【正文】 3545歲、首次別墅置業(yè)、擁有城市住宅本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。以首次別墅置業(yè)為主從置業(yè)次數(shù)看，第二次置業(yè)的客戶占到 57%，其次是第一次置業(yè)的客戶占到 12%，說明客戶選擇本項(xiàng)目多數(shù)是首次別墅體驗(yàn)者。60后客戶當(dāng)前在孔雀城系列中的廣泛存在本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。60后向往的 生活方式素描空巢期的來臨， 打發(fā)時(shí)間打發(fā)時(shí)間 的問題成為主要的業(yè)余生活這幫人忙活慣了，你讓他們閑下來在家里待著，幾乎不太可能， 總要找到休閑方式來充實(shí)生活總要找到休閑方式來充實(shí)生活 —— 有個(gè)地方打打球，面朝大海發(fā)發(fā)呆關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞： 打發(fā)時(shí)間、天倫之樂、休閑度假退休后，家庭成為首要關(guān)注的事情， 享受天倫之樂享受天倫之樂 成為未來的生活核心—— 有個(gè)看上去的地方值得圈子里的朋友常來聚聚擔(dān)心未來他們的孩子會(huì)不會(huì)回來看他們， 選擇風(fēng)景選擇風(fēng)景區(qū)置業(yè)區(qū)置業(yè) 吸引孩子來周末度假本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。南加州 —— 非常明顯，正是一輪活躍長(zhǎng)者帶動(dòng)了當(dāng)?shù)匾惠喎康禺a(chǎn)高漲；海南 —— 淡市飄紅，度假物業(yè)量?jī)r(jià)均不受市場(chǎng)影響，購買者以即將步入空巢期的 60后為主 。60后置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：空巢期的生活重心怎么讓孩子 多回來看我們？多回來看我們？退休之后的生活 怎樣才能不寂寞？怎樣才能不寂寞？空巢老人 ——How To Enjoy Life？？ 60后空巢期 促進(jìn)休閑地產(chǎn)消費(fèi)中國 60后富有階層，獨(dú)生子女多，擔(dān)心未來他們的孩子會(huì)不會(huì)回來看他們，選風(fēng)景區(qū)置業(yè)，孩子也愿意回來，孩子還帶著孩子。核心問題界定與分解一個(gè)趨勢(shì)一個(gè)趨勢(shì) 。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。畢業(yè)時(shí)，正處新中國高速發(fā)展時(shí)期，面對(duì)年長(zhǎng)的低學(xué)歷 “前輩 ”，優(yōu)勢(shì)明顯，迅速走上重要崗位。核心問題界定與分解中國的 “60 后 ” ：最有錢的一波人，具有絕對(duì)的購買力出生：新社會(huì)出生：新社會(huì)教育：一帆風(fēng)順教育：一帆風(fēng)順畢業(yè)：上位畢業(yè)：上位工作：挑大梁工作：挑大梁“60后后 ”人群人生發(fā)展軌跡人群人生發(fā)展軌跡出生于社會(huì)主義新時(shí)期，根正苗紅，沒下過鄉(xiāng)、沒插過隊(duì)。60年代和 80年代的兩次 嬰 兒潮將 帶 來房地 產(chǎn)市 場(chǎng) 需求的集中 釋 放資料來源：世聯(lián)研究嬰兒潮 時(shí)間 當(dāng)前年齡 特征第一次 建國后 4955年 5157 步入老齡，對(duì)房產(chǎn)的自住購買基本沒有，多將購房作為一種投資手段第二次 6270年 3644 投資、換房的動(dòng)蕩階段，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，追求居住品質(zhì)與社會(huì)地位第三次 8087年 1926 即將進(jìn)入社會(huì)開始工作，多為獨(dú)生子女，自身無積蓄，但多有來自父輩的資金支持，首次置業(yè)需求容易提前產(chǎn)生第四次 預(yù)計(jì)出現(xiàn)在 0608年 ——— —————本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。核心問題界定與分解一個(gè)話題一個(gè)話題 。2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。n永定河 .孔雀城 n大運(yùn)河 .孔雀城 n本項(xiàng)目VS VS距北京市區(qū)約 44公里 距北京市區(qū)約 40公里 距北京市區(qū)約 42公里 永定河固安段常年干涸， 無直接自然景觀支撐。n預(yù)計(jì)客戶構(gòu)成n項(xiàng)目相關(guān)指標(biāo)： 香河北京約 48公里，車行 45分鐘左右大廠第二圈層n項(xiàng)目區(qū)位和交通條件：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。預(yù)計(jì)開盤均價(jià)：預(yù)計(jì)別墅均價(jià)為 5000元 /平米；高層均價(jià)為38004000元 /平米；216。預(yù)計(jì)產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅、疊拼別墅、寬景 house和高層產(chǎn)品，其中高層為主力產(chǎn)品， 低密產(chǎn)品約占 20%左右 ；216。占地面積： 44萬平米216。重要客戶 —— 東部追求別墅生活感受的中產(chǎn)及準(zhǔn)中產(chǎn)人群；香河本地的私營業(yè)主，升級(jí)換房置業(yè)者。216。區(qū)位：位于香河縣城附近，距離北京市區(qū)約 48公里216。 孔雀城永定河 .孔雀城本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ”n核心客戶構(gòu)成大運(yùn)河 .孔雀城北京固安香河大廠大運(yùn)河 向往別墅的低密生活，看重資源環(huán)境與居住品質(zhì)，注重交通便利性。淡市下，這批客戶量明顯受到打壓，并且出現(xiàn)嚴(yán)重的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)及客戶重疊現(xiàn)象。l產(chǎn)品形式均為 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼別墅產(chǎn)品l主力面積區(qū)間均在 180350平米之間l主力總價(jià)區(qū)間均在 50250萬之間永定河 .孔雀城大運(yùn)河 .孔雀城本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。永定河 .孔雀城： 57250萬元左右；216。大運(yùn)河 .孔雀城：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼和小高層；獨(dú)棟別墅 400平米左右；聯(lián)排別墅 180300平米；疊拼別墅 180200平米。永定河 .孔雀城：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅；獨(dú)棟別墅為 270350平方米；聯(lián)排別墅為 160300平方米；雙拼別墅為 230平方米左右。永定河 .孔雀城：容積率 216。大運(yùn)河 .孔雀城：位于香河安平經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，距離北京市區(qū)約 40公里車行 3040分鐘可達(dá)。當(dāng)前兩孔雀城項(xiàng)目在本體特征上高度類似216。銷售情況：開盤時(shí)銷售量較好，永定河 .孔雀城降價(jià)至 5000元 /平米后，銷售明顯感覺到壓力，目前較為穩(wěn)定，約每周 45套。n永定河 .孔雀城： 項(xiàng)目 3月 4月 5月 6月進(jìn)線上門進(jìn)線上門進(jìn)線上門進(jìn)線上門大運(yùn)河孔雀城 54 30 226 97 499 192 326 124n從大運(yùn)河 .孔雀城 36月的上門量和進(jìn)線量可以看出，從3月開始蓄客，到 5月開盤時(shí)達(dá)到最高峰，之后雖呈下降趨勢(shì)，但仍保持在較高的水平上。銷售均價(jià)： 40005000元 /平米； 216。n大運(yùn)河 .孔雀城：216。銷售均價(jià)： 5000元 /平米216。相對(duì)近郊區(qū)非別墅大戶型的慘淡銷售，孔雀城系列的別墅產(chǎn)品表現(xiàn)出相對(duì)良好的銷售狀態(tài)第二圈層216。永定河 .孔雀城216。鎖定競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：216。216。區(qū)域內(nèi)單個(gè)項(xiàng)目多為低密度別墅項(xiàng)目或包含低密產(chǎn)品的組合型項(xiàng)目；216。n房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：216。均為陌生區(qū)域，客戶認(rèn)知度較低；216。與第二圈層京東遠(yuǎn)郊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：個(gè)案之爭(zhēng)第二圈層n區(qū)位交通特點(diǎn)：216。主力戶型： 7099平方米兩居， 163平方米至 253平方米躍層216。在售產(chǎn)品：疊拼（ 200平米左右）和高層（ 90平米兩居和 125平米左右的三居）216。主力戶型： 5794平米 12居216。主力戶型： 60平方米一居， 8090平米兩居216。主力戶型： 50平米左右一居， 8090平米二居216。主力戶型： 103平米左右的二居和 140平米左右的三居216。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。n普通高層和花園洋房，剛性需求、升級(jí)客戶為主；n大戶型與少數(shù)低密產(chǎn)品與本項(xiàng)目之間存在一定的可替代性競(jìng)爭(zhēng)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。n第二圈層：包括大廠、香河、固安三個(gè)區(qū)域。項(xiàng)目背景分析案例借鑒開發(fā)目標(biāo)與核心問題界定大勢(shì)研判項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目配套開發(fā)建議項(xiàng)目整體規(guī)劃構(gòu)思本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2調(diào)整期市場(chǎng)，發(fā)展商能實(shí)現(xiàn)快速出貨、跑贏大市就是最好的成功。世聯(lián)對(duì)于本次市場(chǎng)調(diào)整期的預(yù)期判斷下降期最短 2年，最長(zhǎng) 3年（自 2023年下半年起算），恢復(fù)期需要過程，至少也要 1年。如：公園 187金地名京、 MASTER領(lǐng)域等項(xiàng)目紛紛出現(xiàn)退房現(xiàn)象高端住宅：高端住宅：以自住為主兼顧投資，價(jià)格的短期波動(dòng)影響不大，更注重產(chǎn)品的居住感受和長(zhǎng)期的增值保值空間。如：燕郊各降價(jià)樓盤、金地格林小鎮(zhèn) 保利 調(diào)整期特征調(diào)整期特征本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。此階段市場(chǎng)物業(yè)的租金回報(bào)率最高市場(chǎng)規(guī)律市場(chǎng)規(guī)律本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)動(dòng)力支撐主要來源于剛性需求客戶216。發(fā)展期 ?急速上升期 ?下降期 ?復(fù)蘇期 ?危機(jī)期危機(jī)期調(diào)整期調(diào)整期一個(gè)周期一個(gè)周期復(fù)蘇期階段市場(chǎng)規(guī)律及表現(xiàn)特征216。期房和現(xiàn)房的成交量均呈現(xiàn)大幅萎縮216。發(fā)展期 ?急速上升期 ?下降期 ?復(fù)蘇期 ?危機(jī)期危機(jī)期調(diào)整期調(diào)整期一個(gè)周期一個(gè)周期下降期階段市場(chǎng)規(guī)律及表現(xiàn)特征216。期房的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過現(xiàn)房?jī)r(jià)格，呈現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)短期未來的高預(yù)期216。市場(chǎng)動(dòng)力支撐主要來源于投資者和投機(jī)者，剛性需求的自住客退場(chǎng)216。此階段發(fā)展商最優(yōu)策略：拿地 +分期賣樓市場(chǎng)規(guī)律市場(chǎng)規(guī)律本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。土地價(jià)格攀升速度明顯快于房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格216。當(dāng)前市場(chǎng)處于下降期階段市場(chǎng)規(guī)律市場(chǎng)規(guī)律本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。急速上升期與急速下降期因期間市場(chǎng)的快速變化共同稱為危機(jī)期216。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期由發(fā)展期、急速上升期、下降期、復(fù)蘇期四部分組成216。問題分解問題分解 2：調(diào)整期什么時(shí)候結(jié)束？在結(jié)束之：調(diào)整期什么時(shí)候結(jié)束？在結(jié)束之前的市場(chǎng)發(fā)展特征？前的市場(chǎng)發(fā)展特征？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1未來 23年，受整體經(jīng)濟(jì)大勢(shì)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將處于調(diào)整期，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)2宏觀大勢(shì)宏觀大勢(shì)中央政府在完成一系列的政策轉(zhuǎn)變后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)才有可能從調(diào)整期進(jìn)入恢復(fù)期，恢復(fù)期約持續(xù) 1年左右時(shí)間。調(diào)整時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征：房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，整體走勢(shì)類似股票市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)宏觀大勢(shì)宏觀大勢(shì)房?jī)r(jià)虛擬走勢(shì)上證 A股走勢(shì)07年 10月，上證綜指最高達(dá) ，之后轉(zhuǎn)頭向下；房地產(chǎn)市場(chǎng)也是從去年10月開始進(jìn)入調(diào)整期，極有可能隨股市一同下跌本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未來 2—3 年中國將處于 “ 低通脹、高增長(zhǎng)、高利潤(rùn) ” 向 “ 高通脹、保增長(zhǎng)、適度利潤(rùn) ” 過渡的階段中，房地產(chǎn)市場(chǎng)受大勢(shì)影響，也將處于調(diào)整期宏觀大勢(shì)宏觀大勢(shì)高 通脹保 增長(zhǎng) 適度 利潤(rùn)低 通脹高 增長(zhǎng) 高 利潤(rùn)2023年 2023年 /2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于調(diào)整期房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于調(diào)整期經(jīng)濟(jì)背景下的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)：216。中國人口的高速增長(zhǎng)所帶來的旺盛需求也會(huì)使高通脹持續(xù)下去。受全球能源及原材料價(jià)格的影響，中國 “ 高通脹 ” 的經(jīng)濟(jì)特征將在未來持續(xù)約 10年左右的時(shí)間宏觀大勢(shì)宏觀大勢(shì)原油進(jìn)口量及進(jìn)口價(jià)格漲幅（ 02年 1月 08年 6月）u全球能源及原材料等價(jià)格上漲，導(dǎo)致全球通脹u中國在能源及原材料等方面高度依賴國際供給，中國的通脹受國際影響巨大u國際因素是導(dǎo)致中國未來“ 高通脹 ” 的核心外在因素本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。問題分解問題分解 1：在整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，房：在整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)？地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。？核心問題 針對(duì)近幾年可能出現(xiàn)持續(xù)的淡市，本項(xiàng)目該采取什么樣的策略？針對(duì)近幾年可能出現(xiàn)持續(xù)的淡市，本項(xiàng)目該采取什么樣的策略？1作為持續(xù)開發(fā)的規(guī)模大盤，本項(xiàng)目的客戶構(gòu)成特征和未來演變趨勢(shì)如何？作為持續(xù)開發(fā)的規(guī)模大盤，本項(xiàng)目的客戶構(gòu)成特征和未來演變趨勢(shì)如何？2本項(xiàng)目整體定位方向何開發(fā)策略如何？本項(xiàng)目整體定位方向何開發(fā)策略如何？４本項(xiàng)目開發(fā)的核心問題界定面對(duì)孔雀城品牌的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目該如何突破？面對(duì)孔雀城品牌的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目該如何突破？3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？兹赋瞧放铺嵘l(fā)展過程第一階段 第二階段 第三階段開發(fā)目標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大運(yùn)河孔雀城項(xiàng)目總建筑面積： 33萬平米容積率： 建筑類型： 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、小高層 項(xiàng)目為孔雀城品牌的延續(xù)，奠定了孔雀城品牌在市場(chǎng)上的地位，皆有一定口碑。實(shí)現(xiàn) 10個(gè)億銷售目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目背景分析案例借鑒開發(fā)目標(biāo)與核心問題界定大勢(shì)研判項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目配套開發(fā)建議項(xiàng)目整體規(guī)劃構(gòu)思本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品類型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅216。區(qū)位：位于固安永定河附近，近鄰京開高速公路216。產(chǎn)品類型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼和小高層216。建筑面積： 33萬平米216。 孔雀城216。開發(fā)商當(dāng)前兩孔雀城系列項(xiàng)目在售，具備豐富的北京遠(yuǎn)郊低密度物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 永定河 .孔雀城開發(fā)背景北京固安香河大廠大運(yùn)河 n夏威夷北岸：夏威夷北岸：6月推出 ，短暫刺激后，銷售仍然不容樂觀n威畢歐溪谷（燕郊）：威畢歐溪谷（燕郊）：上月降價(jià)至 5700元后仍面臨滯銷n珠江國際城（通州）：珠江國際城（通州）：日前二期新洋坊推出 10套帶底商的聯(lián)排別墅，均價(jià)由開盤的12600元 /平方米降至 8300元 /平方米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。n亦莊亦莊 ?北岸：北岸：7月底開盤一棟，一次性折扣最低可達(dá) 91折。上上城首付2萬買一居，首付 3萬買兩居；納丹堡首付最低交 。北京市場(chǎng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。北京住宅市 場(chǎng) 價(jià)格刺激增 長(zhǎng)勢(shì)頭 不在， 6月出現(xiàn) 量?jī)r(jià) 齊 跌局面，未來走 勢(shì) 不容 樂觀2023 年 6月，北京市商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積為 ，累計(jì)銷售面積為 ， 由于本月批售面積有所下降，從供銷比來看，本月的市場(chǎng)消化率較上月提高了 12個(gè)百分點(diǎn)，但其絕對(duì)數(shù)量的下挫態(tài)勢(shì)并無改變2023 年 6 月北京市商品住宅類價(jià)格 成交均價(jià)為 12995元 /平米，環(huán)比下降了 2%， 延續(xù)了 4月以來的價(jià)格下挫行情。背景分析案例借鑒開發(fā)目標(biāo)與核心問題界定大勢(shì)研判項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目背景市場(chǎng)背景開發(fā)背景項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目配套開發(fā)建議項(xiàng)目整體規(guī)劃構(gòu)思本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u北面大面積農(nóng)田，無遮擋，視