【正文】 不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃用地，從嚴(yán)審批各類(lèi)非農(nóng)建設(shè)用地 規(guī)范土地出讓收支管理；禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；強(qiáng)化對(duì)土地管理行為的監(jiān)督檢查；嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng) ，加大對(duì)閑置土地的清理力度 。 與縣政簽訂建設(shè)框架協(xié)議，保證項(xiàng)目每年 600畝的土地出讓指標(biāo)，不能滿(mǎn)足項(xiàng)目要求 土地出讓指標(biāo) 6006006006006006006006006005400年份 (年 ) 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 合計(jì) 征地規(guī)模 (畝 ) 600 600 600 600 600 600 600 600 600 5400 征用土地 獲取指標(biāo) 轉(zhuǎn)為國(guó)有 取得土地 開(kāi)發(fā)建設(shè) 物業(yè)銷(xiāo)售 ?政策規(guī)定， 2023年征地指標(biāo)不能超過(guò)上年指標(biāo)，按今年指標(biāo) 800畝作為 2023年能獲得的征地指標(biāo)； ?以后按能獲得廣東省審批上限 800畝的征地權(quán)限 嚴(yán)格按照協(xié)議和國(guó)家政策取地，每年 600畝，至 2023年才取地 5400畝，與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃不符，取地周期長(zhǎng)，項(xiàng)目存在較大的風(fēng)險(xiǎn) 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域配套建設(shè)成本 ≤ 土地優(yōu)惠的價(jià)格 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建議 1：參照以往成功的模式，以建設(shè)“佛岡新城”的名義，成立建設(shè)管理委員會(huì) 主任 副主任 委員 佛岡縣縣長(zhǎng) 時(shí) 代 佛 岡 縣 國(guó)土局 規(guī)劃局 建設(shè)局 土地儲(chǔ)備中心 佛岡新城建設(shè)管理委員會(huì) 審批 招商 資金 出讓 管理本項(xiàng)目用地的一切事宜 政府與時(shí)代捆綁，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行管理和開(kāi)發(fā) 屏蔽 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 …… 項(xiàng)目用地不能納入到城市建設(shè)用地供應(yīng)體系內(nèi)，時(shí)代無(wú)法取得用地指標(biāo) 保質(zhì)足額 補(bǔ)充所占耕地 符合國(guó)家 土地供應(yīng)政策 城市建設(shè) 總體規(guī)劃 土地利用 年度計(jì)劃 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合以下條件 ?納入總體規(guī)劃是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和項(xiàng)目立項(xiàng)的首要條件 ?土地出讓指標(biāo)必須納入土地年度出讓計(jì)劃 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們認(rèn)為本項(xiàng)目在取地過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)也是項(xiàng)目的難點(diǎn)主要集中在以下三個(gè)環(huán)節(jié) 規(guī)劃 與土地控制 用地指標(biāo) 土地增值 收益流轉(zhuǎn) 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析之前，首先明確當(dāng)前國(guó)家農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的程序 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 立項(xiàng)、規(guī)劃、環(huán)保許可手續(xù) 項(xiàng)目用地正式申請(qǐng) 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用 補(bǔ)充耕地 征地 /供地方案 補(bǔ)償安臵協(xié)議，辦理征地手續(xù) 建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū) 簽訂國(guó)有土地有償使用合同 取得土地使用權(quán) 開(kāi)發(fā)建設(shè) 轉(zhuǎn)讓 選定用地范圍 土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定 編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證提交用地申請(qǐng) 選址意見(jiàn)書(shū) 國(guó)土局 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書(shū) 建設(shè) 規(guī)劃 環(huán)保 規(guī)劃局 建設(shè)局 國(guó)土局 《限制供地項(xiàng)目目錄》 爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目 國(guó)土資源部許可 建設(shè)局 補(bǔ)償完成 國(guó)土局 國(guó)土局 規(guī)劃 用地單位執(zhí)行 政府部門(mén)執(zhí)行 農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地程序： 土地利用總體規(guī)劃 城市建設(shè)總體規(guī)劃 土地利用年度計(jì)劃 國(guó)務(wù)院批準(zhǔn) 基本農(nóng)田 耕地 35公頃 其他 70公頃 前提條件 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在項(xiàng)目過(guò)程中，我們從城市發(fā)展的高度以及項(xiàng)目和城市聯(lián)系解讀佛岡項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展方向、定位、啟動(dòng)以及取地和控地策略進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和有針對(duì)性的研究 實(shí)地調(diào)研與踏勘 深度訪談 國(guó)內(nèi)外案例分析 專(zhuān)題研究 調(diào)研內(nèi)容 ： 城市發(fā)展現(xiàn)狀 城市總體規(guī)劃 廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 自然人文資源分布與利用 城市旅游景點(diǎn)調(diào)研 項(xiàng)目地塊勘查 …… 調(diào)研區(qū)域： 佛岡石角鎮(zhèn) 佛岡湯塘鎮(zhèn) 廣州花都區(qū) 廣州從化 廣州廣園東板塊 華南板塊 南沙板塊 …… 政府官員： 佛岡縣規(guī)劃局吳主任 佛岡縣國(guó)土局宋局長(zhǎng) 佛岡縣旅游局楊局長(zhǎng) …… 專(zhuān)業(yè)人士與消費(fèi)者： 南航碧花園李經(jīng)理 雅寶新城曠經(jīng)理 東方夏灣拿陳總 世聯(lián)廣州公司陳總 世聯(lián)廣州公司陶經(jīng)理 …… 參考性案例： 天津京津新城 北京萬(wàn)年花城 上海綠地 21城 北京孔雀城 碧桂園假日半島 祈福新村 雅居樂(lè) 鳳凰城 金碧御水山莊 東方夏灣拿 萬(wàn)科東麗湖 斯蒂文乃奇（英國(guó)） 密爾頓凱恩斯 （英國(guó)） 爾灣（美國(guó)） 筑波科學(xué)城（日本） 里斯頓新城（美國(guó)） 哥倫比亞新城（ 美國(guó)） …… 現(xiàn)狀研究： 佛岡房地產(chǎn)市場(chǎng) 項(xiàng)目本體條件分析 廣州房地產(chǎn)市場(chǎng) 廣州客戶(hù)市場(chǎng) 城市規(guī)劃研究 …… 針對(duì)性問(wèn)題研究： 拿地、控地方面的研究 郊區(qū)大盤(pán)啟動(dòng)模式的研究 城市發(fā)展研究 類(lèi)似項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式研究 新城發(fā)展模式的研究 TOD專(zhuān)項(xiàng)研究 …… 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)項(xiàng)目的難點(diǎn)和需求，將本報(bào)告分為兩部分 我們要解決的問(wèn)題 ?城市大盤(pán)發(fā)展研究 ?“新城”模式研究 ?發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 我們要解決的問(wèn)題 ?風(fēng)險(xiǎn)分析 ?案例借鑒 ?策略建議 取地風(fēng)險(xiǎn)分析與策略建議 說(shuō)明：本項(xiàng)目的研究，是以符合當(dāng)前國(guó)家政策的前提下進(jìn)行的 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目目前正處于取地階段，在征土地約3000畝，但尚未取得土地使用權(quán) 征地協(xié)議 與石角鎮(zhèn)簽訂征地協(xié)議，與佛岡縣政府簽訂建設(shè)框架協(xié)議，協(xié)議規(guī)定土地增值收益分成為時(shí)代：佛岡 =9： 1 出讓指標(biāo) 佛岡縣每年出讓指標(biāo)為 800畝 /年，協(xié)議保證本項(xiàng)目每年 600畝的額度 征地成本 取地費(fèi)用總約 6萬(wàn)元 /畝，征地補(bǔ)償每畝 4萬(wàn)元 總體規(guī)劃 佛岡縣總體規(guī)劃正在修編，本項(xiàng)目規(guī)劃尚未完全納入土地利用總體規(guī)劃 土地性質(zhì) 項(xiàng)目用地需要轉(zhuǎn)性，轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地 項(xiàng)目概況 6 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 但佛岡縣總體規(guī)劃尚未審批，正在調(diào)整，項(xiàng)目規(guī)劃尚未完全納入土地利用總體規(guī)劃，土地性質(zhì)全部為集體土地 佛岡總體規(guī)劃情況： ?佛岡總體規(guī)劃目前正在調(diào)整 ?整個(gè)縣城規(guī)劃面積擴(kuò)大 ?現(xiàn) 106國(guó)道調(diào)整為城市市政道路，原 106國(guó)道分為環(huán)繞縣城的兩個(gè)方向 ?與縣政府簽訂的建設(shè)框架協(xié)議，規(guī)定文明路口 2023年上半年修通等 本項(xiàng)目研究的規(guī)劃基礎(chǔ)： 本項(xiàng)目的研究基礎(chǔ)為現(xiàn)狀規(guī)劃，但地塊內(nèi)全部按照建設(shè)用地考慮 京珠高速 文明路口 縣城現(xiàn)狀 縣城規(guī)劃 106國(guó)道 規(guī)劃 106國(guó)道 106國(guó)道 項(xiàng)目概況 4 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目位于京珠高速佛岡出口處，項(xiàng)目用地范圍已經(jīng)納入佛岡縣總體規(guī)劃，規(guī)劃為居住用地 地塊位臵 ?位于京珠高速佛岡入口處，京珠高速南側(cè)。 ?其他旅游項(xiàng)目有羊角山漂流等 ?黃花屬于佛岡縣比較有名的樹(shù)種，一年四季，花開(kāi)十月 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較低水平： ?佛岡縣城內(nèi)較大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不多。 經(jīng)濟(jì)比較薄弱，目前承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移： ?2023年全縣 GDP約 30億元 ?本地基本無(wú)產(chǎn)業(yè)支撐，農(nóng)業(yè)在佛岡縣占據(jù)著十分重要的地位，工業(yè)以金屬加工和機(jī)械制造為主。時(shí)代地產(chǎn)佛岡項(xiàng)目 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 謹(jǐn)呈：佛岡時(shí)代地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ： [2023] GWSZ65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 佛岡縣位于珠三角邊緣，廣州 1小時(shí)都市圈范圍內(nèi)，行政隸屬清遠(yuǎn)市，緊鄰廣州從化市 位臵： ?佛岡縣屬清遠(yuǎn)市所轄的八縣之一，縣城面積約 方公里，人口約 ?佛岡縣比鄰從化市 ?京珠高速貫穿全境，在佛岡縣有三個(gè)出入口 距離 ?佛岡縣距離廣州 76公里，距離花都國(guó)際機(jī)場(chǎng) 45公里 ?屬于珠三角 1小時(shí)都市圈范圍內(nèi) 項(xiàng)目概況 1 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?目前投資項(xiàng)目多在啟動(dòng)階段，比如澳門(mén)羊角山旅游度假區(qū)，恒大項(xiàng)目等 旅游資源比較豐富： ?溫泉比較豐富， 但宣傳力度不大，名氣不大。 佛岡縣基本無(wú)產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，旅游資源比較豐富，無(wú)污染 佛岡縣由石角鎮(zhèn)、龍山、湯塘、水頭、徑頭和高崗鎮(zhèn)等六鎮(zhèn)組成 縣政府位于石角鎮(zhèn) 項(xiàng)目概況 2 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?位于縣城老城區(qū)南側(cè) ?從廣州出發(fā)，不經(jīng)過(guò)任何縣城和村鎮(zhèn)，直接達(dá)到本地塊 地塊現(xiàn)狀： ?目前地塊內(nèi)有少量村莊以及森林用地 ?地塊周邊存在兩個(gè)規(guī)模比較小的村莊 地塊規(guī)劃： ?目前地塊規(guī)劃為城市建設(shè)用地和森林公園 佛岡縣總體規(guī)劃 項(xiàng)目概況 3 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目周邊及本身自然資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，可利用和再造的資源較多 地塊資源說(shuō)明： ?資源比較豐富，環(huán)境優(yōu)美 ?地塊內(nèi)含有多個(gè)面積不等的小水庫(kù)，面積最大的約 100畝 ?地塊被小路環(huán)繞 ?地塊內(nèi)有大片的果園，種植有桔子、楊桃、荔枝還有成片的茶園 羊角山 果園 環(huán)繞地塊的道路 山間小水庫(kù) 山間小平原 田 地 項(xiàng)目概況 5 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 佛岡時(shí)代對(duì)項(xiàng)目研究的需求和要求 實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略布局 區(qū)別于郊區(qū)別墅盤(pán)，實(shí)現(xiàn)較高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期在 10~15年 項(xiàng)目首期啟動(dòng)資金基本無(wú)限制 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面 在經(jīng)營(yíng)性土地指標(biāo)被嚴(yán)格控制的情況下，順利完成明年征得 6000畝土地的計(jì)劃 如何控制土地的問(wèn)題 取地和控地 方面 說(shuō)服合作伙伴、股東和海外基金 如何規(guī)避和降低政策對(duì)項(xiàng)目的影響 其他方面 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 佛岡項(xiàng)目 啟動(dòng)區(qū)物業(yè)發(fā)展建議 本項(xiàng)目顧問(wèn)工作分三階段完成，本報(bào)告是第一階段：項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位的研究 工作內(nèi)容 佛岡項(xiàng)目 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 模塊 1 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位研究 模塊 2 啟動(dòng)模式研究 第一階段工作 ◇ 項(xiàng)目屬性界定 ◇ 類(lèi)似國(guó)內(nèi)外案例研究 ◇ 發(fā)展模式研究 ◇ 城市發(fā)展研究 ◇ 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析和競(jìng)爭(zhēng)分析 ◇ 項(xiàng)目發(fā)展模式選擇 ◇ 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 ◇ 項(xiàng)目規(guī)劃建議 ◇ 類(lèi)似案例啟動(dòng)模式研究分析 ◇ 項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)選擇 ◇ 項(xiàng)目啟動(dòng)產(chǎn)品和配套建議 主要工作 最終成果 ? 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 ? 項(xiàng)目規(guī)劃建議 ? 項(xiàng)目啟動(dòng)模式研究 佛岡項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo) 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一部分 取地風(fēng)險(xiǎn)分析與策略建議 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 時(shí)代目前輔助政府征收本項(xiàng)目用地，前期投入用于沖抵地價(jià) 擬定土地征收方案 審查報(bào)批和公告 制定補(bǔ)償和安臵方案 支付征地補(bǔ)償費(fèi) 土地儲(chǔ)備中心 政府征地 時(shí)代支付征地資金 政府出讓 招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目規(guī)劃目前未完全納入到土地利用總體規(guī)劃 ?城市總體規(guī)劃基本確定，但因?yàn)楸卷?xiàng)目需要對(duì)城市總規(guī)進(jìn)行修編 ?項(xiàng)目規(guī)劃尚未納入到土地總體規(guī)劃范圍內(nèi) ?土地性質(zhì)為集體土地 ?征地剛剛開(kāi)始 規(guī)劃與土地控制 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 納入總體規(guī)劃之后，經(jīng)營(yíng)性用地必須招拍掛，后期土地控制存在風(fēng)險(xiǎn) 地價(jià)評(píng)估 集體會(huì)審 擬定土地供應(yīng)方案 報(bào)批和公告 接受咨詢(xún)和報(bào)名 招標(biāo) 拍賣(mài) 掛牌 同一平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，存在后期土地控制的風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地出讓程序 《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 》： 第四條 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。 世聯(lián)關(guān)于后期土地成功控制的案例 案例一：組織保證 ?項(xiàng)目位臵： 河北省 ╳╳ 縣 規(guī)模： ３０平方公里 ?概況 ：發(fā)展商參與土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，賺取土地增值利潤(rùn)，控制部分土地用于二級(jí)開(kāi)發(fā) ?操作手法： 與縣政府成立管理委員會(huì)，縣長(zhǎng)為主任，發(fā)展商一管理層為副主任，主要管理實(shí)權(quán)比如：資金、審批和招商等歸副主任所有 案例二：公建換土地 ?項(xiàng)目位臵： 江西省南昌市 規(guī)模： １平方公里 ?概況 ：發(fā)展商進(jìn)行本區(qū)域的市政建設(shè) ?操作手法： 公建成本沖抵地價(jià)或控制后期土地 案例三：設(shè)臵障礙 ?項(xiàng)目位臵： 江蘇省 ╳╳ 市 規(guī)模： １平方公里 ?概況 ：發(fā)展商代政府建設(shè)體育館 ?操作手法： 將土地和體育館打包出讓?zhuān)O(shè)臵出讓障礙 19