【正文】 39 % % 批發(fā)和零售業(yè) 760802 % % 住宿和餐飲業(yè) 221725 % % 金融業(yè) 315286 教育 72997 文化、體育和娛樂業(yè) 30895 （ 1）從第三產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)增長(zhǎng)最為迅速， 2023年占 GDP比重比 2023年提高了 分點(diǎn)，可以說(shuō)，第三產(chǎn)業(yè)所占 GDP比重提高 ，批發(fā)和零售業(yè)的貢獻(xiàn)度最大。(2)在將來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，第二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)將會(huì)放緩，所占比重會(huì)穩(wěn)定甚至逐步下降。 15世聯(lián)認(rèn)為：從 GDP總量和社會(huì)商品零售總額 看昆山目前處于第五梯隊(duì)向第四梯隊(duì)城市過(guò)渡過(guò)程中，發(fā)展?jié)摿Υ蟮谝惶蓐?duì)： 上海、北京第二梯隊(duì)： 廣州、深圳第三梯隊(duì)： 蘇州、天津、重慶、杭州、無(wú)錫、青島、寧波、南京、成都、大連、沈陽(yáng)、武漢第四梯隊(duì)： 東莞、唐山、濟(jì)南、石家莊、哈爾濱、鄭州、長(zhǎng)沙、福州、淄博、常州、西安第五梯隊(duì)： 昆明、廈門、南昌、太原、合肥、南寧、廊坊、宜昌、烏魯木齊、蘭州、桂林、貴陽(yáng)、柳州、遵義、?？赱宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ] GDP發(fā)展水平分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在 蘇州及江蘇省中位居第一 。（ 7）昆山市高收入消費(fèi)者普遍存在到上海、蘇州購(gòu) 物、娛樂的消費(fèi)習(xí)慣。（ 2） 昆山發(fā)展速度較快，吸引外資和世界 500強(qiáng)企業(yè) , 在全國(guó)縣級(jí)市排列第一（ 3）昆山市 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ,以工業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展 相對(duì)滯后，但有比較大的發(fā)展?jié)摿?。第二部分：整體定位基礎(chǔ)分析1. 城市宏觀市場(chǎng)分析2. 城市規(guī)劃發(fā)展分析3. 城市微觀市場(chǎng)分析4. 本項(xiàng)目地塊解析及 SWOT分析5. 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?，F(xiàn)實(shí)情景與開發(fā)目標(biāo)的對(duì)比 界定：本報(bào)告需解決的核心問(wèn)題R1（現(xiàn)實(shí)情景）R2（開發(fā)目標(biāo)） 本報(bào)告需解決的核心問(wèn)題昆山市整體商業(yè)發(fā)展層級(jí)較低，無(wú)明確的規(guī)劃發(fā)展方向；項(xiàng)目所在昆山新興發(fā)展區(qū)域之一，商業(yè)尚未發(fā)展起來(lái)，商業(yè)認(rèn)知度不高，輻射范圍小，目前多為社區(qū)型商業(yè)，分布零散。第一部分：界定本報(bào)告需解決的核心問(wèn)題本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。昆山商業(yè)綜合體項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告謹(jǐn)呈 :江蘇衡山置業(yè)有限公司本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。SCQ基本結(jié)構(gòu) —— 界定問(wèn)題的分析模型資料來(lái)源：世聯(lián)模型？R1非期望結(jié)果 ——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果 —— 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從 R1到 R2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域內(nèi)雖集中多數(shù)中高檔住宅，入駐率較高，但日常人氣不足；項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)規(guī)劃建造火車站南廣場(chǎng)，與目前臟亂差的北廣場(chǎng)商業(yè)有一定連接；領(lǐng)先昆山半步的商業(yè)綜合體項(xiàng)目；希望借助商業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體增值，樹立項(xiàng)目和企業(yè)的品牌影響力項(xiàng)目在招商后短期內(nèi)活起來(lái)，并保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)狀況好的局面；如何在正確把握昆山市商業(yè)發(fā)展總體方向的前提下，對(duì)昆山市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)作出正確的前瞻式預(yù)判；如何提升所在區(qū)域的人氣？如何在區(qū)域內(nèi)住宅群體對(duì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)認(rèn)知度不高的情況下，把握本項(xiàng)目的主要服務(wù)群體，留住區(qū)域內(nèi)客群？如何提升項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)檔次？如何在商業(yè)輻射范圍小的前提下，定位本項(xiàng)目的商業(yè)等級(jí)、輻射范圍，本是否可跳出區(qū)域內(nèi)原有競(jìng)爭(zhēng)格局，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。一、 城市宏觀市場(chǎng)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。（ 4）昆山市總 人口 以外來(lái)暫住人口居多． 2023年始， 外來(lái)暫住人口數(shù)首次高于本市戶籍人口數(shù)，０６ 年持續(xù)并有上升趨勢(shì) 。 昆山宏觀經(jīng)濟(jì)概述地理位置、構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)地位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、商業(yè)發(fā)展、消費(fèi)習(xí)慣返回本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。（ 3）考慮到昆山特殊的外向型經(jīng) 濟(jì)和大量外來(lái)人口，實(shí)際人 均 GDP調(diào)整 為 元，根據(jù)當(dāng)前匯率，約合 。 16世聯(lián)認(rèn)為：昆山市 業(yè)態(tài)發(fā)展進(jìn)程與人均 GDP水平 存在明顯 錯(cuò)位 ，可能受其地理位置、人口結(jié)構(gòu)和消費(fèi)習(xí)慣影響返回原因 ： （ 1）由于大量外來(lái)商旅人口和暫住人口，人均 GDP水平經(jīng)調(diào)整后，依然存在高估 （ 2）由于靠近上海，本地中高收入人群普遍存在到上海購(gòu)物 習(xí)慣，制約了本地業(yè)態(tài)升級(jí)[宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ] GDP發(fā)展水平分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第三產(chǎn)業(yè)將會(huì)獲得更快的發(fā)展 。（ 2）這種變化趨勢(shì)說(shuō)明，在昆山第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，商業(yè)將最可能起到主導(dǎo)的作用。昆山市的人口結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)關(guān)系緊密第二產(chǎn)業(yè) 目前占主導(dǎo)地位，但多以企業(yè)鏈低端為主，以制造加工廠形式存在，屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，以臺(tái)商居多，目前臺(tái)商在昆山投資的公司已經(jīng)超過(guò) 1000家；一方面需要大量 本地及外來(lái)勞動(dòng)力 的技術(shù)支撐，月薪多在 10001500之間，屬于低收入人群；一方面需要臺(tái)灣本地人員的管理支撐。 21昆山市近幾年總?cè)丝跀?shù)增長(zhǎng)迅速，其中自然增長(zhǎng)率為 %。昆山市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在相當(dāng)程度上依靠外來(lái)勞動(dòng)力支撐 。經(jīng)商和服務(wù)人員各占到 9%和 7%。 23216。(2)家庭人均收入 800元以上的家庭中， 交通和通訊 的支出也相對(duì)較高，基本每月支出在 1000元以上， 家庭人家收入 4000元以上的家庭此方面每月支出更是高達(dá) 2023元以上。 25（ 1）昆山市目前恩格爾系數(shù)為34%，根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，已進(jìn)入富裕階段。 26（ 1）昆山市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額一直處于高速增長(zhǎng)， 2023年增長(zhǎng)率達(dá)到 %。世聯(lián)認(rèn)為：昆山市社會(huì)消費(fèi)品零售額快速增長(zhǎng)， 市區(qū)對(duì)商業(yè)集聚效應(yīng)的需求有所增強(qiáng)。（ 3）昆山市區(qū) 對(duì)集中型商業(yè)的需求有所增長(zhǎng) ，但目前本市商業(yè)依然規(guī)模普遍過(guò) 小，集中和連鎖水平落后， 不能有效滿足需求；返回 [宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ] 總論本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。世聯(lián)認(rèn)為：7大片區(qū)中，中心城綜合片區(qū)的商業(yè)及住宅規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目定位有直接影響，是規(guī)劃研究的重點(diǎn)所在中心城綜合片區(qū)依據(jù)各自定位及發(fā)展方向可分為 5個(gè)片區(qū) ：1. 中心城區(qū)2. 城北片區(qū)3. 城南片區(qū)4. 城西片區(qū)5. 城東片區(qū) 中心城區(qū) —— 規(guī)劃研究的重中之重1. 中心城區(qū)的居住發(fā)展趨勢(shì)2. 中心城區(qū)的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)城中片區(qū)城西片區(qū)城北片區(qū)城南片區(qū)張浦鎮(zhèn)城東片區(qū) 沿滬產(chǎn)業(yè)帶陸家鎮(zhèn)花橋國(guó)際商務(wù)城南部水鄉(xiāng)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在原有基礎(chǔ)上改造翻新，或重置地塊進(jìn)行建設(shè)；外溢效應(yīng)俞發(fā)明顯；住宅發(fā)展空間小，商業(yè)發(fā)展空間有限；城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)中心城區(qū)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。世聯(lián)認(rèn)為：城東片區(qū)未來(lái)將以商務(wù)辦公為主要發(fā)展方向，商業(yè)配合區(qū)域發(fā)展，以中小體量、高檔次的形態(tài)出現(xiàn)，與城南片區(qū)商業(yè)發(fā)展的相關(guān)性不大城東片區(qū)規(guī)劃1. 在保留部分工業(yè)的情況下，發(fā)展商業(yè)、商務(wù)辦公和居住；2. 片區(qū)開發(fā)管委會(huì)等機(jī)關(guān)遷入；3. 將區(qū)域內(nèi)的前進(jìn)東路打造成政治金融一條街；現(xiàn)狀：1. 商業(yè)辦公用地為 ，達(dá)商住用地的 4倍； 近期推出 “ 城東輕坊城 ”“ 嘉裕國(guó)際 ” 兩個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，但氛圍尚未形成；2. 政府機(jī)關(guān)尚未遷入；3. 前進(jìn)東路尚無(wú)發(fā)展跡象；4. 住宅 競(jìng)爭(zhēng)不激烈，目前供應(yīng)量不多，但作為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，伴隨發(fā)展，人口必然會(huì)增加，購(gòu)房需求量也會(huì)逐年上升城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析 ]本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。一 ?各主要商 業(yè) 街分析二 ?各典型 業(yè)態(tài) 分析三 ?主要 競(jìng) 爭(zhēng) 項(xiàng) 目分析四 ?對(duì)項(xiàng) 目的影響分析昆山市商業(yè)物業(yè)分析步驟城市微觀市場(chǎng)分析 商業(yè)物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在北城區(qū)缺乏網(wǎng)點(diǎn)分布。購(gòu)物功能尤其沖突人行天橋的修建會(huì)使其不利影響加大回避購(gòu)物功能，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)亭林路 重疊 中高收入女性中高檔 中高檔珠寶、女裝品牌店沖突回避此類業(yè)態(tài)中山路 無(wú) 中高收入人群中檔 不沖突 影響較小柏廬路（含萊茵廣場(chǎng)）重疊 時(shí)尚女性 中檔、高檔時(shí)尚購(gòu)物沖突 影響較小柏廬路（中茵廣場(chǎng)）少量重疊 中高收入人群中檔 餐飲存在一定沖突 其規(guī)劃管理水平不佳，競(jìng)爭(zhēng)威脅小影響較小前進(jìn)西路少量重疊 全客層 中高檔 各業(yè)態(tài)受一定影響 影響大小取決于現(xiàn)有項(xiàng)目的進(jìn)展情況影響未定，保持關(guān)注吉田國(guó)際重疊 全客層 中檔 大賣場(chǎng)沖突，餐飲、娛樂、休閑受一定影響產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營(yíng)難度較大保持關(guān)注，盡量錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)火車站南廣場(chǎng)重疊 未知 未知 可爭(zhēng)取形成互補(bǔ)關(guān)系未有詳細(xì)的規(guī)劃 保持關(guān)注，爭(zhēng)取整體協(xié)調(diào)發(fā)展人民路作為傳統(tǒng)商圈，隨著人行天橋的修建，其對(duì)本項(xiàng)目的威脅最為嚴(yán)重，本項(xiàng)目必須功能錯(cuò)位，有效區(qū)隔城市微觀市場(chǎng)分析 商業(yè)物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市微觀市場(chǎng)分析 商業(yè)物業(yè)總結(jié)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第三產(chǎn)業(yè)總量反映昆山寫字樓整體容量處于較低水平，經(jīng)驗(yàn)值反映昆山寫字樓市場(chǎng)相對(duì)于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較低水平三產(chǎn) GDP總量 (億元 )寫字樓整體容量1200 大800～ 1200 中等800 較低一線寫字樓租金水平 (元 /平米 /月)商品房均價(jià) (元 /平米 )R=R 寫字樓相對(duì)發(fā)展水平3 高2～ 3 中等2 較低昆山 =40/5000=%昆山 2023年第三產(chǎn)業(yè) GDP總值 元，寫字樓整體容量處于較低水平城市寫字樓發(fā)展水平評(píng)估模型上海北京廣州天津深圳武漢沈陽(yáng)石家莊鄭州蘭州成都南京青島西安烏魯木齊0 1000 2023 3000 4000第三產(chǎn)業(yè) GDP(億元 )R城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第三產(chǎn)業(yè)在政府的倡導(dǎo)下可能會(huì)獲得一定的發(fā)展。物業(yè)名稱 開盤時(shí)間 項(xiàng)目類型 均價(jià)嘉裕國(guó)際廣場(chǎng) 2023年 6月 商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商業(yè)、酒店和辦公8000昆山新天地 2023年 8月 商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓9200LOFT企業(yè)家 2023年 11月 商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓7000誠(chéng)泰國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng) 2023年 5月 小高層商務(wù)寫字樓 7000利得國(guó)際 2023年 8月 純寫字樓 8000MP現(xiàn)代廣場(chǎng) 2023年 12月 純寫字樓 8500純寫字樓很少LOFT企業(yè)家是商務(wù)公寓新概念的領(lǐng)跑者昆山不適合發(fā)展純寫字樓 昆山是否適合發(fā)展商務(wù)公寓昆山市不適合發(fā)展純寫字樓，現(xiàn)有辦公多為工廠自建樓、改造型舊寫字樓和住宅性質(zhì)辦公物業(yè)，商務(wù)公寓概念剛起城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。東莞 —— 廣東省非龍頭城市，靠近廣州。2023年、 2023年，東莞辦公物業(yè)年均消化量約 20萬(wàn)平方米跳躍式增長(zhǎng)東莞參考市場(chǎng)的研究表明，市場(chǎng)由發(fā)展初期進(jìn)入高速發(fā)展階段會(huì)面臨一個(gè)階梯式跳增期。兩棟商住樓先于寫字樓售完。u企業(yè)注冊(cè)、商務(wù)咨詢、代訂機(jī)票等集約式商務(wù)服務(wù)u光纖接入、無(wú)線上網(wǎng)； OTIS電梯u把租金付給自己的產(chǎn)權(quán)型辦公物業(yè)，專為 成長(zhǎng)型公司 量身打造。 50850平米的自由分隔辦公空間。二、三產(chǎn)業(yè)規(guī)模的快速增長(zhǎng)拉動(dòng)昆山辦公物業(yè)的需求增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)分析u辦公物業(yè)供應(yīng)不足，住宅物業(yè)承擔(dān)辦公物業(yè)功能。u2023昆山國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到 1000億，對(duì)比相似城市東莞的辦公物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，昆山達(dá)到階梯式跳增期的臨界點(diǎn)u202307昆山辦公物業(yè)進(jìn)入跳增期，辦公需求大增u辦公物業(yè)的缺乏使得大量客戶外溢u昆山缺乏足夠的辦公物業(yè)，辦公物業(yè)客戶外溢，迫使住宅樓和街鋪承擔(dān)了部分辦公物業(yè)的功能uLOFT企業(yè)家成為昆山商務(wù)公寓領(lǐng)跑者uLOFT企業(yè)家抓住了這一市場(chǎng)契機(jī)，推出了 LOFT商務(wù)公寓，成為市場(chǎng)的引領(lǐng)者。城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。p 因此目前昆山市場(chǎng)上的新興第三產(chǎn)業(yè)主要以 10人左右的創(chuàng)業(yè)型公司和 1020人左右的成長(zhǎng)型企業(yè)為主。p 由于公寓租售情況具佳，投資客的投資熱情高漲，后續(xù)項(xiàng)目上市量較大。中低檔辦公物業(yè)城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展型企業(yè)人數(shù)： 2050人物業(yè)要求：形象要好，價(jià)格中等，要有商務(wù)配套，區(qū)位要好，交通便利企業(yè)發(fā)展階段城市微觀市場(chǎng)分析 辦公物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。昆山辦公物業(yè)客戶分析貿(mào)易物流業(yè)制造加工業(yè)發(fā)展期，掙扎階段辦公物業(yè)需求 商住樓： 低成本，可居住發(fā)展期，規(guī)模成長(zhǎng)業(yè)務(wù)拓展階段高速成長(zhǎng)，某些職能部門分離創(chuàng)業(yè)階段商住樓： 客戶導(dǎo)向型辦公物業(yè)需求 商住樓： 接待客戶，可住，可辦公高級(jí)服務(wù)業(yè)辦公物業(yè)需求u 昆山中小型企業(yè)約 1000家，約 6