【正文】 形象，深圳第一高樓擴(kuò)大知名度； ?從設(shè)計(jì)上將各部分功能獨(dú)立，各有出入口，做到互不干擾； ?建筑外觀形象突出，昭示性極強(qiáng)。 56 案例（ 2/2） —— 深圳信興廣場(chǎng) 深圳信興廣場(chǎng)（地王大廈）位于深圳市金融中心區(qū)，周邊聚集了深圳大多數(shù)的銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)，為較成熟的商務(wù)中心。 55 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場(chǎng) 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，廣州市新發(fā)展的金融商務(wù)區(qū)中心； ?受益于城市東移，區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ?IT業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群。 54 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場(chǎng) 購(gòu)物中心部分 中信廣場(chǎng)購(gòu)物城位于中信廣場(chǎng)的裙樓，樓高四層，每層的面積由 8000平方米至 10000平方米。 公寓的單元面積由 113至 237平方米不等，適合不同人士的需求。 51 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場(chǎng) 定位為 廣州最頂級(jí)的超高層寫(xiě)字樓 超高層寫(xiě)字樓 +公寓 +小型購(gòu)物商場(chǎng) 52 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場(chǎng) 超高層寫(xiě)字樓部分 樓高： 80層，標(biāo)高 333米； 單層面積： 2500㎡； 電梯： 34部進(jìn)口日立高速升降梯； 停車(chē)場(chǎng)：地庫(kù)二層，共 900個(gè)車(chē)位。 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 47 模式一的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 優(yōu)越的地理位置 —— CBD/城市中心 便利的交通條件 —— 主干道沿線(xiàn) /地鐵口 較大的規(guī)模 —— 建筑面積 20萬(wàn)㎡以上 強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊 —— 超高層 /建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì) —— 各功能共融不互擾 功能化體系 五星級(jí)酒店 甲級(jí)寫(xiě)字樓 頂級(jí)酒店式 /服務(wù)式公寓 高檔 /中高檔購(gòu)物中心 專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) —— 物業(yè)管理 /經(jīng)營(yíng)管理 48 模式一的收益方式特征 功能類(lèi)別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營(yíng) 寫(xiě)字樓 銷(xiāo)售 /出租 商場(chǎng) 自行經(jīng)營(yíng) /出租 公寓 銷(xiāo)售 /出租 特征 各功能可自營(yíng)、銷(xiāo)售、出租，且互不依賴(lài)和影響 49 模式二案例 廣州中信廣場(chǎng) 模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex =office (主 ) +apartment(次 ) +hotel …… 深圳信興廣場(chǎng) 50 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場(chǎng) 中信廣場(chǎng)位廣州商業(yè)、金融繁盛的天河區(qū)天河北路，雄居廣州南北向的城市新中軸線(xiàn)上，南向天河體育中心及珠江新城區(qū)，北靠廣州火車(chē)東站、港穗直通火車(chē)站及地鐵二號(hào)線(xiàn)總站，步行僅需 8分鐘。 46 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托 CBD； ?北京借助奧運(yùn)這一 催化劑 正在全力創(chuàng)建具有中國(guó)特色國(guó)際大都市。 45 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 項(xiàng)目特色 整體規(guī)劃由世界最具盛名的建筑設(shè)計(jì)公司美國(guó) KPF公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，商業(yè)區(qū)由國(guó)際商業(yè)建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)家 英國(guó) BENOY公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，具有國(guó)際水準(zhǔn)； 寫(xiě)字樓的自動(dòng)化和第一太平戴維斯提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，以?xún)?nèi)在最優(yōu)化的資源配置充分適應(yīng)未來(lái)國(guó)際商務(wù)市場(chǎng)的高速運(yùn)營(yíng)； 商業(yè)分主題有機(jī)的分布于建筑群中，造就北京新的商業(yè)形態(tài)； 公寓采用圍合式，擁有中央公園、組團(tuán)式綠化和水體，形成社區(qū)； 兩座極負(fù)盛名的超豪華五星級(jí)酒店； 展示中心、體育中心集合了部分社會(huì)職能。 VIP運(yùn)動(dòng)會(huì)所，實(shí)行會(huì)員制服務(wù)?？栴D (The RitzCarlton)和國(guó)際五星級(jí)酒店萬(wàn)豪（ Marriott）。 戶(hù)型齊全，既有少量投資型一居，又有主流的創(chuàng)意型二居和居住型三居，更有 20套頂層CEO至尊空中別墅。 16萬(wàn)平米超大規(guī)模的水世界商城 超過(guò)百米臨街的金融商務(wù)中心 酒吧文化廣場(chǎng) 國(guó)際商業(yè)區(qū)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化、商務(wù)、金融于一體，擁有專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店、大型超市、零售、多廳電影院、大規(guī)模餐飲區(qū)、咖啡廳、金融區(qū)等多種功能規(guī)劃。 一座高 135米， 28層，五層以上辦公部分： 二座高 151米， 32層，五層以上辦公部分： 三座高 167米， 36層，五層以上辦公部分： 裙樓面積： 地下一層至地上三層，面積 22023平方米 5A智能寫(xiě)字樓 3座高達(dá)百米以上的集辦公自動(dòng)化、信息自動(dòng)化、安防自動(dòng)化、管理自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化于一身的超 5A級(jí)智能寫(xiě)字樓自西向東依次走高； 其目標(biāo)客戶(hù)定位于大型國(guó)際機(jī)構(gòu)和企業(yè)，旨在營(yíng)造全球一體化的商務(wù)交流平臺(tái)。 39 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 北京華貿(mào)中心坐落于東長(zhǎng)安街國(guó)貿(mào)以東 900米處，是東長(zhǎng)安街上繼國(guó)貿(mào)中心和東方廣場(chǎng)之后，具有地標(biāo)性質(zhì)的百萬(wàn)平米超大規(guī)模建筑集群。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特色 38 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場(chǎng) 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托 CBD，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)； ?位于地鐵上蓋。 ? 根據(jù)經(jīng)營(yíng)的商品范圍及提供的不同服務(wù)內(nèi)容，商場(chǎng)共分為五個(gè)獨(dú)立而又統(tǒng)一的購(gòu)物區(qū)，它們分別名為： 1. “繽紛新天地” 2. “都市新天地” 3. “庭苑新天地” 4. “寰宇新天地” 5. “活力新天地”。 ? 娛樂(lè)： 東方新天地有一家含有 6個(gè)電影廳的電影院，一家大型兒童娛樂(lè)城，根據(jù)兒童的年齡段及不同的游樂(lè)內(nèi)容劃分出了 8到 10個(gè)游樂(lè)區(qū)域，帶孩子的家長(zhǎng)到這里可以小孩玩耍、大人購(gòu)物兩不誤。兩家的產(chǎn)品都基本是只展不賣(mài)，展出的是他們公司最新研制的代表著未來(lái)高科技的產(chǎn)品。 ? 餐飲： 東方新天地的環(huán)球美食坊是目前京城商店中最大也是種類(lèi)最多的美食廣場(chǎng)，提供中國(guó)各地及亞洲不同國(guó)家的風(fēng)味食品，此外店內(nèi)還有一組專(zhuān)為“家庭”服務(wù)的主題餐廳。 商業(yè)部分 —— 東方新天地： 首層及地鐵層共 10萬(wàn)平 ?位置至關(guān)重要 恒基、新世界基本都臨長(zhǎng)安街，但東方廣場(chǎng)所處的位置是王府井，而恒基南靠的是火車(chē)站，新世界靠的是崇文門(mén)，雖然離的近，但經(jīng)營(yíng)狀況的差別很大 ； ?商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模： 東方廣場(chǎng)的形成時(shí)間較晚，所以其商業(yè)業(yè)態(tài)新，類(lèi)似于上海新天地，比較符合城市新銳階層的口味，而其規(guī)模比恒基和新世界要大得多，也符合商業(yè)的聚集原則。 東方豪庭公寓 —— 共享酒店管理和配套資源 “東方豪庭公寓”提供一房至四房的豪華府第，每個(gè)單位均布置華麗，家具精挑細(xì)選，世界級(jí)的生活藝術(shù)，體現(xiàn)于每個(gè)細(xì)節(jié)，還有“東方君悅大酒店”所提供之五星級(jí)酒店式家務(wù)管理、洗衣和24小時(shí)送餐服務(wù)。目前已推出 3期。 32 東方經(jīng)貿(mào)城寫(xiě)字樓： 共約 28萬(wàn)平 ,目前已租出 18萬(wàn)平 ,每期推出 35萬(wàn) 「東方經(jīng)貿(mào)城」 _已成為各行業(yè)龍頭公司之匯聚點(diǎn) 整體及寫(xiě)字樓大堂直接建在二層平臺(tái)上， 人通過(guò)階梯，車(chē)通過(guò)上行道，均可直接上二層。 東方經(jīng)貿(mào)城 成為各行業(yè)龍頭公司之匯聚點(diǎn)： ? 金融界翹楚 :摩根史丹利、蒙特利爾銀行、中國(guó)銀行及南方證券外 ? 律師樓 :的近律師事務(wù)所、胡關(guān)李羅律師行、高露云律師事務(wù)所； ? 會(huì)計(jì)師樓 :安永、德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所； ? 科技信息 :思科系統(tǒng)、朗訊科技、英特爾；旅游運(yùn)輸業(yè)有中旅、國(guó)旅運(yùn)通、通用汽車(chē)； ? 化工醫(yī)藥 :陶氏化學(xué)、羅氏診斷； ? 消費(fèi)品 :可口可樂(lè)、 Nike；日資公司包括東芝、松下電工及資生堂等等。 公寓 —— 東方豪庭公寓 共有四幢住宅大廈（尊萃豪庭、君匯豪庭、金悅豪庭、匯賢豪庭），提供豪華服務(wù)式公寓。 寫(xiě)字樓 —— 東方經(jīng)貿(mào)城 內(nèi)含八幢甲級(jí)全智能型辦公大樓，提供完善的商務(wù)配套，包括產(chǎn)品展覽中心、適合舉辦大小聚會(huì)、研討會(huì)和培訓(xùn)項(xiàng)目的 會(huì)議廳及先進(jìn)的視像會(huì)議中心。 28 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場(chǎng) 位于北京 CBD核心位置； 總占地 10萬(wàn)㎡； 包括購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、公寓等功能。 27 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托于港島 CBD，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)； ?良好的交通環(huán)境，位于地鐵上蓋。 各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最 大化的資源共享。 ?四層 ?為塔樓的中庭和平臺(tái) ?設(shè)的士站、停車(chē)場(chǎng)地等 22 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 五星級(jí)酒店部分 港麗酒店 513間客房的五星級(jí)酒店 港島香格里拉酒店 565間客房的五星級(jí)酒店 萬(wàn)豪酒店 602間客房的五星級(jí)酒店 23 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 頂級(jí)公寓部分 柏舍 ?共 243個(gè)單位 ?套房面積由 1,220平方呎至 2,650平方呎 ?位于港麗酒店的 11樓至 37樓 ?由港麗酒店提供 24小時(shí)房間餐飲服務(wù) 、 洗衣服務(wù)及可使用港麗酒店的游泳池 、 健體中心及商務(wù)中心 曦暹軒 ?共 136個(gè)單位 ?房間及套房面積由 606平方呎至 3,388平方呎 ?海景 、 中央冷氣調(diào)節(jié) ， 以及由萬(wàn)豪酒店提供的 24小時(shí)房間餐飲服務(wù) ?可使用萬(wàn)豪酒店的游泳池 、 健體中心及商務(wù)中心 ?備有自助洗衣服務(wù) 24 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 各功能規(guī)模構(gòu)成 25 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 項(xiàng)目特色 一、綜合體價(jià)值的利用 太古廣場(chǎng)為中環(huán)地區(qū)的時(shí)尚品牌與活力中心： 太古購(gòu)物廣場(chǎng)匯集國(guó)際名流； 會(huì)議展覽中心使綜合體成為香港時(shí)尚發(fā)布場(chǎng)； 金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂(lè)文化； 高檔餐飲品牌店以及融入商場(chǎng)各角落的咖啡休閑吧； 多家五星級(jí)商務(wù)酒店集聚與高級(jí)酒店式公寓使綜合體成為夜間中環(huán)的活力中心。 ?高檔商業(yè)，以精品店為主。 ?負(fù)一層主要為停車(chē)場(chǎng)，臨街部分為餐飲，臨地鐵出口設(shè)一圈商業(yè)。s、 Gucci、登喜路 香港唱片、環(huán)宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界畫(huà)廊、萬(wàn)寶龍、高登眼鏡、亞歷山大 星巴克、北京樓、錦江春 花旗、匯豐、揸打 UA金鐘電影院 20 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 頂級(jí)購(gòu)物中心部分 ?國(guó)際品牌專(zhuān)賣(mài)店為主、主力核心店為國(guó)際品牌百貨店； ? 除百貨店外，全部采用室內(nèi)街； ?優(yōu)越的共享空間。 一座 二座 三座 19 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 頂級(jí)購(gòu)物中心部分 太古廣場(chǎng)購(gòu)物中心共分四層，建筑在一個(gè)有五百個(gè)車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)之上，提供樓面面積七十一萬(wàn)平方呎，場(chǎng)內(nèi)提供超過(guò)一百三十間零售店鋪及食肆，并提供多個(gè)展覽場(chǎng)地 。 太古廣場(chǎng)二座： 建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級(jí)商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎。 16 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場(chǎng) 太古廣場(chǎng)總占地三十二萬(wàn)平方呎，于一九九零年落成，包括四座大樓及一個(gè)購(gòu)物中心，共提供近五百萬(wàn)平方呎的樓面，包括有甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式公寓、三間五星級(jí)酒店、購(gòu)物商場(chǎng)和會(huì)議中心等。 ?公寓在面積、服務(wù)功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長(zhǎng)期居住者需求）。 6 綜合體（ plex） 綜合體的特點(diǎn) ? 是一種城市設(shè)計(jì)的縮影，較小依賴(lài)其他配套、其自身功能互相補(bǔ)充，而且能夠互相支撐； ? 一般位于城市中心區(qū)域； ? 能有效的解決城市中交通等方面的壓力； ? 向業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化、使用全時(shí)段的方向發(fā)展； ? 多種功能有機(jī)匹配，可以減少投資風(fēng)險(xiǎn)； ? 一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)大； ? 對(duì)建筑設(shè)計(jì)要求較高。而且隨著城市聚集度的提高 ,土地資源的緊張 ,這種綜合體建筑形式會(huì)越來(lái)越多。1 廣州中旅項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整