【正文】 ，但值得注意的是，梅嶺組團傳統(tǒng)街區(qū)已經(jīng)是青陽 現(xiàn)今存在的最后一片傳統(tǒng)街區(qū) ，是極為珍貴的文化遺產(chǎn)。 產(chǎn)業(yè)基地 – 先后榮獲“國家體育產(chǎn)業(yè)基地”、“世界茄克之都”、“中國鞋都”、“中國紡織產(chǎn)業(yè)基地市”、“全國食品工業(yè)強縣”、“中國傘都”、“中國陶瓷重鎮(zhèn)”、“中國休閑服裝名鎮(zhèn)”、“中國內(nèi)衣名鎮(zhèn)”、“中國織造名鎮(zhèn)”、“中國運動服裝名鎮(zhèn)”、“中國包裝印刷基地”等稱譽。 品牌之都 – 擁有中國名牌產(chǎn)品 24項、中國馳名商標(biāo) 91枚（國家工商總局認(rèn)定 24枚）、國際知名品牌 2項、上市公司 32家。 信息來源：《晉江市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 晉江城市發(fā)展走向預(yù)測 —— 海西城市群戰(zhàn)略制高點 全國百強 – 縣域經(jīng)濟基本競爭力列全國百強縣（市）第 7位，綜合創(chuàng)新能力列全國縣級城市第 6位，經(jīng)濟實力多年居于八閩縣級之首。 促進企業(yè)集團做強做大。 培育做大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。 產(chǎn)業(yè)層面 —— 在保持晉江原有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，提出了“ 235”工業(yè)發(fā)展工程以及“ 641”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，保證產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 2 3 5 6 4 1 “ 235” 工業(yè)發(fā)展工程 “ 641” 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系 制鞋、紡織服裝等 2個產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)值達到 1000億元以上 食品飲料、裝備制造、紙制品等 3個產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)值達到500億元以上 培育 5家以上年銷售收入超百億元企業(yè) 鞏固提升支柱性傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。 路 完成泉州晉江機場改擴建，打造 4E級機場和區(qū)域空港貨運樞紐，爭取開通對臺和國際航線。 海 構(gòu)筑市域快速路系統(tǒng)，強化泉州灣核心區(qū)輻射作用，形成市域半小時交通體系。 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地 濱海園林城市 建設(shè)層面 —— 2023年提出晉江城市建設(shè)年的口號，千億投資強力啟動城市建設(shè)，實現(xiàn)晉江城市華麗“轉(zhuǎn)身”， 完成 八類規(guī)劃 推進建設(shè) 八條 城市主干道 啟動建設(shè) 八大 城市綜合體 重點建設(shè) 八個 公共配套設(shè)施 全面開工建設(shè) 二十九個 安臵房項目 開展 七條道路 立面整治 2023年晉江市“城市建設(shè)管理年”活動動員部署會傳來消息，晉江市共安排活動項目 197個，總投資約 1010億元，年度計劃投資約 236億元，重點做好城市規(guī)劃、城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施、景觀提升、城市管理等五項內(nèi)容。 海西城市群 — 廈泉漳大都市區(qū) 晉江 規(guī)劃層面 —— 晉江城市發(fā)展定位：綜合實力強、民生質(zhì)量高、發(fā)展環(huán)境好的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、濱海園林城市 環(huán)泉州灣組合城市群 泉州灣都市核心區(qū) 1025平方公里?！皟牲c”指福州大都市區(qū)和廈泉漳大都市區(qū)，“一線”指沿海城鎮(zhèn)密集地帶，“四軸”指“南三龍發(fā)展軸”、“福武發(fā)展軸”、“中部發(fā)展軸”和“廈龍發(fā)展軸”。 ? 銷售目標(biāo)：鑒于地價成本較高、周邊項目競爭壓力較大，項目實現(xiàn)快速銷售 ? 困境 1：項目自身條件有限 —— 地塊規(guī)模小，內(nèi)部自身無優(yōu)質(zhì)資源憑借，城市主干道無臨街面，項目自身可發(fā)揮空間有限 ? 困境 2：市場競爭激烈 —— 土地市場供應(yīng)量、商品房市場的推盤量和潛在供應(yīng)量都很大 期望：項目希望實現(xiàn)目標(biāo) 現(xiàn)實：市場及項目條件限制 VS 項目核心問題 項目核心問題分解 1 2 ?問題二：基于發(fā)展方向，項目物業(yè)核心驅(qū)動模式？ ?問題一：晉江當(dāng)前城市發(fā)展背景下，項目的發(fā)展機會在哪？ 如何構(gòu)建項目自身核心競爭力，實現(xiàn)市場競爭突破、快速回現(xiàn)？ 1 項目價值挖掘 2 項目核心問題界定 3 項目發(fā)展機會挖掘 4 項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 本次溝通的主要內(nèi)容 5 項目經(jīng)濟測算 6 項目附件 項目發(fā)展機會挖掘 2 基于晉江城市擴張背景下本項目的發(fā)展的機會 1 基于海西城市群擴張背景下晉江的城市機會 海峽西岸城市群：依托于兩岸一體化發(fā)展的國際性城市群，是我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要“增長區(qū)域”、與世界接軌的“中介地” 海峽城市群的戰(zhàn)略構(gòu)想 落實國家加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的決策部署，充分發(fā)揮福建省比較優(yōu)勢，優(yōu)化整合內(nèi)部空間格局，聯(lián)動周邊省區(qū)，推進兩岸合作交流，逐步形成兩岸一體化發(fā)展的國際性城市群 —— “海峽城市群”，構(gòu)筑我國 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要“增長區(qū)域”和與世界接軌的“中介地” 。御景天下 P202313地塊 本項目 項目制約條件二：市場競爭激烈 1—— 土地市場 用地單位 位 置 土地用途 成交日期 出讓面積 (㎡ ) 晉江總商會投資開發(fā)有限公司 梅嶺組團八仙山片區(qū) 商住 2023216 58572 梅嶺組團八仙山片區(qū) 酒店 2023216 46571 梅嶺組團八仙山片區(qū) 商住 2023216 106572 梅嶺組團八仙山片區(qū) 商住 2023216 117074 泉州世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司 梅嶺組團石鼓片區(qū) 商住 2023222 137239 梅嶺組團石鼓片區(qū) 商住 2023222 111212 梅嶺組團石鼓片區(qū) 商住、辦公 2023222 133923 梅嶺組團石鼓片區(qū) 商住、辦公 2023222 126171 梅嶺組團石鼓片區(qū) 商住、辦公 2023222 124788 浙江寧波陳姓地產(chǎn)商 梅嶺組團石鼓片區(qū) 商業(yè)、辦公、居住用地 2023223 29655 福建百宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 梅嶺組團石鼓片區(qū) 商業(yè)、辦公、居住、商住 2023225 107029 泉美行房地產(chǎn)開發(fā)公司 梅嶺組團石鼓片區(qū) 商業(yè)、辦公、居住混合用地 2023518 37828 晉江鴻福酒店有限公司 市區(qū)青蓮小區(qū) 旅館 202332 10419 晉江市晉龍實業(yè)發(fā)展有限公司 青陽街道陳村片區(qū) 商業(yè)、辦公、居住、酒店 2023330 135402 福建盈輝置業(yè)有限公司 會展東路東側(cè) 商住 2023331 35558 總計 1318013 晉江市核心城區(qū)土地出讓統(tǒng)計（ —— ） 資料來源：晉江市國土資源局網(wǎng)站公示 項目制約條件二：市場競爭激烈 2—— 商品房市場：區(qū)域內(nèi) 君悅灣 萬達廣場 百宏 ?商業(yè) —— 項目價值核心，站位晉江文化傳承創(chuàng)新，引領(lǐng)城市商業(yè)升級 發(fā)展戰(zhàn)略： 市場的領(lǐng)先者 —— 通過打造晉江都市文化休閑示范區(qū) URD來實現(xiàn)晉江城市價值回歸，引領(lǐng)晉江文化復(fù)興 傳承 —— 挖掘晉江、品味晉江 創(chuàng)新 —— 以形象時尚、業(yè)態(tài)升級、功能領(lǐng)先的晉江都市文化休閑示范區(qū)來打破晉江老城區(qū)面貌落后的局面，從而引領(lǐng)整個晉江老城的城市升級 ?住宅 —— 項目回現(xiàn)主力，以產(chǎn)品為發(fā)力點，打造晉江城市豪宅新標(biāo)桿 1 項目價值挖掘 2 項目核心問題界定 3 項目發(fā)展機會挖掘 4 項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 本次溝通的主要內(nèi)容 5 項目經(jīng)濟測算 6 項目附件 泉德盛提出的開發(fā)目標(biāo)與存在的困惑 ?區(qū)域未來的發(fā)展走向：石鼓片區(qū)未來在晉江整個城市中的站位？萬達的崛起對于晉江城市格局的影響？區(qū)域價值能否對本項目形成支撐？ ?項目發(fā)展機會：面對周邊大體量的項目供應(yīng)，項目如何打造自身核心競爭力，順利實現(xiàn)突圍？ Ⅱ 泉德盛的困惑 泉德盛開發(fā)目標(biāo) 銷售目標(biāo)：鑒于地價成本較高、周邊項目競爭壓力較大，希望項目實現(xiàn)快速銷售，規(guī)避市場風(fēng)險 開發(fā)目標(biāo)：通過本項目的開發(fā)，希望能充分挖掘項目價值，實現(xiàn)項目整體利潤最大化 Ⅰ 世聯(lián)對目標(biāo)的理解 Ⅰ 開發(fā)目標(biāo)：希望能充分挖掘項目價值，實現(xiàn)利潤最大化。 ?創(chuàng)造晉江城市新形象，成為晉江新名片 。 本項目 世紀(jì)大道 湖光西路 泉安中路 南山路 石鼓路 晉江萬達廣場 五店市傳統(tǒng)街區(qū) 老城中心 生而璀璨的復(fù)合功能綜合體價值： 綜合體項目，涵蓋商業(yè)、居住、娛樂休閑等齊全的城市功能。世聯(lián)地產(chǎn) 開發(fā)咨詢部 晉江泉德盛投資 P20232號地塊項目前期定位報告 版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 謹(jǐn)呈：晉江市泉德盛投資有限公司 1 項目價值挖掘 2 項目核心問題界定 3 項目發(fā)展機會挖掘 4 項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 本次溝通的主要內(nèi)容 5 項目經(jīng)濟測算 6 項目附件 生而榮耀的核心區(qū)位價值： 晉江城區(qū)的新核心，緊鄰晉江萬達和五店市傳統(tǒng)街區(qū)，坐擁晉江最優(yōu)質(zhì)城市資源。 居住 —— 城市豪宅 商業(yè) —— 濱水休閑商業(yè) 娛樂 休閑 每個城市核心區(qū)的項目 ，不僅見證了城市的成熟和繁榮，而且還背負(fù)著重塑城市形象，參與城市歷史塑造的責(zé)任 ?上海有新天地； ?南京有 1912； ?杭州有西湖天地； ?。 擁有得天獨厚城市資源和文化資源，我們必須站在晉江全城的高度，來思考項目的價值 我們要在晉江創(chuàng)造什么？ 杭州西湖天地 上海新天地 南京 1912 我們對于項目的思考 —— 重塑城市中心價值、更新城市意象、引領(lǐng)時代的生活方式 重塑城市中心價值 —— 解讀晉江，占位城市 更新城市意象 —— 傳承歷史，提升形象 引領(lǐng)時代的生活方式 —— 注入高價值城市生活 ?位于晉江老城區(qū)核心區(qū)，能承擔(dān)什么功能，帶來什么價值？ ?在晉江城市中，我們要成為什么？ ?尋找晉江獨特的城市意向，代表晉江城市發(fā)展的趨勢 。 ?打造現(xiàn)代都市中，全新的，更加體現(xiàn)都市價值的新的生活方式的引領(lǐng)者； ?不是對已有生活方式的替換，而是保證原有居住價值基礎(chǔ)上，更高生活價值的更新。 Ⅲ 銷售目標(biāo)：鑒于地價成本較高、周邊項目競爭壓力較大，希望項目實現(xiàn)快速銷售？ 在市場可實現(xiàn)，企業(yè)可操作基礎(chǔ)上，對利潤最大化的追求 在市場可實現(xiàn)、利潤最大化基礎(chǔ)上，規(guī)避項目風(fēng)險，實現(xiàn)快速銷售 項目核心目標(biāo)判定 建立在市場可實現(xiàn)基礎(chǔ)上，以規(guī)避風(fēng)險為前提 開發(fā)商的目標(biāo) 世聯(lián)對目標(biāo)的理解 項目制約條件一：項目自身資源條件有限 —— 地塊規(guī)模小，內(nèi)部自身無優(yōu)質(zhì)資源，城市主干道無臨街面，項目自身可發(fā)揮空間有限 制約因素 1 制約因素 2 商品房項目 用地面積（㎡） 容積率 建筑面積（㎡） 君悅灣 6800 35000 百宏御璟天下 107000 460000 匯景灣 85271 220230 世茂御龍灣 1400000 1700000 萬達廣場 170666 5 853330 P202313地塊 29656 112693 本項目 37828 113484 君悅灣 萬達廣場 百宏 御景天下 桂山社區(qū)安臵房 梅青社區(qū)安臵房 青華社區(qū)安臵房 蔡厝社區(qū)安臵房 竹樹下社區(qū)安臵房 注：所示區(qū)域均為項目示意，非項目實際邊界線 P202313地塊 本項目 安置房項目 用地面積 建筑面積 蔡厝社區(qū)安置房 43895 168455 竹樹下社區(qū)安置房 18053 74734 青華社區(qū)安置房 57256 173413 梅青社區(qū)安置房 74873 293533 桂山社區(qū)安置房 126434 563361 合計 320511 1273496 商品房項目 用地面積 建筑面積 君悅灣 6800 35000 百宏御璟天下 107000 460000 萬達廣場 170666 853330 P202313地塊 29656 112693 合計 314122 1461023 整體合計 634633 2734519 項目制約條件二：市場競爭激烈 2—— 商品房市場：區(qū)域外 城市商品房放量約250萬㎡ 項目核心價值挖掘： 項目如何構(gòu)建自身核心競爭力，實現(xiàn)市場競爭突破、快速回現(xiàn)？ ? 開發(fā)目標(biāo)：希望能充分挖掘項目價值，實現(xiàn)利潤最大化。 海峽城市群空間布局結(jié)構(gòu) 順應(yīng)空間演化的規(guī)律出發(fā)，提出 “兩點、一線、四軸”的城市群空間布局結(jié)構(gòu) 。 經(jīng)濟層面 —— 晉江經(jīng)濟發(fā)展實力處于海西城市群的前列，近年來經(jīng)濟保持著高速、持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展 2 0 1 0 年海峽西岸經(jīng)濟區(qū)各市G D P356531232926206014311203 11191009 991 975 901850 753 739729 644 630 61255934301000202330004000 泉州 福州 溫州 廈門 漳州 汕頭 贛州 揭陽 龍巖 三明 上饒 莆田 衢州 寧德 南平 麗水 撫州 梅州 潮州 鷹潭2023年泉州各市縣GDP90982648239937030617110205001000 晉江市 泉州市轄區(qū) 南安市 惠安縣 石獅市 安溪縣