【正文】 辦公物業(yè)60本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。昆山辦公物業(yè)的主要客戶分析昆山市辦公物業(yè)企業(yè)客戶以貿(mào)易物流、制造業(yè)、房地產(chǎn)中介、裝修裝飾 等行業(yè)為主，規(guī)模偏向中小；投資客戶以昆山本地、上海、蘇州以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小投資客為主。昆山現(xiàn)階段商務(wù)辦公物業(yè)的主流客戶以創(chuàng)業(yè)型、成長(zhǎng)型的中小企業(yè)為主企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求中高檔 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)： 10人以下物業(yè)要求：價(jià)格低、空間使用靈活、可商可住頂級(jí)04年 06年 08年 10年03年p 隨著昆山大中型加工制造企業(yè)的發(fā)展，大批中小企業(yè)特別是為加工制造企業(yè)服務(wù)的物流貿(mào)易企業(yè)開始出現(xiàn)。p 國(guó)家戰(zhàn)略的持續(xù)推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，創(chuàng)業(yè)公司的不斷成功，促使更多的投資創(chuàng)業(yè)的中小企業(yè)的產(chǎn)生。 成長(zhǎng)型企業(yè)人數(shù)： 1020人物業(yè)要求：價(jià)格適合、面積實(shí)用，地段要好，開始要求形象中低檔辦公物業(yè)城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。p 昆山市場(chǎng)上各類公寓的總供應(yīng)量約有 40萬平米；即使市場(chǎng)上存在 1萬家創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，最多也只能消化大約 70萬平米左右，同時(shí)住宅還分流了一部分客戶，因此公寓需求很大。p 昆山市場(chǎng)商住公寓的熱銷，價(jià)格將持續(xù)走高中低檔辦公物業(yè)城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。p 目前市場(chǎng)上大多數(shù)的商務(wù)公寓面積在 70－100平米左右，對(duì)于 1020人左右的成長(zhǎng)型企業(yè)來說面積偏?。煌瑫r(shí)由于商務(wù)公寓的形象和商務(wù)配套越來越貼近寫字樓，因此也能較好的滿足成長(zhǎng)型企業(yè)的需要。昆山的發(fā)展型企業(yè)，穩(wěn)定型企業(yè)以及擴(kuò)張型企業(yè)以自有辦公物業(yè)為主，較少購(gòu)買當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求中低檔辦公物業(yè)中高檔 穩(wěn)定型企業(yè)人數(shù)： 50100人物業(yè)要求：高形象、可接受較高價(jià)格，商務(wù)配套服務(wù) 擴(kuò)張型企業(yè)人數(shù)： 100人以上物業(yè)要求：高形象品質(zhì)、企業(yè)品牌、價(jià)格敏感度低頂級(jí)04年 06年 08年 10年03年q昆山作為新興的工業(yè)基地，第二產(chǎn)業(yè)占傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)地位，大中型企業(yè)多以生產(chǎn)制造業(yè)為主。q外地的大企業(yè)公司，一般都在自己的廠房設(shè)辦公物業(yè)，較少購(gòu)買昆山當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品。未來 2－ 3年內(nèi)，快速發(fā)展型企業(yè)將成為昆山市場(chǎng)上重要的辦公物業(yè)客戶企業(yè)發(fā)展階段辦公物業(yè)需求商住公寓中高檔 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)： 10人以下物業(yè)要求：價(jià)格低、空間使用靈活、可商可住 成長(zhǎng)型企業(yè)人數(shù)： 1020人物業(yè)要求：價(jià)格適合、面積實(shí)用，地段要好，開始要求形象 發(fā)展型企業(yè)人數(shù)： 2050人物業(yè)要求：形象要好，價(jià)格中等，要有商務(wù)配套，區(qū)位要好，交通便利頂級(jí)低檔寫字樓p2－ 3年后，現(xiàn)有的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)演變?yōu)槌砷L(zhǎng)型企業(yè)和發(fā)展型企業(yè)，而 20－ 30人規(guī)模的發(fā)展型企業(yè)將會(huì)成為市場(chǎng)上的主流客戶； p這一時(shí)期主流客戶需求將會(huì)集中于中檔和中高檔辦公物業(yè)，對(duì)高檔商務(wù)公寓的需求將會(huì)大大增加；p 這部分客戶除了可以接受較高價(jià)格外，對(duì)辦公物業(yè)的面積和形象有更高的要求，另外對(duì)區(qū)位、交通、配套服務(wù)的要求也有所提高。昆山的辦公物業(yè)客戶處于發(fā)展期世聯(lián)模型新生期，創(chuàng)業(yè)階段貿(mào)易物流業(yè)制造加工業(yè)高級(jí)服務(wù)類發(fā)展期，掙扎階段 穩(wěn)定成長(zhǎng)階段 成熟期及以后辦公物業(yè)需求 商住樓： 低成本，可居住 寫字樓： 提高形象，建立客戶信心初期，作坊類 發(fā)展期，規(guī)模成長(zhǎng) 業(yè)務(wù)拓展階段 高速成長(zhǎng)，某些職能部門分離 成熟期及以后有穩(wěn)定的客戶和銷售網(wǎng)絡(luò)廠區(qū)辦公： 便捷 寫字樓： 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向，形象，品牌創(chuàng)業(yè)階段 發(fā)展期，規(guī)模成長(zhǎng)，業(yè)務(wù)開拓 穩(wěn)定成長(zhǎng)階段， 成熟期及以后商住樓： 客戶導(dǎo)向型 寫字樓： 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向，形象要求提高，建立客戶信心辦公物業(yè)需求辦公物業(yè)需求商住樓： 接待客戶，可住，可辦公昆山市場(chǎng)對(duì) 辦公物業(yè) 需求的主流客戶為：貿(mào)易物流業(yè)、制造加工業(yè) 以及 高級(jí)服務(wù)業(yè)城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。只有 40%的企業(yè)已經(jīng)成為商務(wù)公寓的客戶u 昆山商業(yè)辦公的投資客主要來自上海、蘇州和昆山本地，投資客隊(duì)伍隨著昆山地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而日益壯大昆山商務(wù)公寓市場(chǎng)的企業(yè)客戶在數(shù)量和需求上均處于成長(zhǎng)階段。昆山市辦公物業(yè)分析思維導(dǎo)圖商務(wù)公寓寫字樓辦公物業(yè)可能的發(fā)展方向市場(chǎng)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)客戶分析城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。公攤面積大，租金高，物業(yè)管理費(fèi)高。配套設(shè)施 基本生活設(shè)施 配套齊全，辦公環(huán)境好，商務(wù)氛圍一般。性價(jià)比低功能 以居住為主，辦公功能沒有在產(chǎn)品中體現(xiàn) 主要滿足客戶的功能需求，可商可住 滿足客戶的形象需求，只能用于辦公現(xiàn)金流 能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流的快速回流 項(xiàng)目現(xiàn)金流的承擔(dān)者，能夠快速回現(xiàn) 回現(xiàn)較慢，銷售速度較慢，不作為項(xiàng)目現(xiàn)金流的承擔(dān)者形象 住宅形象，不利于公司的專業(yè)形象 對(duì)項(xiàng)目形象提升幫助不大 有助于打造項(xiàng)目整體的高端形象地段交通 交通不便，不具有昭示性 處于非商務(wù)中心區(qū)，交通通達(dá)性一般 處于商務(wù)中心區(qū)，交通通達(dá)性很好基于市場(chǎng)需求的辦公物業(yè) KPI分析商務(wù)公寓產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。投資型客戶看好昆山辦公物業(yè)的階梯式跳增期，未來將大量涌入昆山的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)未來企業(yè)和投資客戶特征符合新型商務(wù)公寓對(duì)應(yīng)客戶特征新型商務(wù)公寓與純寫字樓、住宅小區(qū)或以住宅立項(xiàng)的商住樓對(duì)比，對(duì)客戶有明顯吸引力新型商務(wù)公寓 —— 可以滿足客戶成長(zhǎng)階段和實(shí)際需求 未來有發(fā)展空間城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12345 678910134567富貴大酒店昆山賓館2漢庭商務(wù)酒店華利大酒店錦華賓館君豪酒店華東國(guó)際商務(wù)酒店8 譽(yù)興大酒店9 一醉天元酒店10 鼎豐大酒店11 昆山瑞士大酒店11昆山市酒店主要分布在前進(jìn)路沿線及火車站北廣場(chǎng)附近休閑度假型酒店主要分布在各大風(fēng)景區(qū)城市微觀市場(chǎng)分析 酒店物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。參考入駐率經(jīng)驗(yàn)數(shù)值，昆山全市酒店總體供求平衡高端酒店市場(chǎng) 供求合理 ，中高端酒店 略顯緊缺， 中端酒店市場(chǎng) 供求合理中低端經(jīng)濟(jì) 型連鎖酒店 較緊缺 ，低端社會(huì)型酒店 處于合理范圍依據(jù)酒店業(yè)理論模型： 合理出租率應(yīng)既能使酒店效益最佳化，又能使其可持續(xù)發(fā)展昆山酒店的最佳合理出租率，應(yīng)在 6570%昆山市酒店年平均出租率介于合理區(qū)間，全市客房 供求總體平衡1. 高端酒店市場(chǎng) （五星級(jí)）由于客房結(jié)構(gòu)、高投入、高成本引起的高價(jià)格定位等原因，處于合理略低區(qū)位，約為 68%， 處于合理供求區(qū)間 ；2. 中高端酒店市場(chǎng)（ 四、準(zhǔn)五四星級(jí)）在房?jī)r(jià)升高同時(shí)，平均出租率達(dá)到 7276%，處于最高位置， 略顯緊缺 ；3. 中端酒店市場(chǎng) （三星或準(zhǔn)三星標(biāo)準(zhǔn)）處較低位置，平均出租率約為 70%， 處于合理供求區(qū)間 ；4. 中低端經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店 處于最高位置，平均出租率達(dá) 80%以上， 較緊缺，有一定市場(chǎng)空白 ；5. 低端社會(huì)型酒店市場(chǎng) （二星級(jí)以下）處于合理略低位置，即 65%之間， 處于合理供求區(qū)間；城市微觀市場(chǎng)分析 酒店物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。高端和中高端酒店 以外資企業(yè)商務(wù)客戶、江浙滬參加會(huì)議人員為主，年會(huì)議頻次非常高，且 商務(wù)會(huì)展客源 比重有增多趨勢(shì)酒店 會(huì)議頻次（次 /年） 客戶來源昆山瑞士大酒店 100次左右 上海企業(yè)為主昆山賓館 130次左右 上海、蘇州、本地客華東國(guó)際商務(wù)酒店 90次左右 江浙滬富貴大酒店 60次左右 上海、蘇州、本地客在 旅游團(tuán)隊(duì)、商務(wù)散客和會(huì)議展覽 三大宗客戶群體中以 三星級(jí)酒店 為主要住宿地，駐留時(shí)間在兩天之內(nèi)的普通旅游團(tuán)隊(duì)比重 相對(duì)降低而以 高星級(jí)酒店 為主要住宿地，支付房?jī)r(jià)高的商務(wù)散客、會(huì)議展覽比重 明顯增大城市微觀市場(chǎng)分析 酒店物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。此時(shí)全面衡量酒店收益的指標(biāo)RevPAR達(dá)到最大化。否則在景氣初期即提高房?jī)r(jià)，可能是需求下降，影響出租率。為了保持出租率，酒店運(yùn)營(yíng)商開始降價(jià)吸引客人。酒店業(yè)屬于典型的周期性行業(yè)。等于出租率乘以平均房?jī)r(jià)。未來有 3個(gè)五星級(jí)酒店項(xiàng)目入市，市中心 1個(gè)，城南片區(qū) 2個(gè)；昆山市多數(shù)開發(fā)商看好高端市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，但未來供應(yīng)逐漸趨向飽和，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈1324① 世貿(mào)廣場(chǎng) — 洲際皇冠假日酒店 （ 國(guó)際五星級(jí)酒店 ）② 世茂蝶湖灣 — 國(guó)際星級(jí)酒店③ 弘基財(cái)富廣場(chǎng) — 產(chǎn)權(quán)式酒店④ 吉田國(guó)際廣場(chǎng) — 國(guó)際五星級(jí)酒店城市微觀市場(chǎng)分析 酒店物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。昆山市商業(yè)市場(chǎng)分析總結(jié)商業(yè)物業(yè)1. 人民路、前進(jìn)西路、柏廬路最具發(fā)展?jié)摿Γ皟烧邥?huì)形成復(fù)合商業(yè)街區(qū)，后者形成女性時(shí)尚街區(qū)；2. 人民路作為傳統(tǒng)商圈，隨著人行天橋修建，其對(duì)本項(xiàng)目威脅最為嚴(yán)重，本項(xiàng)目必須功能錯(cuò)位，有效區(qū)隔3. 百貨業(yè)態(tài)已無市場(chǎng)機(jī)會(huì)，大賣場(chǎng)在特定區(qū)域存在空白，餐飲、休閑、娛樂主題定位存在明顯市場(chǎng)空間4. 餐飲、休閑、娛樂以及新興服務(wù)業(yè)態(tài)是下一個(gè)商業(yè)發(fā)展機(jī)遇，應(yīng)跟隨百貨布局，或自行聚合布局5. 辦公物業(yè)6. 2. 受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響 ,昆山市 寫字樓 未完全發(fā)展起來 ,且沒有發(fā)展純寫字樓的條件 .但以辦公立項(xiàng)的 40年產(chǎn)權(quán) 商務(wù)公寓 ，是昆山市的現(xiàn)有市場(chǎng)空白點(diǎn) ,結(jié)合產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、其他類似城市發(fā)展歷程、客戶特征等，未來發(fā)展?jié)摿^大；7. 酒店物業(yè)8. 3. 昆山市 高端五星級(jí)酒店 ，目前處于合理供求范圍，且入駐率日趨上升。目前數(shù)量較多，未來發(fā)展?jié)摿π。?0. 中端酒店 以本地自營(yíng)為主，無品牌效應(yīng)，目前數(shù)量較多。四、 地塊解析及 SWOT分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主因素 細(xì)分因素 分析 分值 權(quán)重與原有商圈關(guān)系 與人民路商圈存在物理阻斷與柏廬中路在特定業(yè)態(tài)方面存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系2 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 與吉田國(guó)際商業(yè)部分存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，該項(xiàng)目目前已入駐樂購(gòu)，商業(yè)街部分產(chǎn)權(quán)分隔出售，定位餐飲、休閑、娛樂，配套純寫字樓與五星級(jí)酒店—2 潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 規(guī)劃中火車站南廣場(chǎng)有地下商業(yè)部分，可能存在競(jìng)爭(zhēng)。800畝地如何規(guī)劃仍未有定論—1 人口密度 人口密度 現(xiàn)有人口密度低 —2 規(guī)劃人口密度 規(guī)劃中人口密度中高 1 商業(yè)、商務(wù)氛圍 未形成有效的商業(yè)、商務(wù)氛圍 —2 周邊配套 現(xiàn)有配套 火車站南廣場(chǎng)馬上動(dòng)工，其他配套不完善 —1 未來規(guī)劃 火車站人行天橋、 800畝土地的開發(fā)以及周邊居住小區(qū)的成熟3 區(qū)位分析 從區(qū)位各因素方面對(duì)地塊進(jìn)行分析，以判斷本地塊是否適合商業(yè)綜合開發(fā)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。其中黃山路存在綠化隔離帶。但是目前由于周邊配套不完善，可達(dá)性存在一定缺陷，這一缺陷在未來可以完善。地塊可視性佳，但其他因素需要隨時(shí)間逐步改善。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地塊目前為毛地，地勢(shì)平坦。地塊占地面積 30000平方米，可建建筑面積為 80000平方米。地塊分析因素 分析 分值 權(quán)重形狀 呈 L型不規(guī)則形狀 1 地形 基本平坦，有一處高地 1 內(nèi)部景觀 具有一條河流，可修建沿河休閑景觀帶，同時(shí)對(duì)酒店、寫字樓物業(yè)利好3 臨街面 長(zhǎng)，有利于發(fā)展商業(yè) 3 規(guī)劃指標(biāo) 容積率較高，不適合單純發(fā)展商業(yè) 2 可視性 無遮擋，具有良好的可視性 3 總計(jì) 從地塊自身因素，判斷本地塊是否適合商業(yè)綜合開發(fā)地塊容積率較高，形狀適合發(fā)展綜合物業(yè)，可以進(jìn)行商業(yè)、酒店、寫字樓等綜合開發(fā)尤其適合商業(yè)發(fā)展，但體量受限內(nèi)部河流對(duì)于塑造景觀，發(fā)展休閑、餐飲商業(yè)提供了優(yōu)良條件本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。同時(shí)由于地形限制，商業(yè)體量不可過大（ 3）地塊規(guī)劃指標(biāo)允許綜合開發(fā)，但酒店和寫字樓物業(yè)類型依然需周邊公共配套（ 4）本地塊具有良好的可視性、可達(dá)性，以及內(nèi)部自然河流，具有巨大開發(fā)潛力本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。（ 2）具有很好的臨 街 長(zhǎng) 度 。（ 4）周 邊 道路 設(shè)施良好；（ 5）品牌具有 較好的知名度（ 1)周 邊 人口密度不高；（ 2）周 邊 公共交通等配套 設(shè) 施不完善；（ 3） 項(xiàng) 目所 處地段商 業(yè) 商 務(wù) 氛圍 不成熟（ 4）形狀不 規(guī)則 ， 進(jìn) 深 較 ?。?1）已建 項(xiàng) 目，如吉田國(guó) 際對(duì)本 項(xiàng) 目存在 競(jìng) 爭(zhēng)關(guān)系；（ 2）火 車 站南廣 場(chǎng) 商 業(yè) 及 800畝 土地開 發(fā) 可能對(duì) 本 項(xiàng) 目形成 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系（ 1）火 車 站南廣場(chǎng) 及人行天 橋 的建立有利于人流導(dǎo) 入；（ 2）政府 規(guī) 劃火車 站商圈的建立；（ 3）本區(qū)域配套商 業(yè) 幾乎空白，存在市 場(chǎng) 機(jī)遇SWOT單因素分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。SWOT分析 優(yōu)勢(shì) +威脅：交互分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。SWOT分析 劣勢(shì) +威脅：交互分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的