【正文】 （ 2）具有很好的臨 街 長 度 。其中黃山路存在綠化隔離帶。酒店業(yè)屬于典型的周期性行業(yè)。性價比低功能 以居住為主，辦公功能沒有在產(chǎn)品中體現(xiàn) 主要滿足客戶的功能需求，可商可住 滿足客戶的形象需求，只能用于辦公現(xiàn)金流 能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流的快速回流 項目現(xiàn)金流的承擔者，能夠快速回現(xiàn) 回現(xiàn)較慢，銷售速度較慢，不作為項目現(xiàn)金流的承擔者形象 住宅形象，不利于公司的專業(yè)形象 對項目形象提升幫助不大 有助于打造項目整體的高端形象地段交通 交通不便，不具有昭示性 處于非商務(wù)中心區(qū)，交通通達性一般 處于商務(wù)中心區(qū)，交通通達性很好基于市場需求的辦公物業(yè) KPI分析商務(wù)公寓產(chǎn)品優(yōu)勢城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。昆山的發(fā)展型企業(yè)，穩(wěn)定型企業(yè)以及擴張型企業(yè)以自有辦公物業(yè)為主，較少購買當?shù)禺a(chǎn)品企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求中低檔辦公物業(yè)中高檔 穩(wěn)定型企業(yè)人數(shù)： 50100人物業(yè)要求：高形象、可接受較高價格，商務(wù)配套服務(wù) 擴張型企業(yè)人數(shù)： 100人以上物業(yè)要求：高形象品質(zhì)、企業(yè)品牌、價格敏感度低頂級04年 06年 08年 10年03年q昆山作為新興的工業(yè)基地，第二產(chǎn)業(yè)占傳統(tǒng)優(yōu)勢地位，大中型企業(yè)多以生產(chǎn)制造業(yè)為主。市場分析昆山面臨辦公物業(yè)跳躍增長期，市場供給增量增加；昆山市有較多辦公物業(yè)客戶的潛在需求未被滿足；昆山市未來辦公企業(yè)規(guī)模將會進一步增加；市場上出現(xiàn)新型辦公物業(yè)項目， LOFT企業(yè)家，且銷售狀況良好；從市場層面和城市辦公物業(yè)發(fā)展階段來看，昆山市仍有辦公物業(yè)空白點存在，且 滿足客戶需求的 新型物業(yè)類型更有可能被接受城市微觀市場分析 辦公物業(yè)60本報告是嚴格保密的。LOFT企業(yè)家商住樓產(chǎn)品的自身優(yōu)勢u9月 6日市調(diào)當天，從樓盤銷售代表處了解到： 購買 LOFT企業(yè)家的多為投資客，約占 75%左右。昆山市辦公物業(yè)分析思維導(dǎo)圖商務(wù)公寓寫字樓辦公物業(yè)可能的發(fā)展方向市場現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品優(yōu)勢客戶分析城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。對項目定位的影響分析典型業(yè)態(tài) 競爭關(guān)系 業(yè)態(tài)特點 趨勢判斷 項目地塊 總結(jié)百貨 不支持，與人民路、柏廬中路沖突不支持，要求成熟商圈前景看好 不支持業(yè)態(tài)立地條件，進深過小不具有發(fā)展條件大賣場 不支持。世聯(lián)認為：城南片區(qū)以居住和工業(yè)為主，靠火車站南廣場住宅具有發(fā)展?jié)摿?，將會帶動商業(yè)發(fā)展，有望成為新的城市商業(yè)副中心城南片區(qū) 由兩部分組成1. 昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)已向南延伸，其到吳凇江的用地基本已批租完，以工業(yè)用地為主，發(fā)展?jié)摿π?，可忽略不計?. 昆山中心城區(qū)南邊由滬寧鐵路、規(guī)劃滬寧高速鐵路、滬寧高速公路及312國道組成的交通屏障；規(guī)劃：1. 住宅、商業(yè)、辦公同步發(fā)展；2. 修建火車站南廣場；現(xiàn)狀：1. 住宅社區(qū)有一定規(guī)模，主要集中在中華園路黃山路衡山路創(chuàng)業(yè)路柏廬南路一帶（規(guī)劃中火車站南廣場周邊）；2. 商業(yè)也集中于這一區(qū)域，除計劃 08年底入駐的樂購?fù)?，其余均為社區(qū)配套商業(yè)，無聚合氛圍；3. 寫字樓集中在長江南路，當?shù)赜忻椖?，其中一幢?5A；4. 火車站南廣場尚未建好；中心城區(qū)城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報告是嚴格保密的。（ 2） 2023年，昆山市區(qū)消費品零售額占全市的比重為 ， 2023年提高到 。 經(jīng)商人員和務(wù)工人員中的高層人員具有較高的消費力，會更多的刺激酒店、餐飲、娛樂等行業(yè)的發(fā)展 。隨著本地平均消費水平的提高和整體購買力市場的擴大，將會刺激本地集中式商業(yè)的發(fā)展，提高本地商業(yè)設(shè)施對本地居民的吸引力。 14昆山 人均 GDP水平 高于上海，剔除高估因素之后依然可說明本地房地產(chǎn)市場處于 高速發(fā)展 階段年份 2023 2023 2023 2023人均 GDP（元 /人） 人均 GDP增長率 % % %（ 1）昆山市 GDP近六年平均 增 長率 達到 %。現(xiàn)實情景與開發(fā)目標的對比 界定：本報告需解決的核心問題R1（現(xiàn)實情景）R2（開發(fā)目標） 本報告需解決的核心問題開發(fā)商為本地企業(yè)，在當?shù)亻_發(fā)過一個住宅樓盤 —— 衡山城，樓盤品質(zhì)較高，帶動開發(fā)商在當?shù)貥淞⒁欢ㄆ放朴绊懥?。報告整體思維導(dǎo)圖分析開發(fā)目標、現(xiàn)實情境、約束條件界定本報告應(yīng)解決的核心問題為解決核心問題而進行的基礎(chǔ)分析（發(fā)展戰(zhàn)略及定位基礎(chǔ)）城市宏觀市場分析城市規(guī)劃發(fā)展分析城市微觀市場分析區(qū)域商業(yè)市場分析商業(yè)綜合體的發(fā)展與收益模式研究 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目整體定位 確定物業(yè)類型 寫字樓市場 酒店市場商業(yè)市場總體定位商業(yè)等級商圈劃定商業(yè)體量 主要服務(wù)群體商業(yè)主題建筑形式及風(fēng)格功能布局建議業(yè)態(tài)分配比例建議各物業(yè)類型定位 項目初步經(jīng)濟測算 項目地塊解析各物業(yè)類型分配比例空間設(shè)計本報告是嚴格保密的。房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 ——GDP 增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%5% 5%8% 大于 8%小于 4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展8004,000US$ 40008,000US$0800US$啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系8,00020,000US＄[宏觀經(jīng)濟分析 ] GDP發(fā)展水平分析本報告是嚴格保密的。一方面需要大量 本地及外地人士作為中基層管理者 ，月收入多在 20233000元，屬于平均偏低收入人群；第三產(chǎn)業(yè) 由商業(yè)經(jīng)營和企業(yè)運作構(gòu)成，比例較小，但有發(fā)展?jié)摿?，以本地中小型企業(yè)和上海蘇州的外來企業(yè)為主；一方面，各類商業(yè) 外來打工人員 ，收入普遍偏低，約為 10001500元左右；一方面，各類 商業(yè)企業(yè)主或投資者 ，本地外地均有，收入較高；一方面，各企業(yè)的 普通工作人員 ，收入偏低，約為 20232500元；一方面，各企業(yè)的 中高層人員 ，收入中等偏高，約為 40005000元；其他（國企政府）昆山政府公務(wù)員，均為本地人，收入較高；普通國企中層員工，月收入為 10002023，屬于低收入人群；[宏觀經(jīng)濟分析 ] 人口結(jié)構(gòu)發(fā)展分析本報告是嚴格保密的。 24 昆山家庭結(jié)構(gòu)為兩口或三口之家 ,整體年齡結(jié)構(gòu)偏向年輕不同收入家庭支出均集中于衣著、交通通訊、娛樂教育文化服務(wù)方面人均每月可支配收入20040040060060080080010001000150015002023202325002500300030004000400050005000以上戶均家庭人口數(shù)0053 0 (1)家庭人均收入 800元以上的家庭中，對 衣著 的支出急劇上升，平均每月衣著總支出在 1000元以上。昆山市宏觀經(jīng)濟分析結(jié)論世聯(lián)認為：（ 1） 受業(yè)態(tài)錯位關(guān)系、產(chǎn)業(yè)商業(yè)發(fā)展機會、人民潛在消費能力、人口結(jié)構(gòu)特點 等因素影響， 本地商業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿薮?，目前尚未被挖掘出來。三? 城市微觀市場分析本報告是嚴格保密的。二、三線城市辦公物業(yè)啟動與發(fā)展歷程萌芽階段 啟動階段 發(fā)展階段 成熟階段?辦公需要?住宅改辦公?草創(chuàng)型企業(yè)?住宅?無?改善環(huán)境?住宅立項、商務(wù)辦公?成長型中小企業(yè)?第一代商務(wù)公寓?位置?價格?交通?使用成本動因表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征入駐公司特征客戶關(guān)注點?追求形象?純商務(wù)形象?迅速發(fā)展的中小企業(yè)?初具規(guī)模的企業(yè)?純寫字樓開始出現(xiàn)?位置?配套?硬件?商務(wù)氛圍?需求多樣化?多樣化?各種類型企業(yè) ?寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存?地段?服務(wù)?軟環(huán)境?健康、風(fēng)景世聯(lián)研究寫字樓 OR 商務(wù)公寓？城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。東莞辦公物業(yè)市場在 2023和 2023年之間出現(xiàn)跳躍式增長2023年施工面積達 ，比 2023年的 54％。昆山二、三產(chǎn)業(yè)規(guī)模增長導(dǎo)致辦公物業(yè)需求增加2023年昆山第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值構(gòu)成數(shù)據(jù)來源：昆山統(tǒng)計年鑒 20232023到 2023年昆山 第二產(chǎn)業(yè)增長較快， 主要得益于加工類企業(yè)的發(fā)展，之后一直維持在 68%的水平。p 經(jīng)過兩三年左右的發(fā)展，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)進入成長期，業(yè)務(wù)得以發(fā)展，實力增強，對于辦公物業(yè)的空間和形象要求隨之提高。城市微觀市場分析 辦公物業(yè)本報告是嚴格保密的。除產(chǎn)權(quán)式酒店外，昆山市各種類型酒店均存在入住率普遍高于 65%酒店 星級 入住率君豪大酒店 高端酒店 （五星級） 68%昆山瑞士大酒店 中高端酒店（ 準五星） 75%昆山賓館 中高端酒店 （四星級） 75%華東國際商務(wù)酒店 中高端酒店 （準四星） 70%富貴大酒店 中高端酒店 （準四星） 70%錦華賓館 中端經(jīng)濟型酒店 （三星、自營） 65%華利大酒店 中端經(jīng)濟型酒店 （三星、自營） 68%并蒂蓮商務(wù)酒店 中低端經(jīng)濟型自營酒店 75%漢庭大酒店 中低端經(jīng)濟型連鎖酒店 95%以上鼎豐大酒店 低端社會型酒店旅館 65%入住率均高于65%城市微觀市場分析 酒店物業(yè)本報告是嚴格保密的。昆山市的中高端酒店和中低端經(jīng)濟型酒店未來發(fā)展?jié)摿^大，高端酒店有一定發(fā)展空間，但逐漸趨向飽和高端酒店處于合理供求范圍目前僅一家，未來較多入市高端酒店未來一定時間內(nèi) 有發(fā)展空間，但隨項目入市，競爭趨于激烈，供應(yīng)趨向飽和中高端酒店略顯緊缺昆山市中高端酒店數(shù)量較少，多為本土自營型中高端酒店 未來發(fā)展空間及潛力較大尤其是品牌連鎖型中高端酒店中端酒店處于合理供求范圍中端酒店目前數(shù)量較多中端酒店未來 發(fā)展可能過剩不是昆山酒店市場主力發(fā)展方向中低端酒店較為緊缺，有一定市場空白市區(qū)的中低端經(jīng)濟型酒店目前數(shù)量較少，多為本土自營中低端經(jīng)濟型酒店較為緊缺，有一定市場， 未來發(fā)展?jié)摿Υ笥绕涫瞧放七B鎖型中低端經(jīng)濟型酒店低端社會酒店處供求合理低端社會酒店數(shù)量較少低端社會酒店雖目前供求合理，但 未來發(fā)展空間小√√城市微觀市場分析 酒店物業(yè)總結(jié)本報告是嚴格保密的?？傮w而言，本地塊適合商業(yè)定位，當前開發(fā)難度大，但長期具有發(fā)展?jié)摿?。SWOT分析 劣勢 +機會：交互分析本報告是嚴格保密的。地塊形狀呈不規(guī)則的 L形，具有較長的臨街面本報告是嚴格保密的。項目四至項 目北： 臨 衡山路，與 規(guī) 劃中火 車 站南廣 場 和 800畝 土地相望東 ：與四季花城相 臨南： 臨 中華 園路，與基督教教堂相望西： 臨 黃山路，與 規(guī) 劃中國際 學(xué)校和已建成常 發(fā) 香城名園相望本處項目指整體項目，包括規(guī)劃中商業(yè)地塊和已建成住宅部分本報告是嚴格保密的。這是因為，當需求增加時，首先反映在出租率的提高，等到出租率達到酒店最佳收益點時，酒店運營商才開始醞釀提高房價。 ， 類別項目 普通商住樓 商務(wù)公寓 寫字樓辦公成本 低廉公攤面積小，租金、月供低，物業(yè)管理費低，付款方式靈活。p 由于公寓租售情況具佳，投資客的投資熱情高漲，后續(xù)項目上市量較大。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)分析u辦公物業(yè)供應(yīng)不足，住宅物業(yè)承擔辦公物業(yè)功能。兩棟商住樓先于寫字樓售完。第三產(chǎn)業(yè)在政府的倡導(dǎo)下可能會獲得一定的發(fā)展。在北城區(qū)缺乏網(wǎng)點分布。世聯(lián)認為：7大片區(qū)中，中心城綜合片區(qū)的商業(yè)及住宅規(guī)劃對本項目定位有直接影響，是規(guī)劃研究的重點所在中心城綜合片區(qū)依據(jù)各自定位及發(fā)展方向可分為 5個片區(qū) ：1. 中心城區(qū)2. 城北片區(qū)3. 城南片區(qū)4. 城西片區(qū)5. 城東片區(qū) 中心城區(qū) —— 規(guī)劃研究的重中之重1. 中心城區(qū)的居住發(fā)展趨勢2. 中心城區(qū)的商業(yè)發(fā)展趨勢城中片區(qū)城西片區(qū)城北片區(qū)城南片區(qū)張浦鎮(zhèn)城東片區(qū) 沿滬產(chǎn)業(yè)帶陸家鎮(zhèn)花橋國際商務(wù)城南部水鄉(xiāng)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報告是嚴格保密的。 25（ 1）昆山市目前恩格爾系數(shù)為34%，根據(jù)國際標準，已進入富裕階段。昆山市的經(jīng)濟增長在相當程度上依靠外來勞動力支撐 。 第三產(chǎn)業(yè)將會獲得更快的發(fā)展 。（ 4）昆山市總 人口 以外來暫住人口居多． 2023年始， 外來暫住人口數(shù)首次高于本市戶籍人口數(shù)，０６ 年持續(xù)并有上升趨勢 。昆山商業(yè)綜合體項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告謹呈 :江蘇衡山置業(yè)有限公司本報告是嚴格保密的。（ 2） 昆山發(fā)展速度較快，吸引外資和世界 500強企業(yè) , 在全國縣級市排列第一（ 3）昆山市 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ,以工業(yè)為主導(dǎo)，第