【正文】 /190/210 97/108/120 傳統(tǒng)大盤產(chǎn)品以 3房 為主 ,主流面積在 124170之間，總價(jià)在3060萬之間； 4房主流面積在 170以上之間，總價(jià)在 4560萬或 97萬之上； TOHO主流面積在 210300之間，總價(jià)在 90180萬之間 180萬 120萬 100萬 70萬 50萬 30萬 100 150 250 200 300 總價(jià) 面積（ 平米） 350 3居集中區(qū)間 TOHO及大戶型 4居 傳統(tǒng)大盤的產(chǎn)品供應(yīng)現(xiàn)狀 4居 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目的營(yíng)銷（重競(jìng)爭(zhēng)策略，而不是全面迎合消費(fèi)者） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 片區(qū) 項(xiàng)目 總建面 均價(jià) 核心價(jià)值 江北 帝景灣一期 50000 5700 大盤 /品質(zhì) /品牌 /區(qū)位 /江景 奧園 900000 —— 大盤 /品牌 /片區(qū) /江景 東平 藍(lán)波灣二期北郡 50000 5000 稀缺產(chǎn)品 /江景 東方威尼斯 320230 4300（估） 稀缺產(chǎn)品 /江景 /產(chǎn)品品質(zhì) 本項(xiàng)目 600000 4500(估 ) ???? 荷蘭水鄉(xiāng)（二期） 100000 4100（估） 江景 /規(guī)模 /學(xué)校 龍豐上排 鵬基項(xiàng)目 （估） 360000 依靠大面積山景實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格，預(yù)計(jì)標(biāo)桿產(chǎn)品超過 5000 山景 /水景 /大盤 御龍山 199600 大盤 /山景 /水景 寶安集團(tuán) （估） 170000 大盤 /山景 項(xiàng)目的發(fā)展（重核心競(jìng)爭(zhēng)力，而不是單純的比拼） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)狀 3. 惠州主流大盤均不乏景觀資源。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)狀 1. ?片區(qū)位置：惠城腹地，江北以南，下埔以北 ?片區(qū)特征： 四面環(huán)江 ，交通樞紐（依靠大橋與其他城市區(qū)域連接，城市交通的 樞紐中心 ） ?片區(qū)規(guī)劃：以居住為核心，市政配套成熟，但市政投入力度不大， 無明顯利好規(guī)劃舉措 。大盤 占地約 24萬 m2 容積率 （暫定） 總建筑面積近 60萬 m2 西北面、東北面大面積寬闊的一線江景 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新核心區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 01 目標(biāo) 02 ? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 如果本公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。4/2/2023 時(shí)代地產(chǎn)惠州項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 謹(jǐn)呈 ： 商業(yè)秘密聲明 本文內(nèi)包含的資料屬于本公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)本公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。 項(xiàng)目背景 假設(shè)的前提條件： ?2023年一期銷售，需要有資金回籠； ?項(xiàng)目的容積率最高可做到 ； ?拆遷能順利進(jìn)行； ?地塊的范圍在無坐標(biāo)點(diǎn)的情況下，根據(jù)貴司提供的圖紙來確定； ?學(xué)校等的位置可變； 下面的報(bào)告內(nèi)容是在以上的前提下來展開的。 東方威尼斯 舊住宅區(qū) 荷蘭水鄉(xiāng) 舊住宅區(qū) 本項(xiàng)目 項(xiàng)目屬性定位： 城市 江景 項(xiàng)目目標(biāo)探討 我們的開發(fā)目標(biāo)是什么？ 賣高價(jià)，最大利潤(rùn) 提升企業(yè) 品牌知名度 迅速回籠資金 銷售速度快 本項(xiàng)目基于已知條件下的目標(biāo)的理解 叫座 ?快進(jìn)快出 ,迅速回籠資金 ,—— 短期目標(biāo) 叫好 ?時(shí)代 品牌的提升 —— 目標(biāo)達(dá)成后的結(jié)果 ?實(shí)現(xiàn)片區(qū)高價(jià) —— 利潤(rùn)最大化 ?持續(xù)旺銷 —— 長(zhǎng)期目標(biāo) 02 市場(chǎng)現(xiàn)狀 02 ?確立項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略 ? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地處城市腹地，江景資源豐富，規(guī)劃以居住為主，但政府投入力度不大。 現(xiàn)狀 2. 東湖花園 荷蘭水鄉(xiāng) 新世界長(zhǎng)湖苑 藍(lán)波灣 東方威尼斯 項(xiàng)目 物業(yè)類型 占地面 積 總建面 總套數(shù) 均價(jià) 主力戶型 面積 長(zhǎng)湖苑（二期） 小高層 40000 140000 1079 3000 3房 /4房 100140 東湖花園 5號(hào)小區(qū) 小高層 105700 288100 1569 3200 3房 /4房 110150 藍(lán)波灣二期北郡 TH 55000 50000 143 5000 TH 180360 荷蘭水鄉(xiāng)（二期） 小高層 100000 4100 （估） 4房 /5房 160/180 東方威尼斯 TH/多層 /小高層 160000 320230 312 （ 1期） 4300（估） 4房 160/180 大盤云集，但各自為戰(zhàn)！ ?東平片區(qū)的市場(chǎng)評(píng)價(jià)：江景好，大盤多，交通擁擠 ?東平供應(yīng)特征： —— 項(xiàng)目規(guī)模大 /物業(yè)類型多樣 /面積區(qū)間集中 ?東平價(jià)格特征： —— 單價(jià)差距大 /總價(jià)跨度大 /存在斷層（ 6080萬） —— 作為高檔大盤，項(xiàng)目缺乏起勢(shì)的有力支持平臺(tái)（純高檔片區(qū)） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 當(dāng)景觀資源不能成為價(jià)格的絕對(duì)支撐，我們憑借什么在大盤競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出？ —— 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 現(xiàn)狀 4. 市場(chǎng)銷售速度存在上限 :現(xiàn)有月均 4550套 的速度 ,難以突破 項(xiàng)目 均價(jià) 開盤時(shí)間 銷售率 月均銷售套數(shù) 藍(lán)波灣 2期 5000 45% 10套左右 帝景灣 5700 60% 40套左右 麗日百合 4000 60% 45套左右 東湖花園 5號(hào)區(qū) 3200 30% 25套左右 荷蘭水鄉(xiāng) 3200 90% 40套左右 金裕碧水灣（三組團(tuán)） 3200 95% 25套左右 ?惠州銷售速度受消費(fèi)者購(gòu)買心態(tài)影響大：眼見為實(shí)意識(shí) /緩購(gòu)意識(shí)（供應(yīng)足不愁購(gòu)買） /投資意識(shí)弱（固定資產(chǎn)的保值增值作用被忽視）； ?已經(jīng)受檢驗(yàn)的銷售速度促進(jìn)因素：品牌 /規(guī)模 /形象 /品質(zhì) /產(chǎn)品等 大盤的啟動(dòng)策略是突破速度限制，實(shí)現(xiàn)短期目標(biāo)的根本因素 ——項(xiàng)目的啟動(dòng)策略。 現(xiàn)狀 5. TOHO、類 TOHO物業(yè)成為東平價(jià)格標(biāo)桿，但絕對(duì)價(jià)差不大 項(xiàng)目 占地面積 總建面 總套數(shù) 均價(jià) 主力戶型 面積 發(fā)售時(shí)間 麗日百合 128656 754 4000 3房 124/133/144 202311 帝景灣一期 40000 50000 200 5700 4房 5房 170/190/210 2023911 長(zhǎng)湖苑（二期） 40000 140000 1079 2800 3房 4房 100140 2023121 東湖花園 5號(hào)小區(qū) 105700 288100 1569 3200 3房 4房 110150 202361 藍(lán)波灣二期北郡 110000 50000 143 5000 TH 180360 202310 荷蘭水鄉(xiāng)（二期） 100000 4100 （估） 4房 5房 160/180 估計(jì) 東方威尼斯 160000 320230 312 （ 1期） 4300（估） 4房 160/180 估計(jì) ?依靠稀缺， TOHO成為東平高價(jià)支撐（藍(lán)波灣純 TH小區(qū)售價(jià)達(dá) 5000元 /平米） ?惠州普通小高層與 TH的價(jià)格比約為 1： ，低于珠三角其他城市水平（深圳為 1： 27） 項(xiàng)目的定位（重戰(zhàn)略與資源，而不是物業(yè)本身差異） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶現(xiàn)狀 現(xiàn)狀客戶構(gòu)成顯性特征 —— “雜而散”，單一圈層客戶數(shù)量較少，客戶來源區(qū)域分散 惠城區(qū)現(xiàn)狀置業(yè)群體構(gòu)成電子通訊其他教師金融行業(yè)個(gè)體戶企業(yè)主服務(wù)業(yè)機(jī)關(guān)事業(yè)單位當(dāng)?shù)氐乃狡髽I(yè)主 /企事業(yè)中的中高層 /私營(yíng)服務(wù)業(yè)老板 財(cái)富標(biāo)桿 中 珠三角的生意人 /商務(wù)人士 享受階層 小 公務(wù)員 /高級(jí)白領(lǐng) 知富代表 大 構(gòu)成要素 標(biāo)識(shí)特征 群體數(shù)量 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目的發(fā)展（重核心競(jìng)爭(zhēng)力，而不是單純的比拼） 項(xiàng)目的營(yíng)銷（重競(jìng)爭(zhēng)策略，而不是全面迎合消費(fèi)者） 項(xiàng)目的定位（重戰(zhàn)略與資源，而不是物業(yè)本身差異） 本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略 03 02 競(jìng)爭(zhēng)分析 ?確立核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及對(duì)應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)策略 ?確立項(xiàng)目地位 ?確立項(xiàng)目調(diào)性 ?啟勢(shì) ? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目前雙雄爭(zhēng)霸（江北 VS東平），未來三足鼎立（江北 VS東平 VS龍豐上排） 江北片區(qū) 惠州行政文化中心， 城市規(guī)劃最好的區(qū)域 大盤集中區(qū)域； 代表樓盤：碧水灣、 麗日百合家園、帝景灣、奧園 主流價(jià)格： 3500元 /平米以上 東平片區(qū) 城市心臟資源豐富，純粹大盤區(qū)域 代表樓盤：東湖花園、荷蘭水鄉(xiāng)、 藍(lán)波灣、東方威尼斯； 主流價(jià)格： 3200元 /平米以上 麥地－河南岸片區(qū) 目前市場(chǎng)熱點(diǎn)片區(qū)，小盤集中地帶 代表樓盤：雍逸園、美地花園城 主流價(jià)格： 2500元 /平米左右 龍豐上排片區(qū) 傳統(tǒng)非熱點(diǎn)片區(qū) ,未來山地 高尚住宅大盤聚集地 代表樓盤：御龍山、鵬基項(xiàng)目、 寶安集團(tuán)項(xiàng)目 老城區(qū) 供應(yīng)量極少 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合生帝景灣 ， 市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者 /大盤 /品質(zhì)好 /大品牌 /江景 /歐式建筑 /小高層 主力戶型 4房 5房（ 170/190/210）一期均價(jià)： 5700元 /平方米 東方威尼斯 ， 同區(qū)域 /江景 /昭示性好 /大盤 /新產(chǎn)品組合 （ TH/電梯洋房 /小高層） /主力戶型 4房（ 160180） 荷蘭水鄉(xiāng)二期 ， 同區(qū)域 /江景 /昭示性好 /大盤 /主力戶型 4房（ 147158） 御龍山 ， 不同區(qū)域 /山景 /湖景 /大盤 /別墅 +小高層 /主力戶型 4房（ 177183） 東湖 5號(hào)小區(qū) ， 同區(qū)域 /江景 /小高層 /本地強(qiáng)勢(shì)品牌 /主力戶型 3房 4房（ 128160），有價(jià)格優(yōu)勢(shì) 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 結(jié)論 :合生帝景灣 、 東方威尼斯 、 荷蘭水鄉(xiāng) 2期 是本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定 區(qū)域外 區(qū)域內(nèi) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 進(jìn)入本項(xiàng)目需要經(jīng)過荷蘭水鄉(xiāng)和威尼斯。 ?荷蘭水鄉(xiāng)一期已建成濱江帶， 客戶易被荷蘭水鄉(xiāng)的濱江帶所吸引。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比 荷蘭水鄉(xiāng) 形象定位： 40萬平米荷蘭風(fēng)情國(guó)際社區(qū) ?2023，居住改變惠州 ?惠州，向東看 ?“中國(guó)生態(tài)住宅”示范社區(qū) 環(huán)境、產(chǎn)品 教育、產(chǎn)品 主要賣點(diǎn) 推廣語 ?光耀荷蘭水鄉(xiāng)，許孩子一個(gè)未來 ?感受百年師大，情定荷蘭水鄉(xiāng) ?荷蘭水鄉(xiāng)：精品是這樣煉成的 前期 選房 濱江帶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比 項(xiàng)目地塊分散，且被就住宅區(qū)間隔，難以形成社區(qū)感，豎立項(xiàng)目形象。 東北為新開河，沿河為景觀帶 東南為荷蘭水鄉(xiāng) 西北為東江，江對(duì)面是江北 北面為新開河和東江交匯處 西南為舊住宅區(qū) 西南為舊住宅區(qū)和水廠 南面為舊住宅區(qū) 本項(xiàng)目：北面景觀最好 ,三面景 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比 （區(qū)域外） 居住中心 ?人脈鼎盛 行政、商務(wù)、居住三位一體 惠州地標(biāo) ?皇家歐洲城 ? 項(xiàng)目目前均價(jià)： 5700元 /平方米（帶豪華裝修） ? 起價(jià)： 5500 （約）元 /平方米 ? 層差： 50~70元 片區(qū) — 代表惠州未來的城市名片 項(xiàng)目 — 片區(qū)第一規(guī)模，高產(chǎn)品 +高服務(wù)的