【正文】 富豪階層的形成u第三產(chǎn)業(yè)在杭州市經(jīng)濟發(fā)展中的作用舉足輕重，也是未來杭州市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與提升的關(guān)鍵所在。報告結(jié)構(gòu)思路項目解析項目目標(biāo)項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢與政策走向豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒本報告是嚴格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議216。 面對區(qū)域價值瓶勁，如何實現(xiàn)價值突圍？技術(shù)層面問題：216。 把握豪宅發(fā)展方向，走在正確的趨勢上。問題 2：規(guī)劃綠地如何協(xié)調(diào)兩地塊聯(lián)動開發(fā)，甚至成為項目亮點？問題 2： B1地塊如何協(xié)調(diào) A地塊，甚至成為整個項目亮點？本報告是嚴格保密的。R1： 兩地塊之間難以實現(xiàn)聯(lián)動開發(fā)，最大程度兌現(xiàn)土地價值。S：216。R1： 項目不占據(jù)區(qū)域核心資源，難以實現(xiàn)標(biāo)桿性。項目約束條件下客戶目標(biāo)與現(xiàn)實情況的矛盾 1S：216。報告結(jié)構(gòu)思路項目解析項目目標(biāo)項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢與政策走向豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒本報告是嚴格保密的。基于項目的目標(biāo)及本身條件決定了本項目必須跳躍區(qū)域價格水平，打造一個 杭州頂級豪宅項目土地成本 10000元 /平米建安成本 4000元 /平米精裝修成本 4000元 /平米其他費用 6000元 /平米毛利潤率 30％以上31200元 /平方米東方潤園： 37000元 /㎡。 成為綠城集團品牌跨越的主要驅(qū)動力企業(yè)目標(biāo)：216。 成為杭州、浙江乃至全國的豪宅價值地標(biāo)和品質(zhì)地標(biāo)216。報告結(jié)構(gòu)思路項目解析項目目標(biāo)項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢與政策走向豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒本報告是嚴格保密的。? 公建幼兒園是項目的必須配套。資源 ? 臨近西溪濕地? 一處規(guī)劃綠地? 項目臨近西溪濕地，距離西溪濕地北側(cè)直線距離 700米，處于西溪濕地外圍保護帶范圍內(nèi)。2. 資源：項目不占有西溪濕地的核心資源，對于地塊價值的提升有限公建：如何處理市政規(guī)劃綠地、幼兒園與 1號、 2號地塊的關(guān)系為兩地塊聯(lián)動開發(fā)的難點本報告是嚴格保密的。地塊解析小結(jié) —— 項目具備開發(fā)豪宅的條件，但是存在一些不利的限制因素。區(qū)域?qū)傩?地塊四至項目屬性 地塊指標(biāo)無強勢景觀資源 ，但距強勢景觀資源較近關(guān)鍵詞三、四：區(qū)域核心地段 東至西至南至北至本報告是嚴格保密的。區(qū)域?qū)傩?區(qū)位、交通項目屬性 生活配套西溪天堂西溪實驗學(xué)校綠城育華學(xué)校 蔣村公交中心西城廣場西溪天堂綠城育華學(xué)校西城廣場浙大紫金港校區(qū)擁有成熟的高品級生活配套關(guān)鍵詞二：本報告是嚴格保密的。u商業(yè)：項目距西城廣場、城西商業(yè)中心近在咫尺。同時緊靠文一西路延伸段，具備高度的城市生活效率。區(qū)域?qū)傩?區(qū)位、交通項目屬性 生活配套本案武林廣場西湖7.6公里6公里本案本案西溪濕地700米新興高檔居住區(qū) 關(guān)鍵詞一：本報告是嚴格保密的。u交通情況：區(qū)域交通主要依賴道路交通，有文一西路、紫荊花路、繞城公路、留祥路。報告結(jié)構(gòu)思路項目解析項目目標(biāo)項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢與政策走向豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒本報告是嚴格保密的?！拔覀儾皇菫榱耸澜缟隙嘁惶幒勒?，而是在尋找一些生活替代它。杭政儲出 [2023]1號、 2號地塊整體定位及項目發(fā)展戰(zhàn)略 謹呈：浙江綠城集團版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。本報告是嚴格保密的。 ” ——Ken Gan本報告是嚴格保密的。項目位與杭州城西蔣村商住區(qū)，與主城以及西溪濕地?zé)o縫連接，是城市新興的高端住宅區(qū)u地理位置 :位于杭州市主城區(qū)域文一西路北側(cè) ,距市區(qū)中心武林廣場 公里，距西湖 6公里。u項目臨近西溪濕地，距離西溪濕地北側(cè)直線距離700米，西溪濕地的環(huán)境對項目影響深遠。片區(qū)發(fā)展已進入成熟臨界點，交通系統(tǒng)發(fā)達，商業(yè)、旅游、教育等高品級生活配套即將成熟u區(qū)域內(nèi)公交系統(tǒng)完善，距蔣村公交總站僅數(shù)百米，與主城無縫連接。u教育資源豐富，項目地塊周邊有綠城育華學(xué)校、西溪試驗學(xué)校、學(xué)軍中學(xué)、浙大紫金港校區(qū)等數(shù)家中高等教育機構(gòu)。西溪天堂項目具有旅游集散換乘、旅游服務(wù)和商住休閑三大功能，涵蓋濕地博物館、國際品牌的五星級度假酒店、超五星級度假酒店、精品商業(yè)、頂級產(chǎn)權(quán)式酒店、五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓、旅游集散中心等多重復(fù)合功能。位于片區(qū)的核心地段，兩側(cè)臨路，通達性極佳，周邊樓盤檔次較高，無強勢的景觀資源，但與強勢景觀資源西溪濕地近在咫尺u東至東至紫金港路u西至規(guī)劃中蔣村東路 u南依規(guī)劃中蔣村一號路 u北北臨規(guī)劃中的雙龍路。項目地塊方正，地勢平坦，規(guī)模在片區(qū)屬于中等水平，內(nèi)部不存在拆遷問題區(qū)域?qū)傩?地塊四至項目屬性 地塊指標(biāo)宗地 1號地塊 2號地塊占地面積44870平方米44664平方米 容積率 ≦ ≦建筑密度 ≧30% ≧30%綠化率 ≧30% ≧30%限高 50米 50米 規(guī)劃用途 住宅 住宅使用年限 70 70樓面地價元 /平方米元 /平方米項目 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)u地塊內(nèi)部為荒地，不存在拆遷問題u地勢平坦，無明顯高差u2號地塊為不規(guī)則梯形，給規(guī)劃帶來難度u1號地塊與 2號地塊規(guī)劃又市政綠地， 2號地塊規(guī)劃有幼兒園地塊內(nèi)部 1地塊內(nèi)部 2中等規(guī)模 ，地塊平整，易于規(guī)劃關(guān)鍵詞五：本報告是嚴格保密的。優(yōu)勢因素 1. 地塊處于蔣村綜合綜合規(guī)劃區(qū)核心地段，由于未來土地供應(yīng)較，因此具有地段稀缺性，但距離較近，具備一定的借勢作用，且地塊方正，易于規(guī)劃3. 項目周邊各種高品級生活配套齊全： 綠城在杭州開發(fā)多年，積累了相當(dāng)?shù)母叨丝蛻糍Y源，品牌及產(chǎn)品成為杭州乃至浙江開發(fā)商的代表弱勢因素 1. 地塊： 1號、 2號地塊分離，地塊開發(fā)的聯(lián)動空間存在 i定障礙。屬性界定 描述 詮釋地段 ? 杭州蔣村綜合區(qū)核心居住區(qū)域? 未來發(fā)展? 位于蔣村綜合區(qū)規(guī)劃的住宅核心區(qū)域；? 將建設(shè)成為和諧杭州示范區(qū)核心區(qū)塊的配套服務(wù)中心和 新水鄉(xiāng) 式的高標(biāo)準(zhǔn)住區(qū)。? 政府規(guī)劃一處綠地，可融入項目開發(fā)；本體 ? 地塊本身高價? 公建配套? 平均 10000多元 /平米的高地價，注定成為豪宅。區(qū)域核心區(qū)域項目屬性界定：鄰近景觀資源高端住宅項目＋＋項目屬性界定：杭州核心區(qū)域邊緣區(qū)域，具有一定景觀資源的、中等規(guī)模的、城市高端豪宅項目本報告是嚴格保密的。目 標(biāo)項目目標(biāo)：216。 超越區(qū)域內(nèi)項目價格水平，成為市場的領(lǐng)導(dǎo)者216。 實現(xiàn)綠城集團城西高端市場的戰(zhàn)略布局※ 綠城的品牌決定了本項目與生俱來便是市場的領(lǐng)導(dǎo)者而非跟隨者※ 區(qū)域的優(yōu)越條件決定了本項目的起平高度以及豪宅價值實現(xiàn)的必然性本報告是嚴格保密的。西湖 8號公館： 60000元 /㎡白馬公寓： 35000－ 40000元 /㎡深藍廣場： 35000－ 40000元 /㎡九樹公寓： 40000元 /㎡杭州頂級豪宅項目項目品牌利潤最大化打造杭州市場上的高端豪宅項目的一極本報告是嚴格保密的。世聯(lián)常用的分析工具 ——S － C－ Q模型？R1非期望結(jié)果 ——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果 —— 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S =情境C=R1,R2 Q=如何從 R1到 R2本報告是嚴格保密的。由于成本及企業(yè)目標(biāo)限制，項目必須以超越 30000元 /平方米的價格入市，價格遠超區(qū)域價格水平。 R2： 成為杭州杭州高端豪宅項目的一極問題 1：在市場競爭激烈，且不具備派它性景觀資源的情況下，如何實現(xiàn)項目價值目標(biāo)？本報告是嚴格保密的。項目 1號地塊與 2號地塊分離，中間規(guī)劃有綠地。R２： 公建部分保證項目整體形象統(tǒng)一，成為本項目亮點，為項目重要價值支撐。問題結(jié)構(gòu)化戰(zhàn)略層面問題－正確的方向：216。策略層面問題－突圍：216。 公建如何做？216。 ...本報告是嚴格保密的。杭州經(jīng)濟保持穩(wěn)健的增長速度，連續(xù) 15年保持兩位數(shù)的增長，投資環(huán)境的改善，吸引大量企業(yè)入駐，同時導(dǎo)入了大量的外來人口 杭州居民人均可支配收入達到 11899元，在紹興、上海、臺州后 ,列長三角第四位房產(chǎn)的熱銷和城市經(jīng)濟發(fā)展密不可分，浙江尤其是杭州經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，為房地產(chǎn)消費奠定了堅實的客戶基礎(chǔ)資料來源：世聯(lián)分析本報告是嚴格保密的。u第三產(chǎn)業(yè)中貢獻度較大的行業(yè)：金融類、貿(mào)易類、旅游類、會展類、咨詢類（含會計、法律服務(wù)）、物流類u杭州市政府提出要大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，促成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 “ 一二三 ” 向 “三二一 ” 轉(zhuǎn)變。通過各項指標(biāo)對比，杭州民間的富裕度及消費潛力和意識在各城市中名列前茅資料來源：世聯(lián)分析本報告是嚴格保密的。億元以上商品交易市場 463個，攤位數(shù) 28萬個 。中國已經(jīng)形成了三大城市群 ,長三角城市群地區(qū)的經(jīng)濟最為發(fā)達，城市一體化程度最高，逐漸形成以上海為核心的世界第六大都市圈環(huán)渤海城市群特征：中心化城市強化階段，即極化階段。珠江三角城市群特征：中心城市的軸向擴散帶動中小城市發(fā)展，點 —— 軸系統(tǒng)形成，即擴散階段。2023年全國 GDP分布％長三角城市群特征：信息化與產(chǎn)業(yè)高技術(shù)化高速發(fā)展，區(qū)域生產(chǎn)力向均衡化發(fā)展，空間結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)化，形成點 —— 軸 —— 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ，整個區(qū)域成為一個高度發(fā)達的城市化區(qū)域。杭州，長三角 “ 城市副中心 ”隨著區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)分工加強，杭州已經(jīng)不僅是 “ 上海后花園 ”，更多地承擔(dān)起長三角 “ 城市副中心 ” 的功能上海蘇州揚州無錫杭州寧波嘉興常州鎮(zhèn)江南通舟山臺州泰州湖州紹興第一圈層 —— 次級輻射中心第二圈層 —— 專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場第三圈層 —— 原材料基地上海將重點發(fā)展國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時上海國際大都市的地位得到加強，承但了長三角對外窗口的功能。集中發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地南京為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場第三圈層原材料基地，以廉價的人力、物力、豐富的自然資源為核心競爭力。依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。核 心 —— 對外窗口 本報告是嚴格保密的。城市背景結(jié)論216。浙江高度發(fā)展的民營經(jīng)濟培育出大量的財富階層216。杭州正逐漸成為國際化都市　　浙江的經(jīng)濟及城市特色，直接決定杭州豪宅市場擁有廣泛的客戶群，本項目的成功有堅實的市場基礎(chǔ)。報告結(jié)構(gòu)思路項目解析項目目標(biāo)項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢與政策走向豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒本報告是嚴格保密的。u2023年末，一系列調(diào)控政策的出臺，市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，成交量下滑至1500套，成交價卻始終保持高位約 14000元/平米。08年、 09年市場走勢如何？對于市場的判斷取決于 市場供需市場供需 和 宏觀政策宏觀政策 的變化、本報告是嚴格保密的。 2023年杭州市拱出讓土地約 176萬平米，總建筑面積 418萬平米，由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)限制，部分出讓住宅用地沒有計入， 2023年實際出讓住宅用地總建筑面積將在 450萬平米 以上，預(yù)計2023年下半年至 2023年上半年市場將出現(xiàn)集中供應(yīng)的熱潮。 從土地出讓情況來看，在萬科、凱德置地等大開發(fā)商進入杭州之后， 2023年又有寧波雅戈爾置業(yè)、遠洋地產(chǎn)、中國海外發(fā)展有限公司、南京朗詩等外地開發(fā)商紛紛不惜重金在杭城拿地。國內(nèi)房產(chǎn)大鱷紛紛進入 2023年下半年－ 2023年上半年市場將出現(xiàn)集中供應(yīng)的熱潮本報告是嚴格保密的。高地價又反過來影響了市場的高樓價出讓證號 位置 公司 占地面積（ ㎡） 總建面（㎡） 總價（萬元 ） 樓面地價杭政儲出[2023]70號下城區(qū)（原東南面粉廠地塊）廣宇集團股份有限公司、杭州西湖房地產(chǎn)集團有限公司 29371 89822 171000 19038杭政儲出[2023]59號拱墅區(qū)（杭一棉 A、 B地塊）遠洋地產(chǎn)有限公司、北京萊福建設(shè)有限公司 85069 142801 222600 15588杭政儲出[2023]53號西湖區(qū)（留下街 B 1 2 23地塊） 寧波雅戈爾置業(yè)有限公司 55224 79316 85500 10780杭政