【正文】 ： [2023]QC54 金益德集團(tuán)煙臺(tái)迎春大街商業(yè)項(xiàng)目 之 商業(yè)全程服務(wù)報(bào)告 （第一部分：發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位） 新恒迪商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)（深圳）有限公司 SANGHOLDING COMMERCIAL LANDED ESTATE SHENZHEN 二零零九年九月十六日 項(xiàng)目研究工作階段劃分 2 工作 最終 成果 ?煙臺(tái)市宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析 ?煙臺(tái)市消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研 ?項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析和地塊價(jià)值挖掘 ?城市新中心案例研究與借鑒 ?綜合體案例研究 至今工作 2023/8/15 2023/9/15 第三階段 項(xiàng)目招商與營銷戰(zhàn)略 第二階段 項(xiàng)目前期策劃及執(zhí)行方略 第一階段（前期） 項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 ?煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)果 ?項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 （終稿） 第一篇章 項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略 本篇章解決的關(guān)鍵問題 4 通過怎樣的物業(yè)組合化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？ 在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價(jià)值？ 如何通過項(xiàng)目開發(fā)使區(qū)域成為煙臺(tái)新中心？ 挖掘區(qū)域價(jià)值 創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值 我們的研究思路 5 本項(xiàng)目物業(yè)類型組合判斷 ?商務(wù)驅(qū)動(dòng)型城市中心功能體系及物業(yè)組合 ?煙臺(tái)房地產(chǎn)專項(xiàng)市場(chǎng)分析 ?本項(xiàng)目物業(yè)組合判斷 本項(xiàng)目中心化發(fā)展模式判斷 ?模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型 ?模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 ?模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 ?項(xiàng)目條件擬合度分析 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 ?項(xiàng)目整體定位 ?項(xiàng)目功能比例 ?各物業(yè)類型定位 通過怎樣的物業(yè)組合化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？ 在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價(jià)值？ 如何通過項(xiàng)目開發(fā)使區(qū)域成為煙臺(tái)新中心？ 項(xiàng)目分期策略 ?項(xiàng)目分期 ?啟動(dòng)期策略 城市新中心發(fā)展模式 6 金融保險(xiǎn) 高科技 企業(yè)服務(wù) 案例 城市新中心發(fā)展模式 ?深圳 ?蔡屋圍金融中心 ?倫敦 ?加納利碼頭 ?巴黎 ?拉德方斯 新恒迪模型 模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型 模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 行政文化 商貿(mào)服務(wù) 休閑娛樂 旅游觀光 ?長沙河西行政中心 ?青島行政中心 ?南昌紅谷灘行政中心 ?深圳 ?華潤中心 ?寧波 ?天一廣場(chǎng) ?日本 ?福岡博多運(yùn)河城 核心功能 博覽會(huì)展 長沙河西行政中心 7 新的行政中心大樓 建設(shè)后的湘江西岸 搬遷前三年 GDP增長速度為 % 搬遷后三年 GDP增長速度為 % 行政中心搬遷至湘江西岸，直接帶動(dòng)了西岸的發(fā)展，一批世界 500強(qiáng)企業(yè)紛紛投資西岸 3年來西岸地價(jià)上漲 3倍多，人口增加了近 2倍，形成一座“新城” 老城區(qū)交通壓力緩解，環(huán)境改善，舊城改造加速，帶動(dòng)地塊物業(yè)價(jià)值提升 1998年提出行政中心搬遷，2023年完成行政中心整體搬遷 模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型 以政務(wù)為核心驅(qū)動(dòng)力的城市中心的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） 8 KPI體系 外因 用地條件 —— 建設(shè)用地的適宜性、安全性等 可操作性 —— 取地成本低、開發(fā)成本 低 、操作難度小 地理位置 —— 城市新區(qū)，為帶動(dòng)新區(qū)的發(fā)展，建立城市新格局，為老城區(qū)提供土地，避免原城市中心過于擁擠 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 與城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)、人口發(fā)展密切相關(guān) 政府行為 —— 以政府行政中心搬遷為核心驅(qū)動(dòng)力 內(nèi)因 建設(shè)條件 —— 基礎(chǔ)設(shè)施、交通、環(huán)境景觀、昭示性等 配套完善 —— 商場(chǎng)、居住、寫字樓 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) —— 用地面積在 1平方公里以上 深圳 ?蔡屋圍金融中心 9 模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 東門商業(yè)圈 羅湖中心區(qū) 福田中心區(qū) 蔡屋圍金融中心 位臵： 羅湖中心區(qū) 交通： 深南大道沿線 /地鐵大劇院站 產(chǎn)業(yè)聚集 銀行 金融證券 保險(xiǎn) ?深圳發(fā)展銀行 ?中信城市銀行 ?建設(shè)銀行 ?工商銀行 ?農(nóng)業(yè)銀行 ?人民銀行 ?商業(yè)銀行 ?聯(lián)合證券 ?大鵬證券 ?中信證券 ?華鑫證券 ?金元證券 ?南方證券 ?鵬華基金 ?友邦保險(xiǎn) ?太平洋保險(xiǎn) ?人保 ?中保 ?華泰保險(xiǎn) 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 世界金融大廈 地王大廈 華潤大廈 發(fā)展銀行大廈 深圳 ?蔡屋圍金融中心 10 蔡屋圍金融中心 人民南商貿(mào)圈 東門商圈 甲級(jí)寫字樓 星級(jí)酒店 市級(jí)商業(yè)中心 ?地王大廈 ?華潤大廈 ?深業(yè)中心 ?發(fā)展銀行大廈 ?中信大廈 ?萬德大廈 ?世界金融中心 ?晶都酒店 ?木棉花酒店 ?華潤酒店 ?萬德酒店 ?中信城市廣場(chǎng) ?華潤萬象城 公寓 住宅 ?地王公寓 ?名仕閣 ?世界金融中心服務(wù)式公寓 ?都市名苑 ?城市天地廣場(chǎng) 功能化體系 以商務(wù)為核心驅(qū)動(dòng)力的城市中心的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） 11 KPI體系 外因 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 人文符號(hào) —— 區(qū)域標(biāo)識(shí) /步行系統(tǒng) /特色符號(hào)語言 /紀(jì) 念性 /風(fēng)格化建筑（群） 一流的合作團(tuán)隊(duì) 地理位置 —— 城市核心區(qū) /城市新區(qū) 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 經(jīng)營管理 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) 內(nèi)因 功能化體系 —— 寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 —— 商場(chǎng)、公寓 深圳華潤中心 —— 概況 12 華潤中心是以大型購物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。 模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 項(xiàng)目概況 占地面積： 建筑面積： 容積率： 車位： 2,988個(gè) 物業(yè)功能比例 商業(yè)：酒店：辦公：居住 =5： 1： 2： 2 案例詳細(xì)內(nèi)容 深圳華潤中心 —— 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 13 外因： ?優(yōu)越的地理位臵，良好的交通可達(dá)性； ?區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來激發(fā)活力； ?區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個(gè)大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。 內(nèi)因： ?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力； ?集購物、娛樂等為一體的體驗(yàn)式； ?項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符； ?一流的精英團(tuán)隊(duì)。 天一廣場(chǎng) —— 寧波城市新中心的誕生 ?總占地面積： ?總建筑面積： 22萬平方米，主體建筑由22座具有歐陸風(fēng)情的現(xiàn)代建筑組成 ?項(xiàng)目總投資： 14億元 ?項(xiàng)目構(gòu)成： 商鋪 ，停車場(chǎng)2萬平方米， 64000平方米的綠地，水街6000平方米，演藝舞臺(tái) 1000平方米。 ?基本定位： 融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購物于一體。 14 模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 案例詳細(xì)內(nèi)容 新商業(yè)中心：天一廣場(chǎng) 舊中心：中山路 產(chǎn)生背景與條件 ?舊有只具有單一購物功能或購物功能一股獨(dú)大的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求 ?房價(jià)高速增長 寧波市房屋銷售價(jià)格在 2023年、 2023年的漲幅連續(xù)兩年居全國第一 ?1999年，寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇升溫，當(dāng)年 10月房地產(chǎn)投資走出負(fù)增長區(qū) ?2023年，樓市保持持續(xù)增長，商品房房價(jià)從當(dāng)年 1月的2498元 /平方米，升到年底的 2729元 /平方米 ?2023年，寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)步入了加速度飛漲區(qū)，平均房價(jià)達(dá) 2867元 /平方米，比上年同期上漲 % ?2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)則由于拆遷項(xiàng)目啟動(dòng)、拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)的提高，房地產(chǎn)需求表現(xiàn)強(qiáng)勁，房價(jià)一發(fā)而不可收，越漲越快，平均房價(jià)高達(dá) 3543元 /平方米，比上年同期上漲% 15 成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力 ?功能升級(jí)，滿足了消費(fèi)者復(fù)合型消費(fèi)需求 ?產(chǎn)品：由只具有單一的購物功能的傳統(tǒng)百貨升級(jí)為具有多種功能的綜合體 ?功能組合：融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購物功能于一體，成為體驗(yàn)式的消費(fèi)“目的地” ?成為了城市地標(biāo) 16 以商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)力的城市中心的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） 17 KPI體系 外因 內(nèi)因 需求背景 —— 舊有單一購物功能或購物功能一股獨(dú)大的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求 地理位置 —— 城市舊有核心商業(yè)區(qū)周邊 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 資源性 —— 擁有自然景觀資源、城市文化資源 規(guī)模性與可持續(xù)發(fā)展性 —— 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) 政府背景支持 —— 政府政績工程、形象工程 軟性指標(biāo) 硬性指標(biāo) 開發(fā)理念 —— …… 定位理念 —— …… 人文理念 —— …… 功能化體系 —— …… 產(chǎn)品設(shè)計(jì)體系 —— …… 產(chǎn)生背景 —— 城市 GDP持續(xù)高速增長 /城市房價(jià)增長速度明顯加快 /城市舊城改造進(jìn)程加快 關(guān)鍵績效指標(biāo)體系：內(nèi)因 18 內(nèi)因 軟性指標(biāo) 硬性指標(biāo) 開發(fā)理念 定位理念 人文理念 功能化體系 產(chǎn)品設(shè)計(jì)體系 —— …… 打造城市新中心 /城市新地標(biāo) /城市名片 一流的團(tuán)隊(duì)合作 /規(guī)劃設(shè)計(jì) /經(jīng)營管理 商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)功能 /其它功能為輔 城市綜合體 /高檔 /商業(yè)人流聚集 /城市空間重構(gòu)效應(yīng) 城市文化訴求點(diǎn) /城市文化代言 功能復(fù)合型：集休閑、購物、娛樂、觀光、旅游、商務(wù)、居住等各種功能于一體 商業(yè)業(yè)態(tài)：綜合性業(yè)態(tài) /傳統(tǒng)型商業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)轶w驗(yàn)型商業(yè) /購物、休閑、娛樂、餐飲 商業(yè)檔次：國際品牌商家＋國內(nèi)一線品牌 商業(yè)形態(tài)：核心主力店帶動(dòng)商業(yè)經(jīng)營 功能評(píng)價(jià)指數(shù)體系：繁華指數(shù)、宜居指數(shù)、商務(wù)指數(shù)、旅游指數(shù)、便利指數(shù)、交通指數(shù) …… 關(guān)鍵績效指標(biāo)體系：內(nèi)因：硬性指標(biāo)：產(chǎn)品設(shè)計(jì) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)體系 19 單體建筑的魅力： 形成強(qiáng)制性視覺沖擊 ——標(biāo)志性建筑 /形象中心 /區(qū)域中軸 /大型公建，并且多采用國際競(jìng)標(biāo)的方式 建筑設(shè)計(jì) 時(shí)間的魅力： 不同年代的建筑凝固在同一瞬間，感受時(shí)間維度的張力 建筑集合的魅力： 傳統(tǒng)與現(xiàn)代交融的相得益彰、建筑形式結(jié)構(gòu)的多樣性、建筑空間的變化、 block及其公共空間的聯(lián)系與圍合關(guān)系、地下空間的充分利用、建筑的創(chuàng)新、點(diǎn)綴少許新潮流的預(yù)告 建筑細(xì)節(jié)的魅力 ： 園林和街道家具、制造商業(yè)金角、通過空間組合與移步換景制造人群對(duì)建筑認(rèn)知的強(qiáng)烈欲望但又無法把握的魅力，給人驚喜 多功能多層次的建筑 ： 多層次的商業(yè)建筑群、多功能公寓、一流娛樂場(chǎng)所、具有個(gè)性特征互不雷同的住宅 合理的交通體系 ：充足的車位、 通暢的交通流線、便利的停車及轉(zhuǎn)車、換乘通道 人文符號(hào) 精神歸屬中心： 儀式感建筑 /文化交流場(chǎng)所 人的活動(dòng)及心理感受 人的活動(dòng)引導(dǎo)： 人性空間、活動(dòng)黏性、動(dòng)線特點(diǎn)，互動(dòng)性和可參與性，可產(chǎn)生聚集導(dǎo)向的空間，制造圈層感和歸屬感 人的消費(fèi)心理引導(dǎo)： 為舍得消費(fèi)的人群打造、為不得不消費(fèi)的人群打造 緊湊都市的概念： 高密度建筑集合體 區(qū)域標(biāo)識(shí) /步行系統(tǒng) /特色符號(hào)語言 /紀(jì)念性 /風(fēng)格化建筑（群） 體驗(yàn)元素設(shè)計(jì) 三種城市新中心發(fā)展模式 KPI體系的總結(jié) 20 模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型 模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 核心功能 行政文化 金融保險(xiǎn)、高科技、企業(yè)服務(wù)、博覽會(huì)展 商貿(mào)服務(wù)、休閑娛樂、旅游觀光 外因 ?政府行為 —— 以政府行政中心搬遷為核心驅(qū)動(dòng)力 ?地理位臵 —— 城市新區(qū)，為帶動(dòng)新區(qū)的發(fā)展，建立城市新格局，為老城區(qū)提供土地，避免原城市中心過于擁擠 ?與城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展密切相關(guān) ?交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 ?較大的規(guī)模 —— 占地面積 1平方公里以上 ?地理位臵 —— 城市核心區(qū) /城市新區(qū) ?交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 ?產(chǎn)業(yè)支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) ?大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) —— 建筑面積20萬㎡以上 ?需求背景 —— 舊有單一購物功能或購物功能一股獨(dú)大的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求 ?產(chǎn)生背景 —— 城市 GDP持續(xù)高速增長 /城市房價(jià)增長速度明顯加快 /城市舊城改造進(jìn)程加快 ?地理位臵 —— 城市老核心商業(yè)區(qū)周邊 / CBD ?便利的交通 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 ?擁有自然景觀資源、城市文化資源 ?大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) —— 建筑面積 20萬㎡以上 ?政府政績工程、形象工程 內(nèi)因 ?用地條件 —— 建設(shè)用地的適宜性、安全性等 ?建設(shè)條件 —