【正文】 ?關(guān)于小型企業(yè)，尤其是中介機(jī)構(gòu)以及貿(mào)易類公司，對(duì)于質(zhì)量控制，質(zhì)量檢測(cè)，質(zhì)量評(píng)管等功能非常欠缺 ?中介貿(mào)易等機(jī)構(gòu)，商務(wù)活動(dòng)較為頻繁，相關(guān)商務(wù)配套要求比較高 87 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?通常這種情況通常聚集會(huì)有規(guī)模效應(yīng) ，比如電子產(chǎn)品，種類多，客戶群量大，聚集后規(guī)模效應(yīng)明顯。 大型生產(chǎn)型企業(yè)的入住是吸引中小型企業(yè)的關(guān)鍵 85 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 杭州百合化工，王月忠 ?直接認(rèn)為本項(xiàng)目市場(chǎng)不大 ?公司銷售展示等部門不需要再杭州單獨(dú)設(shè)立分部 ?公司是一個(gè)整體，沒有考慮有會(huì)獨(dú)立出來的部門，尤其是研發(fā)部門 ?主要原因是蕭山離杭州很近，來往很方便 ?現(xiàn)有的客戶群對(duì)公司很認(rèn)可，關(guān)系很好， 暫時(shí)不需要形象展示之類的行為來拓展新客戶 ?有可能企業(yè)發(fā)展到一定程度以后這種需求倒是有可能的 ?…… 深度客戶訪談 利潤(rùn)部門中心化是大勢(shì)所趨 現(xiàn)階段企業(yè)擴(kuò)張戰(zhàn)略還未體現(xiàn) 81 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 之江有機(jī)硅化工有限公司，陶女士 ?公司完全以市場(chǎng) 營(yíng)銷為導(dǎo)向的公司 ，在 北京上海等城市設(shè)有辦事處 ?辦事處主要是營(yíng)銷服務(wù)職能，只需要 10個(gè)人左右就可以了 ?辦公室需求面積很小，主要是倉(cāng)庫(kù)很重要 ?關(guān)于外派員工住宿的問題，通常不需要考慮的，主要是出去的也不是什么高層領(lǐng)導(dǎo) ?關(guān)于 技術(shù)研發(fā)，都會(huì)是在生產(chǎn)區(qū) ，這個(gè)一般不會(huì)考慮分離開 ?公司位于蕭山 ，離杭州很近，地方不差，所以 留不住人才的問題不需要太擔(dān)心 ?這一點(diǎn)和其他遠(yuǎn)一些的企業(yè)不太一樣 ?在 杭州市區(qū)并沒設(shè)立相關(guān)的營(yíng)銷展示部門 ，主要因?yàn)榭蛻舳际抢峡蛻?，相關(guān)業(yè)務(wù)往來都很熟悉，都是直接來的廠區(qū)。即在建德市這樣的地方，高級(jí)人才不愿意來辦公 ?更需要把公司的研發(fā)部門設(shè)立在象杭州這樣的大城市，基于杭州這個(gè)平臺(tái)來完善更大的人才儲(chǔ)備。 ?郊區(qū)化 利于各種試用原料去用方便，合乎國(guó)家規(guī)定與化工業(yè)的特性，但 對(duì)于業(yè)務(wù)單位的往來有所不便 ， 對(duì)于員工的上下班有影響 ； ?辦公在市區(qū) 與生產(chǎn)分離 便于業(yè)務(wù)往來 ，對(duì)于人才的引進(jìn)與儲(chǔ)備有利好作用， 更多人才愿意留在市區(qū)工作 。當(dāng)然同時(shí)也要做要保密的設(shè)施 ?合作方式最好參股 合作物業(yè)回報(bào)， 長(zhǎng)期租用也能夠接受 ，希望持有物業(yè)的企業(yè)有穩(wěn)定發(fā)展的前景。 ?公司的 總部暫時(shí)不會(huì)考慮搬遷 ，因?yàn)樯a(chǎn)廠不可能進(jìn)入杭州， 只考慮 盡量多地 搞出研發(fā)機(jī)構(gòu) ，有激勵(lì)整個(gè)公司運(yùn)作的動(dòng)力。 ?技術(shù)平臺(tái)就很重要， 對(duì)本項(xiàng)目很感興趣主要 基于杭化院和浙工大的技術(shù)平臺(tái)。 ?生產(chǎn)商在 速食面里添加洋蔥 —— 但是產(chǎn)品 銷量沒有增加 ?進(jìn)一步客戶調(diào)查 —— 消費(fèi)者仍然在速食面里加洋蔥，訪談得知原因仍然是加入洋蔥后更美味 ?生產(chǎn)商在 速食面里增加洋蔥的含量 —— 銷量下降 ?？？？ 加洋蔥的真實(shí)目的不是美味，而是證明自己是勤勞的家庭主婦 —— 面是自己做的，而不是方便面 膚淺的客戶訪談與調(diào)研很難發(fā)掘消費(fèi)者真實(shí)需求 —— 探索客戶需求的根源 74 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 杭州化工研究院、長(zhǎng)春應(yīng)化所、浙江工業(yè)大學(xué)強(qiáng)大技術(shù)平臺(tái) 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?學(xué)院現(xiàn)設(shè)有化學(xué)工程、應(yīng)用化學(xué)、工業(yè)催化、化學(xué)工藝、材料學(xué)、農(nóng)藥學(xué)、化學(xué)等 7個(gè)學(xué)科，其中 應(yīng)用化學(xué)、工業(yè)催化為浙江省重中之重學(xué)科，化學(xué)工程、材料學(xué)為浙江省重點(diǎn)學(xué)科 。 本項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)因素設(shè)想 杭州化工研究院、長(zhǎng)春應(yīng)化所、浙江工業(yè)大學(xué)強(qiáng)大技術(shù)平臺(tái) 杭州化工研究院： ?我國(guó) 專業(yè)從事造紙化學(xué)品、石油加工用助劑、高分子材料用抗靜電劑等 精細(xì)化工產(chǎn)品開發(fā) 的著名研究所 ?是 國(guó)家化學(xué)工業(yè)部批準(zhǔn) 成立的化學(xué)工業(yè)（全國(guó)）造紙化學(xué)品工程技術(shù)中心 ?全國(guó)造紙化學(xué)品信息站 和 浙江省造紙化學(xué)品開發(fā)工程試驗(yàn)基地 的依托單位 ?民政部注冊(cè)登記的國(guó)家 一級(jí)行業(yè)協(xié)會(huì) —— 中國(guó)造紙化學(xué)品工業(yè)協(xié)會(huì)常設(shè)機(jī)構(gòu)所在地 。 啟動(dòng)區(qū)發(fā)展策略：歷程三 —— 科技類企業(yè)陸續(xù)入住的情況下，服務(wù)性機(jī)構(gòu)逐漸進(jìn)駐住 ?服務(wù)型企業(yè)主要定位服務(wù)園區(qū)內(nèi)高科技類企業(yè) ?主要是金融機(jī)構(gòu)和各種投資機(jī)構(gòu) ?還有部分資產(chǎn)評(píng)估、會(huì)計(jì)、律師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu) ?此類企業(yè)總量不高，消化辦公樓總量約 10% ?企業(yè)整體規(guī)模不大，通常辦公面積在 5001000平方米 ?中國(guó)建設(shè)銀行 ?北京商業(yè)銀行 ?清華科技創(chuàng)業(yè)投資有限公司 ?中關(guān)村青年科技創(chuàng)業(yè)投資股份公司 ?北京美理來高新技術(shù)發(fā)展有限公司（韓國(guó)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)投資財(cái)團(tuán)北京代表處） ?歐盟任博創(chuàng)新管理咨詢公司（ SPI葡萄牙）北京代表處 ?林達(dá)劉專利事務(wù)所 ?金牌創(chuàng)新教參研究機(jī)構(gòu) ?華清基業(yè)投資管理有限公司 ?北京環(huán)?？萍奸_發(fā)投資有限公司 ?華清（北京）國(guó)際培訓(xùn)有限責(zé)任公司 ?北京海達(dá)爾投資管理有限公司 ?…… 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 清 華 科 技 園 園 區(qū) 平 面 圖 啟動(dòng)區(qū) 科技大廈 —— 現(xiàn)招商階段 孵化器（后期） 63 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例研究 —— 清華科技園啟動(dòng)區(qū) 相似性分析 ?清華科技園位于北京中關(guān)村成府路 ?不屬于傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)域 ?科技園面市以前，區(qū)域商務(wù)氛圍缺乏。 A3：市場(chǎng)版塊性強(qiáng)， 主流行業(yè)引領(lǐng)， 項(xiàng)目區(qū)域落后 , 寫字樓品質(zhì)低。 世聯(lián)對(duì)項(xiàng)目的理解 首個(gè)化工主題寫字樓 —— 企業(yè)基地 與浙工大戰(zhàn)略合作 —— 人才基地 高新科技研發(fā)中心 —— 知識(shí)基地 本案研究 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 樹立片區(qū)內(nèi) 主題 形象，建立區(qū)域內(nèi)少有的 高品質(zhì) 寫字樓，提升入駐企業(yè) 形象 ，后期利潤(rùn)空間相對(duì) 較大 。 本案研究 占地利優(yōu)勢(shì) 不占地利優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目為第二類 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Ⅲ 、 ( , ) 典型案例 ：紅石商務(wù)大廈、銀地大樓等 特點(diǎn) ：周圍無聚集性的辦公氛圍，客戶對(duì)空間要求不大，以中小型為主。 四大類寫字樓比較 Ⅰ 、 (+,+) 典型案例 ：浙大科技園、上海證券大廈 特點(diǎn) ：商業(yè)、教育、文化氛圍聚集高素質(zhì)人才，交通便利。 A1：地理位置稍遜， 投資政策利好， 城市規(guī)劃有利， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大。 項(xiàng)目地塊特色 河景 —— 西南兩面臨河，風(fēng)景優(yōu)美 交通 —— 東面為杭州市南北向主干道上塘路高架 主入口 —— 石灰壩拓寬 5米 ,有利于提升寫字樓形象 知識(shí)、技術(shù) —— 毗鄰浙江工業(yè)大學(xué) 本體條件 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 A3：市場(chǎng)版塊性強(qiáng)， 主流行業(yè)引領(lǐng)， 項(xiàng)目區(qū)域落后 , 寫字樓品質(zhì)低。 杭化院附近寫字樓特點(diǎn) 樓盤少，且都為較早建成的寫字樓，新項(xiàng)目不多； 建筑外型一般，沒有感觀沖擊； 標(biāo)準(zhǔn)層面積小，無法滿足大面積辦公要求； 客戶以中小型企業(yè)為主，行業(yè)不固定； 租售價(jià)格不高，消化率很高。 杭化院附近寫字樓分析 本案研究 序 項(xiàng)目名稱 客戶分析 1 紅石商務(wù)大廈 杭州振華消防設(shè)備成套有限公司 浙江易嘉節(jié)能設(shè)備有限公司 杭州國(guó)宏數(shù)碼科技有限公司 AI（香港）景觀與建筑設(shè)計(jì)有限公司 杭州聯(lián)信會(huì)計(jì)師事務(wù)所 …… 2 銀地大樓 富士施樂復(fù)印機(jī)有限公司杭州分公司 杭州杰埃爾計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)開發(fā)有限公司 …… 3 迪尚空間商務(wù)大廈 九州藥業(yè) 養(yǎng)生堂 城建設(shè)計(jì)院 …… 4 紅石中央大廈 杭州博淵堂廣告企劃有限公司 浙江中鑫黃金投資有限公司 杭州鏡顏堂貿(mào)易有限公司 浙江伊凡特環(huán)境工程有限公司 5 東方豪園 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 杭州市整體寫字樓狀況 版塊 黃龍 錢江 武林 慶春 文教 城站 蕭山 主流 行業(yè) 投資咨詢信息通訊房地產(chǎn) 保險(xiǎn) 金融 商務(wù) 貿(mào)易 廣告 科技通信 金融保險(xiǎn)貿(mào)易 信息 電子信息IT業(yè) 內(nèi)外貿(mào)易 旅游 物流 行政 律師 會(huì)計(jì) 特點(diǎn)： 市場(chǎng)版塊性強(qiáng)，主流行業(yè)引領(lǐng) 市場(chǎng)現(xiàn)狀 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 蕭山行政板塊 —— 寫字樓市場(chǎng)自成體系，依托區(qū)域產(chǎn)業(yè)形成較為封閉的市場(chǎng) 杭州國(guó)際商務(wù)中心 區(qū)政府 市民廣場(chǎng) 新世界太古廣場(chǎng) 建工廣場(chǎng) 綠都世貿(mào)廣場(chǎng) 恒德心意廣場(chǎng) ?行政區(qū)域規(guī)劃 ?蕭山民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的聚集效應(yīng) 核心驅(qū)動(dòng)力 未來發(fā)展趨勢(shì) 租金 /售價(jià) ?隨著蕭山民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展，越來越多的企業(yè)會(huì)脫離“前店后廠”式的經(jīng)營(yíng)模式，搬入?yún)^(qū)域內(nèi)辦公樓； ?蕭山民營(yíng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)上下游企業(yè)有較強(qiáng)的吸引力，未來對(duì)中高檔辦公物需求旺盛； 租售狀況 ?銷售狀況良好； ?招租情況一般，出租率在 60％ 左右； ?租金： /m2/天； ?售價(jià)： /m2 ； ?物業(yè)管理費(fèi)： /m2/月 ?行業(yè)：以貿(mào)易、咨詢服務(wù)（律師、會(huì)計(jì)、策劃等）為主、 ?客戶：與蕭山產(chǎn)業(yè)相關(guān)的進(jìn)出口企業(yè)以及相伴生的服務(wù)業(yè)如律師、會(huì)計(jì)等中小企業(yè)為主； ?客戶偏好面積較小（ 100300m2）的商住樓（居住和辦公兩用） 客戶特征 第四層級(jí) 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 文教板塊典型樓盤掃描 序號(hào) 項(xiàng)目 開發(fā)商 建筑面積 （ m2） 物業(yè)管理 租金 /售價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)層（ m2） 車位（個(gè)） 入伙時(shí)間 備注 1 偉星大廈 偉星集團(tuán) /m2/月 /m2/天 1025 —— 1997年 —— 2 昌地火炬大廈 昌地公司 /m2/月 ， B/C座分體空調(diào)， A座中央空調(diào) 3 聯(lián)強(qiáng)科技大廈 聯(lián)強(qiáng)科技 —— —— —— —— 2023年 —— 4 錢江科技廣場(chǎng) 頤高集團(tuán) /m2/月 —— 1000 —— —— 以 IT類企業(yè)居多， IT賣場(chǎng)的延伸 5 耀江文欣大廈 耀江集團(tuán) /m2/月 /m2/天 1100 190 —— 3部富士合資電梯，美國(guó)約克中央空調(diào)；入住企業(yè)多為 IT類小型企業(yè) 6 文三數(shù)碼大廈 頤高集團(tuán) /m2/月 /m2/天 2023 —— —— 13樓是 IT產(chǎn)品零售區(qū)， 4層為游戲體驗(yàn)區(qū)， 58層為IT產(chǎn)品批發(fā)區(qū)， 913層為商務(wù)辦公區(qū)，地下一層為配套服務(wù)區(qū) 7 中科院科技園 杭州中科院 —— —— —— —— 2023年 入住企業(yè)享受國(guó)家優(yōu)惠政策； 寫字樓供應(yīng)量 約合 18萬(wàn) m2，均已投入使用；該板塊中高檔寫字樓總供應(yīng)量約為 25萬(wàn) m2 市場(chǎng)現(xiàn)狀 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 慶春板塊典型樓盤掃描 序號(hào) 項(xiàng)目 總面積 （ m2） 標(biāo)準(zhǔn)層 （ m2） 租金 （元 /天 / m2 ） 售價(jià) （萬(wàn)元/ m2 ） 物管費(fèi) （元 /月 m2 ） 車位數(shù)（個(gè)） 入伙時(shí)間 備注 客戶 1 凱旋門商務(wù)中心 1300 3 5 — 1996年 三菱電梯 電器、通信、外地駐杭（海爾入駐） 2 三瑞大廈 1200 只租不售 — 1997年 4部三菱電梯，中央空調(diào)， 15樓食堂；； 只租不售 金融、貿(mào)易、外資、服裝 3 遠(yuǎn)洋大廈 750 3 只租不售 — 2023年 三菱電梯四部，特靈中央空調(diào)，三樓食堂； 只租不售 大型金融保險(xiǎn)企業(yè)集團(tuán)，整層出租 4 瑞豐國(guó)際商務(wù)中心 1052 5 141 2023年 3部 OTIS電梯，廣州中宇 VRV中央空調(diào) 金融、貿(mào)易、外資 5 嘉德廣場(chǎng) 1260 3 5 300個(gè)，30萬(wàn) /個(gè) 2023年 OTIS電梯，中央空調(diào)，配有食堂， 配有老總專屬衛(wèi)生間 貿(mào)易、咨詢等 6 廣利大廈 1700 300車位 ，32萬(wàn) /個(gè) 2023年 OTIS電梯，中央空調(diào)， 2樓配有食堂，頂層會(huì)所； 配有老總專屬衛(wèi)生間，整層出租 購(gòu)買者溫州客占60%，出租中 7 銀座大廈 1050 — — 157 在建 69％得房率； 11m挑高大廳； — 寫字樓供應(yīng)量 典型樓盤合計(jì)約 27萬(wàn) m2，該板塊中高檔寫字樓總供應(yīng)量約為 40萬(wàn) m2 市場(chǎng)現(xiàn)狀 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 武林板塊典型樓盤列表 序號(hào) 項(xiàng)目 總建面 標(biāo)準(zhǔn)層（ m2 ） 租金（元 /天 /m2） 售價(jià)（元 / m2 ） 物管費(fèi) （元 /月 / m2 ） 車位數(shù) 入伙時(shí)間 備注 1 華浙大廈 1200 227個(gè)， 800元 /月 1998 會(huì)議室，地下一層食堂， 5臺(tái) OTIS電梯，美標(biāo)衛(wèi)具 2 元通大廈 2023 35 40個(gè)， 800元 /月 —— 4部迅達(dá)電梯，原裝日立中央空調(diào) 3 新世紀(jì)大廈 1200 2 3 —— 2023 富士通電梯 4 耀江發(fā)展中心 110