【正文】 SWOT分析 劣勢(shì) +威脅：交互分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。（ 4）周 邊 道路 設(shè)施良好；（ 5）品牌具有 較好的知名度（ 1)周 邊 人口密度不高；（ 2）周 邊 公共交通等配套 設(shè) 施不完善；（ 3） 項(xiàng) 目所 處地段商 業(yè) 商 務(wù) 氛圍 不成熟（ 4）形狀不 規(guī)則 ， 進(jìn) 深 較 ?。?1）已建 項(xiàng) 目，如吉田國(guó) 際對(duì)本 項(xiàng) 目存在 競(jìng) 爭(zhēng)關(guān)系；（ 2）火 車 站南廣 場(chǎng) 商 業(yè) 及 800畝 土地開 發(fā) 可能對(duì) 本 項(xiàng) 目形成 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系（ 1）火 車 站南廣場(chǎng) 及人行天 橋 的建立有利于人流導(dǎo) 入；（ 2）政府 規(guī) 劃火車 站商圈的建立；（ 3）本區(qū)域配套商 業(yè) 幾乎空白，存在市 場(chǎng) 機(jī)遇SWOT單因素分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。同時(shí)由于地形限制，商業(yè)體量不可過大（ 3）地塊規(guī)劃指標(biāo)允許綜合開發(fā)，但酒店和寫字樓物業(yè)類型依然需周邊公共配套（ 4）本地塊具有良好的可視性、可達(dá)性，以及內(nèi)部自然河流，具有巨大開發(fā)潛力本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地塊占地面積 30000平方米，可建建筑面積為 80000平方米。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。但是目前由于周邊配套不完善，可達(dá)性存在一定缺陷，這一缺陷在未來可以完善。800畝地如何規(guī)劃仍未有定論—1 人口密度 人口密度 現(xiàn)有人口密度低 —2 規(guī)劃人口密度 規(guī)劃中人口密度中高 1 商業(yè)、商務(wù)氛圍 未形成有效的商業(yè)、商務(wù)氛圍 —2 周邊配套 現(xiàn)有配套 火車站南廣場(chǎng)馬上動(dòng)工，其他配套不完善 —1 未來規(guī)劃 火車站人行天橋、 800畝土地的開發(fā)以及周邊居住小區(qū)的成熟3 區(qū)位分析 從區(qū)位各因素方面對(duì)地塊進(jìn)行分析，以判斷本地塊是否適合商業(yè)綜合開發(fā)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。四、 地塊解析及 SWOT分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。昆山市商業(yè)市場(chǎng)分析總結(jié)商業(yè)物業(yè)1. 人民路、前進(jìn)西路、柏廬路最具發(fā)展?jié)摿?，前兩者?huì)形成復(fù)合商業(yè)街區(qū)，后者形成女性時(shí)尚街區(qū)；2. 人民路作為傳統(tǒng)商圈，隨著人行天橋修建，其對(duì)本項(xiàng)目威脅最為嚴(yán)重，本項(xiàng)目必須功能錯(cuò)位，有效區(qū)隔3. 百貨業(yè)態(tài)已無市場(chǎng)機(jī)會(huì)，大賣場(chǎng)在特定區(qū)域存在空白，餐飲、休閑、娛樂主題定位存在明顯市場(chǎng)空間4. 餐飲、休閑、娛樂以及新興服務(wù)業(yè)態(tài)是下一個(gè)商業(yè)發(fā)展機(jī)遇，應(yīng)跟隨百貨布局，或自行聚合布局5. 辦公物業(yè)6. 2. 受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響 ,昆山市 寫字樓 未完全發(fā)展起來 ,且沒有發(fā)展純寫字樓的條件 .但以辦公立項(xiàng)的 40年產(chǎn)權(quán) 商務(wù)公寓 ，是昆山市的現(xiàn)有市場(chǎng)空白點(diǎn) ,結(jié)合產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、其他類似城市發(fā)展歷程、客戶特征等，未來發(fā)展?jié)摿^大；7. 酒店物業(yè)8. 3. 昆山市 高端五星級(jí)酒店 ，目前處于合理供求范圍，且入駐率日趨上升。等于出租率乘以平均房?jī)r(jià)。為了保持出租率，酒店運(yùn)營(yíng)商開始降價(jià)吸引客人。此時(shí)全面衡量酒店收益的指標(biāo)RevPAR達(dá)到最大化。參考入駐率經(jīng)驗(yàn)數(shù)值，昆山全市酒店總體供求平衡高端酒店市場(chǎng) 供求合理 ，中高端酒店 略顯緊缺， 中端酒店市場(chǎng) 供求合理中低端經(jīng)濟(jì) 型連鎖酒店 較緊缺 ，低端社會(huì)型酒店 處于合理范圍依據(jù)酒店業(yè)理論模型： 合理出租率應(yīng)既能使酒店效益最佳化，又能使其可持續(xù)發(fā)展昆山酒店的最佳合理出租率，應(yīng)在 6570%昆山市酒店年平均出租率介于合理區(qū)間，全市客房 供求總體平衡1. 高端酒店市場(chǎng) （五星級(jí)）由于客房結(jié)構(gòu)、高投入、高成本引起的高價(jià)格定位等原因，處于合理略低區(qū)位，約為 68%， 處于合理供求區(qū)間 ；2. 中高端酒店市場(chǎng)（ 四、準(zhǔn)五四星級(jí)）在房?jī)r(jià)升高同時(shí)，平均出租率達(dá)到 7276%，處于最高位置， 略顯緊缺 ；3. 中端酒店市場(chǎng) （三星或準(zhǔn)三星標(biāo)準(zhǔn)）處較低位置，平均出租率約為 70%， 處于合理供求區(qū)間 ；4. 中低端經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店 處于最高位置，平均出租率達(dá) 80%以上， 較緊缺，有一定市場(chǎng)空白 ；5. 低端社會(huì)型酒店市場(chǎng) （二星級(jí)以下）處于合理略低位置，即 65%之間， 處于合理供求區(qū)間；城市微觀市場(chǎng)分析 酒店物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。投資型客戶看好昆山辦公物業(yè)的階梯式跳增期，未來將大量涌入昆山的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)未來企業(yè)和投資客戶特征符合新型商務(wù)公寓對(duì)應(yīng)客戶特征新型商務(wù)公寓與純寫字樓、住宅小區(qū)或以住宅立項(xiàng)的商住樓對(duì)比，對(duì)客戶有明顯吸引力新型商務(wù)公寓 —— 可以滿足客戶成長(zhǎng)階段和實(shí)際需求 未來有發(fā)展空間城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。配套設(shè)施 基本生活設(shè)施 配套齊全，辦公環(huán)境好，商務(wù)氛圍一般。昆山市辦公物業(yè)分析思維導(dǎo)圖商務(wù)公寓寫字樓辦公物業(yè)可能的發(fā)展方向市場(chǎng)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)客戶分析城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。昆山的辦公物業(yè)客戶處于發(fā)展期世聯(lián)模型新生期，創(chuàng)業(yè)階段貿(mào)易物流業(yè)制造加工業(yè)高級(jí)服務(wù)類發(fā)展期，掙扎階段 穩(wěn)定成長(zhǎng)階段 成熟期及以后辦公物業(yè)需求 商住樓： 低成本，可居住 寫字樓： 提高形象，建立客戶信心初期，作坊類 發(fā)展期，規(guī)模成長(zhǎng) 業(yè)務(wù)拓展階段 高速成長(zhǎng)，某些職能部門分離 成熟期及以后有穩(wěn)定的客戶和銷售網(wǎng)絡(luò)廠區(qū)辦公： 便捷 寫字樓： 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向，形象，品牌創(chuàng)業(yè)階段 發(fā)展期，規(guī)模成長(zhǎng)，業(yè)務(wù)開拓 穩(wěn)定成長(zhǎng)階段， 成熟期及以后商住樓： 客戶導(dǎo)向型 寫字樓： 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向，形象要求提高，建立客戶信心辦公物業(yè)需求辦公物業(yè)需求商住樓： 接待客戶，可住，可辦公昆山市場(chǎng)對(duì) 辦公物業(yè) 需求的主流客戶為：貿(mào)易物流業(yè)、制造加工業(yè) 以及 高級(jí)服務(wù)業(yè)城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。q外地的大企業(yè)公司，一般都在自己的廠房設(shè)辦公物業(yè)，較少購(gòu)買昆山當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品。p 目前市場(chǎng)上大多數(shù)的商務(wù)公寓面積在 70－100平米左右，對(duì)于 1020人左右的成長(zhǎng)型企業(yè)來說面積偏??；同時(shí)由于商務(wù)公寓的形象和商務(wù)配套越來越貼近寫字樓，因此也能較好的滿足成長(zhǎng)型企業(yè)的需要。p 昆山市場(chǎng)上各類公寓的總供應(yīng)量約有 40萬平米；即使市場(chǎng)上存在 1萬家創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，最多也只能消化大約 70萬平米左右，同時(shí)住宅還分流了一部分客戶，因此公寓需求很大。p 國(guó)家戰(zhàn)略的持續(xù)推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，創(chuàng)業(yè)公司的不斷成功，促使更多的投資創(chuàng)業(yè)的中小企業(yè)的產(chǎn)生。昆山辦公物業(yè)的主要客戶分析昆山市辦公物業(yè)企業(yè)客戶以貿(mào)易物流、制造業(yè)、房地產(chǎn)中介、裝修裝飾 等行業(yè)為主，規(guī)模偏向中??；投資客戶以昆山本地、上海、蘇州以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小投資客為主。街鋪類辦公承擔(dān)部分辦公職能，辦公需求外溢u街鋪類辦公， 主要客戶群是物流公司，大品牌連鎖服務(wù)，咨詢公司，投資公司等高級(jí)服務(wù)業(yè)u本質(zhì)原因：缺乏高品質(zhì)辦公樓，街鋪滿足其形象以及昭示性訴求城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1以上。2023年昆山 批發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)、零售物流 以及咨詢類產(chǎn)值 達(dá)到三產(chǎn)比例的 50%多，表明物流貿(mào)易等行業(yè)的高速發(fā)展。u其余的自用客戶多為昆山本地的中小型企業(yè)以及創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。u挑高 ，豪華裝修u首創(chuàng)昆山市集約式辦公配套，前臺(tái)接待、打字等辦公設(shè)置。uLOFT企業(yè)家作為 昆山首個(gè)提出商住公寓中LOFT概念 的地產(chǎn)項(xiàng)目，在開盤之后，受到了市場(chǎng)的熱捧?？罩棉k公、寫字樓面積　 04年批準(zhǔn)預(yù)售寫字樓　 由于東莞經(jīng)濟(jì)規(guī)模的增大和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級(jí)，使得辦公物業(yè)市場(chǎng)的需求呈現(xiàn) 階梯式跳增 。獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體，以電子產(chǎn)品等加工業(yè)為主。城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。(2)在短期內(nèi)，第二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)仍將維持，所占比重保持穩(wěn)定。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定辦公物業(yè)的發(fā)展u產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是決定一個(gè)城市辦公物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的最根本原因u第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá) ，對(duì)中高檔 辦公物業(yè)的需求就越小u中小型企業(yè)越多，對(duì)商住樓等中低檔辦公物業(yè)的需求就越大u昆山以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，對(duì)高檔寫字樓市場(chǎng)帶動(dòng)不強(qiáng)，對(duì)中低檔辦公物業(yè)有較好的拉動(dòng)作用昆山歷年三產(chǎn)結(jié)構(gòu)（ 19782023）數(shù)據(jù)來源：昆山統(tǒng)計(jì)年鑒 2023， 2023年昆山市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況? 2023年，昆山公路貨運(yùn)總量 4106萬噸，涉及個(gè)體經(jīng)濟(jì) 2989家? 貨物周轉(zhuǎn)量 ，涉及個(gè)體經(jīng)濟(jì) ? 第二產(chǎn)業(yè)? 昆山第三產(chǎn)業(yè)主要是貿(mào)易物流行業(yè)? 2023年昆山私營(yíng)工業(yè)企業(yè) 982家，產(chǎn)值 ；平均產(chǎn)值 2480萬城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)發(fā)展機(jī)遇餐飲、休閑、娛樂以及新興服務(wù)業(yè)態(tài)是下一個(gè)商業(yè)發(fā)展機(jī)遇，應(yīng)跟隨百貨布局，或自行聚合布局。主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)者 輻射能力 客群定位 檔次定位 業(yè)態(tài)關(guān)系 其他因素 總結(jié)人民路 重疊 全客層 中檔為主 各業(yè)態(tài)受一定影響。較不合理，在西城區(qū)存在一定的過度布點(diǎn)，貼身競(jìng)爭(zhēng)。城市微觀市場(chǎng)分析 —— 思維導(dǎo)圖城市微觀市場(chǎng)分析 商業(yè)物業(yè) 辦公物業(yè) 酒店物業(yè)1. 各商業(yè)街、業(yè)態(tài)及主要商業(yè)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目定位的影響2. 昆山市商業(yè)物業(yè)的未來發(fā)展機(jī)遇及趨勢(shì)1. 純辦公物業(yè)（寫字樓）是否適合在昆山發(fā)展；2. 如果適合發(fā)展，產(chǎn)品特征和客戶特征分別是什么？3. 如果不適合發(fā)展，變通的產(chǎn)品形式是怎樣？4. 40年產(chǎn)權(quán)的商務(wù)辦公公寓是否有發(fā)展空間，在昆山的認(rèn)可度如何，投資回報(bào)怎樣？1. 酒店物業(yè)如何細(xì)分？2. 昆山市酒店市場(chǎng)整體供求狀況及發(fā)展概況3. 昆山市最具備發(fā)展?jié)摿Φ募?xì)分酒店市場(chǎng)是什么？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。世聯(lián)認(rèn)為：城北片區(qū)商業(yè)發(fā)展?jié)摿τ邢?，將以社區(qū)商業(yè)為主，與城南片區(qū)的商業(yè)發(fā)展相關(guān)性不大城北片區(qū)昆山中心城區(qū)北部的玉山、周市等鎮(zhèn)的工業(yè)用地開發(fā)基本已形成蔓延之勢(shì)；其他用地的建設(shè)仍有一定的余地；規(guī)劃：1. 商業(yè)和居住同步發(fā)展；2. 北移工業(yè)園區(qū)，使居住 區(qū)和工業(yè)園區(qū)隔離；現(xiàn)狀：1. 傳統(tǒng)居住區(qū)，檔次中低；2. 商業(yè)一直發(fā)展不好；，僅北 門路蕭林路一帶商業(yè)發(fā)展較 快；城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)一部分向北發(fā)展 ，跨越 339省道；一部分向東發(fā)展 ，在金浦路橫涇路新浦路附近；一部分在片區(qū)靠近市區(qū)段 ，于北門路蕭林路一帶城北片區(qū)無論是出讓還是成交地塊中 ， 商住兩用地均占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)土地出讓成交[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。行政中心可能外遷 。世聯(lián)認(rèn)為： 七大片區(qū)的劃分和功能定位透露了政府鞏固第二產(chǎn)業(yè)，加速第三產(chǎn)業(yè)的意圖昆山市共分為 7大規(guī)劃片區(qū)1. 中心城綜合片區(qū) (玉山鎮(zhèn)和昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)整合形成）1. 北部片區(qū) (周市鎮(zhèn)、陸揚(yáng)鎮(zhèn)和石牌鎮(zhèn)整合形成 )1. 東部片區(qū) (花橋鎮(zhèn)和陸家鎮(zhèn)整合形成 )1. 吳凇江工業(yè)園片區(qū) (以張浦鎮(zhèn)為核心，包括正儀鎮(zhèn)和部分玉山鎮(zhèn) )1. 中部生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū) （主要是張浦鎮(zhèn)）1. 陽橙湖休閑旅游片區(qū) （以巴城鎮(zhèn)為核心）1. 南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游片區(qū) (周莊鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)和淀山湖鎮(zhèn)整合形成）[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。（ 2） 昆山市居民 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 正在發(fā)生 變革 ，新的消費(fèi)熱點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)向 “ 耐用消費(fèi) 品、服裝、醫(yī)療保健、文化娛樂 ”等業(yè)態(tài)； 這 也為為商業(yè) 業(yè)態(tài)升級(jí) 和 新 業(yè)態(tài)的出現(xiàn) 提供了市場(chǎng)基礎(chǔ)。（ 3）連鎖經(jīng)營(yíng)零售企業(yè)營(yíng)業(yè)收入占零售企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的比重為 %，說明昆山零售企業(yè)連鎖化程度低，仍處于單體店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、規(guī)模分散的階段。返回[宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ] 人民生活指標(biāo)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。[宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ] 人民生活指標(biāo)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 家庭人均收入 5000元以上的家庭每月衣著支出更是高達(dá) 。[宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ] 人民生活指標(biāo)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 222023年外來暫住人口中，務(wù)工人員為 519731人，占到 71%。世聯(lián)認(rèn)為：外來人口的大量進(jìn)入為昆山的商業(yè)發(fā)展提供了機(jī)會(huì)和市場(chǎng)，同時(shí)為三產(chǎn)的發(fā)展奠定良好的需求基礎(chǔ)昆山市的 GDP增長(zhǎng)與暫住人口的增加有很強(qiáng)的相關(guān)性 。昆山市的人口結(jié)構(gòu)屬于啞鈴狀分布特征，外來人口大于本地人口數(shù)量平均收入中產(chǎn)階級(jí)人群低收入人群高收入人群第二產(chǎn)業(yè)制造加工型低端企業(yè)的技術(shù)工人（主要?jiǎng)趧?dòng)力）商業(yè)外來打工經(jīng)營(yíng)人員第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的普通員工（本地外地人士均有第二產(chǎn)業(yè)制造加工型低端企業(yè)的中基層管理者（本地外地人士均有）第二產(chǎn)業(yè)制造加工型低端企業(yè)的高層管理人員及家屬（臺(tái)商及其家屬為主）各類商業(yè)企業(yè)主及投資者昆山市政府公務(wù)員第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的中高層管理者[宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ] 人口結(jié)構(gòu)發(fā)展分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。世聯(lián)認(rèn)為：商業(yè)將在第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中成為最先增長(zhǎng)的行業(yè)和增長(zhǎng)的主力軍返回[宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ] 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18第三產(chǎn)業(yè)細(xì)分 2023年產(chǎn)值2023年占GDP比重2023年占GDP比重 增減百分點(diǎn)交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、郵政業(yè)280235 % % 信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)1652