【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 酒店 辦公 濱海 旅游 新市府 商貿(mào) 大學(xué) 住宅 文教區(qū) 旅游區(qū) 商務(wù)區(qū) 政務(wù)區(qū) 核心屬性不清晰 ?目前以煙大等大學(xué)為主的 文教區(qū)特征最為明顯 ?市政府新的辦公地在萊山區(qū)已成公認(rèn)，政務(wù)新區(qū)、新市區(qū)的區(qū)域概念還處于穩(wěn)步發(fā)展之中 ?商務(wù)區(qū)：南山 。 ?旅游區(qū)僅有濱海旅游帶、體育公園等 多重屬性并存 項(xiàng)目所在區(qū)屬性現(xiàn)狀 35 城市新中心區(qū)是新區(qū)區(qū)域多種功能的核心統(tǒng)領(lǐng) 深圳福田新區(qū) 新中心區(qū)是最有包容性的屬性，也是最核心的屬性 ?核心屬性：新中心區(qū) ?包含四大功能區(qū)：政務(wù)區(qū)（市政府大樓等政府設(shè)施） CBD（寫(xiě)字樓、展覽、購(gòu)物中心、星級(jí)酒店） 高級(jí)住宅區(qū) 旅游區(qū)（音樂(lè)中心、中心公園） 青島東部新區(qū) ?核心屬性：東部新中心區(qū)， ?包含四大功能區(qū)：政務(wù)區(qū)（市委、市府大廈所在區(qū)） CBD（購(gòu)物廣場(chǎng)、金融中心等商務(wù)大樓） 高級(jí)住宅區(qū)（銀都花園等） 旅游區(qū)（五四廣場(chǎng)為主的濱海旅游區(qū) 南京河西新區(qū) ?核心屬性：河西新區(qū) ?包含四大功能區(qū)：政務(wù)區(qū)（市府辦公大樓所在） CBD（寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心等設(shè)施） 奧體中心（旅游功能） 高級(jí)住宅區(qū) 文教區(qū) 旅游區(qū) 商務(wù)區(qū) 政務(wù)區(qū) 新中心區(qū) 36 雖然本區(qū)域文教區(qū)的現(xiàn)狀特征更明顯，但新中心區(qū)帶給本區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值更大 文教區(qū) ?商業(yè)：含商務(wù)、商業(yè) ?產(chǎn)業(yè)：包括教育、會(huì)展金融貿(mào)易、高新技術(shù)、工業(yè)、軟件業(yè)等 ?環(huán)境：指區(qū)域內(nèi)的整體規(guī)劃、綠化景觀、建筑物等 商業(yè) 土地 價(jià)值 產(chǎn)業(yè) 環(huán)境 資料來(lái)源：新恒迪研究 區(qū)域價(jià)值模型 ?核心產(chǎn)業(yè)、區(qū)域環(huán)境和商業(yè)商務(wù)構(gòu)成一個(gè)區(qū)域最終的價(jià)值 ?只有三個(gè)方面平衡協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)域價(jià)值才能最大化 ?區(qū)域價(jià)值的最終表現(xiàn)是區(qū)域內(nèi)土地價(jià)值的提升 ?以教育產(chǎn)業(yè)和園區(qū)環(huán)境為主體，主要以?xún)?nèi)需型消費(fèi)為主 ?對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)較弱，尤其對(duì)區(qū)域商務(wù)和商業(yè)功能的帶動(dòng)較弱 各學(xué)校內(nèi)需型區(qū)域完善，不能帶來(lái)區(qū)域價(jià)值的全面提升 新中心區(qū) ?政府主導(dǎo)會(huì)展、金融等經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)業(yè)，并通過(guò)市政配套改善環(huán)境 ?政府的新迎春大街規(guī)劃會(huì)帶來(lái)與之相關(guān)的商務(wù)和商業(yè)需求 政府主導(dǎo)下的外向型區(qū)域完善，帶來(lái)區(qū)域價(jià)值全面提升 為提升區(qū)域整體價(jià)值，本區(qū)域應(yīng)該以新中心區(qū)為核心屬性 37 新中心區(qū)的屬性將帶給本項(xiàng)目所在區(qū)域更高的規(guī)劃價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值 深圳新中心區(qū)居住用地價(jià)格走勢(shì) 規(guī)劃價(jià)值 市場(chǎng)價(jià)值 ?高起點(diǎn)片區(qū)規(guī)劃 ?路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施修建 ?會(huì)展等市政工程拉動(dòng) ?政府相關(guān)部門(mén)辦公 ?地價(jià)開(kāi)始上漲 ?住宅開(kāi)始建立新高價(jià)版塊 ?寫(xiě)字樓等商務(wù)項(xiàng)目出現(xiàn) ?CBD成形，房?jī)r(jià)達(dá)到峰值 新中心區(qū)帶給本區(qū)域的兩大價(jià)值 新中心區(qū)的屬性帶給項(xiàng)目的規(guī)劃價(jià)值將會(huì)直接轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)價(jià)值 38 兩地塊總體定位 啟動(dòng)“煙臺(tái)新城市中心計(jì)劃” 新中心區(qū) 基本成形 起步階段 本項(xiàng)目 2塊地總體定位： 站在全市新區(qū)發(fā)展的高度，依托現(xiàn)有體育公園和濱海風(fēng)景帶的旅游資源以及大學(xué)區(qū)的人文資源，同時(shí)借勢(shì)煙臺(tái)市新商務(wù)區(qū)規(guī)劃 ： 通過(guò)金益德集團(tuán)現(xiàn)有兩塊地的綜合開(kāi)發(fā)，為煙臺(tái)市啟動(dòng)一個(gè) “ 新城市中心區(qū)的計(jì)劃 ” ，最終通過(guò)提升區(qū)域價(jià)值，帶動(dòng)新天地兩塊地價(jià)值最大化 政務(wù)區(qū) 旅游區(qū) 文教區(qū) 商務(wù)區(qū) 高級(jí)住宅區(qū) 39 SWOT 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak 1. 地塊的規(guī)模較大，臨街展示面較好，適合規(guī)劃商業(yè)物業(yè)； 2. 地塊屬城市未來(lái) CBD板塊，稀缺性無(wú)與倫比，具備極高的城市價(jià)值； 3. 項(xiàng)目地塊臨迎春大街、接繞城高速，交通便利，輻射能力強(qiáng)； 4. 項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型及規(guī)劃尚未形成，有較強(qiáng)的變動(dòng)空間。 1. 項(xiàng)目周邊環(huán)境較為雜亂； 2. 項(xiàng)目地塊形狀不規(guī)劃，容積率較高，且全部為商業(yè)用地，規(guī)劃難度較大 3. 項(xiàng)目部分有限高的要求，規(guī)劃難度增大； 4. 項(xiàng)目與商圈核心之間有商業(yè)斷層，阻礙實(shí)現(xiàn)人流共享。 機(jī)會(huì) Opportunity SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略 1. 迎春大街為市政府重點(diǎn)打造的行政商務(wù)一條街，市場(chǎng)前景廣闊； 2. 煙臺(tái)市場(chǎng)整體缺乏 IT數(shù)碼、家居等大型知名主力商家； 3. 目前市場(chǎng)供應(yīng)的商業(yè)、公寓、辦公等產(chǎn)品，較為傳統(tǒng)，產(chǎn)品創(chuàng)新空間大； 4. 區(qū)域內(nèi)商務(wù)功能初具雛形，寫(xiě)字樓需求處于上升期； 5. 酒店式公寓市場(chǎng)供應(yīng)稀缺，基本屬于空白； 6. 濱水商業(yè)、主題特色商業(yè)屬市場(chǎng)空白點(diǎn)； 7. 客戶(hù)對(duì)低總價(jià)回報(bào)高的商住公寓、商鋪，投資意識(shí)較強(qiáng)； 8. 煙臺(tái)娛樂(lè)發(fā)展旺盛，客戶(hù)對(duì)娛樂(lè)消費(fèi)投入較高。 ?抓市場(chǎng)機(jī)會(huì)與空白點(diǎn)，通過(guò)物業(yè)類(lèi)型組合，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)與長(zhǎng)期融資的目標(biāo) ?通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新，全面升級(jí)產(chǎn)品，走差異化路線，主力店拉動(dòng)，打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 ?通過(guò)街區(qū)商業(yè)，有效解決容積率較高與噪音的問(wèn)題 ?著力打造小區(qū)高品質(zhì)，加強(qiáng)項(xiàng)目自身比較優(yōu)勢(shì)，弱化周邊雜亂形象 威脅 Threaten ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略 1. 市場(chǎng)寫(xiě)字樓放量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，且入住率不高，投資比例較大； 2. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以中小型企業(yè)構(gòu)成； 3. 商業(yè)供應(yīng)量較大，且高層商業(yè)空臵率較高； 4. 酒店市場(chǎng)供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 5. 煙臺(tái)外向型產(chǎn)業(yè)輻射力度不強(qiáng)，商務(wù)往來(lái)增長(zhǎng)有限。 ?合理的物業(yè)類(lèi)型組合，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ?通過(guò)濱水主題酒吧街的打造，弱化周邊雜亂形象，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向 40 ? 通過(guò)自我中心化，打造一個(gè)以商業(yè)為主導(dǎo)，復(fù)合商務(wù)辦公、休閑觀光于一體的多功能、高效率商業(yè)綜合體，從而建立新的價(jià)值體系，跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，形成煙臺(tái)城市新中心。 ? 走業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化、使用全時(shí)段的發(fā)展戰(zhàn)略，通過(guò)項(xiàng)目功能化體系的建立，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 物業(yè)類(lèi)型組合： 主力店 +購(gòu)物中心 +商業(yè)街 +商務(wù)辦公 +國(guó)際公寓 +休閑娛樂(lè) ? 以公寓、獨(dú)立商鋪、商務(wù)辦公的售賣(mài)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速回現(xiàn)，通過(guò)主力店、體塊商業(yè)、休閑娛樂(lè)等物業(yè)的長(zhǎng)期持有，為企業(yè)長(zhǎng)期融資進(jìn)而實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供契機(jī)。 ?打造以商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)力的煙臺(tái)城市新中心， 從而重新定義區(qū)域認(rèn)知，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值突破與突圍，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)。 ?打破煙臺(tái)舊有商業(yè)模式，通過(guò)全面領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品，打造煙臺(tái)前所未有的純粹商業(yè)休閑生活，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 我們的研究思路 41 本項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型組合判斷 ?商務(wù)驅(qū)動(dòng)型城市中心功能體系及物業(yè)組合 ?煙臺(tái)房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)分析 ?本項(xiàng)目物業(yè)組合判斷 本項(xiàng)目中心化發(fā)展模式判斷 ?模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型 ?模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 ?模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 ?項(xiàng)目條件擬合度分析 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 ?項(xiàng)目整體定位 ?項(xiàng)目功能比例 ?各物業(yè)類(lèi)型定位 通過(guò)怎樣的物業(yè)組合化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？ 在高容積率下各類(lèi)物業(yè)如何創(chuàng)造價(jià)值？ 如何通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)使區(qū)域成為煙臺(tái)新中心？ 項(xiàng)目分期策略 ?項(xiàng)目分期 ?啟動(dòng)期策略 研究?jī)?nèi)容 42 182。 項(xiàng)目整體定位 182。 項(xiàng)目功能比例 182。 項(xiàng)目整體功能布局 182。 各物業(yè)類(lèi)型定位 我們的定位必須體現(xiàn)以下七點(diǎn) 43 ?是城市級(jí)的 ?是城市核心的 ?是具有標(biāo)志性的 ?是區(qū)域峰值地價(jià)的 ?是有強(qiáng)烈城市意向的 ?是可回避競(jìng)爭(zhēng)的 ?是可實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的 ?輻射全煙臺(tái) ?是城市的新中心 ?能代表新時(shí)代的煙臺(tái)，城市中的 “ 一極 ” ?平均地價(jià)高于城市新中心任何區(qū)域 ?可辯識(shí)，明顯區(qū)別與其它區(qū)域 ?拉開(kāi)與其他地區(qū)的差距 ?采取一切可能的超常規(guī)的手段 我們要做能夠代言煙臺(tái)新時(shí)代的標(biāo)志性形象 44 上海有新天地 武漢有江灘 大連有星海廣場(chǎng) 煙臺(tái)有什么？ 我們不是在單純的做項(xiàng)目 而是在填補(bǔ)煙臺(tái)都市化進(jìn)程中的城市硬件缺失 傳承城市發(fā)展沉淀，提煉打造城市新的文化內(nèi)涵！ 制定以項(xiàng)目為中心的區(qū)域動(dòng)態(tài)實(shí)施計(jì)劃 45 立足整個(gè)華北地區(qū)，重新定義區(qū)域價(jià)值 代言煙臺(tái)，代言時(shí)代 顛覆傳統(tǒng)、產(chǎn)品全面升級(jí) 都市重建計(jì)劃 —— 打造煙臺(tái)最具活力的都市新中心 戰(zhàn)略視野 46 項(xiàng)目形象定位推薦 首府 〃 新天地 —— 40萬(wàn)㎡集商業(yè)、辦公、 休閑娛樂(lè)、旅游觀光為一體的城市魅力體 足以代言一個(gè)城市，一個(gè)時(shí)代 定位詮釋?zhuān)?一個(gè)在城市新中心以至高起點(diǎn)全面融合提升購(gòu)物、商務(wù)、金融、休閑、娛樂(lè)、餐飲、文化、旅游、教育 …… 以城市新核心商業(yè)圈龍頭姿態(tài)，全力構(gòu)造新煙臺(tái)主流生活圈，構(gòu)建城市優(yōu)勢(shì)資源共享圈。 47 本項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題 2塊地適合的物業(yè)類(lèi)型配比 在金益德集團(tuán) 2塊地要承擔(dān)啟動(dòng)煙臺(tái) “ 新城市中心區(qū)計(jì)劃“ 重任的前提下，我們面臨的核心問(wèn)題： 近期 45年內(nèi)，這 2塊地合適開(kāi)發(fā)的物業(yè)類(lèi)型是什么？ 近期 45年內(nèi)， 這 2塊地物業(yè)類(lèi)型配比是多少？ 案例借鑒 ?深圳中心區(qū) ?東莞新城中心 ?南京河西新城 ?新城市中心區(qū)物業(yè)發(fā)展規(guī)律 ?新城市中心物業(yè)配比值 研究?jī)?nèi)容 48 ?投資啟動(dòng) ?中心區(qū)主干道基本完成 ?投資大廈 、信息樞紐中心大廈建設(shè)中； ?中心區(qū)基礎(chǔ)市政設(shè)施 “ 七通一平 ”基本完成 ?成功拍賣(mài)出讓一塊居住用地； ?中心區(qū)城市公園建成 ?和黃 、 中海 、 深業(yè) 、居住項(xiàng)目 ?六大政府工程 （ 市民中心 、 圖書(shū)館 、 音樂(lè)廳等 ） 同時(shí)開(kāi)工 ?中心區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展期； ?高交會(huì)館正式起用； ?新中心區(qū)地位已經(jīng)確立； ?居住項(xiàng)目竣工投入使用； ?江蘇大廈 、國(guó)際商會(huì)大廈等高級(jí)寫(xiě)字樓也相繼落成 ?中 心 區(qū)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期； ?居 住 項(xiàng)目：星河國(guó)際 ， 黃埔雅苑 ?寫(xiě) 字 樓項(xiàng)目中電信息； ?六 大 公建大部分完成 ?政 府 完成搬遷 大型商業(yè) 辦公居住 市政項(xiàng)目 居住項(xiàng)目 土地開(kāi)發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施 開(kāi)始啟動(dòng) 1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 19992023年 20232023 2023之后 社區(qū)級(jí)商業(yè) 區(qū)域性商業(yè) 市級(jí)商業(yè) 起步期 發(fā)展期 ?公建處于收尾階段 ?商業(yè)項(xiàng)目：中心購(gòu)物公園開(kāi)始籌建 ?高檔寫(xiě)字樓全面入市 ?星級(jí)酒店 ?基本無(wú)住宅開(kāi)發(fā) 快速發(fā)展期 成熟期 深圳中心區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)程 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)次序從居住、辦公最后才過(guò)渡到商業(yè)性項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) 案例借鑒 — 深圳中心區(qū) 49 東莞新中心區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)程 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)次序從居住、辦公最后才過(guò)渡到商業(yè)性項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) 案例借鑒 — 東莞新中心區(qū) 起步期 發(fā)展期 成熟期 開(kāi)發(fā)類(lèi)型 ?新區(qū)開(kāi)始啟動(dòng) ?國(guó)際會(huì)展中心 ?中央生活區(qū)規(guī)劃展 ?市政中心 、 會(huì)堂等開(kāi)始建設(shè) 會(huì)展中心 開(kāi)始啟動(dòng) 2023年 2023年 開(kāi)發(fā)時(shí)間 2023 ?框架年 ?世紀(jì)城 、凱旋城住宅開(kāi)發(fā) ?龍頭工程鴻福西路 、東江大道建成 ?行政中心、 科學(xué)館等處于建設(shè)中 ?成形年 ?市府大樓、 中心廣場(chǎng)等行政文化功能基本完善 ?第一國(guó)際商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始 ?金凱大廈、 華凱大廈等寫(xiě)字樓開(kāi)始 2023年 ?住宅全面開(kāi)發(fā) ?行政文化功能形成 ?第一國(guó)際開(kāi)始招租 ?寫(xiě)字樓入市并招租 2023 社區(qū)商業(yè) 區(qū)域商業(yè) 市級(jí)商業(yè) 基礎(chǔ)設(shè)施 住宅項(xiàng)目 市政項(xiàng)目 大型商業(yè) 辦公項(xiàng)目 住宅辦公居住 ?東莞新中心區(qū)在1992年已規(guī)劃好，但停滯 10年才建 ?從 2023年重新開(kāi)始爆發(fā)性發(fā)展 ?住宅區(qū)的規(guī)劃幾乎與CBD同步發(fā)展 ?會(huì)展中心最早開(kāi)發(fā)，但經(jīng)營(yíng)情況較弱（場(chǎng)館收費(fèi)僅為廣州的 1/3） 50 南京河西新城開(kāi)發(fā)進(jìn)程 住宅類(lèi)項(xiàng)目先啟動(dòng)，隨著市政設(shè)施的建設(shè)辦公項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)動(dòng)工 案例借鑒 — 南京河西新城 起步期 發(fā)展期 成熟期 開(kāi)發(fā)類(lèi)型 ?新區(qū)開(kāi)始規(guī)劃 ?確定 13標(biāo)志項(xiàng)目 ?住宅性用地拍賣(mài) ?政府投入 180億元 ?道路基建開(kāi)始