【正文】 4. 奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)。 各物業(yè)類型定位 69 如何挖掘潛在的商業(yè)價(jià)值是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，本項(xiàng)目商業(yè)要通過(guò)走差異化道路，打造有別于煙臺(tái)市場(chǎng)現(xiàn)有傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)的 主力店 +購(gòu)物中心＋街區(qū)商業(yè) +寫字樓 +國(guó)際公寓 +休閑娛樂(lè) ，形成項(xiàng)目自身獨(dú)特的 USP。 項(xiàng)目功能比例 182。 品牌酒店進(jìn)駐情況 2023年皇冠假日酒店進(jìn)駐萊山區(qū)，將在很大程度上提升萊山區(qū)酒店經(jīng)營(yíng)服務(wù)檔次，進(jìn)一步優(yōu)化區(qū)域酒店品牌資源組合；今年錦江之星進(jìn)駐迎春大街、試營(yíng)業(yè)情況良好。 ?2023~2023年辦公物業(yè)年銷售量穩(wěn)定在 10萬(wàn)平米左右。 ? 2023年煙臺(tái)市城市居民的人均可支配收入達(dá)到 19350元。 三種模式 KPI（外因）與本項(xiàng)目條件的擬合分析，本項(xiàng)目適合發(fā)展成為商務(wù)驅(qū)動(dòng)為主，商務(wù)、政務(wù)為輔的復(fù)合型城市新中心 22 模式 KPI（ 外因 ） 擬合情 況 判斷 模式一 政務(wù)驅(qū)動(dòng)型 政府行為 —— 以政府行政中心搬遷為核心驅(qū)動(dòng)力 符合 地理位臵 —— 城市新區(qū)，為帶動(dòng)新區(qū)的發(fā)展，建立城市新格局，為老城區(qū)提供土地，避免原城市中心過(guò)于擁擠 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 占地面積 1平方公里以上 模式二 商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 地理位臵 —— 城市核心區(qū) /城市新區(qū) 符合 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群 /未來(lái)商務(wù)核心區(qū) 大規(guī)模，持續(xù)開(kāi)發(fā) —— 建筑面積 20萬(wàn)㎡以上 模式三 商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 地理位臵 —— 城市老核心商業(yè)區(qū)周邊 / CBD 符合 舊有單一購(gòu)物功能或購(gòu)物功能一股獨(dú)大的商業(yè)中心已經(jīng)無(wú)法滿足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求 城市 GDP持續(xù)高速增長(zhǎng) /城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度明顯加快 /城市舊城改造進(jìn)程加快 便利的交通 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 擁有自然景觀資源、城市文化資源 大規(guī)模，持續(xù)開(kāi)發(fā) —— 建筑面積 20萬(wàn)㎡以上 政府政績(jī)工程、形象工程 擬合度最高 擬合度最低 商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市新中心成功的關(guān)鍵因素之一是建立以商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔功能化體系 23 項(xiàng)目 主體功 能 物業(yè)組合 日本福岡博多運(yùn)河城 購(gòu)物 休閑娛樂(lè) 旅游觀光 商務(wù)辦公 臨時(shí)居住 1個(gè)大型購(gòu)物娛樂(lè)場(chǎng)所 2個(gè)酒店 1棟辦公樓 深圳華潤(rùn)中心 購(gòu)物 休閑娛樂(lè) 旅游觀光 商務(wù)辦公 臨時(shí)居住 1座超大型 MALL室內(nèi)購(gòu)物中心 1個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂(lè)休閑廣場(chǎng) 2棟 5A甲級(jí)寫字樓 1座超五星級(jí)商務(wù)大酒店 酒店式服務(wù)公寓 商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市新中心 功能化體系 商業(yè)功能 商務(wù)功能 酒店 居住功能 高檔住宅 公寓 大型購(gòu)物中心 商業(yè)街 寫字樓 從案例得到商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市新中心的功能化體系及物業(yè)類型組合后， 我們對(duì)煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析，對(duì)各項(xiàng)物業(yè)的市場(chǎng)支撐程度進(jìn)行判斷，綜合客戶目標(biāo)和市場(chǎng)情況確定本項(xiàng)目的物業(yè)類型組合。城市的消費(fèi)群體已經(jīng)對(duì)新的商業(yè)形態(tài)有了強(qiáng)烈需求，而它原有的商業(yè)結(jié)構(gòu)里又沒(méi)有產(chǎn)生相應(yīng)的商業(yè)模式 。 客源 國(guó)內(nèi)外商務(wù)旅客 60％，包括長(zhǎng)期在外經(jīng)商的山東人及來(lái)煙臺(tái)的外省人士。 ?打破煙臺(tái)舊有商業(yè)模式，通過(guò)全面領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品，打造煙臺(tái)前所未有的純粹商業(yè)休閑生活，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。 項(xiàng)目整體定位 182。 85 四大領(lǐng)航國(guó)際品牌主力店 1. 國(guó)內(nèi)一線品牌的時(shí)尚生活百貨。 項(xiàng)目整體定位 182。 購(gòu)物中心兌現(xiàn)價(jià)值：高樓層布局餐飲、影院、冰場(chǎng)等拉動(dòng)人氣，雙首層設(shè)計(jì)提升價(jià)值，地下層引入超市、餐飲主力店拉動(dòng)人氣 BLOCK街區(qū)：首創(chuàng)室內(nèi)步行街概念，重點(diǎn)考慮百貨品牌店、餐飲特色店等，對(duì)項(xiàng)目帶動(dòng)，與購(gòu)物中心形成差異化和互補(bǔ)，如： SPORTs100、屈臣氏、星巴克、蕉葉餐廳等。 47 本項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題 2塊地適合的物業(yè)類型配比 在金益德集團(tuán) 2塊地要承擔(dān)啟動(dòng)煙臺(tái) “ 新城市中心區(qū)計(jì)劃“ 重任的前提下，我們面臨的核心問(wèn)題： 近期 45年內(nèi)，這 2塊地合適開(kāi)發(fā)的物業(yè)類型是什么？ 近期 45年內(nèi)， 這 2塊地物業(yè)類型配比是多少？ 案例借鑒 ?深圳中心區(qū) ?東莞新城中心 ?南京河西新城 ?新城市中心區(qū)物業(yè)發(fā)展規(guī)律 ?新城市中心物業(yè)配比值 研究?jī)?nèi)容 48 ?投資啟動(dòng) ?中心區(qū)主干道基本完成 ?投資大廈 、信息樞紐中心大廈建設(shè)中； ?中心區(qū)基礎(chǔ)市政設(shè)施 “ 七通一平 ”基本完成 ?成功拍賣出讓一塊居住用地； ?中心區(qū)城市公園建成 ?和黃 、 中海 、 深業(yè) 、居住項(xiàng)目 ?六大政府工程 （ 市民中心 、 圖書館 、 音樂(lè)廳等 ） 同時(shí)開(kāi)工 ?中心區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展期； ?高交會(huì)館正式起用； ?新中心區(qū)地位已經(jīng)確立； ?居住項(xiàng)目竣工投入使用； ?江蘇大廈 、國(guó)際商會(huì)大廈等高級(jí)寫字樓也相繼落成 ?中 心 區(qū)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期； ?居 住 項(xiàng)目：星河國(guó)際 ， 黃埔雅苑 ?寫 字 樓項(xiàng)目中電信息； ?六 大 公建大部分完成 ?政 府 完成搬遷 大型商業(yè) 辦公居住 市政項(xiàng)目 居住項(xiàng)目 土地開(kāi)發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施 開(kāi)始啟動(dòng) 1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 19992023年 20232023 2023之后 社區(qū)級(jí)商業(yè) 區(qū)域性商業(yè) 市級(jí)商業(yè) 起步期 發(fā)展期 ?公建處于收尾階段 ?商業(yè)項(xiàng)目：中心購(gòu)物公園開(kāi)始籌建 ?高檔寫字樓全面入市 ?星級(jí)酒店 ?基本無(wú)住宅開(kāi)發(fā) 快速發(fā)展期 成熟期 深圳中心區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)程 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)次序從居住、辦公最后才過(guò)渡到商業(yè)性項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) 案例借鑒 — 深圳中心區(qū) 49 東莞新中心區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)程 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)次序從居住、辦公最后才過(guò)渡到商業(yè)性項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) 案例借鑒 — 東莞新中心區(qū) 起步期 發(fā)展期 成熟期 開(kāi)發(fā)類型 ?新區(qū)開(kāi)始啟動(dòng) ?國(guó)際會(huì)展中心 ?中央生活區(qū)規(guī)劃展 ?市政中心 、 會(huì)堂等開(kāi)始建設(shè) 會(huì)展中心 開(kāi)始啟動(dòng) 2023年 2023年 開(kāi)發(fā)時(shí)間 2023 ?框架年 ?世紀(jì)城 、凱旋城住宅開(kāi)發(fā) ?龍頭工程鴻福西路 、東江大道建成 ?行政中心、 科學(xué)館等處于建設(shè)中 ?成形年 ?市府大樓、 中心廣場(chǎng)等行政文化功能基本完善 ?第一國(guó)際商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始 ?金凱大廈、 華凱大廈等寫字樓開(kāi)始 2023年 ?住宅全面開(kāi)發(fā) ?行政文化功能形成 ?第一國(guó)際開(kāi)始招租 ?寫字樓入市并招租 2023 社區(qū)商業(yè) 區(qū)域商業(yè) 市級(jí)商業(yè) 基礎(chǔ)設(shè)施 住宅項(xiàng)目 市政項(xiàng)目 大型商業(yè) 辦公項(xiàng)目 住宅辦公居住 ?東莞新中心區(qū)在1992年已規(guī)劃好，但停滯 10年才建 ?從 2023年重新開(kāi)始爆發(fā)性發(fā)展 ?住宅區(qū)的規(guī)劃幾乎與CBD同步發(fā)展 ?會(huì)展中心最早開(kāi)發(fā)，但經(jīng)營(yíng)情況較弱（場(chǎng)館收費(fèi)僅為廣州的 1/3） 50 南京河西新城開(kāi)發(fā)進(jìn)程 住宅類項(xiàng)目先啟動(dòng)，隨著市政設(shè)施的建設(shè)辦公項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)動(dòng)工 案例借鑒 — 南京河西新城 起步期 發(fā)展期 成熟期 開(kāi)發(fā)類型 ?新區(qū)開(kāi)始規(guī)劃 ?確定 13標(biāo)志項(xiàng)目 ?住宅性用地拍賣 ?政府投入 180億元 ?道路基建開(kāi)始 開(kāi)始啟動(dòng) 2023年 2023年 開(kāi)發(fā)時(shí)間 2023 ?政府投入230億 ?奧體新城、 順馳 、 萬(wàn)科等項(xiàng)目入市 ?奧體中心建設(shè)中 ?道路設(shè)施完善中 ?奧體中心建成 ?順馳 、 萬(wàn)科 、 中海等地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)售 ?宋都大廈、 紫鑫中華廣場(chǎng)主體封頂 ， 大部分寫字樓項(xiàng)目才開(kāi)工 2023年 基礎(chǔ)設(shè)施 住宅項(xiàng)目 市政項(xiàng)目 住宅項(xiàng)目 ?CBD的新區(qū)規(guī)劃引發(fā)住宅的先期開(kāi)發(fā) ?市政設(shè)施投入少，住宅項(xiàng)目對(duì)規(guī)劃利好的提前透支造成住宅陷入滯銷局面 ?政府投入少，導(dǎo)致寫字樓、商業(yè)等項(xiàng)目缺乏入市支撐 ?大型商業(yè)（如銀城10萬(wàn)平米）因時(shí)機(jī)不成熟在近期無(wú)法開(kāi)始建設(shè) ?規(guī)劃的 13個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目只有 2個(gè)封頂，其他還處于開(kāi)工階段 區(qū)域商業(yè) ?住宅全面開(kāi)發(fā)入住 ?博覽中心 、濱江酒店 、 南京報(bào)業(yè) 、 新地中心等投入使用 ?萬(wàn)達(dá)等項(xiàng)目入駐動(dòng)工 2023 新區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè) 51 新區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)程的啟示 新區(qū)市政配套的實(shí)質(zhì)性建設(shè)才會(huì)帶來(lái)住宅、寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā) 成功啟示 ?新區(qū)的開(kāi)發(fā)，只有市政設(shè)施先啟動(dòng)才能帶給住宅、辦公樓、商業(yè)等項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性利好 ?隨著新區(qū)的成熟，物業(yè)適宜開(kāi)發(fā)次序?yàn)樽≌⑥k公樓、大型商業(yè) ?辦公樓的檔次隨著區(qū)域的成熟而逐漸提升 ?大型商業(yè)只有在區(qū)域完全成熟、知名度提升、輻射范圍擴(kuò)大后才有開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成功的可能性 ?新區(qū)只要市政的真實(shí)投入，住宅是可以與新區(qū)同步開(kāi)發(fā)的 不成功借鑒 ?東莞國(guó)際會(huì)展中心在新區(qū)未形成之前早期開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)狀況較差 ?南京河西新城市政設(shè)施（如政府大樓）實(shí)質(zhì)性建設(shè)弱，因此住宅項(xiàng)目銷售受影響，而寫字樓銷售也遭遇障礙 52 城市新中心區(qū)開(kāi)發(fā)對(duì)本區(qū)域的啟示 近期應(yīng)以住宅開(kāi)發(fā)為主，商業(yè)以社區(qū)級(jí)和區(qū)域性商業(yè)為主 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 商業(yè)項(xiàng)目 辦公項(xiàng)目 市政配套 土地開(kāi)發(fā) 路網(wǎng)設(shè)施 居住項(xiàng)目 中高檔住宅 市政設(shè)施 中低檔辦公 社區(qū)級(jí)商業(yè) 中檔辦公 政府公務(wù)類設(shè)施 高檔住宅 社區(qū)級(jí)商業(yè) 區(qū)域級(jí)商業(yè) 區(qū)域級(jí)商業(yè) 城市級(jí)商業(yè) 高檔辦公 開(kāi)發(fā)次序 城市新中心區(qū)成功開(kāi)發(fā)次序 本項(xiàng)目 2塊地開(kāi)發(fā)周期 ?本項(xiàng)目 2塊地應(yīng)主要以區(qū)域性商業(yè)為主，考慮市級(jí)商業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目提升，前期辦公以中檔為主，酒店、公寓適度超前實(shí)現(xiàn)提升 ?因項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，物業(yè)類型和相應(yīng)配比設(shè)臵應(yīng)保持彈性 03年 45年 610年 10年后 時(shí)間 開(kāi)發(fā)類型 ?不同城市新中心區(qū)的開(kāi)發(fā)歷程基本一致 ?不同城市，開(kāi)發(fā)力度不同，則開(kāi)發(fā)周期不同 53 深圳新中心區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)律 商業(yè)規(guī)模和面積隨中心區(qū)的成熟逐漸升級(jí) 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 商業(yè)級(jí)次 中海華庭等 社區(qū)級(jí)商業(yè) 萬(wàn)佳百貨、天虹商場(chǎng)等成為南北部 區(qū)域型商業(yè) 購(gòu)物公園、五星級(jí)酒店著手打造深圳市級(jí)商業(yè)中心 02年 35年 610年 10年后 開(kāi)發(fā)類型 開(kāi)發(fā)時(shí)間 發(fā)展驅(qū)動(dòng)力 住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)需型消費(fèi) 住宅人口遷移成為區(qū)域中心 區(qū)域成為城市中心辦公、住宅引起總?cè)丝谠黾? 輻射范圍 中海等居住區(qū)內(nèi) 北部區(qū)域內(nèi)大部分社區(qū) 中心區(qū)，全市范圍 ?商業(yè)級(jí)次隨人口增加、區(qū)域功能提升而逐漸升級(jí) ?區(qū)域級(jí)商業(yè)是借助于住宅區(qū)配套的需要而產(chǎn)生 ?中心區(qū)發(fā)展 12年后，具市級(jí)商業(yè)功能的大型商業(yè)和酒店才出現(xiàn) 54 煙臺(tái)市對(duì)本區(qū)域商業(yè)的規(guī)劃 以區(qū)域級(jí)商業(yè)為主，但近幾年成為城市級(jí)商業(yè)的可能性較弱 區(qū)域級(jí)商業(yè)中心 ?位臵：迎春大街 ?輻射人口： 2050萬(wàn)人 ?規(guī)模： 30萬(wàn)平米以上 ?內(nèi)容：購(gòu)物中心 /超市、商業(yè)街、商務(wù)辦公樓、星級(jí)酒店、休閑娛樂(lè)設(shè)施、金融及電子商務(wù)設(shè)施 城市級(jí)級(jí)商業(yè)中心 ?以發(fā)展眼光看，萊山區(qū)將成為煙臺(tái)的城市中心 ?輻射及服務(wù)人口： 50100萬(wàn)人 55 未來(lái) 35年本項(xiàng)目將以區(qū)域商業(yè)為主，兼顧城市級(jí)商業(yè)，保留商業(yè)發(fā)展的彈性空間 新城市中心計(jì)劃 ?02年內(nèi)：依托政府規(guī)劃開(kāi)拓區(qū)域性商業(yè) ?35年：區(qū)域性商業(yè)為主 ,兼顧市級(jí)商業(yè) 煙臺(tái)市商業(yè)規(guī)劃 ?近期：區(qū)域級(jí)商業(yè) ?遠(yuǎn)期：城市級(jí)商業(yè)，全市中心 ?以社區(qū)級(jí)商業(yè)和區(qū)域級(jí)商業(yè)為主 ?考慮城市未來(lái)發(fā)展，兼顧城市級(jí)商業(yè) 教育及旅游功能 ?煙大為主的大學(xué)園區(qū)：學(xué)校人口增加引起商業(yè)規(guī)模擴(kuò)大 ?濱海旅游帶的發(fā)展：旅游人口增加引起商業(yè)規(guī)模擴(kuò)大 56 商業(yè)面積確定的一般規(guī)范 本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模將以區(qū)域商業(yè)為主 ,兼顧市級(jí)商業(yè) 基本要素 市級(jí)中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域性商業(yè)區(qū) 居住區(qū)級(jí) 商業(yè)中心