【正文】 四大領(lǐng)航國際品牌主力店 1. 國內(nèi)一線品牌的時(shí)尚生活百貨。 落后意味著發(fā)展機(jī)遇！ 市場空白意味著發(fā)展機(jī)遇！ 通過公共空間、合理動(dòng)線、細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)打造現(xiàn)代商業(yè)建筑形態(tài) 富于活力的業(yè)態(tài)組合： 4家核心主力店＋店中店 ?主力店采取錯(cuò)位經(jīng)營方式，走時(shí)尚路線，推特色商品，避免商品組合與競爭對(duì)手同質(zhì)化。 我國已開業(yè)或即將開業(yè)的 MALL 排行榜 （ 1） 我國已開業(yè)或即將開業(yè)的 MALL 排行榜 （ 1） 在我國 73家 MALL排行榜中，長沙沒有 1家上榜，長沙的現(xiàn)代商業(yè)明顯落后了 ?長沙市社會(huì)消費(fèi) 品零售 總額以每年 16%的速度增長 ?長沙號(hào)稱超過 1萬平米的大型商場已達(dá)到 40多家 ?長沙是《 世界 商業(yè)評(píng)論》 所 評(píng)選 出來的“中 國 100最佳商 業(yè) 城市”排行榜（包括 港澳臺(tái)地區(qū) ）的第 29名 。 各物業(yè)類型定位 ?商業(yè)定位 ?公寓定位 ?住宅定位 ?業(yè)態(tài)規(guī)劃 ?產(chǎn)品定位 ?價(jià)格定位 ?產(chǎn)品定位 ?客戶定位 ?價(jià)格定位 ?產(chǎn)品定位 ?客戶定位 ?價(jià)格定位 2023年長沙人均 GDP達(dá)到 2262美元，城市化率達(dá)到 ％，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)形式發(fā)展的關(guān)系來看，長沙已進(jìn)入現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展階段 ?歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到 1500美金以上時(shí)，人們單純購物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。 地塊容積率確定及分配 182。 項(xiàng)目整體定位 182。 各物業(yè)類型定位 如何挖掘潛在的商業(yè)價(jià)值是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，本項(xiàng)目商業(yè)要通過走差異化道路，打造有別于長沙市場現(xiàn)有傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)的 MALL＋街坊式商業(yè) ，形成項(xiàng)目核心競爭力。 地塊容積率確定及分配 182。 項(xiàng)目整體定位 182。 ?硬 核區(qū)及核緣區(qū)滿鋪商業(yè)， 4層商業(yè)， 層商業(yè)。 ?按商業(yè)比例 40％計(jì)算，商業(yè)面積為 ～ 。 項(xiàng)目整體功能布局 182。 項(xiàng)目功能比例確定 182。 研究內(nèi)容 182。 結(jié)合項(xiàng)目地塊價(jià)值分析，對(duì)項(xiàng)目地塊核框分布進(jìn)行判斷 特點(diǎn)： 地面地價(jià)較高、容積率低于硬核區(qū)、交通可達(dá)性好 功能： 停車場、交通樞紐、公寓式住宅、專業(yè)化市場、娛樂服務(wù)、部分零售、倉儲(chǔ)空間 特點(diǎn)： 峰值地價(jià)、容積率最高、交通可達(dá)性最好 功能 ： 零售商業(yè)、娛樂物業(yè)、辦公 特點(diǎn)： 容積率較低、交通可達(dá)性好 功能： 純居住為主 坡子街 D E F C A B 大 湘 江 道 解 放 西 路 太 平 路 湘江 人 民 路 核緣 區(qū) 硬核區(qū) 核緣以外 綜合一般規(guī)律和本項(xiàng)目地塊價(jià)值，判定本項(xiàng)目物業(yè)功能配比 建議本項(xiàng)目整體功能比例 商業(yè)：辦公：居住＝ 20%： 15% ： 65% 建議本項(xiàng)目硬核區(qū)及核緣區(qū)功能比例 商業(yè)：辦公：居?。?40%： 30% ： 30% 注：因不建議本項(xiàng)目建設(shè)純寫字樓物業(yè)，硬核區(qū)及核緣區(qū)的居住功能和辦公功能都是以公寓物業(yè)實(shí)現(xiàn)。 核緣即環(huán)繞硬核且處于核 — 框間的連續(xù)過渡區(qū)域，是核的補(bǔ)充與支持，為其提供多方面的服務(wù)與輔助空間，它們有：停車場、交通樞紐、公寓式住宅、專業(yè)化市場、娛樂服務(wù)、部分零售、倉儲(chǔ)空間等； 框結(jié)構(gòu)以外區(qū)域即核緣以外、中心邊界內(nèi)的區(qū)域，功能物業(yè)以純居住住宅為主，兼有重工業(yè)區(qū)和天然屏障（如河流、山地等） 1959年 — 框（ CoreFrame）結(jié)構(gòu)理論，這是一個(gè)較為完整的區(qū)域內(nèi)部結(jié)構(gòu)劃分模式。 各物業(yè)類型定位 國內(nèi)二線城市核心商業(yè)區(qū)案例借鑒 成熟理論 項(xiàng)目地塊價(jià)值 五四廣場周邊區(qū)域 —— 青島市新的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、文化中心 ?五四廣場核心區(qū)占地約 20萬平米，容積率 7～ 9 ?功能配比 商業(yè)：酒店：辦公：住宅：＝ 3： 2： 3：2 周邊分布著世紀(jì)大廈，中信金融大廈，華仁國際大廈，青島世界貿(mào)易中心，環(huán)海凱萊商務(wù)酒店，維也納大酒店 …… 核心區(qū) 案例二 以中山廣場為核心的人民路、三八廣場區(qū)域一大連最大、最具影響力的集金融、保險(xiǎn)、商業(yè)、船務(wù)、商貿(mào)等幾大功能于一身的城市中心區(qū) ?核心區(qū)占地約 23萬平米，容積率約 7～ 8。 地塊容積率確定及分配 182。 項(xiàng)目整體定位 182。 項(xiàng)目形象定位推薦（ 2） 湘江 1號(hào) 濱江都市生活重建 定位詮釋： 湘江東岸、匯集城市成熟中心區(qū)優(yōu)勢資源的絕版地塊上打造的融合城市所有功能的湘江第一大盤。 各物業(yè)類型定位 我們的定位必須體現(xiàn)以下七點(diǎn) ?是城市級(jí)的 ?是城市核心的 ?是具有標(biāo)志性的 ?是區(qū)域峰值地價(jià)的 ?是有強(qiáng)烈城市意向的 ?是可回避競爭的 ?是可實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的 ?輻射全長沙 ?是城市的新中心 ?能代表新時(shí)代的長沙，城市中的“一極” ?平均地價(jià)高于城市中心任何區(qū)域 ?可辯識(shí)，明顯區(qū)別與其它區(qū)域 ?拉開與其他地區(qū)的差距 ?采取一切可能的超常規(guī)的手段 我們要做能夠代言長沙新時(shí)代的標(biāo)志性形象 上海有新天地 武漢有江灘 大連有星海廣場 長沙有什么？ 我們不是在單純的做項(xiàng)目 而是在填補(bǔ)長沙都市化進(jìn)程中的城市硬件缺失 傳承城市發(fā)展沉淀，提煉打造城市新的文化內(nèi)涵！ 制定以項(xiàng)目為中心的區(qū)域動(dòng)態(tài)實(shí)施計(jì)劃 立足整個(gè)中南地區(qū)，重新定義區(qū)域價(jià)值 代言長沙，代言時(shí)代 顛覆傳統(tǒng)、產(chǎn)品全面升級(jí) 都市重建計(jì)劃 —— 打造長沙最具活力的都市新中心 戰(zhàn)略視野 項(xiàng)目形象定位推薦（ 1） 萬象 ?湘江 —— 50萬㎡集商業(yè)、辦公、居住 休閑娛樂、旅游觀光為一體的城市魅力體 足以代言一個(gè)城市，一個(gè)時(shí)代 定位詮釋： 一個(gè)在城市成熟中心區(qū)優(yōu)勢資源基礎(chǔ)上打造的融合城市所有功能的核心之城。 地塊容積率確定及分配 182。 項(xiàng)目整體定位 182。 ?通過全面領(lǐng)先市場的產(chǎn)品，打造長沙前所未有真正的都市濱江生活，形成項(xiàng)目核心競爭力。 物業(yè)類型組合： 購物中心 +商業(yè)街 +濱江高檔住宅 +商務(wù)公寓 +酒店式公寓 ? 以濱江高檔住宅、公寓、沿街商鋪的售賣來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速回現(xiàn)；通過購物中心的長期持有，為企業(yè)長期融資進(jìn)而實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供契機(jī)。 功能化體系 商業(yè)功能 商務(wù)功能 居住功能 高檔住宅 國際公寓 購物中心 商業(yè)街 物業(yè)類型組合 我們的研究思路 本項(xiàng)目物業(yè)類型組合判斷 ? 商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市中心功能體系及物業(yè)組合 ? 長沙房地產(chǎn)專項(xiàng)市場分析 ? 本項(xiàng)目物業(yè)組合判斷 本項(xiàng)目中心化發(fā)展模式判斷 ? 模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型 ? 模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 ? 模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 ? 項(xiàng)目條件擬合度分析 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 ?項(xiàng)目整體定位 ?項(xiàng)目功能比例 ?地塊容積率確定及分配 ?各物業(yè)類型定位 通過怎樣的物業(yè)組合分?jǐn)偢甙旱牡貎r(jià)成本？ 在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價(jià)值？ 如何通過項(xiàng)目開發(fā)使區(qū)域成為長沙新中心？ 如何確定項(xiàng)目合理的容積率？ 項(xiàng)目分期策略 ?項(xiàng)目分期 ?啟動(dòng)期策略 ?經(jīng)濟(jì)測算 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向 ? 通過自我中心化，打造一個(gè)以商業(yè)為主導(dǎo)，復(fù)合商務(wù)辦公、居住功能的多功能、高效率緊湊型都市社區(qū)，從而建立新的價(jià)值體系，跳出區(qū)域競爭市場，形成長沙城市新中心。五一商圈商務(wù)公寓依托城市核心區(qū)位，出租率在 95％以上 商務(wù)公寓市場小結(jié) 長沙酒店市場競爭激烈，三星級(jí)以上酒店經(jīng)營狀況良好，年平均入住率在 75%左右，其中五星級(jí)酒店年均入住率為 60％，酒店業(yè)發(fā)展前景看好 酒店市場小結(jié) 商業(yè)物業(yè)年消化量約 60萬平米，近三年空置量保持在 30萬平米左右， 2023年上半年施工面積 。 模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 案例詳細(xì)內(nèi)容 新商業(yè)中心：天一廣場 舊中心：中山路 產(chǎn)生背景與條件 ?舊有只具有單一購物功能或購物功能一股獨(dú)大的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求 ?房價(jià)高速增長 寧波市房屋銷售價(jià)格在 2023年、 2023年的漲幅連續(xù)兩年居全國第一 ?1999年，寧波房地產(chǎn)市場復(fù)蘇升溫，當(dāng)年 10月房地產(chǎn)投資走出負(fù)增長區(qū) ?2023年，樓市保持持續(xù)增長，商品房房價(jià)從當(dāng)年 1月的2498元 /平方米，升到年底的 2729元 /平方米 ?2023年，寧波房地產(chǎn)市場步入了加速度飛漲區(qū)，平均房價(jià)達(dá) 2867元 /平方米，比上年同期上漲 % ?2023年房地產(chǎn)市場則由于拆遷項(xiàng)目啟動(dòng)、拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)的提高，房地產(chǎn)需求表現(xiàn)強(qiáng)勁，房價(jià)一發(fā)而不可收，越漲越快，平均房價(jià)高達(dá) 3543元 /平方米，比上年同期上漲 % 成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力 ?功能升級(jí)，滿足了消費(fèi)者復(fù)合型消費(fèi)需求 ?產(chǎn)品：由只具有單一的購物功能的傳統(tǒng)百貨升級(jí)為具有多種功能的綜合體 ?功能組合：融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購物功能于一體，成為體驗(yàn)式的消費(fèi)“目的地” ?成為了城市地標(biāo) KPI體系 外因 以商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)力的城市中心的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） 內(nèi)因 需求背景 —— 舊有單一購物功能或購物功能一股獨(dú)大的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求 地理位置 —— 城市舊有核心商業(yè)區(qū)周邊 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 資源性 —— 擁有自然景觀資源、城市文化資源 規(guī)模性與可持續(xù)發(fā)展性 —— 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) 政府背景支持 —— 政府政績工程、形象工程 軟性指標(biāo) 硬性指標(biāo) 開發(fā)理念 —— …… 定位理念 —— …… 人文理念 —— …… 功能化體系 —— …… 產(chǎn)品設(shè)計(jì)體系 —— …… 產(chǎn)生背景 —— 城市 GDP持續(xù)高速增長 /城市房價(jià)增長速度明顯加快 /城市舊城改造進(jìn)程加快 內(nèi)因 軟性指標(biāo) 硬性指標(biāo) 開發(fā)理念 定位理念 人文理念 功能化體系 產(chǎn)品設(shè)計(jì)體系 —— …… 打造城市新中心 /城市新地標(biāo) /城市名片 一流的團(tuán)隊(duì)合作 /規(guī)劃設(shè)計(jì) /經(jīng)營管理 商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)功能 /其它功能為輔 城市綜合體 /高檔 /商業(yè)人流聚集 /城市空間重構(gòu)效應(yīng) 城市文化訴求點(diǎn) /城市文化代言 功能復(fù)合型：集休閑、購物、娛樂、觀光、旅游、商務(wù)、居住等各種功能于一體 商業(yè)業(yè)態(tài)：綜合性業(yè)態(tài) /傳統(tǒng)型商業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)轶w驗(yàn)型商業(yè) /購物、休閑、娛樂、餐飲 商業(yè)檔次：國際品牌商家＋國內(nèi)一線品牌 商業(yè)形態(tài)：核心主力店帶動(dòng)商