【正文】 廈，青島世界貿(mào)易中心，環(huán)海凱萊商務(wù)酒店，維也納大酒店 …… 60 核心區(qū) 案例一 以中山廣場(chǎng)為核心的人民路、三八廣場(chǎng)區(qū)域一大連最大、最具影響力的集金融、保險(xiǎn)、商業(yè)、船務(wù)、商貿(mào)等幾大功能于一身的城市中心區(qū) ?核心區(qū)占地約 23萬平米，容積率約 7～ 8。 項(xiàng)目整體定位 182。 機(jī)會(huì) Opportunity SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略 1. 迎春大街為市政府重點(diǎn)打造的行政商務(wù)一條街，市場(chǎng)前景廣闊； 2. 煙臺(tái)市場(chǎng)整體缺乏 IT數(shù)碼、家居等大型知名主力商家； 3. 目前市場(chǎng)供應(yīng)的商業(yè)、公寓、辦公等產(chǎn)品，較為傳統(tǒng)，產(chǎn)品創(chuàng)新空間大； 4. 區(qū)域內(nèi)商務(wù)功能初具雛形，寫字樓需求處于上升期； 5. 酒店式公寓市場(chǎng)供應(yīng)稀缺，基本屬于空白； 6. 濱水商業(yè)、主題特色商業(yè)屬市場(chǎng)空白點(diǎn)； 7. 客戶對(duì)低總價(jià)回報(bào)高的商住公寓、商鋪，投資意識(shí)較強(qiáng)； 8. 煙臺(tái)娛樂發(fā)展旺盛，客戶對(duì)娛樂消費(fèi)投入較高。 團(tuán)體客源 10％，多為會(huì)議團(tuán)，部分領(lǐng)養(yǎng)團(tuán)。 ?投資者對(duì)商務(wù)公寓宜商宜住的投資價(jià)值的認(rèn)可度高。 寫字樓 2023年銷售量為 ， 2023年上半年施工面積約 米，空臵量約 ，萊山區(qū)寫字樓集中放量使 0910年寫字樓市場(chǎng)面臨較大的租售壓力 26 寫字樓市場(chǎng)小結(jié) 項(xiàng)目 小結(jié) 市場(chǎng)整體供需 ?寫字樓市場(chǎng)的投資額和供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)， 0910年呈現(xiàn)集中放量趨勢(shì)。 商務(wù)圈分布 ?南大街商圈是煙臺(tái)唯一的市級(jí)商圈，商業(yè)面積超過 50萬平米，日均人流量超過 30萬，從規(guī)模和檔次上來說占絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)地位。 南大街商圈 主要集中式商業(yè)出租率約 75％，商鋪出租率約 95％ 25 商業(yè)用房市場(chǎng)小結(jié) 項(xiàng)目 小結(jié) 城市居民生活水平 ? 2023年，社會(huì)消費(fèi)品銷售總額達(dá)到 。： [2023]QC54 金益德集團(tuán)煙臺(tái)迎春大街商業(yè)項(xiàng)目 之 商業(yè)全程服務(wù)報(bào)告 （第一部分：發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位） 新恒迪商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)（深圳）有限公司 SANGHOLDING COMMERCIAL LANDED ESTATE SHENZHEN 二零零九年九月十六日 項(xiàng)目研究工作階段劃分 2 工作 最終 成果 ?煙臺(tái)市宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析 ?煙臺(tái)市消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研 ?項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析和地塊價(jià)值挖掘 ?城市新中心案例研究與借鑒 ?綜合體案例研究 至今工作 2023/8/15 2023/9/15 第三階段 項(xiàng)目招商與營(yíng)銷戰(zhàn)略 第二階段 項(xiàng)目前期策劃及執(zhí)行方略 第一階段（前期） 項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 ?煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)果 ?項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 （終稿） 第一篇章 項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略 本篇章解決的關(guān)鍵問題 4 通過怎樣的物業(yè)組合化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？ 在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價(jià)值？ 如何通過項(xiàng)目開發(fā)使區(qū)域成為煙臺(tái)新中心？ 挖掘區(qū)域價(jià)值 創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值 我們的研究思路 5 本項(xiàng)目物業(yè)類型組合判斷 ?商務(wù)驅(qū)動(dòng)型城市中心功能體系及物業(yè)組合 ?煙臺(tái)房地產(chǎn)專項(xiàng)市場(chǎng)分析 ?本項(xiàng)目物業(yè)組合判斷 本項(xiàng)目中心化發(fā)展模式判斷 ?模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型 ?模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 ?模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 ?項(xiàng)目條件擬合度分析 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 ?項(xiàng)目整體定位 ?項(xiàng)目功能比例 ?各物業(yè)類型定位 通過怎樣的物業(yè)組合化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？ 在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價(jià)值？ 如何通過項(xiàng)目開發(fā)使區(qū)域成為煙臺(tái)新中心？ 項(xiàng)目分期策略 ?項(xiàng)目分期 ?啟動(dòng)期策略 城市新中心發(fā)展模式 6 金融保險(xiǎn) 高科技 企業(yè)服務(wù) 案例 城市新中心發(fā)展模式 ?深圳 ?蔡屋圍金融中心 ?倫敦 ?加納利碼頭 ?巴黎 ?拉德方斯 新恒迪模型 模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型 模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 行政文化 商貿(mào)服務(wù) 休閑娛樂 旅游觀光 ?長(zhǎng)沙河西行政中心 ?青島行政中心 ?南昌紅谷灘行政中心 ?深圳 ?華潤(rùn)中心 ?寧波 ?天一廣場(chǎng) ?日本 ?福岡博多運(yùn)河城 核心功能 博覽會(huì)展 長(zhǎng)沙河西行政中心 7 新的行政中心大樓 建設(shè)后的湘江西岸 搬遷前三年 GDP增長(zhǎng)速度為 % 搬遷后三年 GDP增長(zhǎng)速度為 % 行政中心搬遷至湘江西岸，直接帶動(dòng)了西岸的發(fā)展，一批世界 500強(qiáng)企業(yè)紛紛投資西岸 3年來西岸地價(jià)上漲 3倍多，人口增加了近 2倍，形成一座“新城” 老城區(qū)交通壓力緩解，環(huán)境改善，舊城改造加速，帶動(dòng)地塊物業(yè)價(jià)值提升 1998年提出行政中心搬遷，2023年完成行政中心整體搬遷 模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型 以政務(wù)為核心驅(qū)動(dòng)力的城市中心的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） 8 KPI體系 外因 用地條件 —— 建設(shè)用地的適宜性、安全性等 可操作性 —— 取地成本低、開發(fā)成本 低 、操作難度小 地理位置 —— 城市新區(qū)，為帶動(dòng)新區(qū)的發(fā)展，建立城市新格局，為老城區(qū)提供土地，避免原城市中心過于擁擠 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 與城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)、人口發(fā)展密切相關(guān) 政府行為 —— 以政府行政中心搬遷為核心驅(qū)動(dòng)力 內(nèi)因 建設(shè)條件 —— 基礎(chǔ)設(shè)施、交通、環(huán)境景觀、昭示性等 配套完善 —— 商場(chǎng)、居住、寫字樓 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) —— 用地面積在 1平方公里以上 深圳 ?蔡屋圍金融中心 9 模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 東門商業(yè)圈 羅湖中心區(qū) 福田中心區(qū) 蔡屋圍金融中心 位臵： 羅湖中心區(qū) 交通： 深南大道沿線 /地鐵大劇院站 產(chǎn)業(yè)聚集 銀行 金融證券 保險(xiǎn) ?深圳發(fā)展銀行 ?中信城市銀行 ?建設(shè)銀行 ?工商銀行 ?農(nóng)業(yè)銀行 ?人民銀行 ?商業(yè)銀行 ?聯(lián)合證券 ?大鵬證券 ?中信證券 ?華鑫證券 ?金元證券 ?南方證券 ?鵬華基金 ?友邦保險(xiǎn) ?太平洋保險(xiǎn) ?人保 ?中保 ?華泰保險(xiǎn) 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 世界金融大廈 地王大廈 華潤(rùn)大廈 發(fā)展銀行大廈 深圳 ?蔡屋圍金融中心 10 蔡屋圍金融中心 人民南商貿(mào)圈 東門商圈 甲級(jí)寫字樓 星級(jí)酒店 市級(jí)商業(yè)中心 ?地王大廈 ?華潤(rùn)大廈 ?深業(yè)中心 ?發(fā)展銀行大廈 ?中信大廈 ?萬德大廈 ?世界金融中心 ?晶都酒店 ?木棉花酒店 ?華潤(rùn)酒店 ?萬德酒店 ?中信城市廣場(chǎng) ?華潤(rùn)萬象城 公寓 住宅 ?地王公寓 ?名仕閣 ?世界金融中心服務(wù)式公寓 ?都市名苑 ?城市天地廣場(chǎng) 功能化體系 以商務(wù)為核心驅(qū)動(dòng)力的城市中心的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） 11 KPI體系 外因 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 人文符號(hào) —— 區(qū)域標(biāo)識(shí) /步行系統(tǒng) /特色符號(hào)語(yǔ)言 /紀(jì) 念性 /風(fēng)格化建筑（群） 一流的合作團(tuán)隊(duì) 地理位置 —— 城市核心區(qū) /城市新區(qū) 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 經(jīng)營(yíng)管理 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) 內(nèi)因 功能化體系 —— 寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 —— 商場(chǎng)、公寓 深圳華潤(rùn)中心 —— 概況 12 華潤(rùn)中心是以大型購(gòu)物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。 24 商業(yè)物業(yè)年消化量約 60萬平米，近三年空臵量保持在 30萬平米左右，2023年上半年施工面積 。 價(jià)格 2023年 8月萊山區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房均價(jià) /平米。 ?商業(yè)配套檔次中低檔為主，缺少高檔次綜合型的娛樂休閑設(shè)施。 消費(fèi)者認(rèn)知 ?商務(wù)公寓相對(duì)較低的租金與總價(jià)、宜商宜住，變換靈活的功能，受到處于成長(zhǎng)中的中小型企業(yè)的青睞。 本地客人 30％，此類消費(fèi)者包括市內(nèi)大大小小公司的總經(jīng)理，各行業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人，城市白領(lǐng)階層以及部分公務(wù)員。 1. 項(xiàng)目周邊環(huán)境較為雜亂； 2. 項(xiàng)目地塊形狀不規(guī)劃，容積率較高，且全部為商業(yè)用地，規(guī)劃難度較大 3. 項(xiàng)目部分有限高的要求，規(guī)劃難度增大； 4. 項(xiàng)目與商圈核心之間有商業(yè)斷層，阻礙實(shí)現(xiàn)人流共享。 開發(fā)戰(zhàn)略 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 我們的研究思路 41 本項(xiàng)目物業(yè)類型組合判斷 ?商務(wù)驅(qū)動(dòng)型城市中心功能體系及物業(yè)組合 ?煙臺(tái)房地產(chǎn)專項(xiàng)市場(chǎng)分析 ?本項(xiàng)目物業(yè)組合判斷 本項(xiàng)目中心化發(fā)展模式判斷 ?模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型 ?模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 ?模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 ?項(xiàng)目條件擬合度分析 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 ?項(xiàng)目整體定位 ?項(xiàng)目功能比例 ?各物業(yè)類型定位 通過怎樣的物業(yè)組合化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？ 在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價(jià)值？ 如何通過項(xiàng)目開發(fā)使區(qū)域成為煙臺(tái)新中心？ 項(xiàng)目分期策略 ?項(xiàng)目分期 ?啟動(dòng)期策略 研究?jī)?nèi)容 42 182。 項(xiàng)目整體功能布局 182。 項(xiàng)目功能比例確定 182。 項(xiàng)目功能比例確定 182。 2. 以進(jìn)口商品為特色的新概念超市。 項(xiàng)目整體功能布局 182。el）體驗(yàn)時(shí)尚生活百貨公司 嘉禾影院 華潤(rùn)萬佳 City Value 奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰溜冰場(chǎng) 萬象城 主力店 +地下街區(qū)商業(yè) 最大限度挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值！ 86 萬象城 BLOCK MALL業(yè)態(tài) ——包羅萬象 ，煙臺(tái)時(shí)尚發(fā)源地 ?業(yè)態(tài)包括： ?中西餐廳，特色美食 ?酒吧、茶館、 KTV、美容美發(fā) ?各類品牌專賣店、精品店、特色店 ?各類藝術(shù)品專賣店 ?服務(wù)于社區(qū)居住和辦公的各類業(yè)態(tài) 87 工藝品 精品服飾 家庭影音 保健藥品 美容美發(fā) 花店 便利店 都心街區(qū)商業(yè)生活 ——既是對(duì)過去集市型商業(yè)精神的回歸，又迎合當(dāng)代都市人個(gè)性化的需求 88 ?無中心、多層次、混合就是活力 ?小尺度設(shè)計(jì)使商業(yè)街更豐富、更親切 ?街區(qū)生活：逛不完的街、看不完的人、找不完的樂、 24小時(shí)不停息的都市瘋狂 數(shù)碼世界：賽格數(shù)碼專業(yè)街 89 活色生香：煙臺(tái)首條濱水酒吧街 90 婚姻殿堂：煙臺(tái)首條婚慶主題商業(yè)街 91 物欲天堂：精品專業(yè)特色街 92 研究?jī)?nèi)容 93 182。 我國(guó) 已開業(yè)或即將開業(yè)的 MALL 排行榜 （ 1） 75 名次 城市 MALL名稱 規(guī)模 （萬 m2） 1 臺(tái)灣新竹 新竹風(fēng)城 35 2 上海 虹橋購(gòu)物樂園 33 2 大連 大商摩爾商業(yè)城 30 3 上海 正大廣場(chǎng) 24 3 臺(tái)北 京華城 24 3 臺(tái)南 新光三越百貨臺(tái)南購(gòu)物中心 24 4 香港 海港城 21 4 佛山 佛山時(shí)代廣場(chǎng) 21 5 武漢 團(tuán)結(jié)商貿(mào)城購(gòu)物中心 20 5 寧波 天一廣場(chǎng) 20 5 沈陽(yáng) 興隆大家庭 20 5 武漢 武廣摩爾商業(yè)城 20 5 長(zhǎng)春 歐亞購(gòu)物中心 20 6 臺(tái)北 新光三越百貨信義購(gòu)物中心 18 6 大連 和平商業(yè)廣場(chǎng) 18 7 廈門 廈門 SM城市廣場(chǎng) 17 8 臺(tái)北 大江購(gòu)物中心 16 8 廣州 中華廣場(chǎng) 16 名次 城市 MALL名稱 規(guī)模 （萬 m2） 8 臺(tái)灣臺(tái)中 新光三越百貨臺(tái)中店 16 8 臺(tái)灣 MEGA大遠(yuǎn)百中本店 16 9 大連 大連華南國(guó)際商城 15 9 深圳 中信城市廣場(chǎng) 15 9 臺(tái)北 天母購(gòu)物中心 15 9 香港 又一城 15 9 臺(tái)北 微風(fēng)廣場(chǎng) 15 9 臺(tái)中 中友百貨 15 9 臺(tái)北 中華城 15 10 北京 北京新世界中心 14 10 大連 香港新世界百貨 14 10 北京 崇光 SOGO百貨廣場(chǎng) 14 11 杭州 太平洋商業(yè)中心 12 廣州