【正文】 體定位 2 技術(shù)思路 項(xiàng)目界定 案例借鑒 項(xiàng)目發(fā)展模式判斷 競爭分析 面臨的困惑與機(jī)會(huì) 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能分區(qū) 經(jīng)濟(jì)測算 物業(yè)發(fā)展建議 同類物業(yè)發(fā)展模式 3 項(xiàng)目界定： 項(xiàng)目為城市核心區(qū)域的綜合體開發(fā) 4 綜合體（ plex） 定義 綜合體是將城市中 商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通 等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。 產(chǎn)生的條件 建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的 核心部分 就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。 5 綜合體（ plex） 綜合體的兩種表現(xiàn)形式 一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場所的獨(dú)棟式綜合建筑體； 另一種是經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場所，并通過一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個(gè)建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨(dú)棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟(jì)、專業(yè)和實(shí)用。 7 綜合體（ plex） 附：綜合體與單功能物業(yè)的比較 比較因素 綜合體 單功能物業(yè) 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風(fēng)險(xiǎn) 較小 較大 總投資 一般較大 相對較小 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 較大 較小 客戶來源 具有自我寄生功能，部分來自于內(nèi)部 全部來自于外部 客戶活動(dòng) 體驗(yàn)式的 目的性的 客戶綜合使用成本 較小 較大 8 綜合體（ plex） 各部分功能的相互關(guān)系 商業(yè) 辦公 酒店 公寓 ?相互支持關(guān)系 ?相互要求 ?標(biāo)志性 ?定義檔次 ?為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶 ?大堂可以與酒店共享 ?承擔(dān)某種社會(huì)職能 ?形成完善配套、信息平臺(tái) ?個(gè)體差異所在、活力的核心 ?利用其它功能 價(jià)值最大化 ?補(bǔ)充其它功能 ?現(xiàn)金流來源 ?商業(yè)的檔次要求 ?不影響辦公、酒店的大堂和昭示性 ?公寓可輕松享有酒店服務(wù)和配套設(shè)施，共享辦公辦來的客戶。 9 綜合體的四種發(fā)展模式 10 綜合體發(fā)展模式（ 1/2） 在城市中心區(qū)域，綜合體一般以下四種發(fā)展模式： 模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古廣場、 北京東方廣場、北京華貿(mào)中心 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex =office (主 ) +apartment(次 ) +hotel …… 案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場 11 綜合體發(fā)展模式（ 2/2） 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex = hotel(主 ) +apartment(次 ) + office …… 案例：上海商城 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office plex =shopping (主 ) +hotel apartment …… 案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運(yùn)河城 12 案例研究 13 案例研究內(nèi)容 ? 背景資料 ? 項(xiàng)目定位 ? 功能構(gòu)成 ? 經(jīng)營方式 ? 項(xiàng)目特色 ? 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 14 模式一案例 模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 香港太古廣場 北京華貿(mào)中心 北京東方廣場 15 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 太古廣場位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點(diǎn)； 太古廣場座落于香港核心地帶，香港的重要地點(diǎn)，例如香港公園、香港政府辦公大樓、高等法院、英國領(lǐng)事館及英國文化協(xié)會(huì)等都近在咫尺，占盡地利優(yōu)勢； 太古廣場向北可擁覽浩瀚的海景，而向南則面對占地十公頃香港公園寧靜的環(huán)境。 太古廣場一座 太古廣場二座 太古廣場三座 17 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 定位為 香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè) 甲級(jí)寫字樓 +頂級(jí)購物中心 +五星級(jí)酒店 +頂級(jí)公寓 18 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 甲級(jí)寫字樓部分 太古廣場一座： 建筑面積 860,000平方呎、樓高 36層的甲級(jí)商廈，每層面積由 20,000平方呎至 22,000平方呎，首層為會(huì)議中心設(shè)施。 太古廣場三座： 建筑面積 644,000平方呎、樓高 34層的甲級(jí)商廈，每層面積約 20,000平方呎。 主要租客： 百貨公司 女士時(shí)裝 /男士時(shí)裝 童裝 /玩具 皮革制品 /皮鞋 /手袋 運(yùn)動(dòng)用品 護(hù)理 /美容 珠寶 /鐘表 /飾物 書籍 /音樂 /電子用品 藝術(shù)品 /家居布置 /禮品 電影院 食肆 銀行 /服務(wù) 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 香港西武、連卡佛、馬莎百貨 A/T、 Versace、 D G、 Herm232。 商場業(yè)態(tài)特點(diǎn)及布局： 21 負(fù)一層 ?與地鐵出口接駁，并迅速引導(dǎo)人流上 1層。 ?一至三層： ?商業(yè)主體，內(nèi)街式分布。 ?樓層越高，鋪面劃分越小。 通過國際五星級(jí)酒店及國際品牌商場建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿： 萬豪酒店、太古購物廣場國際頂級(jí)品牌百貨店及國際品牌專賣店奠定綜合體的展示 價(jià)值，即消費(fèi)者的感知價(jià)值得到最大化挖掘。 二、海景價(jià)值的利用 設(shè)計(jì)上考慮盡可能多面海景的辦公樓 高層單位面海景的酒店式公寓 酒店中通透且直面海景的咖啡吧 26 案例（ 1/3） —— 香港太古廣場 經(jīng)營方式 ? 各酒店均采用持有 20%的權(quán)益的方式； ? 酒店式公寓部分全部銷售； ? 寫字樓和購物中心采用出租經(jīng)營的方式。 內(nèi)因： ?各功能物業(yè)均為頂級(jí)形象、均具有一定規(guī)模，都可成為第一吸引物； ?各功能形象檔次統(tǒng)一，相互形在支撐，寫字樓為購物中心、酒店、公寓帶來客源，而其又為寫字樓形成良好的配套； ?統(tǒng)一的管理與相互服務(wù)，形成最大化的資源共享； ?各功能配合形成使用的全時(shí)段，保持 24小時(shí)都為活力中心； ?開發(fā)商對商家及客戶有力的控制，保持了整個(gè)物業(yè)的形象與檔次； ?設(shè)計(jì)良好，保證了各功能物業(yè)相互不受干擾，且充分利用為海景資源。 29 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場 定位為 亞洲最大的商業(yè)建筑群 頂級(jí)購物中心 +寫字樓 +五星級(jí)酒店 +頂級(jí)公寓 30 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場 功能構(gòu)成 購物中心 —— 東方新天地 包括五個(gè)不同風(fēng)格的商場（繽紛新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一個(gè)中央噴水泉廣場、多個(gè)四季常綠的花園和一個(gè)龐大的三層室內(nèi)停車場。 五星級(jí)酒店 —— 東方君悅大酒店 擁有 531間豪華舒適的客房和超過 1600平方米的會(huì)議及宴會(huì)設(shè)施。 31 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場 各功能客戶構(gòu)成 東方新天地 由于其規(guī)模，定位為中高檔購物中心，商品檔次涵蓋高檔至中高檔。 東方豪庭公寓 為各大企業(yè)的駐京人員提供豪華的服務(wù)式住宅。 33 北京東方君悅大酒店： 531套 plex Building WORLDUNION 34 “東方豪庭公寓”共有四幢住宅大廈，包括“尊萃豪庭”、“君匯豪庭”、“金悅豪庭”、“匯賢豪庭”。四期總共約 550套，四期月租一千七百美元起價(jià)。 35 商場共分為五個(gè)獨(dú)立而又統(tǒng)一的購物區(qū)，它們分別名為“繽紛新天地”、“都市新天地”、“庭苑新天地”、“寰宇新天地”和“活力新天地”。 36 商業(yè)經(jīng)營的特色 ? 主力店 ：一家近萬平方米的百貨商場、一家一千多平方米的超市 ? 主力業(yè)態(tài) ：數(shù)十家全部經(jīng)營歐洲高檔名牌的歐洲精品廊以及京城最大、種類最全的體育用品中心，一個(gè)歐洲 家居用品精品店。 ? 體驗(yàn)特色： 這里有兩家專供人們“看”的特色店，一家是歐洲汽車商的汽車專賣店，還有一家是日本著名電器公司的電器專賣店。電器店還將作為兒童科普教育“基地”，告訴孩子們這種電器是怎么制造出來的，孩子們還可以親手操作，試試組裝某些零件。 ? 教育 ：第三層部分租給 EMBA作為教室 37 主題經(jīng)營是“東方新天地”的一大特色。 這五個(gè)區(qū)域各具特色，裝飾風(fēng)格耳目一新，與各自主題相映成輝。 內(nèi)因： ?利用高檔次的寫字樓和引入五星級(jí)酒店帶動(dòng)整體形象； ?商業(yè)依靠巨大的規(guī)模取勝，寫字樓通過對客戶的嚴(yán)格控制而樹立形象； ?寫字樓為酒店和公寓帶來高素質(zhì)的客源，而其為寫字樓形成良好配套； ?投資商強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力保證大型商業(yè) 35年的經(jīng)營困難期； ?利用其較長臨街面，各部分功能設(shè)置獨(dú)立的入口和廣場，以減低相互影響。 40 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 定位為 構(gòu)筑國際大都市生活的巨擘級(jí)建筑綜合體 5A智能寫字樓 +國際商業(yè)區(qū) +國際公寓 +五星級(jí)酒店 +體育中心 +展示中心 41 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 寫字樓部分地上建筑面積約 23萬平方米。 42 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 國際商業(yè)區(qū) 總體規(guī)劃面積 20萬平米，多處商業(yè)設(shè)施有機(jī)分布于百萬平米建筑集群里。 43 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 國際公寓 公寓區(qū)占地 ，總建筑面積 20萬平米。 五星級(jí)酒店 引進(jìn)萬豪酒店集團(tuán)下屬兩大頂級(jí)品牌 超豪華酒店里茲 44 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 體育中心 占地約 15公頃的華貿(mào)中心運(yùn)動(dòng)主題公園，以網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)為主題，擁有超大規(guī)模的健身場地和專業(yè)的健身教練， SPA、游泳、桑拿和保健設(shè)施均為世界一流。 展示中心 電力科技展示中心是國家級(jí)的電力科普教育基地。 經(jīng)營方式 公寓租售并舉，其余均自行經(jīng)營。 內(nèi)因： ?超大規(guī)模，形成建筑集群效應(yīng)，成為名符其實(shí)的“城中城”； ?利用高檔次的寫字樓和引入豪華五星級(jí)酒店帶動(dòng)整體形象； ?各功能物業(yè)均以完善的服務(wù)體系為先導(dǎo)； ?體育中心、展示中心提升社會(huì)形象。