【正文】 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) +威脅：交互分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地塊分析因素 分析 分值 權(quán)重形狀 呈 L型不規(guī)則形狀 1 地形 基本平坦，有一處高地 1 內(nèi)部景觀 具有一條河流，可修建沿河休閑景觀帶，同時(shí)對(duì)酒店、寫字樓物業(yè)利好3 臨街面 長(zhǎng)，有利于發(fā)展商業(yè) 3 規(guī)劃指標(biāo) 容積率較高，不適合單純發(fā)展商業(yè) 2 可視性 無(wú)遮擋，具有良好的可視性 3 總計(jì) 從地塊自身因素，判斷本地塊是否適合商業(yè)綜合開發(fā)地塊容積率較高，形狀適合發(fā)展綜合物業(yè)，可以進(jìn)行商業(yè)、酒店、寫字樓等綜合開發(fā)尤其適合商業(yè)發(fā)展，但體量受限內(nèi)部河流對(duì)于塑造景觀，發(fā)展休閑、餐飲商業(yè)提供了優(yōu)良條件本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地塊可視性佳，但其他因素需要隨時(shí)間逐步改善。主因素 細(xì)分因素 分析 分值 權(quán)重與原有商圈關(guān)系 與人民路商圈存在物理阻斷與柏廬中路在特定業(yè)態(tài)方面存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系2 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 與吉田國(guó)際商業(yè)部分存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，該項(xiàng)目目前已入駐樂購(gòu)，商業(yè)街部分產(chǎn)權(quán)分隔出售，定位餐飲、休閑、娛樂，配套純寫字樓與五星級(jí)酒店—2 潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 規(guī)劃中火車站南廣場(chǎng)有地下商業(yè)部分，可能存在競(jìng)爭(zhēng)。未來(lái)有 3個(gè)五星級(jí)酒店項(xiàng)目入市，市中心 1個(gè)，城南片區(qū) 2個(gè)；昆山市多數(shù)開發(fā)商看好高端市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，但未來(lái)供應(yīng)逐漸趨向飽和，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈1324① 世貿(mào)廣場(chǎng) — 洲際皇冠假日酒店 （ 國(guó)際五星級(jí)酒店 ）② 世茂蝶湖灣 — 國(guó)際星級(jí)酒店③ 弘基財(cái)富廣場(chǎng) — 產(chǎn)權(quán)式酒店④ 吉田國(guó)際廣場(chǎng) — 國(guó)際五星級(jí)酒店城市微觀市場(chǎng)分析 酒店物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。否則在景氣初期即提高房?jī)r(jià)，可能是需求下降，影響出租率。12345 678910134567富貴大酒店昆山賓館2漢庭商務(wù)酒店華利大酒店錦華賓館君豪酒店華東國(guó)際商務(wù)酒店8 譽(yù)興大酒店9 一醉天元酒店10 鼎豐大酒店11 昆山瑞士大酒店11昆山市酒店主要分布在前進(jìn)路沿線及火車站北廣場(chǎng)附近休閑度假型酒店主要分布在各大風(fēng)景區(qū)城市微觀市場(chǎng)分析 酒店物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。公攤面積大，租金高，物業(yè)管理費(fèi)高。未來(lái) 2－ 3年內(nèi)，快速發(fā)展型企業(yè)將成為昆山市場(chǎng)上重要的辦公物業(yè)客戶企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求商住公寓中高檔 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)： 10人以下物業(yè)要求：價(jià)格低、空間使用靈活、可商可住 成長(zhǎng)型企業(yè)人數(shù)： 1020人物業(yè)要求：價(jià)格適合、面積實(shí)用，地段要好，開始要求形象 發(fā)展型企業(yè)人數(shù)： 2050人物業(yè)要求：形象要好，價(jià)格中等，要有商務(wù)配套，區(qū)位要好，交通便利頂級(jí)低檔寫字樓p2－ 3年后，現(xiàn)有的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)演變?yōu)槌砷L(zhǎng)型企業(yè)和發(fā)展型企業(yè)，而 20－ 30人規(guī)模的發(fā)展型企業(yè)將會(huì)成為市場(chǎng)上的主流客戶； p這一時(shí)期主流客戶需求將會(huì)集中于中檔和中高檔辦公物業(yè)，對(duì)高檔商務(wù)公寓的需求將會(huì)大大增加；p 這部分客戶除了可以接受較高價(jià)格外，對(duì)辦公物業(yè)的面積和形象有更高的要求，另外對(duì)區(qū)位、交通、配套服務(wù)的要求也有所提高。p 昆山市場(chǎng)商住公寓的熱銷，價(jià)格將持續(xù)走高中低檔辦公物業(yè)城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。昆山現(xiàn)階段商務(wù)辦公物業(yè)的主流客戶以創(chuàng)業(yè)型、成長(zhǎng)型的中小企業(yè)為主企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求中高檔 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)： 10人以下物業(yè)要求：價(jià)格低、空間使用靈活、可商可住頂級(jí)04年 06年 08年 10年03年p 隨著昆山大中型加工制造企業(yè)的發(fā)展，大批中小企業(yè)特別是為加工制造企業(yè)服務(wù)的物流貿(mào)易企業(yè)開始出現(xiàn)。中檔住宅演化為商住樓純高檔住宅演化為商住樓名 稱 物業(yè)性質(zhì) 租金 /售價(jià)商住 均價(jià) 4000元 /平米左右商住 約 /平米 *天，物業(yè)費(fèi) 1元 /平米 *月住宅轉(zhuǎn)商住 /平米 *天，不含物業(yè)費(fèi)和暖氣費(fèi)住宅轉(zhuǎn)商住 /平米 *天，不含物業(yè)費(fèi)和暖氣費(fèi)u在住宅項(xiàng)目的沿街位置都會(huì)設(shè)置辦公物業(yè)。城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體，以電子產(chǎn)品加工業(yè)為主2. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相似以第二產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)在 50%以上，第三產(chǎn)業(yè)在 33%左右3. 經(jīng)濟(jì)總量相似昆山 2023年 GDP ， 2023年超過(guò) 930億；東莞 2023年 GDP ，2023年超過(guò) 1000億城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。(3)昆山在近 5年內(nèi)，仍屬于工業(yè)型城市，外資企業(yè)以及本地企業(yè)中以第二產(chǎn)業(yè)為主。昆山市辦公物業(yè)分析思維導(dǎo)圖商務(wù)公寓寫字樓辦公物業(yè)可能的發(fā)展方向市場(chǎng)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)客戶分析城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。南城區(qū)隨著成熟，仍有市場(chǎng)空間未飽和，在新興的居住區(qū)或空白區(qū)域，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)看好中型餐飲 處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置較合理，但布點(diǎn)較分散。 世聯(lián)認(rèn)為： 昆山市商業(yè)將重點(diǎn)往西、南發(fā)展，可能形成新的城市副中心 重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?yàn)榛疖囌灸蠌V場(chǎng)周邊、前進(jìn)中路到西路伴隨昆山市居住地 “ 重點(diǎn)往西往南發(fā)展的趨勢(shì) ”昆山市商業(yè)也應(yīng)重點(diǎn)往西往南發(fā)展城西片區(qū)和城南片區(qū)，有望繼中心城區(qū)之后，成為新的城市商業(yè)副中心；城北片區(qū)的發(fā)展?jié)摿Σ淮螅珪?huì)有一定發(fā)展；城東片區(qū)的商業(yè)發(fā)展空間不大；[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ] 總結(jié)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。世聯(lián)認(rèn)為 :中心城區(qū)未來(lái)依然是城市商業(yè)中心 ,但發(fā)展空間有限，會(huì)逐漸向外延展 。返回 [宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ] 社會(huì)零售品總額分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。（ 2）從消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)可以看出，昆山市消費(fèi)的重點(diǎn)開始轉(zhuǎn)向 服裝、耐用消費(fèi)品、室內(nèi)裝飾、醫(yī)療保健、通訊、文化娛樂等方面。 0 0 06年昆山人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入比例，分別為：%、 %、 %表明昆山市的居民消費(fèi)增加速度小于可支配收入的增加 ，顯示 人民潛在消費(fèi)能力強(qiáng) 大，城市消費(fèi)潛力大， 商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮笫缆?lián)認(rèn)為：結(jié)合 “ 業(yè)態(tài)錯(cuò)位關(guān)系、產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)、人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、人民潛在消費(fèi)能力大 ” 等觀點(diǎn)，昆山市 商業(yè)潛力巨大，有待挖掘[宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ] 人民生活指標(biāo)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。昆山市人口增長(zhǎng)的根本動(dòng)力在于其外向型經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng) 。并據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前常駐昆山的臺(tái)籍人士已超過(guò) 10萬(wàn)人，多為中高層管理者， 臺(tái)商及其家屬 構(gòu)成了一個(gè)超出平均水準(zhǔn)的高消費(fèi)人群。（ 3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化會(huì)進(jìn)一步提高昆山人民收入水平，同時(shí)刺激商業(yè)的發(fā)展 。高于上海 ， 昆山市仍然處 于較高的水平。（ 5） 昆山市 商業(yè) 目前存在散、亂、差的 特點(diǎn) ，多為街 區(qū)商業(yè)，集中商業(yè)不發(fā)達(dá)，商業(yè)發(fā)展水平較低。本報(bào)告需解決的核心問題梳理如何在滿足開發(fā)商初始資金投入、后續(xù)現(xiàn)金流運(yùn)作、政府要求和市場(chǎng)條件的前提下實(shí)現(xiàn)相對(duì)的投資回報(bào)最大化核心問題如何保證 “既能滿足市場(chǎng)定位實(shí)現(xiàn)，又能滿足政府規(guī)劃審批要求，并可實(shí)現(xiàn)相對(duì)最大收益回報(bào) ” 的前提下，確定各物業(yè)類型及比例組合；分解問題（一）如何對(duì)昆山市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)作出正確的前瞻式預(yù)判；并基于本項(xiàng)目所在城市及區(qū)域商業(yè)發(fā)展的客觀事實(shí)，正確進(jìn)行商業(yè)定位，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展的同時(shí)，保證本項(xiàng)目的前瞻式視角、品牌影響力和成功運(yùn)作？如何在兼顧市場(chǎng)有足夠需求的前提下，兼顧政府的形象要求，和企業(yè)的資金運(yùn)作能力和盈利要求？對(duì)是否做高樓，及功能、棟數(shù)、體量、目標(biāo)客戶和產(chǎn)品特征進(jìn)行定位；分解問題（二）分解問題（三）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。報(bào)告整體思維導(dǎo)圖分析開發(fā)目標(biāo)、現(xiàn)實(shí)情境、約束條件界定本報(bào)告應(yīng)解決的核心問題為解決核心問題而進(jìn)行的基礎(chǔ)分析（發(fā)展戰(zhàn)略及定位基礎(chǔ)）城市宏觀市場(chǎng)分析城市規(guī)劃發(fā)展分析城市微觀市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)綜合體的發(fā)展與收益模式研究 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體定位 確定物業(yè)類型 寫字樓市場(chǎng) 酒店市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)總體定位商業(yè)等級(jí)商圈劃定商業(yè)體量 主要服務(wù)群體商業(yè)主題建筑形式及風(fēng)格功能布局建議業(yè)態(tài)分配比例建議各物業(yè)類型定位 項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目地塊解析各物業(yè)類型分配比例空間設(shè)計(jì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。但未有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和資源，對(duì)自身的初始資金啟動(dòng)量、后續(xù)現(xiàn)金流排布、可持物業(yè)比例，預(yù)期年投資回報(bào)率、建設(shè)招商及運(yùn)營(yíng)周期、回報(bào)周期等指標(biāo)不明確；期望在物業(yè)價(jià)值最大化的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)最高的投資回報(bào)率；提出有關(guān)本項(xiàng)目物業(yè)類型、商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)體量、租售比例、啟動(dòng)區(qū)及啟動(dòng)模式方面的建議，在幫助開發(fā)商滿足初始資金投入、后續(xù)現(xiàn)金流運(yùn)作的前提下，實(shí)現(xiàn)相對(duì)的投資回報(bào)最大化；協(xié)助開發(fā)商確定主力店，協(xié)助制定招商書等；商業(yè)部分的限高、建筑覆蓋率等指標(biāo)未定在政府已確定的衡山城項(xiàng)目整體指標(biāo)中，分析并剝離出該部分，并對(duì)其進(jìn)行物業(yè)類型，組合定位即能滿足最大收益，又能滿足規(guī)劃審批要求；對(duì)于既能保證市場(chǎng)定位實(shí)現(xiàn)，又能滿足政府規(guī)劃審批要求，并可實(shí)現(xiàn)相對(duì)最大收益回報(bào)的各物業(yè)類型和功能組合的假設(shè)和驗(yàn)證；政府希望該項(xiàng)目作為區(qū)域核心，可在商業(yè)綜合體地塊中做若干公建高樓，滿足形象要求，但未限制一定要做，且未約定高樓內(nèi)功能；項(xiàng)目已建一棟酒店式公寓；尚未確定高樓是否要做，做的形式和位置；昆山的辦公高樓消化量不容樂觀，酒店市場(chǎng)有一定發(fā)展?jié)摿?；希望在市?chǎng)滿足條件的前提下，做若干高樓，兼顧政府形象要求，并同時(shí)保證項(xiàng)目的盈利性如何在確保市場(chǎng)有足夠需求的前提下，兼顧政府的形象要求？對(duì)高樓的棟數(shù)、體量、功能、目標(biāo)客戶和產(chǎn)品特征進(jìn)行定位；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13[宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ] 宏觀經(jīng)濟(jì)概述 （ 1） 昆山市 地處 上海與蘇州中部，依托于上海和蘇州 發(fā)展， 全市 有十個(gè)鎮(zhèn)和一個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 。（ 2）按年末戶籍人口數(shù)計(jì)算，昆 山市 人均 GDP2023年達(dá)到 141063元，根據(jù)當(dāng)前匯 率，約合 。第三產(chǎn)業(yè)所占比重在 0 03年大幅下降之后，近年開始緩慢增長(zhǎng)。家樂福、歐尚、太平洋百貨的即將進(jìn)入，正是這種趨勢(shì)的表現(xiàn)。外來(lái)人口的大量進(jìn)入為昆山的商業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)大的購(gòu)買力。昆山市外來(lái)人口以 經(jīng)商、 務(wù)工和服務(wù)人員 為主經(jīng)商和務(wù)工人員中的高層人員 具有較高消費(fèi)力，會(huì)更多刺激酒店、餐飲、娛樂等行業(yè)的發(fā)展 。其中： 30004000元之間區(qū)段支出高達(dá) ， 40005000之間元區(qū)段支出高達(dá) ， 5000元以上區(qū)段 更是高達(dá) 。昆山市區(qū)對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集聚效應(yīng)有所增強(qiáng)。 29[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]昆山的目前城市職能定位為：長(zhǎng)江三角洲地區(qū)核心城市上海周邊的重要的 制造業(yè)基地 ；蘇錫常都市圈中連接蘇滬的 外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市 ；中心城區(qū)是昆山市域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心；適宜居住的現(xiàn)代化園林城市；蘇南地區(qū)休閑度假、旅游觀光基地之一；總體規(guī)劃中，到 2023年：昆山市 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 從 “ 二、三、一 ” 轉(zhuǎn)變?yōu)?“ 三、二、一 ” 的格局以及發(fā)展 休閑度假、旅游觀光 的職能定位都要求 大力發(fā)展商業(yè)世聯(lián)認(rèn)為：昆山市整體規(guī)劃和職能定位與經(jīng)濟(jì)自然發(fā)展規(guī)律相吻合，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律結(jié)合政策的支持，將會(huì)大力促進(jìn)商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。世聯(lián)認(rèn)為：城西片區(qū)集合高檔住宅，多為在建項(xiàng)目，目前供大于求，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，且人口導(dǎo)入效應(yīng)尚未體現(xiàn)，商業(yè)有多數(shù)規(guī)劃建設(shè)，新項(xiàng)目建成開業(yè)，將支撐起片區(qū)成為新的城市商業(yè)副中心城西片區(qū)昆山中心城區(qū)的北部的幾個(gè)開發(fā)區(qū)規(guī)模較小森林公園和大學(xué)城的建設(shè)使城市向西發(fā)展有一定的基礎(chǔ)規(guī)劃：1. 大力開發(fā)此片區(qū)的宅開發(fā)數(shù)量及規(guī)模；2. 玉山鎮(zhèn)政府遷入此片區(qū)；3. 開始發(fā)展配套商業(yè)，規(guī)劃將此片區(qū)內(nèi)前進(jìn)西路到中路打造為 “ 金融商業(yè)一條街 ” ；現(xiàn)狀：1. 昆山市 高檔住宅樓盤集合地2. 玉山鎮(zhèn)政府搬遷計(jì)劃尚無(wú)明顯進(jìn)展3. 前進(jìn)中路到西路建成幾大商業(yè)綜合 體，將引入 “ 家樂福 ” 和 “ 歐尚 ” 超市 ，但未成形 “ 金融商業(yè)街 ”城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。各典型業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài) 基本立地條件參考 現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)分布 市場(chǎng)容量 發(fā)展前景百貨 占地 7000 平米以上，面積 2023050000 平米，要求在該城市第一商圈，繁華地段，十字路最佳，商業(yè)氛圍濃郁較合理，存在適當(dāng)?shù)姆稚?，但都處于成熟商業(yè)地段隨著昆山商廈二店、太平洋百貨、巴黎春天的入駐，市場(chǎng)己基本飽和，新進(jìn)入者風(fēng)險(xiǎn)較大看好，隨著本地商業(yè)的升級(jí)，百貨將發(fā)揮主導(dǎo)作用大賣場(chǎng) 占地 10000 平米以上，面積 1400030000 平