【正文】 寫字樓 8500純寫字樓很少LOFT企業(yè)家是商務(wù)公寓新概念的領(lǐng)跑者昆山不適合發(fā)展純寫字樓 昆山是否適合發(fā)展商務(wù)公寓昆山市不適合發(fā)展純寫字樓，現(xiàn)有辦公多為工廠自建樓、改造型舊寫字樓和住宅性質(zhì)辦公物業(yè)，商務(wù)公寓概念剛起城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。不能支撐純寫字樓的開發(fā)。第三產(chǎn)業(yè)在政府的倡導(dǎo)下可能會(huì)獲得一定的發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)比重在 0 03年下降之后，近年開始緩慢增長(zhǎng)。第三產(chǎn)業(yè)總量反映昆山寫字樓整體容量處于較低水平，經(jīng)驗(yàn)值反映昆山寫字樓市場(chǎng)相對(duì)于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較低水平三產(chǎn) GDP總量 (億元 )寫字樓整體容量1200 大800～ 1200 中等800 較低一線寫字樓租金水平 (元 /平米 /月)商品房均價(jià) (元 /平米 )R=R 寫字樓相對(duì)發(fā)展水平3 高2～ 3 中等2 較低昆山 =40/5000=%昆山 2023年第三產(chǎn)業(yè) GDP總值 元，寫字樓整體容量處于較低水平城市寫字樓發(fā)展水平評(píng)估模型上海北京廣州天津深圳武漢沈陽石家莊鄭州蘭州成都南京青島西安烏魯木齊0 1000 2023 3000 4000第三產(chǎn)業(yè) GDP(億元 )R城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。二、三線城市辦公物業(yè)啟動(dòng)與發(fā)展歷程萌芽階段 啟動(dòng)階段 發(fā)展階段 成熟階段?辦公需要?住宅改辦公?草創(chuàng)型企業(yè)?住宅?無?改善環(huán)境?住宅立項(xiàng)、商務(wù)辦公?成長(zhǎng)型中小企業(yè)?第一代商務(wù)公寓?位置?價(jià)格?交通?使用成本動(dòng)因表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征入駐公司特征客戶關(guān)注點(diǎn)?追求形象?純商務(wù)形象?迅速發(fā)展的中小企業(yè)?初具規(guī)模的企業(yè)?純寫字樓開始出現(xiàn)?位置?配套?硬件?商務(wù)氛圍?需求多樣化?多樣化?各種類型企業(yè) ?寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存?地段?服務(wù)?軟環(huán)境?健康、風(fēng)景世聯(lián)研究寫字樓 OR 商務(wù)公寓？城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市微觀市場(chǎng)分析 商業(yè)物業(yè)總結(jié)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。與吉田國(guó)際沖突支持 前景看好 不支持業(yè)態(tài)立地條件，進(jìn)深過小大賣場(chǎng)不具備發(fā)展條件，標(biāo)準(zhǔn)超市可以引入餐飲 支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好 支持 建議組合發(fā)展休閑娛樂 支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好 支持，內(nèi)河可以利用建議組合發(fā)展專業(yè)店、專賣店不支持，與人民路沖突支持，可以組合集客前景一般 支持 建議配套對(duì)典型業(yè)態(tài)進(jìn)行內(nèi)、外因素綜合研判城市微觀市場(chǎng)分析 商業(yè)物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。購(gòu)物功能尤其沖突人行天橋的修建會(huì)使其不利影響加大回避購(gòu)物功能，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)亭林路 重疊 中高收入女性中高檔 中高檔珠寶、女裝品牌店沖突回避此類業(yè)態(tài)中山路 無 中高收入人群中檔 不沖突 影響較小柏廬路（含萊茵廣場(chǎng)）重疊 時(shí)尚女性 中檔、高檔時(shí)尚購(gòu)物沖突 影響較小柏廬路（中茵廣場(chǎng)）少量重疊 中高收入人群中檔 餐飲存在一定沖突 其規(guī)劃管理水平不佳，競(jìng)爭(zhēng)威脅小影響較小前進(jìn)西路少量重疊 全客層 中高檔 各業(yè)態(tài)受一定影響 影響大小取決于現(xiàn)有項(xiàng)目的進(jìn)展情況影響未定，保持關(guān)注吉田國(guó)際重疊 全客層 中檔 大賣場(chǎng)沖突，餐飲、娛樂、休閑受一定影響產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營(yíng)難度較大保持關(guān)注，盡量錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)火車站南廣場(chǎng)重疊 未知 未知 可爭(zhēng)取形成互補(bǔ)關(guān)系未有詳細(xì)的規(guī)劃 保持關(guān)注，爭(zhēng)取整體協(xié)調(diào)發(fā)展人民路作為傳統(tǒng)商圈，隨著人行天橋的修建，其對(duì)本項(xiàng)目的威脅最為嚴(yán)重，本項(xiàng)目必須功能錯(cuò)位，有效區(qū)隔城市微觀市場(chǎng)分析 商業(yè)物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。除中山路之外，未形成有效聚集區(qū)未飽和，存在較大的升級(jí)機(jī)會(huì)，缺乏主題、商務(wù)餐廳看好休閑、娛樂 處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置較分散，未形成有效聚集區(qū)未飽和，存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì)看好專業(yè)店、專賣店處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置較集中，分布于現(xiàn)各主要商業(yè)街已飽和，面對(duì)百貨等大型業(yè)態(tài)的進(jìn)入，存在威脅一般百貨業(yè)態(tài)已無市場(chǎng)機(jī)會(huì)，大賣場(chǎng)在特定區(qū)域存在空白，餐飲、休閑、娛樂主題定位存在明顯市場(chǎng)空間城市微觀市場(chǎng)分析 商業(yè)物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在北城區(qū)缺乏網(wǎng)點(diǎn)分布。各典型業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài) 基本立地條件參考 現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)分布 市場(chǎng)容量 發(fā)展前景百貨 占地 7000 平米以上，面積 2023050000 平米，要求在該城市第一商圈，繁華地段，十字路最佳，商業(yè)氛圍濃郁較合理，存在適當(dāng)?shù)姆稚?，但都處于成熟商業(yè)地段隨著昆山商廈二店、太平洋百貨、巴黎春天的入駐，市場(chǎng)己基本飽和，新進(jìn)入者風(fēng)險(xiǎn)較大看好，隨著本地商業(yè)的升級(jí)，百貨將發(fā)揮主導(dǎo)作用大賣場(chǎng) 占地 10000 平米以上，面積 1400030000 平米，要求在該城市人口居住密集地帶，半徑 3公里范圍固定居民達(dá)到 20萬人以上，十字路口最佳，交通便利。一 ?各主要商 業(yè) 街分析二 ?各典型 業(yè)態(tài) 分析三 ?主要 競(jìng) 爭(zhēng) 項(xiàng) 目分析四 ?對(duì)項(xiàng) 目的影響分析昆山市商業(yè)物業(yè)分析步驟城市微觀市場(chǎng)分析 商業(yè)物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。三、 城市微觀市場(chǎng)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。世聯(lián)認(rèn)為：城東片區(qū)未來將以商務(wù)辦公為主要發(fā)展方向，商業(yè)配合區(qū)域發(fā)展，以中小體量、高檔次的形態(tài)出現(xiàn)，與城南片區(qū)商業(yè)發(fā)展的相關(guān)性不大城東片區(qū)規(guī)劃1. 在保留部分工業(yè)的情況下，發(fā)展商業(yè)、商務(wù)辦公和居?。?. 片區(qū)開發(fā)管委會(huì)等機(jī)關(guān)遷入；3. 將區(qū)域內(nèi)的前進(jìn)東路打造成政治金融一條街；現(xiàn)狀：1. 商業(yè)辦公用地為 ，達(dá)商住用地的 4倍； 近期推出 “ 城東輕坊城 ”“ 嘉裕國(guó)際 ” 兩個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，但氛圍尚未形成；2. 政府機(jī)關(guān)尚未遷入；3. 前進(jìn)東路尚無發(fā)展跡象；4. 住宅 競(jìng)爭(zhēng)不激烈，目前供應(yīng)量不多，但作為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，伴隨發(fā)展，人口必然會(huì)增加，購(gòu)房需求量也會(huì)逐年上升城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。世聯(lián)認(rèn)為：城西片區(qū)集合高檔住宅，多為在建項(xiàng)目，目前供大于求，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈，且人口導(dǎo)入效應(yīng)尚未體現(xiàn)，商業(yè)有多數(shù)規(guī)劃建設(shè)，新項(xiàng)目建成開業(yè)，將支撐起片區(qū)成為新的城市商業(yè)副中心城西片區(qū)昆山中心城區(qū)的北部的幾個(gè)開發(fā)區(qū)規(guī)模較小森林公園和大學(xué)城的建設(shè)使城市向西發(fā)展有一定的基礎(chǔ)規(guī)劃：1. 大力開發(fā)此片區(qū)的宅開發(fā)數(shù)量及規(guī)模；2. 玉山鎮(zhèn)政府遷入此片區(qū)；3. 開始發(fā)展配套商業(yè)，規(guī)劃將此片區(qū)內(nèi)前進(jìn)西路到中路打造為 “ 金融商業(yè)一條街 ” ；現(xiàn)狀：1. 昆山市 高檔住宅樓盤集合地2. 玉山鎮(zhèn)政府搬遷計(jì)劃尚無明顯進(jìn)展3. 前進(jìn)中路到西路建成幾大商業(yè)綜合 體，將引入 “ 家樂福 ” 和 “ 歐尚 ” 超市 ，但未成形 “ 金融商業(yè)街 ”城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在原有基礎(chǔ)上改造翻新，或重置地塊進(jìn)行建設(shè)；外溢效應(yīng)俞發(fā)明顯；住宅發(fā)展空間小，商業(yè)發(fā)展空間有限；城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)中心城區(qū)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。組成 ：由人民路、中山路、亭林路、柏廬中路、前進(jìn)中路、震川中路等城市核心地帶主要街道構(gòu)成；規(guī)劃：商業(yè)、行政配套、居住、酒店、辦公等為一體的綜合型核心區(qū)域，輻射范圍可達(dá)全市及下屬其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)；現(xiàn)狀：中心城區(qū)基本 已經(jīng)沒有空置土地可以出讓2023年上半年 僅有的 ，為定銷住宅房即非普通住宅用房， 限制在一級(jí)市場(chǎng)流通 ；人民路、亭林路、中山路的商業(yè)一條街已逐步呈現(xiàn) 外溢效應(yīng)，帶動(dòng)臨近的集街、西瑭街、馬鞍山東路的業(yè)態(tài)和商場(chǎng)的出現(xiàn)；同時(shí)帶動(dòng)震川西路到中路、前進(jìn)中路、朝陽西路等街道的商業(yè)分布；已形成核心帶的商業(yè)集合趨勢(shì)，但彼此聯(lián)系松散 —— 形不散神散未來，中心城區(qū)商業(yè)依然是城市中心 。世聯(lián)認(rèn)為：7大片區(qū)中，中心城綜合片區(qū)的商業(yè)及住宅規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目定位有直接影響，是規(guī)劃研究的重點(diǎn)所在中心城綜合片區(qū)依據(jù)各自定位及發(fā)展方向可分為 5個(gè)片區(qū) ：1. 中心城區(qū)2. 城北片區(qū)3. 城南片區(qū)4. 城西片區(qū)5. 城東片區(qū) 中心城區(qū) —— 規(guī)劃研究的重中之重1. 中心城區(qū)的居住發(fā)展趨勢(shì)2. 中心城區(qū)的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)城中片區(qū)城西片區(qū)城北片區(qū)城南片區(qū)張浦鎮(zhèn)城東片區(qū) 沿滬產(chǎn)業(yè)帶陸家鎮(zhèn)花橋國(guó)際商務(wù)城南部水鄉(xiāng)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]昆山的目前城市職能定位為：長(zhǎng)江三角洲地區(qū)核心城市上海周邊的重要的 制造業(yè)基地 ；蘇錫常都市圈中連接蘇滬的 外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市 ；中心城區(qū)是昆山市域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心；適宜居住的現(xiàn)代化園林城市；蘇南地區(qū)休閑度假、旅游觀光基地之一；總體規(guī)劃中，到 2023年：昆山市 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 從 “ 二、三、一 ” 轉(zhuǎn)變?yōu)?“ 三、二、一 ” 的格局以及發(fā)展 休閑度假、旅游觀光 的職能定位都要求 大力發(fā)展商業(yè)世聯(lián)認(rèn)為：昆山市整體規(guī)劃和職能定位與經(jīng)濟(jì)自然發(fā)展規(guī)律相吻合，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律結(jié)合政策的支持，將會(huì)大力促進(jìn)商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。（ 3）昆山市區(qū) 對(duì)集中型商業(yè)的需求有所增長(zhǎng) ，但目前本市商業(yè)依然規(guī)模普遍過 小，集中和連鎖水平落后， 不能有效滿足需求；返回 [宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ] 總論本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。昆山市宏觀經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論世聯(lián)認(rèn)為：（ 1） 受業(yè)態(tài)錯(cuò)位關(guān)系、產(chǎn)業(yè)商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)、人民潛在消費(fèi)能力、人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 等因素影響， 本地商業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿薮?，目前尚未被挖掘出來。世?lián)認(rèn)為：昆山市社會(huì)消費(fèi)品零售額快速增長(zhǎng)， 市區(qū)對(duì)商業(yè)集聚效應(yīng)的需求有所增強(qiáng)。昆山市區(qū)對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集聚效應(yīng)有所增強(qiáng)。 26（ 1）昆山市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額一直處于高速增長(zhǎng)， 2023年增長(zhǎng)率達(dá)到 %。 世聯(lián)認(rèn)為：昆山市居民的消費(fèi)重點(diǎn)正在發(fā)生急劇的變化， 耐用消費(fèi)品、服裝、醫(yī)療保健、文化娛樂正在成為消費(fèi)熱點(diǎn) 。 25（ 1）昆山市目前恩格爾系數(shù)為34%，根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，已進(jìn)入富裕階段。其中： 30004000元之間區(qū)段支出高達(dá) ， 40005000之間元區(qū)段支出高達(dá) ， 5000元以上區(qū)段 更是高達(dá) 。(2)家庭人均收入 800元以上的家庭中， 交通和通訊 的支出也相對(duì)較高，基本每月支出在 1000元以上， 家庭人家收入 4000元以上的家庭此方面每月支出更是高達(dá) 2023元以上。 24 昆山家庭結(jié)構(gòu)為兩口或三口之家 ,整體年齡結(jié)構(gòu)偏向年輕不同收入家庭支出均集中于衣著、交通通訊、娛樂教育文化服務(wù)方面人均每月可支配收入20040040060060080080010001000150015002023202325002500300030004000400050005000以上戶均家庭人口數(shù)0053 0 (1)家庭人均收入 800元以上的家庭中，對(duì) 衣著 的支出急劇上升，平均每月衣著總支出在 1000元以上。 23216。昆山市外來人口以 經(jīng)商、 務(wù)工和服務(wù)人員 為主經(jīng)商和務(wù)工人員中的高層人員 具有較高消費(fèi)力，會(huì)更多刺激酒店、餐飲、娛樂等行業(yè)的發(fā)展 。經(jīng)商和服務(wù)人員各占到 9%和 7%。[宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ] 人民生活指標(biāo)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。昆山市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在相當(dāng)程度上依靠外來勞動(dòng)力支撐 。外來人口的大量進(jìn)入為昆山的商業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)大的購(gòu)買力。 21昆山市近幾年總?cè)丝跀?shù)增長(zhǎng)迅速，其中自然增長(zhǎng)率為 %。一方面需要大量 本地及外地人士作為中基層管理者 ，月收入多在 20233000元，屬于平均偏低收入人群；第三產(chǎn)業(yè) 由商業(yè)經(jīng)營(yíng)和企業(yè)運(yùn)作構(gòu)成，比例較小，但有發(fā)展?jié)摿?，以本地中小型企業(yè)和上海蘇州的外來企業(yè)為主；一方面，各類商業(yè) 外來打工人員 ，收入普遍偏低，約為 10001500元左右；一方面，各類 商業(yè)企業(yè)主或投資者 ，本地外地均有，收入較高；一方面，各企業(yè)的 普通工作人員 ，收入偏低，約為 20232500元；一方面，各企業(yè)的 中高層人員 ，收入中等偏高，約為 40005000元；其他（國(guó)企政府）昆山政府公務(wù)員，均為本地人，收入較高；普通國(guó)企中層員工，月收入為 10002023，屬于低收入人群；[宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ] 人口結(jié)構(gòu)發(fā)展分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。昆山市的人口結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)關(guān)系緊密第二產(chǎn)業(yè) 目前占主導(dǎo)地位，但多以企業(yè)鏈低端為主，以制造加工廠形式存在，