【文章內(nèi)容簡介】 花都和廣園東三大板塊的布局，項(xiàng)目處于三大板塊之外 華南板塊： 廣州雅居樂 廣地花園 星河灣 錦繡香江 華南碧桂園 南國奧園 華南新城 南沙濱海 祈福新村 廣園東： 鳳凰城 翡翠綠洲 山前大道： 假日半島 南航碧花園 金碧御水山莊 雅寶新城 從化： 夏灣拿 逸泉山莊 Q1：如何確保本項(xiàng)目 10～ 15年開發(fā)周期的順利運(yùn)作的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的 成功戰(zhàn)略布局 ？ 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 廣州正在形成“一主三副兩片”的多中心格局，三大板塊位于城市發(fā)展方向 汽車城： ?累計(jì)落戶汽車城的企業(yè)共１１９家，投資額為１４７．４１億元人民幣 ，預(yù)計(jì)到2023年將形成８０萬輛的汽車產(chǎn)能 南沙： ?廣州港南沙港區(qū)一期工程 4個(gè) 5萬噸級多功能泊位建成投產(chǎn)，南沙港區(qū)投產(chǎn)一年就實(shí)現(xiàn)集裝箱吞吐量突破 100萬標(biāo)箱， 地鐵： ?地鐵二、三號線首通段和大學(xué)城專線試驗(yàn)段開通運(yùn)營，四號線、五號線建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn) 基礎(chǔ)設(shè)施： ?南沙港快速路、新機(jī)場高速三元里至新市段、廣佛放射線等一大批高（快）速路先后建成 居住板塊： ?形成了華南、廣園東、琶洲 、黃埔 、花都、科學(xué)城、南沙、大學(xué)城等居住板塊 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 廣州購房臵業(yè)郊區(qū)化趨勢明顯， 2023上半年郊區(qū)消化量約占 38% 廣州房地產(chǎn)市場狀況 ?廣州年消化量平均在1000萬平方米 ?2023年上半年消化 ?城市住房價(jià)格呈上漲趨勢， 2023年十區(qū)均價(jià)為6067元 /平方米 ?房地產(chǎn)總的局面為“價(jià)量齊升” 均價(jià)020234000600004008001200消化量成交均價(jià) 4053 3769 4432 4829 5063 5160 6067消化量 3 7 9 . 8 5 2 9 . 4 5 1 1 . 2 4 5 1 . 6 4 3 5 . 1 4 8 2 . 8 4 9 8 . 42023 2023 2023 2023 2023 2023 2023020406080100120越秀 荔灣 海珠 天河 白云 黃埔 番禺 花都 南沙蘿崗0100020233000400050006000700080009000消化量均價(jià)2023年上半年各區(qū)消化量和均價(jià) 郊區(qū)占廣州市消化量的38% ?年消化量約 1000萬平方米 ?價(jià)量齊升 資料來源：廣州市國土房管局 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年土地計(jì)劃出讓 850萬平方米，遠(yuǎn)郊土地約占 79%，達(dá) 558萬平方米，郊區(qū)用地增多 南沙 增城 從化 蘿崗 郊區(qū)住宅用地比重 79% 21% 79% 蘿崗 南沙 增城 從化 182。 2023年土地出讓計(jì)劃 850萬平方米 182。 其中住宅用地面積為 萬 平方米，占總出讓面積的% 182。 遠(yuǎn)郊地區(qū)住宅用地面積為558萬 平方米，占總住宅用地的 79% 2023年土地出讓計(jì)劃 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 花都、從化正在開發(fā)的項(xiàng)目存量土地約 2萬畝，正在立項(xiàng)或計(jì)劃建設(shè)的項(xiàng)目用地近 2萬畝 正在建設(shè)項(xiàng)目用地 正在立項(xiàng)或計(jì)劃建設(shè) 項(xiàng)目 南航碧 花園 1000畝 恒大 10000畝 假日半島 7000畝 僑鑫 規(guī)劃 29平方公里 夏灣拿 10000畝 溫泉鎮(zhèn)衛(wèi)東 村地塊 2074畝 逸泉山莊 2023畝 太平鎮(zhèn)蓮塘 村地塊 878畝 合計(jì) 約 2萬畝 約 2萬畝 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目相對于廣州目前正在開發(fā)的大盤，特別是三大板塊實(shí)際距離和心理距離較遠(yuǎn) 從化市 廣州 半小時(shí)半徑 1小時(shí)半徑 廣園東 —— 廣州 番禺 — 廣州 花都 — 廣州 夏灣拿 — 廣州 本項(xiàng)目 —— 廣州 30分鐘 30分鐘 40分鐘 40分鐘 心理距離和實(shí)際距離比較遠(yuǎn) ?行政上不屬于廣州范圍 ?佛岡位于珠三角邊緣，經(jīng)濟(jì)薄弱，區(qū)域比較陌生 Q2：不是城市的發(fā)展方向，如何沖破各區(qū)域的競爭藩籬，未來的 項(xiàng)目市場地位 該如何定義？ 50分鐘 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大盤多強(qiáng)調(diào)住宅而非社區(qū)， 缺乏多樣性的公共空間和多元化的社區(qū)生活，形成功能單一的臥城 臥 城 1 5 4 3 2 1：缺乏多元化的 交通服務(wù)體系 2：缺乏多元化的 配套 3：缺乏多元化的 社區(qū)文化 4：缺乏多樣性的 功能 5：缺乏多樣性的 公共空間 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 多倚重私人交通，內(nèi)部道路功能單一，社區(qū)活動集中到配套中心，缺乏街區(qū)活動和社區(qū)活力 道路功能： 私人汽車交通通道 街區(qū)功能： 社會交往；兒童玩耍；步行和自行車交通 提供服務(wù)，街景豐富，具有吸引力，氣氛活躍 街區(qū) vs道路 網(wǎng)絡(luò)狀道 路結(jié)構(gòu) 線性或曲線 不規(guī)則結(jié)構(gòu) 線性或曲線不規(guī)則結(jié)構(gòu)： 容易造成交通堵塞，不方便行走和居民交往 網(wǎng)絡(luò)道路結(jié)構(gòu)： 更符合多功能社區(qū)要求，給居住人出行多樣性的選擇，方便 步行和交往 VS 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 配套較封閉集中，居住人生活不便利 ?將大盤的配套全部集中在一起 ?社區(qū)規(guī)模太大，配套集中造成居民生活極大的不便利 ?配套集中造成社區(qū)內(nèi)部缺乏活力 ?易造成交通堵塞 集 中 配套 未形成 系 統(tǒng) 封 閉 ?不與外部形成良好的銜接 ?新陳代謝能力不強(qiáng) ?發(fā)展商過多的承擔(dān)政府的角色，壓力和風(fēng)險(xiǎn)較大 ?不能有效利用城市配套 ?點(diǎn)式配套，未形成系統(tǒng) ?功能單一，即使能“安居”也不能“樂業(yè)” 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 廣州大盤發(fā)展至今，形成標(biāo)準(zhǔn)化、一致化 的開發(fā)模式，缺乏特色 假日半島 鳳凰城 雅寶新城 逸泉山莊 夏灣拿 祈福酒店 假日半島 金碧御水山莊 南航碧花園 配 套 建筑與園林 歐美建筑的“翻版”，缺乏特色 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 別墅價(jià)格低過豪華洋房，市場日趨平民化消費(fèi) 1800020230 ﹤ 18000 城區(qū)別墅與豪華洋房價(jià)格對比 金海灣、凱旋會洋房 珠江新城別墅 800010000 ﹤ 8000 郊區(qū)別墅與豪華洋房價(jià)格對比 雅居樂天域（ 22層） 星河灣星座 綠茵島別墅 南沙濱海花園等 廣州的大盤別墅前期基本都是當(dāng)大白菜賣 —— 碧桂園研發(fā)中心陶先生 目前廣州郊區(qū)多數(shù)別墅臵業(yè)者基本上看重的是低價(jià)格，很多都是小老板與城 市白領(lǐng)，對別墅的認(rèn)知度和理解不深 …… —— 珠江地產(chǎn)陳副總經(jīng)理 “白領(lǐng)也可住別墅” “你的一生因 70萬而改變” “平過自己起屋” 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 廣州不缺別墅，不缺大盤，缺乏的是文化與品味 112269廣州人 省外 海外人士 70% 17% 上海人 省外 海外人士 港澳臺 港澳臺 11% 2% 38% 27% 26% 9% 廣州別墅消費(fèi)者構(gòu)成 上海別墅消費(fèi)者構(gòu)成 經(jīng)過訪談與市調(diào)，港澳臺與外籍人士對廣州別墅明顯的表 現(xiàn)出“不屑”，別墅平民化導(dǎo)致徒有外形的“表”，少了 內(nèi)在的“魂” 港澳人士“舍近取遠(yuǎn)”，北上上海、北京臵業(yè) 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 難道廣州人能夠體驗(yàn)的生活僅限于此嗎？真正的郊區(qū)休閑度假和居住的人應(yīng)該是 …… 受西方商業(yè)文明和民主思想熏陶 有國外留學(xué)和學(xué)習(xí)考察背景 自由 經(jīng)常穿梭于世界各地 創(chuàng)業(yè)成功人士 3856歲之間 大公司主要負(fù)責(zé)人 娛樂界知名人士 他們已脫離“ 5＋ 2”模式的束縛，郊區(qū)大盤臵業(yè)追求日常生活遠(yuǎn)離都市喧囂的休閑，又要求市區(qū)生活的便利 Q3：未來的廣州人向往的新生活 —— 如何通過項(xiàng)目的運(yùn)作樹立 “ 新廣州人生活觀” ？ 90% 10% 廣州別墅約 90%的消費(fèi)者為中產(chǎn)階級，真正富人購買的不到 10% 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 佛岡處于韶關(guān)、清遠(yuǎn)、從化黃金旅游三角的中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯，理想的居住地 旅游價(jià)值： ?廣州北部旅游資源豐富，其中較為成熟的有清遠(yuǎn)、從化和韶關(guān)。 ?佛岡處于三大旅游區(qū)域的中心 ?近年來旅游開發(fā)日漸成熟，已經(jīng)形成多個(gè)旅游度假項(xiàng)目 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目周邊旅游資源豐富，無工業(yè)污染，空氣清新 觀音山 湯塘溫泉鎮(zhèn) 從化溫泉鎮(zhèn) 項(xiàng)目資源 ?背靠羊角山，生態(tài)環(huán)境比較好 ?水面比較小 旅游資源： ?從化溫泉 ?觀音山旅游區(qū) ?湯塘溫泉度假區(qū) ?…… 聚龍灣溫泉度假村 觀音山 澳門羊角山度假區(qū) 羊角山 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 環(huán)境優(yōu)美，但區(qū)域陌生，區(qū)域形象市場尚未認(rèn)知 Q4：如何發(fā)揮項(xiàng)目規(guī)模，區(qū)位利好，將資源系統(tǒng)整合，在 區(qū)域增值 的條件下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？ 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Q1：如何確保 10～ 15年開發(fā)周期的本項(xiàng)目順利運(yùn)作的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的 成功戰(zhàn)略布局 ？ Q2：不是城市的發(fā)展方向，如何沖破各區(qū)域的競爭藩籬，未來的 項(xiàng)目市場地位 該如何定義？ Q3：未來的廣州人向往的新生活 —— 如何通過項(xiàng)目的運(yùn)作樹立的 “新廣州生活觀” ？ Q4： 如何發(fā)揮項(xiàng)目規(guī)模，區(qū)位利好，將資源系統(tǒng)整合，在 區(qū)域增值 的條件下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？ 一、通過 確定項(xiàng)目的定位建立區(qū)域形象 ，樹立全新的生活空間和生活方式，突破三大板塊的競爭 二、確定 合理的發(fā)展模式和開發(fā)次序 ，使得區(qū)域土地價(jià)值增長，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高強(qiáng)度開發(fā) 項(xiàng)目的愿景 盈利模式 59 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展方向研判 區(qū)域價(jià)值研究 發(fā)展模式反思 第二部分 60 首先，我們需要清醒認(rèn)識區(qū)域的價(jià)值 4/2/2023 61 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 廣州經(jīng)濟(jì)極具增長后勁，基本建設(shè)投資 2023年近 800億，正在形成華南的區(qū)域中心 經(jīng)濟(jì) GDP 2023年 ,廣州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 13% ，全國排名第三 人均 2023年，廣州市職工平均工資為 33839元，比上年增長 %；城市居民人均可 支配收入為18287元，增長 %；人均消費(fèi)性支出 14468元，增長%。 基礎(chǔ)設(shè)施 基本建設(shè)投資 7８１ .23億元，增長 % 外資 全年實(shí)際利用外資金額 億美元，增長 % 消費(fèi)額 全年城市居民家庭人均消費(fèi)性支出 14468元，增長 % 1 6 4 2 . 8 31 8 4 4 . 0 92 0 6 3 . 3 72 3 7 5 . 9 12 6 8 5 . 7 63 0 0 1 . 4 83 4 9 6 . 8 844505 1 1 5 . 7 52 2 8 . 3 4 2 9 2 . 7 3 5 3 . 1 7 3 0 8 . 5 8 3 1 8 . 4 5 2 8 4 . 2 7 4 5 4 . 9 4 6 0 6 . 4 2 7 8 1 . 9 90100020233000400050001997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023億元0%10%20%30%40%G D P 總值 基本建設(shè)投資G D P 增長率 固定資產(chǎn)投資增長率4 1 9 . 4 8 4 7 7 . 0 35 0 8 . 0 83 5 5 . 5 8 3 8 7 . 0 24 2 6 . 3 91 8 9 8 . 7 41 6 7 7 . 7 71 4 9 4 . 2 71 3 7 0 . 6 81 2 4 8 . 2 81 1 2 1 . 1 305001000150020232023 2023 2023 2023 2023 2023億元房地產(chǎn)投資 社會消費(fèi)品總額第二部分：發(fā)展方向研判 發(fā)展模式反思 區(qū)域價(jià)殖研究 62 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 廣州市的發(fā)展規(guī)劃為“北優(yōu)、西聯(lián)、東進(jìn)、南拓”，項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略為“北優(yōu)” ?北部地區(qū)是