xiàn)代、中西文化的融合。紐約 TIMES? 室外信息的教堂、霓虹燈的天堂。我們的客戶：他們是這樣一群人：不停的在世界殊多都市中穿梭， 他們?cè)谶@里，并代表著一個(gè)階層：富有、榮譽(yù)而且更年輕、求變的活力階層。? 是豐富的、多元的、可變化的。Hotel+Office+Parking+Shopping+Convention+Apartment? 城市綜合體—— 效益最大化—— 資源整合化114項(xiàng)目在開發(fā)發(fā)的不同階段，★ 強(qiáng)調(diào)都市文化性、可游覽性；★ 強(qiáng)調(diào)綜合性★ 一個(gè)國(guó)際交流、人們聚會(huì)的地點(diǎn)；進(jìn)展到一定時(shí)候，希望項(xiàng)目成為廣州具有文化特色的都市旅游景點(diǎn)，到廣州的人，一定要來看看。原有功能配比：建議功能配比：120功能布局示意寫字樓酒店服務(wù)式公寓商業(yè)商務(wù)會(huì)所休閑會(huì)所、共享空間地下停車場(chǎng)超高層2層高層1至 5層121物業(yè)發(fā)展建議122建議原則 我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案，而是對(duì)設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見，即市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶購(gòu)買的因素。舉措之二167。舉措之三128元素一：主樓超高層建筑超高層位于環(huán)市東與建設(shè)大馬路交叉口處，進(jìn)入性與昭示性良好。 整棟大樓全部采用自然通風(fēng)和溫度調(diào)節(jié)，將運(yùn)行能耗降到最低，同時(shí)也最大程度的減少了空氣調(diào)節(jié)設(shè)備對(duì)大氣的污染。 成組的巨柱支撐著橫梁，辦公室和空中花園都不受結(jié)構(gòu)構(gòu)件的干擾。設(shè)置獨(dú)立訪客停車的車庫216。 商務(wù)中心：設(shè)立公務(wù)秘書間，翻譯服務(wù)，秘書服務(wù)，辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)。商業(yè)頂部、公寓頂部園林與超高層室內(nèi)生態(tài)空間融合，結(jié)合空中花園與架空層花園形成多層次園林138元素二：服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓為板式高層。housing） 模式……α—room以單元模數(shù)的一個(gè) “menu plan” （居住菜單）BoxLiving的平面組合形式143N P V HIO R NN P HV*I * RN P V HIO R NN P HV*I * Rα—room （居住魔方）戶型設(shè)計(jì)的可變性與適應(yīng)性α—roomBoxLiving的針對(duì)客戶的典型組合方式144+ =從居住型小戶型向 “Studio”/ “SOHO” 的轉(zhuǎn)變?chǔ)痢猺oom （居住魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式145+ =“menu plan”（居住菜單）的縱向復(fù)式組合利用樓梯間下方，增加一間多功能房，空間使用面積大于建筑面積α—room （居住魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式 （ 縱向組合）146利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽臺(tái)，模糊的陽臺(tái)同房間區(qū)分，步入式陽臺(tái)的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式。而且結(jié)構(gòu)與圍護(hù)分離，日后業(yè)主有重新組合戶型的可能性。代租、代管服務(wù)；157元素三：景觀型購(gòu)物中心寫字樓酒店服務(wù)式公寓商業(yè)Street它起源于歐美，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn)物。3160Streetstreet—— 與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊組合而成，使街區(qū)生動(dòng)活潑216。Mall）216。建于商業(yè)的前廣場(chǎng)，與商場(chǎng)及架空層連接；216。——? — 工商、銀行、保險(xiǎn)、擔(dān)保公司場(chǎng)內(nèi)辦理業(yè)務(wù) …構(gòu)筑吸引客戶的 4大平臺(tái)176配套設(shè)施177建設(shè)大馬路Boxshopping環(huán)市東路公寓酒店寫字樓Street mall整體功能分布示意178經(jīng)濟(jì)測(cè)算179180演講完畢，謝謝觀看！。我們的宗旨：提升物業(yè)功能，提升服務(wù)175信息服務(wù)平臺(tái) 娛樂、康體172匯集各國(guó)特色餐飲173人造景觀增加活力174構(gòu)筑吸引客戶的 4大平臺(tái)綜合服務(wù)平臺(tái)展示場(chǎng)所： Box具有的信息發(fā)布/昭示 /人流匯聚等功能，使其成為天然的展示和售賣空間；165停車設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮商業(yè)車流與住宅車流的分離，并分別設(shè)出入口166與環(huán)境親和、融合的街區(qū)代表216。Mall的建筑形式（ Queenstreet216。? 衡量其成功的標(biāo)志，不是商場(chǎng)、車庫的多少，而是人工湖、蹦極、攀巖之類的娛樂活動(dòng)、樹木、草坪、圖書館的數(shù)量。BoxShopping158商業(yè)的核心是人氣的聚集突破點(diǎn)：必須配合有效的措施實(shí)現(xiàn)人氣的聚集? 建筑特色? 圍合造景? 吸引人的工具（尖端消費(fèi)品展示區(qū)）? 符合廣州文化，且能超越廣州現(xiàn)有的科技、人文展示。肉色的為水管電纜 立體示意圖149150151152153154服務(wù)式公寓的可能性（客戶需求）?全套家具家電、室內(nèi)精裝修，廚房衛(wèi)浴設(shè)施要齊全；?提供家政服務(wù)、鐘點(diǎn)工服務(wù)?HBO電視，寬帶上網(wǎng)；?停車方便?有會(huì)所、酒吧等休閑娛樂場(chǎng)所，服務(wù)高檔完善?裝修最好簡(jiǎn)單而有品質(zhì)?居住區(qū)域安全有保證?優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理?能和一群志趣相投的朋友一起，不會(huì)孤單155“服務(wù)式公寓相關(guān)建議 ”156服務(wù)式公寓提供的附加服務(wù) 戶型按垂直關(guān)系將戶型分為 A、 B、 C三種戶型，入戶門設(shè)在 B戶型， B戶型為必選戶型， A、 C戶型按需選購(gòu)，組合成所需的戶型。同時(shí)公寓又是個(gè)性空間， soho場(chǎng)所。商務(wù)會(huì)議室、洽談室、培訓(xùn)室租賃服務(wù)、會(huì)務(wù)安排136休閑會(huì)所 —— 酒店同公寓共享功能包括多功能影視中心、美容廳、健身房、兒童天地等。 會(huì)客吧：在辦公場(chǎng)合不便接待時(shí)可與朋友上會(huì)客吧小坐，或獨(dú)自去飲一杯咖啡，盡顯逍遙。設(shè)于二層平臺(tái)，與商業(yè)入口區(qū)分216。130電梯、樓梯間和服務(wù)用房被成組放置在大樓的三個(gè)角部，使村落般散置的 不僅為辦公人員提供了舒適的綠色景觀，還避免了全封閉式辦公建筑的昂貴開支。129德意志商業(yè)銀行總部 ，位于法蘭可福，總建筑面積 10萬平米。借鑒全國(guó)性總部 拉德方斯（巴黎）中心化舉措標(biāo)志性127整體建筑風(fēng)格建筑造型處理應(yīng)考慮能從周邊的物業(yè)中躍然而出，予人以強(qiáng)烈的視覺沖擊力，又要適合現(xiàn)代人的審美需要。 生活標(biāo)志性 —— 娛樂型 BoxShopping/雕像 /超高層高適應(yīng)性（彈性空間 /α—room ）超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)室內(nèi)外共享空間 /風(fēng)格化建筑智能化管理完善的交通 /停車 /會(huì)議系統(tǒng)高針對(duì)性（服務(wù)式公寓 /寫字樓）娛樂型 Boxshopping124超高層 小高層 商業(yè)服務(wù)式公寓studio soho 個(gè)性空間多層次園林頂級(jí)寫字樓 商務(wù)會(huì)所五星級(jí)酒店 休閑會(huì)所 大堂 共享空間 娛樂型購(gòu)物中心Box Shopping集中展示區(qū) 信息發(fā)布站 品牌櫥窗 主題推廣區(qū) 標(biāo)志性等候點(diǎn)TAXI直達(dá)大堂與商業(yè)融合產(chǎn)品解構(gòu)125我們的“中心化 ”這樣層層深化的定位，將使項(xiàng)目穿上時(shí)尚文化眩目的外衣，抓住人們的眼球，脫穎而出115購(gòu)買者分析寫字樓—— 銷定為本地大型企業(yè)、銀行及外地或外資公司在廣州的分公司（總部）116購(gòu)買者分析公寓117客戶定位118功能分區(qū)及規(guī)劃指標(biāo)建議119規(guī)劃指標(biāo)及功能配比總建筑面積約 34萬㎡。定位應(yīng)有三個(gè)層次的深化第一個(gè)階段第二階段最后階段目前廣州、環(huán)市東沒有一個(gè)地方能夠?qū)⒉惋?、娛樂、?gòu)物和旅游、文化等等全部集在一起。? 代表了融合、非此即彼的現(xiàn)象。SQUARE他們熱愛都市，都市的價(jià)值造就了他們的價(jià)值，當(dāng)一些富人進(jìn)入郊區(qū)時(shí)，他們卻住進(jìn)都市最繁華最核心的區(qū)域，因?yàn)樗麄冃枰o緊抓住都市的萬千變化。? 納斯達(dá)克指數(shù)撥動(dòng)著全世界的財(cái)富。? 欲望、渴求、刺激在方寸土地上被壓縮成高濃度的都市體驗(yàn)，都市經(jīng)驗(yàn)?？傮w競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 2：形象定位：紐約 TIMES167。 區(qū)域增值。但原有的酒店和商業(yè)配套設(shè)施落后、經(jīng)營(yíng)管理延沿襲老國(guó)企風(fēng)格和模式、業(yè)態(tài)單一，整體無特色，為新開發(fā)物業(yè)帶來機(jī)會(huì)。機(jī)會(huì)一：本項(xiàng)目規(guī)模較大，且在本區(qū)域未來競(jìng)爭(zhēng)者少機(jī)會(huì)二：高檔寫字樓、酒店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀良好，回報(bào)較高；機(jī)會(huì)三：辦公、酒店式公寓可實(shí)現(xiàn)銷售且價(jià)格較高；機(jī)會(huì)四：商務(wù)活動(dòng)頻繁，外資聚集，高檔餐飲及商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況良好；機(jī)會(huì)五：區(qū)域內(nèi)商業(yè)缺乏，特別是高檔和具有特色的商場(chǎng)。plex酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式—— 日本福岡博多運(yùn)河城關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：?優(yōu)越的地理位置；?良好的交通可達(dá)性。85