【正文】 以及地塊之間連接的小型、精致石橋571號(hào)－會(huì)所2號(hào)－高爾夫3號(hào)－高爾夫練習(xí)場(chǎng)5號(hào)－高爾夫4號(hào)－廢舊漁船6號(hào)－水系7號(hào)－水系項(xiàng)目周邊交通便利，景觀資源豐富；但有待拆遷的村莊影響了周邊的氛圍項(xiàng)目四至p項(xiàng)目四至：216。內(nèi)部水系眾多： 既有獨(dú)立靜態(tài)大面積水系，又有動(dòng)態(tài)水系，共 260畝水面216。海門(mén) 18洞高爾夫： 植被豐富，球場(chǎng)與地貌完美結(jié)合，結(jié)合水系、沙丘打造， 72桿， 1500畝，會(huì)籍目前 ；216。 高端區(qū)域?yàn)殂y灘西區(qū)和東區(qū)216。第一部分 項(xiàng)目基本情況 開(kāi)發(fā)商目標(biāo) 核心問(wèn)題界定定位前的思考項(xiàng)目發(fā)展方向研判項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目發(fā)展策略Part. 4Part. 3Part. 2Part. 14旅游城市，全國(guó)十大宜居城市之一，外來(lái)人口較多，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速p西南出海口 : 地處廣西南端，北部灣東北岸，東南距?？谑?147海里，三面環(huán)海p旅游基礎(chǔ)豐富：p 旅游景點(diǎn)：銀灘、僑港歡樂(lè)海灘、海底世界、海洋之窗等旅游景點(diǎn)p 氣候：除夏季 6月 11月有點(diǎn)熱，常年無(wú)冬，癌癥、心血管病等疾病發(fā)病率低，是一個(gè)度假、療養(yǎng)去處p 空氣：北?？諝庵胸?fù)氧離子含量是常規(guī)地區(qū)的 50－100倍p 海灘：銀灘海岸線長(zhǎng)，海岸面寬，是優(yōu)質(zhì)海灘p本地人口少：p 2023年戶籍人口近 160萬(wàn)，市區(qū)人口 60萬(wàn)左右，外來(lái)人口較多城市屬性5北海經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速（ GDP億元 ）北海銀灘北海市位于銀灘西區(qū)，緊鄰冠頭嶺；景觀資源豐富，但目前缺乏旅游配套區(qū)域?qū)傩灾行某菂^(qū)北部區(qū)域銀灘中區(qū)銀灘西區(qū)冠頭嶺銀灘東區(qū)空白區(qū)域5公里p北海規(guī)劃 ： 目前主要向北和向城中南片區(qū)發(fā)展，接下來(lái)向銀灘片區(qū)（東區(qū)、西區(qū)）重點(diǎn)發(fā)展，在南珠大道以南處于空白區(qū)域p北海海景資源檔次：216。 萬(wàn)科東海岸?深圳 今日匯報(bào)內(nèi)容 ——定位前的思考項(xiàng)目發(fā)展方向研判項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目發(fā)展策略Part. 4Part. 3Part. 2Part. 12本報(bào)告的研究結(jié)論是在前期廣泛而有針對(duì)性的調(diào)查研究基礎(chǔ)之上的?項(xiàng)目地塊查勘?清水灣區(qū)域調(diào)研?土福灣區(qū)與調(diào)研?赤嶺調(diào)研?香水灣區(qū)域調(diào)研?三亞市區(qū)項(xiàng)目的實(shí)地考察?大東海區(qū)域項(xiàng)目調(diào)查 ?亞龍灣區(qū)域項(xiàng)目調(diào)查?三亞灣區(qū)域項(xiàng)目調(diào)查?高端客戶調(diào)研問(wèn)卷發(fā)放?……?三亞 版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2023. 08北海海門(mén)天域項(xiàng)目 _發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位A1100GW20230006謹(jǐn)呈 :嘉和集團(tuán) \北海邦盛房地產(chǎn)公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。?深圳 萬(wàn)科十七英里……進(jìn)行的調(diào)研進(jìn)行的訪談 研究的案例參考的數(shù)據(jù)?世聯(lián)平臺(tái)?中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)?搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)?《 中國(guó)房地產(chǎn)年鑒 》?北海統(tǒng)計(jì)年鑒?北海統(tǒng)計(jì)公報(bào)?三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)官房網(wǎng)站?世界旅游組織統(tǒng)計(jì)資料?高端客戶訪談分析?……?與清水灣旅業(yè)就項(xiàng)目基本情況進(jìn)行溝通?訪談陵水縣委王秘書(shū)?訪談陵水招商局黃主任?訪談陵水土地儲(chǔ)備中心吳主任?訪談風(fēng)車(chē)國(guó)際吳總?訪談半山半島銷(xiāo)售代表?訪談國(guó)光濱海花園銷(xiāo)售代表?訪談天域度假酒店業(yè)主服務(wù)專員……3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 頂級(jí)區(qū)域?yàn)殂y灘中區(qū)216。 中端區(qū)域?yàn)楸辈亢﹑景觀、景點(diǎn)： 區(qū)域周邊景觀資源豐富，有山有海，具有幾個(gè)比較低端人文景點(diǎn)p配套： 生活、商業(yè)配套目前比較低端，只有一個(gè)高爾夫，未來(lái)會(huì)有三座五星級(jí)酒店、兩個(gè)高爾夫以及游艇碼頭 風(fēng)車(chē)函虛沙灘造船廠項(xiàng)目處于規(guī)劃高端區(qū)域，景觀資源優(yōu)質(zhì)本項(xiàng)目圍繞一個(gè)成熟的 18洞高爾夫球場(chǎng)，內(nèi)部水系豐富項(xiàng)目?jī)?nèi)部12463p項(xiàng)目?jī)?nèi)部216。高爾夫水上練習(xí)場(chǎng)： 水域面積寬廣，長(zhǎng)度 150米216。1號(hào)高地： 項(xiàng)目?jī)?nèi)部具有一個(gè)海拔 28米的山丘，作為高爾夫球場(chǎng)的發(fā)球臺(tái)216。東臨北海大道 ——北海橫向主干道之一，交通便利；216。西看冠頭嶺 —— 北海唯一的冠頭嶺山，從山上看海更加開(kāi)闊216。周邊村莊影響 ——西面和南面目前尚有少量農(nóng)莊，短期內(nèi)不會(huì)拆遷，影響項(xiàng)目形象1245 63項(xiàng)目區(qū)域1北海大道5 6234金海岸大道大規(guī)模中高容積率項(xiàng)目 ，場(chǎng)地較為平整；四塊地圍繞高爾夫球場(chǎng)，具有不同的資源條件項(xiàng)目指標(biāo)p基本指標(biāo) ：占地面積329366㎡ ，建筑面積 ㎡ ，容積率 ；p項(xiàng)目總體滿足 90/70限制p四地塊有 不同限高 要求，總體要求不能擋住冠頭嶺山視線p項(xiàng)目地塊 A3具有一定坡度，其他地塊比較平整占地（㎡） 建面（㎡） 容積率 限高（ m）A1區(qū) 100A2區(qū) 93131 4060996 30A3區(qū) 12A4區(qū) 50A4內(nèi)部高爾夫景觀和山景資源A3景觀、低密度、坡地A2海景、高爾夫、山景地塊資源豐富A1—— 容積率高、規(guī)模大，主要為高爾夫景觀高爾夫會(huì)所18洞高爾夫球場(chǎng)常規(guī)資源思路 ——項(xiàng)目屬性界定 ——p項(xiàng)目屬性：北海是全國(guó)十大宜居城市之一，旅游景點(diǎn)眾多；以全國(guó)性旅游城市南部濱海旅游城市外來(lái)人口較多，樓盤(pán)主要為外銷(xiāo)；外來(lái)度假兼投資客戶和本地 “新北海人 ”為購(gòu)房主體，并表現(xiàn)為差異的二元結(jié)構(gòu)外向型城市；二元客戶結(jié)構(gòu)銀灘區(qū)域是政府規(guī)劃重點(diǎn)，銀灘西區(qū)即將發(fā)力成為高端板塊高端房地產(chǎn)板塊距離海邊較近；但受附近項(xiàng)目遮擋較多；難以直接依托海景銷(xiāo)售臨海地塊項(xiàng)目建面近 100萬(wàn)㎡，項(xiàng)目綜合容積率為，屬于中高容積率項(xiàng)目中高容積率大盤(pán) p區(qū)域?qū)傩裕壕哂谐墒斓母郀柗蚯驁?chǎng)，能夠形成情景化的高爾夫體驗(yàn)成熟高爾夫項(xiàng)目u 南部濱海旅游城市u高端板塊，臨近海景、山景u中高容積率項(xiàng)目u成熟高爾夫大盤(pán)10本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 需要合理把握公司現(xiàn)金流，進(jìn)行溢價(jià)，北海樓市有對(duì)高價(jià)值的認(rèn)同，相比一線城市還遠(yuǎn)沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)； 216。216。 平衡風(fēng)險(xiǎn) —— 對(duì)北海的市場(chǎng)有著深刻的理解，并十分關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)控制能力；216。 高形象 —— 目前已經(jīng)積累相當(dāng)數(shù)量的高端客戶資源，項(xiàng)目本身處于高端區(qū)域，應(yīng)該符合項(xiàng)目已經(jīng)樹(shù)立的口碑形象；對(duì)目標(biāo)的理解 :12在嘉和集團(tuán)的通盤(pán)考慮下，本項(xiàng)目具有側(cè)重點(diǎn)不同的遠(yuǎn)期和近期目標(biāo)對(duì)目標(biāo)的理解嘉和城項(xiàng)目海門(mén)天域項(xiàng)目嘉和城項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) ——?形象高端，產(chǎn)品線豐富，但后期面臨著方向轉(zhuǎn)型和配套大規(guī)模投入的選擇；?從高端市場(chǎng)向剛性市場(chǎng)轉(zhuǎn)型需要更穩(wěn)健的財(cái)務(wù)支持海門(mén)天域項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) ——?具有成熟的高爾夫和山、海多重景觀體系，價(jià)值點(diǎn)豐富；?北海市場(chǎng)規(guī)模較小，缺乏本地剛性需求，容易波動(dòng)，走量較慢從近期來(lái)看，本項(xiàng)目應(yīng)具備較強(qiáng)的資金自平衡能力，和嘉和城項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)；從遠(yuǎn)期來(lái)看，要構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力，把握市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖帶來(lái)的盈利機(jī)會(huì)13本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三千海 170萬(wàn)㎡?北部灣一號(hào) 50萬(wàn)㎡?銀灘一號(hào) 48萬(wàn)㎡?……n海岸線 ，其中大陸海岸線 ，海島岸線 里整體鳥(niǎo)瞰?中信大冠沙 6000多畝?森海豪庭 45萬(wàn)㎡?華海項(xiàng)目 60萬(wàn)㎡天隆三千海16核心問(wèn)題 ——R2項(xiàng)目特性和目標(biāo)?大規(guī)模，前期走量降低風(fēng)險(xiǎn)；?成功啟動(dòng)，找到核心競(jìng)爭(zhēng)力；?整體高盈利、高形象打造R1區(qū)域現(xiàn)狀?休閑度假市場(chǎng)，波動(dòng)大，風(fēng)險(xiǎn)高；?政策敏感，消化量的波動(dòng)尤其明顯；?海景度假大盤(pán)大量涌現(xiàn)，爭(zhēng)奪有限的度假客戶R1 R2如何實(shí)現(xiàn)：?長(zhǎng)期可把握的趨勢(shì)；?競(jìng)合關(guān)系識(shí)別；?核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)建；?最佳啟動(dòng)和后續(xù)策略？核心問(wèn)題：在二線旅游市場(chǎng)、高端板塊、具備豐富資源的大盤(pán)項(xiàng)目找到并構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)成功啟動(dòng)和后續(xù)開(kāi)發(fā)17本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。宏觀大勢(shì)╬ 房地產(chǎn)市場(chǎng)╬ 宏觀機(jī)會(huì)19—— 典型的 外銷(xiāo)市場(chǎng) ，房?jī)r(jià)總體不高，年消化量有限；大開(kāi)發(fā)商介入在提升開(kāi)發(fā)水平的同時(shí)也面臨 較大競(jìng)爭(zhēng)壓力20政策解讀：肇始于 4月中旬的新政出臺(tái)之后成效明顯，許多城市房地產(chǎn)應(yīng)聲而落 —— 嚴(yán)格信貸政策，控制二套房及三套房投資需求；216。貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭 ,貸款首付款比例不得低于 50％ ,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1． 1倍；216。對(duì) 14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議內(nèi)容做出進(jìn)一步的規(guī)范和補(bǔ)充。市場(chǎng)陷入觀望。顯示了政府調(diào)控的決心和調(diào)控水平的成熟。p政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控 ：既要調(diào)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但又要防止矯枉過(guò)正；既要打壓投資和改善需求，又要保障中低收入群體有房住，愿意買(mǎi)房；p本屆政府是決心博弈到底的 ：調(diào)控手段豐富且目標(biāo)精準(zhǔn)，說(shuō)明這個(gè)博弈期至少兩年；而下屆政府難以預(yù)測(cè)，不排除延續(xù)這種路線的可能。全國(guó)市場(chǎng) 市場(chǎng)現(xiàn)象現(xiàn)象解析趨勢(shì)預(yù)判北海市場(chǎng)23在波動(dòng)的外銷(xiāo)型市場(chǎng)，兩類(lèi)需求是相對(duì)穩(wěn)定的全國(guó)市場(chǎng) 市場(chǎng)現(xiàn)象現(xiàn)象解析趨勢(shì)預(yù)判北海市場(chǎng)淡市中的三類(lèi)市場(chǎng)：216。第二類(lèi)市場(chǎng)：客戶跟風(fēng)明顯，需求彈性大，淡市難以把握；216。高端豪宅度假物業(yè)高端度假客戶低總價(jià)度假物業(yè)跟風(fēng)投資客、中高端度假客第一類(lèi)市場(chǎng)：穩(wěn)定在淡市下仍然關(guān)注低總價(jià)的物業(yè)，滿足度假或養(yǎng)老需求第二類(lèi)市場(chǎng)：不穩(wěn)定跟風(fēng)明顯、需求彈性大、淡市難以把握第三大市場(chǎng)：穩(wěn)定強(qiáng)調(diào)資源的占有或第一居所、第二居所居住需求中長(zhǎng)期投資客、真實(shí)度假客、養(yǎng)老客偽豪宅產(chǎn)品、中端價(jià)格物業(yè)、資源一般、產(chǎn)品打造一般的物業(yè)以外地客戶為主，房?jī)r(jià)近年來(lái)上漲，房地產(chǎn)總體比較健康24市場(chǎng)總體不溫不火，從 07年開(kāi)始量?jī)r(jià)齊升外地客戶是北海房產(chǎn)消化的主力 2023年北海房?jī)r(jià)處于較低水平 （元 /㎡）旅游和 GDP逐年上升，近年增長(zhǎng) 迅速p宏觀方面：216。房地產(chǎn)市場(chǎng)：在爛尾樓處置完成之后，上升快速，但是房?jī)r(jià)在北部灣地區(qū)處于中游，相對(duì)于旅游型城市較低；216。市場(chǎng)概況走量能力未來(lái)供應(yīng)全國(guó)市場(chǎng)北海市場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)市場(chǎng)的年消化量，平均在 120萬(wàn)㎡左右，新盤(pán)交易量不足 90萬(wàn)㎡25市場(chǎng)已形成的競(jìng)爭(zhēng)格局 北海項(xiàng)目現(xiàn)狀市場(chǎng)表現(xiàn)n 我們項(xiàng)目算是這個(gè)區(qū)域內(nèi)最好的樓盤(pán)，放在整個(gè)北海市場(chǎng)，產(chǎn)品也是沒(méi)的說(shuō)，往年我們就賣(mài)了將近 3萬(wàn)㎡—— 香檳郡銷(xiāo)售經(jīng)理n 0708年，北海市場(chǎng)最好的項(xiàng)目年銷(xiāo)售量大概就在 45萬(wàn)㎡左右 ；n 0910年，北部灣 1號(hào)的消化量也只在 8萬(wàn)㎡北海市近幾年的土地供應(yīng)量較大，現(xiàn)狀 有 150多個(gè) 在售樓盤(pán)，除城市中心外，競(jìng)爭(zhēng)壓力大市場(chǎng)概況走量能力未來(lái)供應(yīng)全國(guó)市場(chǎng)北海市場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)市場(chǎng)的存量土地及新增土地，總量接近1200萬(wàn)㎡，需要 10年以上才能完全消化26新增樓盤(pán) 總建面（㎡）天隆三千海 170*銀灘一號(hào) 48中信 220*華海 60*海門(mén)天域 98總計(jì) 596存量樓盤(pán) 總建面（㎡） 存量（㎡）北部灣一號(hào) 50 42森海豪庭 45 30國(guó)際新城 23 13圣美 萬(wàn)泉城 30 15白金瀚宮 12 6嘉福 宏觀大勢(shì)28—— 長(zhǎng)期來(lái)看， 度假物業(yè)具有更大機(jī)會(huì)，市場(chǎng)將會(huì)經(jīng)歷一個(gè) “ 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期 ”╬ 房地產(chǎn)市場(chǎng)╬ 宏觀機(jī)會(huì)29富裕人群自 90年中期開(kāi)始濱海度假遷移，由內(nèi)陸向海邊、由高緯度向低緯度地區(qū)遷移p夏季濱海休閑度假和冬季山地健身運(yùn)動(dòng)成為國(guó)際旅游度假的兩大趨勢(shì)度假地海邊 湖邊 山地 赤道 高爾夫有吸引力地區(qū)滑雪沙漠 其它百分率% %%% % % %%%*數(shù)據(jù)來(lái)源： RECREATIONAL PROPERTY IN THE UNITED STATES， ARDA, 1995(14)，參考資料 [3]長(zhǎng)三角北京 +東北海南遠(yuǎn)期機(jī)會(huì) 度假置業(yè)濱海資源北部灣開(kāi)發(fā)近期機(jī)會(huì)近年，東部南部沿海等旅游城市吸引大規(guī)模國(guó)內(nèi)居民前來(lái)旅游，海南更以其獨(dú)特的自然資源、氣候條件成為度假首選地從海南置業(yè)群體來(lái)看，海景資源的稀缺性和投資前景成為中高端客戶的購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)30資料來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)遠(yuǎn)期機(jī)會(huì) 度假置業(yè)濱海資源北部灣開(kāi)發(fā)近期機(jī)會(huì)客戶分布 客戶來(lái)源 客戶特征 置業(yè)動(dòng)機(jī) 核心驅(qū)動(dòng)因素－海坡、亞龍灣一線頂端別墅－北京、上海、江浙－身價(jià)在 10億以上 －知名大型企業(yè)企業(yè)主，事業(yè)有成的歸國(guó)華僑，國(guó)外富豪等－稀缺資源占有－度假、企業(yè)會(huì)所、商務(wù)接待－強(qiáng)勢(shì)海景資源占有－頂端物業(yè)占有－區(qū)域價(jià)值－度假配套－海坡、亞龍灣、大東海一線公寓海景房、二線高級(jí)別墅－北京、上海、江浙－身價(jià)在億級(jí)以上－大型私企業(yè)主，事業(yè)有成的歸國(guó)華僑－資源占有－度假兼投資－企業(yè)會(huì)所、商務(wù)接待－海景稀缺資源