【正文】 勢(shì)，城市價(jià)值高，高端定位， 武昌未來(lái)發(fā)展方向，未來(lái)將是 中央別墅區(qū) 資源 +區(qū)位 未來(lái)的中央別墅區(qū) 后官湖、知音湖 資源條件較好， 漢陽(yáng)外溢方向， 知名開(kāi)發(fā)商運(yùn)作區(qū)域，將向配套齊全的高端板塊轉(zhuǎn)換 資源價(jià)值、品牌 開(kāi)發(fā)商帶動(dòng) 生態(tài)居住板塊 后湖 城市價(jià)值高，配套齊全， 目前為漢口外溢，未來(lái)必將融入漢口市區(qū)，發(fā)揮城市價(jià)值 金銀湖高爾夫板塊 形象優(yōu)、湖景資源豐富，高爾夫、馬場(chǎng)旅游配套價(jià)值高， 漢口的高端片區(qū) 資源價(jià)值 生態(tài)旅游富人區(qū) 盤龍城 政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，政務(wù)新區(qū)即將落實(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施將逐漸投放，未來(lái)供地?zé)狳c(diǎn)，區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提高 價(jià)格洼地 產(chǎn)業(yè)新城、綜合居住區(qū) 金銀湖西部板塊 配套欠缺，主打資源和大盤愿景， 漢口外溢及吳家山客戶首臵片區(qū) ，未來(lái)依靠金銀湖大片區(qū)規(guī)劃，逐漸成熟 內(nèi)部產(chǎn)業(yè)帶動(dòng) 產(chǎn)業(yè)新城 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 盤龍城板塊：憑借機(jī)場(chǎng)等交通優(yōu)勢(shì)，盤龍城定位為以物流為主的 產(chǎn)業(yè)新城和綜合居住區(qū)，目前以價(jià)格為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 武漢２８街 漢口北第一批發(fā)城 天河機(jī)場(chǎng) 根據(jù) 《武漢市都市發(fā)展區(qū)用地規(guī)劃圖 2023— 2023》 盤龍城將建設(shè)成為一個(gè)集居住、商業(yè)、工業(yè)于一體的新城 ： ?現(xiàn)代制造區(qū)： 積極扶持生物醫(yī)藥業(yè)，發(fā)展食品加工業(yè) ，汽車工業(yè)及建工機(jī)械 、建筑建材業(yè) ，加快精細(xì)化工和電子產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ?臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)： 依托武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng) ，建設(shè)成為一個(gè)集臨空工業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)、出口加工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與居住度假休閑為一體的現(xiàn)代化國(guó)際性空港城； ?旅游度假區(qū)： ?生態(tài)人居區(qū)： 組織香港縱橫、深圳寶安、北京名流、武漢地產(chǎn)等 17家簽約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，使盤龍新城成為武漢市民未來(lái)首選的理想居住地。已完 成三個(gè)學(xué)校、一個(gè)派出所的建設(shè)，各項(xiàng)工作進(jìn)展順利 后湖素有“城市后花園”的美稱，區(qū)域水資源豐富，如黃孝河、塔子湖和其它零散水面，將為“親水樓盤”提供大有可為的自然環(huán)境。和漢口商業(yè)、商務(wù)區(qū)的心理距離更近。 ?軌道交通規(guī)劃 地鐵 3號(hào)線， 8號(hào)線和 12 號(hào)線通過(guò)后湖。新城以市級(jí)商業(yè)中心為核心，周邊則布局為六片居住區(qū)，每個(gè)區(qū)人口約為 5萬(wàn)人，整個(gè)區(qū)域?qū)⒕幼?30萬(wàn)人； 內(nèi)部配套： 未來(lái)發(fā)展定位： 城市生態(tài)新城 交通規(guī)劃： ?道路交通規(guī)劃： 后湖新城將在幾年內(nèi)著力建設(shè)完善“四橫八縱”的主要骨架路網(wǎng)； “四橫” 三環(huán)線、井南大道247。 金銀湖西部板塊：大盤云集， 距離遙遠(yuǎn)，配套欠缺 ，主打性價(jià)比，客戶主要來(lái)自于吳家山和漢口市區(qū) 占地面積： 91萬(wàn)㎡ 建筑面積： 145萬(wàn)㎡ 容積率： 總戶數(shù)： 7500 產(chǎn)品類型： 聯(lián)排、多層、小高層 均價(jià)： 4600元 /㎡ 主力戶型： 8590㎡兩房， 2＋ 1房 賣點(diǎn)： 大社區(qū)、教育配套、 價(jià)格 客戶：吳家山及漢口外溢客戶幾乎各占一半，也有少量金銀湖總部企業(yè)客戶 沿海賽洛城開(kāi)發(fā)策略 ?畫餅充饑： 勾勒大盤意象，描述未來(lái)生活愿景 ?教育先行： 引入北大附中，但學(xué)費(fèi)高昂實(shí)際作用有限 ?快速推進(jìn)： 鎖定主流客群，年開(kāi)發(fā)量 15萬(wàn)㎡，幾乎每?jī)蓚€(gè)月加推 1棟 西部板塊 4500－ 5500 距離市區(qū)最遠(yuǎn)、配套欠缺的區(qū)域 ?從城市進(jìn)入距離最遠(yuǎn)的區(qū)域，坐公交到市區(qū)需時(shí) 1個(gè)小時(shí)，開(kāi)車約40分鐘； ?區(qū)內(nèi)公共配套匱乏、人氣不足，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等欠缺； 沿海賽洛城主要是搞了個(gè)北大附中解決教育，再加上價(jià)格很有吸引力，其實(shí)房子品質(zhì)很一般 —— 美好愿景地產(chǎn)姜副總 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?BRT規(guī)劃 ?規(guī)劃中快速公交線路走向?yàn)椋簼h口火車站－發(fā)展大道－長(zhǎng)豐大道－古田二路－金橋中路，該線路為聯(lián)系金銀湖地區(qū)與漢口火車站的快速通道 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 資源優(yōu)勢(shì)： ?金銀湖 ： ?金銀湖水面面積 6km，漢口地區(qū)面積最大、生態(tài)最好的城中湖， ?擁有國(guó)家級(jí)城市濕地公園 — 金銀湖公園。 ②和黃： 1000畝； 占位高端，配套不詳 ?經(jīng)市規(guī)劃局認(rèn)證 ： ?新區(qū)分為生態(tài)宜居、旅游觀光、科技文化、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)四大板塊 ?時(shí)間節(jié)點(diǎn)； ?2023年： ?總體規(guī)劃編制，組織實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施、項(xiàng)目引進(jìn)、公共服務(wù)體系建設(shè)等方面； ?20232023年 ： ?初步建成后官湖生態(tài)宜居新城基礎(chǔ)設(shè)施體系，基本完成后官湖生態(tài)宜居新城公共配套服務(wù)體系建設(shè) ； ?20232023： ?完成重點(diǎn)項(xiàng)目及一批房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)； 現(xiàn)有項(xiàng)目： 東方夏威夷 城市最佳生態(tài)居住板塊 大洋彼岸 ２ １ ?后官湖： ?后官湖為武漢第二大湖，湖面面積 3000多畝，景觀可利用度高 ?知音湖： ?水體面積 30平方公里 千年美麗 漢陽(yáng) 中心區(qū) 陽(yáng)口區(qū) 武昌區(qū) 知音湖 后官湖板塊 三環(huán)線 外環(huán)線 價(jià)格： 50006000元左右 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)認(rèn)知： 典型樓盤： ?5萬(wàn)余畝的寬闊湖面 ?水質(zhì)曾達(dá)到國(guó)家 Ⅱ 級(jí) ?有湯遜湖旅游度假區(qū) 在政府的控規(guī)中，也強(qiáng)調(diào)湯遜湖的生態(tài)控制，作為城市外擴(kuò)得六個(gè)生活區(qū)之一 中央別墅區(qū) 高爾夫 ?湯遜湖片區(qū)占據(jù)城市空間發(fā)展的南向和東南向主軸，在未來(lái)將被納入城市體系中； ?緊鄰城市快速干道中環(huán)線，串起主城各大工業(yè)組團(tuán)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和居住新區(qū)，銜接武漢所有進(jìn)、出口道路，區(qū)域間交通便利； ?文化路 — 珞獅路、江夏大道 — 民族大道 — 珞喻路通往主城中心； （０９年） （０８年） 交通路網(wǎng)： 湯遜湖板塊 武昌中心區(qū) 漢口區(qū) 三環(huán)線 20分鐘 大學(xué)云集 周圍多所大學(xué) ,帶動(dòng)周邊發(fā)展 交通路網(wǎng)： 價(jià)格： 50006300元 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 隨著武漢城市化進(jìn)程加速，使得中心區(qū)用地受限、房?jī)r(jià)高企，已形成武漢的房地產(chǎn)格局以三鎮(zhèn)為核心，向周邊輻射的格局 武昌 高科技 教育 漢陽(yáng) 現(xiàn)代制造 旅游 漢口 商業(yè)貿(mào)易 金融服務(wù) 供應(yīng)格局 ?以漢口、漢陽(yáng)、武昌三鎮(zhèn)為核心，向周邊輻射，區(qū)域性臵業(yè)表現(xiàn)明顯； ?武昌中心區(qū)以改善類產(chǎn)品為主，首改、再改產(chǎn)品成為成交的絕對(duì)主力； ?漢陽(yáng)中心區(qū)受大規(guī)模拆遷和區(qū)域價(jià)格調(diào)整影響，市場(chǎng)成交以首臵首改的兩房產(chǎn)品為主； ?漢口中心區(qū)因整體供應(yīng)量小，產(chǎn)品隨供應(yīng)量變化，且各產(chǎn)品的價(jià)格較為趨近； 整體供應(yīng)格局： 盤龍城板塊 后湖板塊 金銀湖 板塊 湯遜湖板塊 后官湖、知音湖板塊 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市外擴(kuò) 發(fā)展趨勢(shì) —— 區(qū)域價(jià)值 1： 坐享武漢核心區(qū) —— 漢口的外擴(kuò)加速發(fā)展趨勢(shì) 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 武漢地鐵規(guī)劃 13條線， 560公里新方案 13條地鐵線， 共 560公里總長(zhǎng)。 啟示：地鐵促進(jìn)武漢都市融合，跨區(qū)域和郊區(qū)臵業(yè)的增加，為項(xiàng)目提供了客戶支撐 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 鎮(zhèn)內(nèi)主干線路主要用于增加線路覆蓋范圍，提高線網(wǎng)服務(wù)水平。 鎮(zhèn)間骨架線路進(jìn)一步加強(qiáng)三鎮(zhèn)之間的緊密聯(lián)系，均衡三鎮(zhèn)發(fā)展格局，重點(diǎn)解決跨江交通問(wèn)題。 5條骨架線路跨兩江 跨長(zhǎng)江線路 3條 分別為 U2(金銀潭 — 魯巷 )、 U7(黃家湖大學(xué)城 — 盤龍城 )和 U4(永安堂 — 武漢站 )。 E3—— 由蔡甸常福至陽(yáng)邏。 3條市域快線連城郊 E1—— 由蔡甸至豹澥，實(shí)現(xiàn)漢陽(yáng)與武昌的快速直達(dá)聯(lián)系。 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 武漢 周邊 8市 臵業(yè)客戶的雙向流動(dòng) ?周邊 8市客戶到武漢臵業(yè)： ?看中武漢的城市配套； ?解決戶口、子女上學(xué)問(wèn)題； ?人才流通政策支持，武漢為其提供了更多就業(yè)機(jī)會(huì)。 ?水運(yùn)： 建成以長(zhǎng)江為一級(jí)航道、漢江為三級(jí)航道、漢北河等 12條支流為 4— 6級(jí)航道的內(nèi)河航運(yùn)網(wǎng)，打造以武漢為航運(yùn)中心，包括黃石、鄂州、黃州、武穴、嘉魚、仙桃等港口在內(nèi)的內(nèi)河航運(yùn)港口體系。 隨著交通網(wǎng)絡(luò)體系的形成，武漢與周邊 8市將形成一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，促進(jìn)購(gòu)房的雙向流動(dòng) ?公路： 建成以武漢為中心樞紐、由環(huán)城市圈快速路和 13條呈放射狀的高速公路與快速路構(gòu)成的“一環(huán)十三射四聯(lián)線”公路主骨架網(wǎng)。 商業(yè)中心隨著道路的延伸不斷轉(zhuǎn)型和外遷，餐飲業(yè)隨客源而集聚和連鎖經(jīng)營(yíng)，使城市中心變得模糊。以陽(yáng)邏和北湖、廟山和九峰、紙坊和黃家湖、沌口和紗帽、吳家山和蔡甸、盤龍和武湖等新城建設(shè)為依托，形成六大新城組群，集中體現(xiàn)城市發(fā)展力 . —— 武漢十一五規(guī)劃 武漢實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的重要舉措是實(shí)現(xiàn)交通一體化；從武漢近年的投資走向分析，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和道路交通建設(shè)占到相當(dāng)大的比例；區(qū)域間交通體系的建設(shè)將直接促使資金快速在城市圈中流動(dòng) 3. 三鎮(zhèn)中心功能近似，相互競(jìng)爭(zhēng) 由于城市內(nèi)過(guò)江交通的阻礙，相對(duì)獨(dú)立的三鎮(zhèn)中心未能集聚在一起，而三鎮(zhèn)中心區(qū)的現(xiàn)代通訊、商務(wù)、物流、證券金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雷同，使武漢三鎮(zhèn)內(nèi)部面臨著區(qū)域性的競(jìng)爭(zhēng)。 五大“海外高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地” 國(guó)家級(jí)高新區(qū) 啟示：武漢城市地位的提升、綜合實(shí)力的加強(qiáng)，使項(xiàng)目站位更高的價(jià)值平臺(tái) 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 武漢作為中國(guó)第三大科教中心、第二大智力密集區(qū)，對(duì)高科技人才有很大的吸引力。對(duì)外更具吸引力。 6個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)已成為該市工業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 武漢的城市吸附力和輻射范圍將進(jìn)一步提升，為城市帶來(lái)更多的外來(lái)人口遷入 城市的重大投資建設(shè)項(xiàng)目將直接帶來(lái)大量外來(lái)人口的就業(yè)、居住需求與投資需求 ?承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，近兩年，武漢市“騰籠換鳥(niǎo)”，辟出 7個(gè)都市工業(yè)園，進(jìn)一步完善 6個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施條件，收納轉(zhuǎn)入企業(yè)。 中部“兩核兩帶六圈”格局 戰(zhàn)略支點(diǎn)城市功能特點(diǎn) ?交通樞紐 ?產(chǎn)業(yè)牽引 ?要素集散 ?服務(wù)中心 ?管理中心 ?創(chuàng)新中心 中原城市群 武漢城市圈 沿江城市群 長(zhǎng)株潭城市群 太原城市群 昌九城市群 趨勢(shì)一 247。 區(qū)域價(jià)值分析 ? 城市發(fā)展角度 ? 板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 區(qū)域發(fā)展研判 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶分析 182。 產(chǎn)品定位 182。 整體發(fā)展戰(zhàn)略 182。 項(xiàng)目核心問(wèn)題 —— 如何持續(xù)吸引客戶，形成大盤穩(wěn)健開(kāi)發(fā)，保證項(xiàng)目的速度和利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)各公司的共贏？ —— 在區(qū)域價(jià)值不明晰的情況下，如何尋求自我價(jià)值的突破？ Question 27 出 路 28 ? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 按照區(qū)域內(nèi)普通住宅平均消化速度，每月銷售 50套，每套面積 100平，低密度住宅每月銷售 15套，每套面積250平，那么年銷售量 ，按照此銷售速度，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期約 17年； 按照區(qū)域內(nèi)普通住宅最好的每月銷售 100套，低密度住宅每月銷售 20套，那么年銷售量 18萬(wàn)方，按照此銷售速度，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期約 10年 項(xiàng)目 物業(yè)類型 銷售速度 (套 /月 ) 巢上城 普通住宅 5060 F、陽(yáng)光城 4045 哥特帝景 4550 日月山水 3040 鼎鑫 〃 摩卡小鎮(zhèn) 3040 名流人和天地 100110 歌林花園 4050 美景天城 3040 哥特帝景 4050 領(lǐng)袖城 6080 恒大名都 120130 恒大名都 低密度住宅 1015 F、天下 1020 中國(guó)院子 2030 盤龍灣 23 巢 NEST 810 項(xiàng)目按照 180萬(wàn)建面計(jì)算 單個(gè)項(xiàng)目 10萬(wàn)平米 /年，本項(xiàng)目至少需要 2倍的市場(chǎng)速度 困境4 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)樓盤大量開(kāi)發(fā)，且大盤增多，在售樓盤近 20多個(gè)，未來(lái)供應(yīng)量約 480萬(wàn)平米 大盤增多，競(jìng)爭(zhēng)集中， 480萬(wàn)平米的供應(yīng)量 困境3 項(xiàng)目名稱 總體建面 容積率 物業(yè)類型 已售或規(guī)劃 未來(lái)供應(yīng)量 漢飛 〃 向上城 7萬(wàn)㎡ 多層 10月開(kāi)盤 7萬(wàn)㎡ 恒大名都 80萬(wàn)㎡ 聯(lián)排、疊拼、高層 10月開(kāi)盤 80萬(wàn)㎡ 中城時(shí)代 35萬(wàn)㎡ 高層、小高層、多層 未開(kāi)盤 35萬(wàn)㎡ 哥特帝景 17萬(wàn)㎡ 多層、小高層 約 13萬(wàn)㎡ 約 4萬(wàn)㎡ F陽(yáng)光城 35萬(wàn)㎡ 3 高層 約 30萬(wàn)㎡ 約 5萬(wàn)㎡ 歌林花園 46萬(wàn)㎡ 3 小高層、高層 19萬(wàn)㎡ 27萬(wàn)㎡ 摩卡小鎮(zhèn) 37萬(wàn)㎡ 多層、小高層 約 7萬(wàn)㎡ 30萬(wàn)㎡ 日月山水 80萬(wàn)㎡