【正文】 的。世聯(lián)研究 —— 文化旅游度假新區(qū)發(fā)展階段性規(guī)律在發(fā)展初期以對(duì)房地產(chǎn)市場形成支撐的經(jīng)營性休閑產(chǎn)品啟動(dòng)，形成區(qū)域形象的提升和房地產(chǎn)市場的增值啟動(dòng)期 市場培育期 發(fā)展鞏固期 成熟期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)量公共配套建設(shè)量特色休閑建設(shè)量公共休閑建設(shè)量住宅物業(yè)建設(shè)量l基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套設(shè)施的建設(shè)，首先形成本區(qū)域的可達(dá)性，其次使得內(nèi)部待開發(fā)地塊的通達(dá)性要好；l基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貫穿始終。p交通的通達(dá)性和便利性是區(qū)域開發(fā)的前提。之于項(xiàng)目意義水上樂園和高爾夫之于區(qū)域意義n提升項(xiàng)目競爭力n最大限度擴(kuò)大客戶群n依靠自身娛樂配套再造吸引人氣n促進(jìn)區(qū)域其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高爾夫、水上樂園等公共休閑娛樂設(shè)施是當(dāng)前區(qū)域文化娛樂度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與本項(xiàng)目自身價(jià)值增值間的最佳切合方式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目背景分析案例借鑒開發(fā)目標(biāo)與核心問題界定大勢研判項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目配套開發(fā)建議項(xiàng)目整體規(guī)劃構(gòu)思本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。規(guī)劃布局：利用原有資源與各區(qū)域再造景觀、水域結(jié)合達(dá)到親水、休閑功能最大化廣州 碧桂園鳳凰城本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。，別墅為主，均價(jià)5000元 /平米?？們r(jià)控制，通過 “ 白領(lǐng)也能住別墅 ” 理念的營銷，大量吸引主動(dòng)郊區(qū)化客群產(chǎn)品定位 —— 中檔價(jià)位的中檔品質(zhì)別墅規(guī)模效應(yīng)加上碧桂園的低成本運(yùn)作能力帶來了低總價(jià)（ 50萬元一幢別墅）， 打造 “ 白領(lǐng)住別墅 ” 的概念。 碧桂園鳳凰城本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。如果缺乏區(qū)域價(jià)值，大盤往往必須自己認(rèn)知與反作用。 中海國際社區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中海國際社區(qū)起止時(shí)間開發(fā)量配套投入 ——二期（ ）二期（ 30萬 ㎡ ）Ⅰ 區(qū)（ 15萬 ㎡） Ⅱ 區(qū) (15萬 ㎡)l幼兒園 2l涉外醫(yī)院l生活會(huì)所 2l鄰里商業(yè)l休閑街南段 l休閑街北段l鄰里商業(yè)國際學(xué)校通過街區(qū)休閑氛圍的營造，各種配套設(shè)施的逐步完善，展示度假休閑住區(qū)的大氣勢利用點(diǎn)式景觀（藝術(shù)雕塑小品、點(diǎn)式水景）及林地空間，形成適合現(xiàn)代居民生活的休閑空間：入口特色景觀帶、組團(tuán)休閑空間、兒童游樂空間、成人健身活動(dòng)空間、富有人情味的林蔭道及帶有陽光氣息的開闊草坪。起止時(shí)間開發(fā)量配套投入 ——三期（ ）三期 (40萬 ㎡ )Ⅰ 區(qū)（ 20萬 ㎡） Ⅱ 區(qū)（ 20萬 ㎡）l國際網(wǎng)球俱樂部l雕塑長廊l集中商業(yè)l鄰里商業(yè)l寫字樓l國際酒店l文化活動(dòng)中心l鄰里商業(yè)商業(yè)中心商業(yè)街本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中海國際社區(qū)啟動(dòng)期為 tounhouse＋花園洋房，樹立區(qū)域形象和檔次本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深圳 依 靠觀瀾湖、高爾夫球場等極致景觀資源與項(xiàng)目自身產(chǎn)品力撬動(dòng)市場深圳 深圳 停車入戶。 萬科棠樾 規(guī)劃布局：圍繞周邊豐富資源展現(xiàn)東方低密水生活p充分依托景觀河道資源，每戶都能享有入戶的前院、戶內(nèi)的中院和親水的后院，以適宜的尺度與山水對(duì)話，同時(shí)傳遞出濃郁的現(xiàn)代東方韻味 。 別墅城 ”體量 項(xiàng)目占地 5000畝， 有 800畝天然湖面，森林 3000畝。客戶資源，特別是 800多畝的湖 .區(qū)域交通：位于龍泉驛區(qū)陽光城，距成都 18公里，約 20分鐘車程即可到達(dá)，但區(qū)域面貌不佳 。成都東邊坡地別墅全景觀，大視角，高落差。 因?yàn)樗?,所以有水上高爾夫；因?yàn)?800畝湖面 , 所以成都第一家國際游艇俱樂部 .本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。（ 2）與農(nóng)貿(mào)超市建立生鮮食品、豬肉、有機(jī)蔬菜等生活必需品的供應(yīng)配送體系，保障業(yè)主的生活便利。城市遠(yuǎn)郊區(qū)216。各種問題疊加下的戰(zhàn)略突圍基礎(chǔ)分析 —— 大盤整體休閑地產(chǎn)模式驅(qū)動(dòng)之下，分階段價(jià)值點(diǎn)的不斷調(diào)整和提升機(jī)會(huì)分析：休閑地產(chǎn)模式市場層面：樓市調(diào)整期競爭 —— 依托資源形成突破和差異化；客戶 —— ６０后 “休閑地產(chǎn) ”；區(qū)域 —— 旅游度假新區(qū)未來面臨著 23年的下降期（自 2023年下半年起算），和至少 1年的恢復(fù)期。期房和現(xiàn)房的成交量均呈現(xiàn)萎縮；216。高產(chǎn)品力；216。別墅風(fēng)情住區(qū)別墅風(fēng)情住區(qū)216。各項(xiàng)休閑配套設(shè)施規(guī)劃概念的導(dǎo)入；216。低密示范型住區(qū)低密示范型住區(qū) 216。高爾夫、水上樂園等配套逐漸落實(shí)；216。p追求稀缺資源占有， 看重環(huán)境與居住品質(zhì) ；p主動(dòng)郊區(qū)化 ，重視溫馨的家庭感生活，對(duì)庭院的擁有與設(shè)計(jì)以及景觀園林都有一定的要求；p重點(diǎn) 考慮投資價(jià)值以及未來的升值潛力 ；p2530歲，事業(yè)發(fā)展初期，支付能力較弱，被動(dòng)郊區(qū)化，剛性需求；p置業(yè)大多是想 通過擁有恒產(chǎn)而與這個(gè)城市產(chǎn)生精神的歸屬感 ；關(guān)注產(chǎn)品類型 聯(lián)排為主 聯(lián)排、疊拼為主 聯(lián)排、疊拼、花園洋房為主 小高層為主 小高層為主階段主力客戶 重要客戶 核心客戶 跟隨客戶 第一階段（淡市期） —— ——第二階段（恢復(fù)期）第三階段（持續(xù)發(fā)展期） —— ——追求品質(zhì)客戶準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí)北京城區(qū)客戶小資階層項(xiàng)目中期 項(xiàng)目后期演變首次別墅置業(yè)者中產(chǎn)階級(jí)項(xiàng)目前期演變對(duì)位產(chǎn)品和環(huán)境吸引 低密社區(qū)氛圍和休閑都市規(guī)劃吸引 大盤項(xiàng)目、都市休閑體驗(yàn)吸引本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。啟動(dòng)配置 :緊鄰群英渠的示范區(qū)組團(tuán)；關(guān)鍵舉措—— 示范區(qū)景觀資源的極致展示；—— 提升產(chǎn)品力；175畝一期組團(tuán)47畝啟動(dòng)組團(tuán)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品形式 1:合院聯(lián)排；216。壓縮道路面積，能達(dá)成 70%聯(lián)排 產(chǎn)品；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)背景 ： 從淡市期走向恢復(fù)期 ，主體開發(fā)策略從 “資源 +產(chǎn)品 ”開始轉(zhuǎn)向 “都市休閑新城概念導(dǎo)入 ”；216。開發(fā)背景 ：處于持續(xù)發(fā)展期，市場及客戶信心恢復(fù)再次走上發(fā)展道路，主體開發(fā)策略逐漸從概念階段走向?qū)嵕罢宫F(xiàn)階段，真正完成都市休閑新城體驗(yàn)；
。開發(fā)配置 :都市休閑新城各項(xiàng)休閑配套設(shè)施規(guī)劃概念的導(dǎo)入 ；關(guān)鍵舉措—— 由南向北的開發(fā)進(jìn)程中，水景資源的全面導(dǎo)入和滲透；—— 相關(guān)配套的啟動(dòng)；630畝項(xiàng)目東部地塊分階段開發(fā)策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。下沉式庭院的設(shè)立實(shí)現(xiàn)了地下層正常的采光通風(fēng)，同時(shí)立體化、風(fēng)情化別墅生活本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品打造方向 1—— １ .0容積率下最大化聯(lián)排產(chǎn)品比例 道路 道 路 （胡同） 道 路 （胡同）216?？蛻魧?dǎo)向 ：當(dāng)前客戶對(duì)產(chǎn)品形式的敏感度高；216。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)背景 ：處于淡市期內(nèi)，主體開發(fā)策略是 “資源 +產(chǎn)品 ”；216。依托潮白新區(qū)下依托潮白新區(qū)下 de生態(tài)低密水岸新城發(fā)展特征：發(fā)展特征： —— 可持續(xù)的；可持續(xù)的； —— 分階段的；分階段的；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。土地價(jià)格上升快于房價(jià)216。216。購房者信心逐漸恢復(fù)，投資者開始醞釀再次入市。景觀極致化展現(xiàn)。216。大盤整體開發(fā)策略淡市期（ 12年） 恢復(fù)期（ 12年） 持續(xù)發(fā)展期（ 34年）開發(fā)策略市場背景階段定位20232023年 20232023年 20232023年216。低密度大盤成功 KPI開發(fā)策略配套策略前期資源支撐，后期配套支撐形成持續(xù)競爭力啟動(dòng)策略圍繞休閑主題的特色配套，構(gòu)筑差異化的核心競爭力具標(biāo)簽感的城市配套符號(hào)，降低區(qū)域陌生度注重展示，與資源的緊密嫁接，生活方式描述高形象、高性價(jià)比產(chǎn)品案例成功模型規(guī)劃策略 規(guī)劃布局：景觀資源極致化，公共空間休閑化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u享樂私家會(huì)所u設(shè)施：水上高爾夫、劃艇俱樂部、個(gè)性化酒店、健身中心、洗浴中心、夜總會(huì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中糧御嶺灣社區(qū)服務(wù)會(huì)所設(shè)施：西餅屋、花店、小超市、甜飲店、飾品店、影碟店、洗衣店、品牌折扣店、國際森林幼兒園。用 800畝天然湖面，打造成都第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)國際游艇俱樂部 .山地高爾夫與水上高爾夫全景展示，資源驅(qū)動(dòng)下坡地別墅度假休閑體驗(yàn) 成都 項(xiàng)目特色：216。 中糧御嶺灣開發(fā)背景：成都房地產(chǎn)受政策及 ，量價(jià)齊跌；銷售情況：2023年 6月 1日開盤，逆市成交 26套，突破 60%銷售率。陌生區(qū)域依托極致景觀資源、品牌及大盤規(guī)模造就龍泉標(biāo)桿 ——“ 國際 多車位地下車庫贈(zèng)送面積（露臺(tái)、庭院、高廳、陽臺(tái)）三面臨水本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在保證良好的采光通風(fēng)和朝向的條件之下，同時(shí)獲得較大的附設(shè)空間。深圳 交通狀況：距深圳市中心區(qū)約 25公里，離深圳機(jī)場約 40公里，約 30分鐘車程。 中海國際社區(qū) 規(guī)劃布局：水景劃分項(xiàng)目區(qū)域，充分利用公共休閑資源p水景沿入社區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)，提高居住舒適度。 中海國際社區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。以逐步完善的 “ 國際水準(zhǔn)配套 ” 為增長引擎，部分優(yōu)良資產(chǎn)的經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)土地的持續(xù)增值，帶動(dòng)區(qū)域整體價(jià)值的提升成都 中海國際社區(qū) 項(xiàng)目初期借助自然資源，以高爾夫練習(xí)場、景觀大道、商業(yè)廣場等的休閑配套建設(shè)凸現(xiàn)項(xiàng)目景觀環(huán)境價(jià)值一期（ 2年）起止時(shí)間開發(fā)量配套投入——一期（ 40萬 ㎡）Ⅰ 區(qū)（ 15萬 ㎡ ） Ⅱ 區(qū)（ 25萬 ㎡）l星期五大道北段l國際學(xué)校l商業(yè)廣場l公交總站l綜合市場l幼兒園 1l生活會(huì)所 1l鄰里商業(yè)l鄰里商業(yè)l高爾夫練習(xí)場l森林景觀大道l高級(jí)會(huì)所l星期五大道南段l休閑廣場景觀廣場以不可復(fù)制的生態(tài)資源（兩大公園）作為項(xiàng)目突破點(diǎn)，通過生態(tài)、休閑氛圍的營造脫離普通的項(xiàng)目競爭高級(jí)商務(wù)會(huì)所高爾夫練習(xí)場本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。需要做邊界界定和區(qū)域營銷。項(xiàng)目南側(cè)連接 5000畝森林公園，但綠植提供的環(huán)境景觀資源不能支持景觀物業(yè)的打造，也不能為項(xiàng)目提供大盤的核心價(jià)值支撐。后期廣州客戶比例增加，多為高知非創(chuàng)業(yè)型高收入階層。 產(chǎn)品形態(tài)多樣，包括半山洋房、浪漫陽光 TH、獨(dú)立別墅、半山超豪別墅等廣州 碧桂園鳳凰城本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。p以 “森林、湖泊、新城市 ” 定位的鳳凰城，山水新城人居新模式；p保護(hù)原有資源開發(fā)，在不改變原有純自然生態(tài)的情況下對(duì)現(xiàn)有資源進(jìn)行美化和運(yùn)用，營造出一種建筑與自然合二為一、富有自然情趣和親和力的休閑生活氛圍；p打造水景觀節(jié)點(diǎn)，滿足居住親水性；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。陌生區(qū)域大盤，提升區(qū)域價(jià)值平臺(tái)，打造 “ 享受別墅生活的好地方 ”開發(fā)背景：廣州城市擴(kuò)張，郊區(qū)化趨勢形成廣州 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析小結(jié)—— 休閑地產(chǎn)模式順應(yīng)主流客戶發(fā)展趨勢，有效契合區(qū)域發(fā)展利好，有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的差異化競爭機(jī)會(huì)分析抓住未來 57年 60后空巢期的主流客戶特征，打造休閑地產(chǎn)模式。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。l根據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行特色休閑產(chǎn)品的建設(shè)，建立區(qū)域的美譽(yù)度，提升區(qū)域價(jià)值；l配套的跟進(jìn)建設(shè)，或以商務(wù)需求建設(shè)商務(wù)酒店，或以度假需求建設(shè)產(chǎn)權(quán)度假式酒店 /住宅。文化旅游度假新區(qū)打造的關(guān)鍵要素鮮明的區(qū)域感與城市產(chǎn)生差異化完善的復(fù)合功能以滿足綜合發(fā)展鮮明的休閑功能以吸引人氣12滿足商務(wù) /公共休閑需要滿足短期度假的生活需要 3 滿足長期居住的生活需要 12自然環(huán)境的觀賞型設(shè)施具有特色的體驗(yàn)型設(shè)施12與城市保持適當(dāng)距離 良好的交通通達(dá)性 3 鮮明的區(qū)域識(shí)別性 3 商務(wù)休閑娛樂設(shè)施世聯(lián)研究 —— 文化旅游度假新區(qū)的發(fā)展關(guān)鍵點(diǎn) 對(duì)比潮白新區(qū)當(dāng)前發(fā)展?fàn)顩r，后期區(qū)域需要通過增加休閑功能和配套設(shè)施實(shí)現(xiàn)人氣的聚集和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。u森林資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，是天然的 “ 綠色氧吧 ” ?？蛻魴C(jī)會(huì)分析 —— 抓住未來 57年 60后空巢期的主流客戶特征，打造休閑地產(chǎn)模式一個(gè)話題： 60后的空巢期與 80后的主導(dǎo)期1一個(gè)現(xiàn)象： 60后在孔雀城系列中的廣泛存在3一個(gè)趨勢： 60后空巢期促進(jìn)休閑地產(chǎn)消費(fèi)2世聯(lián)觀點(diǎn)：抓住未來 57年 60后空巢期的主流客戶特征，打造休閑地產(chǎn)模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？兹赋强蛻艋A(chǔ)特征： 3545歲、首次別墅置業(yè)、擁有城市住宅本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。60后客戶當(dāng)前在孔雀城系列中的廣泛存在本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。南加州 —— 非常明顯，正是一輪活躍長者帶動(dòng)了當(dāng)?shù)匾惠喎康禺a(chǎn)高漲；海南 —— 淡市飄紅，度假物業(yè)量價(jià)均不受市場影響，購買者以即將步入空巢期的 60后為主 。核心問題界定與分解一個(gè)趨勢一個(gè)趨勢 。畢業(yè)時(shí)，正處新中國高速發(fā)展時(shí)期，面對(duì)年長的低學(xué)歷 “前輩 ”，優(yōu)勢明顯，迅速走上重要崗位。60年代和 80年代的兩次 嬰 兒潮將 帶 來房地 產(chǎn)市 場 需求的集中 釋 放資料來源：世聯(lián)研究嬰兒潮 時(shí)間 當(dāng)前年齡 特征第一次 建國后 4955年 5157 步入老齡，對(duì)房產(chǎn)的自住購買基本沒有，多將購房作為一種投資手段第二次 6270年 3644 投資、換房的動(dòng)蕩階段，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，追求居住品質(zhì)與社會(huì)地位第三次 8087年 1926 即將進(jìn)入社會(huì)開始工作，多為獨(dú)生子女，自身