【正文】 90平米以下的 2房 —— 濱江國際銷售員 90平米以下的戶型客戶咨詢較多，但本項目缺少該種面積，后期規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，將推出該部分產(chǎn)品形式 —— 日月城銷售員 城市主人 139平米 核心產(chǎn)品層之小高層、高層 68 本報告是嚴(yán)格保密的。 臨沂市場小高層、高層的價值峰值核心依托于城市價值，或者強(qiáng)勢資源價值；現(xiàn)階段項目尚不具有突破該價值體系的可能 核心產(chǎn)品層之小高層、高層 開元上城 均價 4500 瀾泊灣 均價 6000，一線河景 8500，非一線河景 4800 鳳凰城均價 4200，一線河景 60007000 66 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 屋頂可考慮設(shè)計成為閣樓形式及屋頂花園形式； ? 五、六層為復(fù)式結(jié)構(gòu)時，屋頂仍然需要考慮設(shè)計成閣樓或屋頂花園形式。 可提升空間 2—— 退臺的使用，入戶方式處理及細(xì)節(jié)處理較為初級，并未真正滿足居住升級的要求 下沉式庭院 半地下室 半地下室 首層入 戶花園 下沉式庭院 二層入戶 可實現(xiàn)入戶通道封閉處理 首層 入戶 露臺 露臺 露臺 露臺 三、四層交錯式懸挑陽臺，上空無建筑構(gòu)件遮擋，可實現(xiàn)全面積贈送。 發(fā)展方向 3—— 風(fēng)情化處理成為市場新的亮點 核心產(chǎn)品層之洋房 客戶訪談 已經(jīng)購買了帕緹歐，喜歡其立面，喜歡洋房，因為陽臺大，顏色很好看，濃重?zé)崃? —— 王老板 帕緹歐的風(fēng)情比較好 —— 山東億辰商貿(mào)林董事長 喜歡帕緹歐的外立面，檔次好，有品質(zhì)感，個人比較喜歡風(fēng)情化的產(chǎn)品，歐化，異域感覺 —— 王先生 63 本報告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展方向 1—— 隨著電梯的普遍使用， 7層洋房被市場所接受 核心產(chǎn)品層之洋房 樓號 平層單元組合 主力戶型 1 兩單元，四戶 10 13 14 15 180 2 一單元，兩戶 15 180 3 一單元，兩戶 13 180 4 兩單元，四戶 13 15 15 201 5 一單元，兩戶 13 153 6 兩單元，四戶 13 15 15 158 7 一單元，兩戶 15 201 帕緹歐共有 7棟 7層西班牙風(fēng)格電梯花園洋房，共 125套（含 10套復(fù)式），均價 5400～ 5500 2023年 11月 2日開盤全部推出，前期共認(rèn)籌 156張 VIP卡，開盤當(dāng)天銷控 64套，含 6套復(fù)式 開元帕緹歐 61 本報告是嚴(yán)格保密的。世紀(jì)新筑 電梯洋房 09年 4月 348套 89130 已售 90％ Ｃ１喜歡的建筑類型4 花園洋房22%5 普通多層44%6 高層9%7 小高層9%1 獨棟6%2 雙拼3% 3 聯(lián)排7%1獨棟2雙拼3聯(lián)排4花園洋房5普通多層6高層7小高層66%的受調(diào)客群接受多層或者洋房產(chǎn)品 核心產(chǎn)品層之洋房 59 本報告是嚴(yán)格保密的。 別墅戶型 —— 功能空間拓展、舒適度提升，前后花園及地下空間利用將成為打造暢銷產(chǎn)品的出發(fā)點 夾層 底層 二層 三層 奧林匹克花園 月瀾灣 二層 三層 一層 別墅產(chǎn)品： ?別墅產(chǎn)品功能空間劃分不合理，拓展功能設(shè)置較少（如：功能廳、健身房、娛樂室、步入式衣帽間等），無法滿足高端客戶需求； ?客廳挑高，中西餐廳等均未出現(xiàn)，無法提高尊貴感； ?別墅類產(chǎn)品贈送私家花園面積較?。? ?地下空間利用不夠，仍有個別項目沒有或只有半地下室利用； ?聯(lián)排進(jìn)深過大，影響整體舒適度； ?疊加產(chǎn)品出現(xiàn)創(chuàng)新，但豎向空間交通組織較差，造成整體使用不方便 核心產(chǎn)品層之別墅 58 本報告是嚴(yán)格保密的?？們r在 200300萬間；疊拼面積區(qū)間在200300m178。 0 9 、1 0 年低密度產(chǎn)品市場供應(yīng)0302468101214獨棟 雙拼 聯(lián)排 疊加萬平米0 9 年在售量 1 0 年預(yù)計推盤量核心產(chǎn)品層之別墅 56 本報告是嚴(yán)格保密的。 從別墅產(chǎn)品供應(yīng)看，聯(lián)排是主力供應(yīng)產(chǎn)品，其次是疊拼；而獨棟、雙拼是市場稀缺產(chǎn)品 項目 別墅類型 2023年 2023年 月瀾灣 聯(lián)排 濱河陽光 疊加 瀾泊灣 未定 0 1萬 鳳凰城 聯(lián)排 2萬 疊拼 0 濱河國際 聯(lián)排 未推出 1萬 雙拼 未推出 疊拼 0 奧林匹克 聯(lián)排 雙拼 疊拼 0 日月城 聯(lián)排 雙拼 疊拼 聯(lián)合世紀(jì)新筑 聯(lián)排 未推出 1萬 ?聯(lián)排別墅占到 2023年供應(yīng)量的 70%，是市場主流產(chǎn)品 。 溫泉美墅 2 4 5 6 7 3 8 9 10 11 12 13 聯(lián)合世紀(jì)新筑 瀾泊灣 濱河陽光 魯商 從客戶需求調(diào)查看，客戶更傾向于洋房和普通多層產(chǎn)品，小高層、高層產(chǎn)品需求相對較小 Ｃ１喜歡的建筑類型1 獨棟6%2 雙拼3%3 聯(lián)排7%4 花園洋房22%5 普通多層44%6 高層9%7 小高層9%1獨棟2雙拼3聯(lián)排4花園洋房5普通多層6高層7小高層54 本報告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品價值挖掘的基本思路 —— 核心產(chǎn)品層 外圍產(chǎn)品層 ? 物業(yè)類型 ? 面積及總價區(qū)間 ? 建筑細(xì)節(jié) ? 產(chǎn)品創(chuàng)新 ? 社區(qū)規(guī)劃 ? 建筑風(fēng)格 ? 景觀園林 ? 項目展示 核心目標(biāo)：快速去化 ?分析目的： ?尋求藍(lán)海； ?在紅海中突破的競爭策略 ?分析思路： 52 本報告是嚴(yán)格保密的。 政務(wù)新區(qū)發(fā)展歷程（世聯(lián)模型） —— 南坊進(jìn)入快速發(fā)展期，現(xiàn)階段的區(qū)域抗性將在未來 23年內(nèi)得到化解 片區(qū)發(fā)展思考 3—— 區(qū)域價值兌現(xiàn) 規(guī)劃期 建設(shè)期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期 商業(yè)項目 辦公項目 市政配套 規(guī)劃定位 基礎(chǔ)設(shè)施 居住項目 中、高檔住宅 市政配套 教育配套 政府相關(guān)部門及事業(yè)單位辦公物業(yè) 中、高檔辦公 市政生活配套持續(xù)完善 高檔住宅 社區(qū)級商業(yè) 區(qū)域或城市級商業(yè) 社區(qū)級商業(yè) 區(qū)域或城市級商業(yè) 高檔辦公 開發(fā)時序 第 02年 第 23年 第 37年 8年后 時間 開發(fā)類型 ?政府前期造勢 ?住宅用地出讓 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?公共設(shè)施建設(shè) ?政府公建建設(shè) ?政府部門搬遷 ?高檔住宅建設(shè) ?住宅和商業(yè)用地出讓 ?公眾對新區(qū)前景不確定 ?寫字樓大量開發(fā) ?大型商業(yè)開發(fā) ?區(qū)域基本成熟 ?區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢 ?公眾對區(qū)域確立信心 ?區(qū)域成為城市中心 ， 成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎 ?區(qū)域成為活力中心 ， 經(jīng)濟(jì)活動和社會活動引領(lǐng)城市生活 表現(xiàn) 中、高檔住宅 市政生活配套持續(xù)完善 50 本報告是嚴(yán)格保密的。） 889574 216375 從南坊土地出讓數(shù)據(jù)（ ）看，商業(yè)用地大幅超越住宅用地 城市 BRT,每小時單向可運送 1萬人次以上 48 本報告是嚴(yán)格保密的。 目前南坊片區(qū)商品房開發(fā)處于第二階段向第三階段的過渡過程中，但市場熱點仍然在三角洲板塊（老城價值 +新城價值 +資源價值） 價值依托 代表項目 第一階段 老城價值 +資源價值 沂龍灣 第二階段 新城價值（市府） +資源價值 瀾泊灣 /德居一品 第三階段 新城價值（主要是承接關(guān)系，但不強(qiáng)勢） 城市主人 /齊魯園 片區(qū)發(fā)展思考 2—— 區(qū)域發(fā)展脈絡(luò) 47 本報告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)模型 —— 政務(wù)新區(qū)地產(chǎn)開發(fā)價值依托的發(fā)展路徑 起步地塊 后續(xù)地塊 老城區(qū) 新城區(qū) 起步階段 發(fā)展階段 成熟階段 地塊依托核心價值 老城區(qū)的依托（配套功能） 新城區(qū)核心位臵（新興配套功能） 小價值（地段，指標(biāo)，環(huán)境） ?起步階段 —— 依托的核心價值依然是 老城區(qū)的影響力 ； ?發(fā)展階段 —— 新區(qū)逐步在配套和影響力上不斷增長，新區(qū)地塊價值的依托逐漸轉(zhuǎn)到 新區(qū)核心范圍內(nèi)新興配套上 ； ?成熟階段 —— 新區(qū)影響力已經(jīng)放大甚至超過老城區(qū)，此時地塊的價值除去 新、老城區(qū)核心 的依托外，更多表現(xiàn)在 自身“小價值”的高低 之上（小是相對于外部的宏觀影響而言的）。 中軸板塊 —— 處于市府中心主軸上，緊鄰規(guī)劃中區(qū)域商業(yè)中心，內(nèi)部多塊政府預(yù)留地，政府對該區(qū)域開發(fā)寄予厚望 三角洲板塊 沿河板塊 沂龍灣板塊 內(nèi)陸板塊 中軸板塊 板塊價值預(yù)判： 政府通過保留處于主軸上的居住用地的方式，保持著對中軸線區(qū)域的控制，政府意圖通過中心區(qū)域的開發(fā)帶動南坊區(qū)域北擴(kuò)戰(zhàn)略，因此該板塊內(nèi)主要承載未來的高尚居住要求 板塊特征： ※ 處于商業(yè)中心及辦公服務(wù)區(qū)邊緣 ※ 地塊內(nèi)部高起點、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃市政設(shè)施 ※ 位于政府發(fā)展主軸上，多塊政府保留用地，政府開發(fā)十分謹(jǐn)慎 ※ 區(qū)域開發(fā)項目較少 四中高中部 44 本報告是嚴(yán)格保密的。 沂龍灣板塊 —— 自成一體，產(chǎn)品品質(zhì)高，通過完善配套設(shè)施吸引主城區(qū)客戶轉(zhuǎn)移居住，入住率極高 三角洲板塊 沿河板塊 沂龍灣板塊 內(nèi)陸板塊 中軸板塊 沂龍灣 板塊主要特征： ※ 資源較好，后續(xù)地塊充足 ※ 單一開發(fā)商統(tǒng)一運營，保證區(qū)域整體規(guī)劃合理性 ※ 產(chǎn)品品質(zhì)較好，領(lǐng)先市場 ※ 配套完全依靠開發(fā)商自行解決，配套檔次及功能性受到一定限制 板塊價值預(yù)判： 未來將成為南坊重要的居住區(qū)之一，一段時間將成為承接主城區(qū)轉(zhuǎn)移居住和區(qū)域自住的重要場所，但受制于配套功能限制及南坊區(qū)域成熟度提高，居住人群會逐步向內(nèi)轉(zhuǎn)移 項目 物業(yè)類型 單價 沂龍灣 洋房 4700 沂龍灣 小高層 /高層 3800 42 本報告是嚴(yán)格保密的。 三角洲板塊 —— 絕版資源及與市府位臵關(guān)系，形成區(qū)域價值標(biāo)桿，未來將成為南坊片區(qū)高端居住區(qū) 三角洲板塊 沿河板塊 沂龍灣板塊 內(nèi)陸板塊 中軸板塊 項目 物業(yè)類型 單價 世紀(jì)新筑 洋房 4800 德居一品 高層 4400 濱河陽光 別墅 (疊 ) 9000 濱河陽光 洋房 5200 瀾泊灣 高層 最高 8500 均價 6000 板塊價值預(yù)判： 區(qū)域依靠資源及區(qū)位實現(xiàn)高價快銷，產(chǎn)品領(lǐng)先目前市場，形成區(qū)域豪宅片區(qū)的印象，未來一段時間將牢牢占據(jù)南坊高端客戶市場 板塊特征： ※ 優(yōu)勢景觀資源（人工沙灘、動物園、河景） ※ 緊鄰政府，享有市政配套 ※ 區(qū)域純粹，完全商品房開發(fā) ※ 均外地開發(fā)商開發(fā)，樓盤品質(zhì)較高 濱河陽光 世紀(jì)新筑 人工沙灘 濱河景觀 40 本報告是嚴(yán)格保密的。 從南坊發(fā)展規(guī)劃來看，地塊位于區(qū)域商業(yè)中心的邊緣，處于區(qū)域外擴(kuò)發(fā)展的主方向上，未來將承擔(dān)主要居住功能 項目周圍用地： ?地塊處于市政府背后的“龍脈”上； ?地塊西北方向有商業(yè)用地規(guī)劃； ?地塊西北方向有主要城市功能節(jié)點； ?地塊正北方向有辦公、文體等娛樂綜合用地； 38 本報告是嚴(yán)格保密的。目前區(qū)域尚不成熟，區(qū)域價值認(rèn)知已經(jīng)形成。 北 上 ?南坊新區(qū)現(xiàn)狀： ?臨祊河地段大量興建公務(wù)員小區(qū)； ?市政府以及相關(guān)市政機(jī)關(guān)已入住； ?區(qū)域內(nèi)配套缺乏，現(xiàn)有部分公務(wù)員、居民已回遷戶以及本地村民為主。 蘭山區(qū)繼續(xù)向西、西北方向發(fā)展，并重點向北發(fā)展南坊新區(qū)；羅莊區(qū)繼續(xù)向西、向東和向北發(fā)展；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)適度向西發(fā)展；河?xùn)|區(qū)向北和向東發(fā)展；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)重點向東南發(fā)展。 項目分析思路 項目屬性界定 區(qū)域價值挖掘 1 2 客戶 價值挖掘 4 產(chǎn)品價值挖掘 3 項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 6 7 宏觀趨勢研判 核心問題解析 5 項目整體規(guī)劃布局及分期 8 36 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 即使趨勢反轉(zhuǎn)，成本型房價特征限制了向下調(diào)整的空間。 34 本報告是嚴(yán)格保密的。） 銷售均價（元）33 本報告是嚴(yán)格保密的。 如何識別政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變 〃3 —— 政策的持續(xù)性和強(qiáng)度； 關(guān)鍵指標(biāo)：是否在 1年內(nèi)持續(xù)進(jìn)行緊縮貨幣政策？ 06年 4月始至 07年底，共 8次加息； 06年 7月始至 08年 6月，共 18次提高存款準(zhǔn)備金率； 持續(xù)貨幣緊縮對于經(jīng)濟(jì)降溫具有滯后性，約 1年左右 32 本報告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)階段的通脹，主要為第